Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

МАЗМҰНЫ

Кіріспе.....................................................................................................................3

1 Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері...............................................................................................................5

    1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні.....................................................................5

    1.2 Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері............................................7

2 Қазақстанның тұрғын үй ипотекалық несиелеу саласындағы тәжірибесі..............................................................................................................16

    2.1 Баспананы қаржыландыру тәжірибесін  экономикалық талдау......................................................................................................................16

    2.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру......................................................................................................................17

     2.3 Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі.......................................21

3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы…………..................................................................23

     3.1Қазақстанда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің дамуы...................23

     3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы............................................................................................................24

Қорытынды..........................................................................................................28

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі....................................................................30

Кіріспе

Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен  іс жүзінде ешкім кездеспеген.

Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.

Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.

Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің  белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.

Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында  пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,  құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.

Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.

Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы курстық  жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік залогымен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.

Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек залогқа беретін зат иесі ғана сала алады.

Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ.

Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді. Міне, сондықтан берілген тақырып өзекті мәселелердің бірі болып келеді

Курстық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін, Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын зерттеу. .

Курстық жұмыстың көздейтін мәселері:

      Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;

      Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің дамуы стратегиясы

1        Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық       аспектілері

1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні

Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті кепілге беру арқылы сатып алушыға ұзақ мерзімге несие беретін банктік қызмет.

«Ипотека» термині алғашқы рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол кездің өзінде-ақ несие берушінің алдында жауапкершілікті белгілі бір жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер рәсімделіп, жалға алушының территориясының шекарасында столб қойылып, онда берілген меншік бекітілген сома бойынша несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді деген жазулары болған. «Ипотека» деген атқа ие болған мұндай столбта жер иесінің барлық келіп түсетін қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде «hypoteka» – тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.

Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату, қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде қарастырғанымыз дұрыс сияқты.

Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып, белсенді түрде дамып келеді.

Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз ету жатыр, оның негізінде несие беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені қарыз алушы орындамаған жағдайда осы мүлік иесінің(залог беруші) басқа несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.

Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог берушінің не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың бір түрі.Салынған мүліктің залог берушінің пайдалануы мен иелігінде қалуы ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.

Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор  несиелеу объектісі – жылжымайтын мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:

      айналымдағы тауар залогы;

      қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;

      жылжымайтын мүлік.

Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.

Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз алушы өзінің өндірісінде салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ бұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда залогтың кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты мүліктер. 

Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері,  сонымен қатар жалпы жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.

Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге бір уақытта  қаржыландыру объектісі болып табылады. Ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге   жылжымайтын мүлікті несиелеу процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі жағдайын анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.

Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.

Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық  банктер жұмыс істейді. Екінші бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі  деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.

              Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бойынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық  несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.

              Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның , жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған  жылжымайтын мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін азайтуға болады.

              Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы, пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін көтеру сияқты қосымша талаптар.

              Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.

              Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен ерекшеленеді.

              Жылжымайтын  мүліктің  физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.

              Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:

-      Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;

-      Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;

-      Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.

Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.

1.2 Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері

Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.

              Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай  тұрғын үй құрылыс банкі келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып, ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал Лариба-банк қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100 несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.

              Алайда «Тұрғын үй жинақ банкісінің» арқасында Қазақстан Республикасында 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің  «Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы» заң күші бар жарлығы қабылданды. Ол мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт болып табылады.

              Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:

1) Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы «Жер туралы» заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы заңдылықтарымен өзгертулер енгіізілген 14.07.97ж №158-1, 30.06.97ж №139-1-1, 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж  №283-1, 11.05.98ж  №381-1 )

2) Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы  «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды тіркеу» туралы заң күші бар жарлығы

3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы «Жер учаскелерінің кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы» Қаулысы

4) Жер учаскелеріне ипотеканың  ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттарды формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:

а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711 «Жер учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы» қаулысы;

б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 «Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін беру тәртібі туралы» қаулысы;

в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813 «Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі туралы» қаулысы.

              «Жерге жеке меншік құқығы» түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер етеді, өйткені ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.

              Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға оларға тиесілі жер учаскелерін  пайдалануға, иеленуге және төз қалауынша жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен шеңберінде құқық береді.

              Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға және дачалық құрылыс үшін берілетін учаскелер болуы мүмкін.

              Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде құрылысқа арналған немесе салынған өндірістік және өндірістік емес, соның ішінде тұрғын үй ғимараттары, жерді қоса алғанда, ғимараттарға қызмет етуге арналған жер учаскелері болуы мүмкін.

              «Кондоминимум» түсінігіне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың, заңды тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.

              Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй бойынша бөлінбейтін участок, ортақ пайдаланудағы жерлер) ортақ меншік құқығында жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне жатқызылады. Жер учаскесі ортақ пайдалану құқына жатуы мүмкін.

              Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар пәтердің  меншік иелерінікі болуы мүмкін, егер пәтерден тыс орналасқан үйдің ортақ бөліктері, сондай-ақ  үйге тиесіліжер учаскесі осы пәтерлер меншік иелеріне меншік құқығында немесе ортақ жерді пайдаланғанда тиесілі болса (кондоминимум).

              Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға меншік құқығы (шаруашылық жүргізу, оперативті басқару) өзіне меншік құқығын немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне тұрақты жерді пайдалану құқын береді. Жылжымайтын  мүлік иесі ортақ жер учаскелеріндегі жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер олар заңдылық акт немесе келісім-шартпен бекітілген ортақ жер учаскелерін пайдалану жағдайына қайшы келмесе.

              Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша жер учаскелеріне құқық үйдің меншік иесіне беріледі.

              «Сервитут» сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке меншік құқығында ие жерді пайдалану құқығында болып табылатын жер учаскелеріне азаматтар мен заңды тұлғалардың шектеулі- мақсаттық пайдалануға құқылы.

              Жер учаскелеріне кепілақы пен жерді пайдалану құқы бойынша ипотекалық несиені қаматамасыз етуде кепілақы берушілер болып табылуы мүмкіндер:

a)     жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар;

b)    жер учаскесіне жерді пайдалану құқы бар жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар.

Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің кепілақы келісім-шарт жасасқан соң күшіне енеді. Келісім -шарт жасасу оның қатысушылары арасындағы құқықтық байланыстарды бекітуге әкеледі, субъектілер арасында өзара әрекеттестік тудырады, мақсаттарға жеткізеді, қатысушылардың қызығушылықтарын қанағаттандырады, әрине онымен жасалатын тиісті әрекеттерді жүргізу тәртідіне қойылатын талаптарды орындағанда.

              Ипотекалық келісім-шарт  жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының және қарыз адамның (егер кепілақы беруші қарыз алушы болмаса) қолы қойылады.

              Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт  тіркелген уақыттан бастап пайда болады. Ипотекалық келісімді нотариалдық куәландыру екі жақтың қалауына байланысты жүзеге асырылады.

Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып табылатындар:

a)     Ипотекалық келісім-шарттың жақтары (кепілақы беруші) және (кепілақы ұстаушы) – заңды және жеке тұлғалар;

b)    Тіркейтін орын;

c)     Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.

              Ипотекалық келісім-шартта мыналар көрсетілуі керек:

-      кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай-ақ заттық тапсырушының, егер кепілақы  беруші қарыз адам болмаса;

-      негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен орындалу мерзімі;

-      салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;

-      кепілақы берушінің ипотекаға берілетін  жылжымайтын мүлікке құқы;

-      екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-шартта заңмен тыйым салынбаған келісімге келуі сияқты басқа да жағдайлар.

Кепілақы  ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған табыстарын, өнімін, қарыздық міндеттемеде басқа тәртіп көрсетілмесе өз бетінше қалауына жұмсауына құқы бар. Кепілақы   ұстаушының келісімі бойынша кепілақы беруші ипотека затын өз бетінше пайдалануға құқы бар: мүлікті шаруашылық жүргізуге беру, жалға беру (егер заңмен шектелмесе).

Ипотека  затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының келісімі керек жоқ.

Ипотека  затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке меншік құқығын доғару, сот бойынша тәркілеу жағдайында кепілақы беруші  кепілақы ұстаушының келісімімен кепілақы затын санаулы уақытта қалпына келтіруге немесе басқа да жылжымайтын мүлікпен ауыстыруға құқы бар.

Кепілақы  беруші зақымданудан ипотека затын оның толық сомасы бойынша өз есебінен сақтандыруға міндетті; соның ішінде 1-ші тұлғалар тарапынан талаптар менн қолсұғулардан сақтау керек. Ипотека  затына шығын не зақымдану қаупі туындағанда кешіктірмей кепілақы ұстаушыны хабардар ету керек, сондай-ақ ипотека затын бөтен заңсыз иеліктен талап ету керек.

Кепілақы  ұстаушы құжат бойынша және фактілі ипотека затын сақтау жағдайын, шартын, көлемін тексеруге құқы бар; ипотека затына шығын, зақым келтіру, оның жағдайын төмендету қаупін төндіретін әрбір тұлғадан ипотека затына қол салуды тоқтатуды талап ете алады.

Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет еркіндігін қарастыруы мүмкін:

-      салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару мүмкіндігі;

-      мүлікті жалға беру;

-      кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы бекітіледі. Ипотекалық  куәлік заңды иесінің құқығын дәлелдейтін ордерші құнды қағаз болып табылады:

-      негізгі міндеттемелерді  орындауды алуға;

-      салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау мақсатында төлетіп алуға шақыру.

Ипотекалық  куәлік бір экземплярда құрастырылып, кепілақы ұстаушыға беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық экземплярларында ипотекалық куәлікті берілгендігі туралы белгі жасалады.

Ипотекалық  куәлікті беру мен оның одан әрі басқа иелерге беріліп отырылуы үшін ипотеканың заты  болып табылатын жылжымайтын мүліктің орналасқан жеріне байланысты жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу бойынша бекітілген тәртіпте мемлекеттік тіркеуден өтуі керек.

Ипотекалық  куәлік бойынша құқық беру басқа адамның пайдасына ипотекалық  куәлікте беру туралы жазуларды енгізіп, ипотекалық  куәлікті осы тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады.

Беру бойынша жазуларда ипотекалық  куәлікте көрсетілген кепілақы ұстаушының қолы болуы тиіс.

Ипотекалық   куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық  куәліктің заңды иесімен осындай тұлғалар арасында несиелік келісім-шартты немесе басқа да міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында беру арқылы салынуы мүмкін. Ипотекалық   куәлік кепілақымен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамағанда ипотекалық  куәліктің кепілақы ұстаушысы ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды оған беруін талап етуіне болады, осындай құқықтарды аударуға бас тартқан жағдайда ипотекалық  куәліктің кепілақы ұстаушысы ол құқықтарды соттық негізде аударуды талап етуі мүмкін.

Ипотекалық   куәліктің кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық  куәлікке құқық аударылғанда ипотекалық  куәлік шарттарына немесе негізгі міндеттемеге сәйкес ипотека затын төлетуге құқы бар.

Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық  куәлік кепілақы ұстаушының қарызын өтеу үшін айналымда жүреді, ал қалған сома ипотекалық  куәлікті салған тұлғаға беріледі. Ипотекалық   куәліктің кепілақы ұстаушысы мен кепілақы берушінің арасындағы келісім бойынша ипотекалық  куәлікте арнайы кепілақылық беру бойынша жазу болуы мүмкін. Ол кепілақы ұстаушыға белгілі уақыт өткеннен кейін ипотекалық  куәлікті алынған ақшадан ипотекалық  куәлікпен кепілақылық қамтамасыз етілген міндеттеме сомасын ұстап қалу үшін сатуға құқық береді.

              Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіндігі мен оған құқықты жоғалтпайды. Осыған байланысты оған анықталған міндеттер жүктелуі керек. Сондықтан келісім-шартқа бұл бөлімде қарыз алушының келесідей міндеттері жүктеледі:

-      кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық салықтарды төлеу;

-      салынған мүлікті  сақтандыруға қолдау көрсерту, несие берушінің өрт, дауыл сияқты мүлігіне зақым келсе жапа шегуден сақтау үшін;

-      мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;

-      мүлікке ірі өзгертулер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат сұрау.

Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының қарыз міндеттемелерін орындамау болып табылады. Мұндай жағдай болғанда қарыз алу бойынша құжаттар аз уақыт қана қызмет етеді (30 күн), осы уақыт арасында қарыз алушы өзінің  міндеттерін орындап, қарыз міндеттемелеріндегі ауытқуларды қалпына келтіруге мүмкіндік бар. Ал егер бұлай болмаса, несие беруші қарыз адамды қарыздық міндеттемені қайта сатып алу мен қарыз міндеттемелері бойынша ақша алуын шектеуге құқы бар.

Келісімшартқа несие беруші өз несиесін қайтаруц мерзімін ұзарта алады деген баптарды қосады. Бұл несие беруші қарыз алушыдан   қарыздық міндеттемелерде көрсетілген бірнеше жыл бойы бөлшектеп төлеуге қарамастан қарыздың барлық сомасын тез арада талап ету. Егер құжаттарда бұнда йжағдайлар мен баптар көрсетілмесе, онда несие беруші  төлемдерді төлеу шарттары бұзылғанда сотқа жүгінуге тура келеді.

Қарыздық  міндеттеменің басқа жағдайлары – егер қарыз алушы қарыз шарттарын бұзған жағдайда несие беруші салынған мүлікті өз қамқорына алады. Міндеттемелерді бұзу – қарыз алушымен ағымды төлемдердің төленбеуі.

Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе мүлікке қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізуден бас тартқан жағдайда несие беруші онымен берілген кепілдікті (жылжымайтын мүлік түрінде) қорғау шараларын қолдана алады.

Мұндай ауытқуларды  қалпына келтіру үшін несие берушінің кеткен ақша қаражаттары қарыз сомасына қосылады, не болмаса тез арада қарыз адамнан төленіп алынады.

Көптеген несие берушілер қарыз алушылардан резервтік қорды (жабық шот немесе 3 жақтан шот) жылжымайтын мүлікке болашақ салықтарды төлеумен сақтандыру премияларын төлеу үшін қамтамасыз етуді талап етеді.

Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке төленбеген салықты жабу үшін ақша қаражаттарын аударатын қор ашады, ол қарыз адамның несие берушіге жылжымайтын мүлікке арест құқығын берген күннен бастап есептеліп, ағымдық айдың соңына дейін жалғасады.