Договор купли-продажи. 69

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования темы купли-продажи  недвижимого имущества обусловлена характером и широтой возможностей, предоставляемых субъектам гражданско-правовых отношений в рамках рыночных экономических отношений. В условиях, когда ограничения по приобретению и переходу права собственности на недвижимое имущество сведены к минимуму, строгая регламентация наиболее существенных аспектов правоотношений лиц, осуществляющих сделки такого рода, выступает одной из гарантий правомерности способов реализации прав и законных интересов гражданами и юридическими лицами. При этом «правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет давнюю историю. Этим вопросом занимались самые известные ученые-цивилисты России»¹.

Выделение в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ГК РФ») отдельных правил, посвященных купле-продаже недвижимости, опосредовано, прежде всего, следующими обстоятельствами:

1) большинство объектов недвижимости  неразрывно связаны с теми  земельными участками, на которых они располагаются;

2) поскольку недвижимое имущество  по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;

3) в связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте;

4) недвижимость, как правило, является  индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

В настоящий момент, как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако вместе с тем еще остаются нерешенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Объект исследования – совокупность правоотношений, возникающих и реализующихся  по поводу перехода права собственности  на недвижимое имущество в рамках договора купли-продажи.

Предмет исследования – договор купли-продажи, как правовой институт, как форма соглашения, отражающего намерения сторон и условия их реализации, как форма документарного закрепления обязанностей сторон сделки по купле-продаже недвижимости.

Целью данного исследования является анализ нормативного регулирования договора купли-продажи недвижимости, сложившегося в контексте принятия и последующего совершенствования Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Задачи:

- раскрыть понятие  и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества;

- рассмотреть особенности правового  регулирования договора купли-продажи  недвижимого имущества;

- проанализировать элементы договора, в том числе – субъекты, предмет, существенные условия и форму договора купли-продажи недвижимого имущества;

- выявить особенности договорных обязанностей покупателя и продавца.

Методологическую базу исследования составили парадигмальный для современной юридической науки диалектический метод; общенаучные логические методы (анализ и синтез, индукция и дедукция и др.) и частноправовые методы (формально-логический, сравнительно-правовой).

Информационную базу исследования, ее эмпирическую основу составили, прежде всего, акты законодательной власти и решения судебных органов. Теоретическая база исследования сформирована на основе изучения трудов отечественных правоведов, исследовавших тему обязательственных отношений применительно к купле-продаже недвижимого имущества. Среди них Г.Ф.Шершеневич,  О. С. Иоффе, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников.

ГЛАВА 1. Общая характеристика  договора купли-продажи недвижимости 

1.1. Понятие и признаки договора  купли-продажи недвижимого имущества

Содержание договора купли-продажи  недвижимого имущества отражено в статье 549 «Договор продажи недвижимости» § 7. «Продажа недвижимости» Главы 30 «Купля-продажа» Раздела IV «Отдельные виды обязательств» Гражданского Кодекса Российской Федерации: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество»².

Такая конструкция является общеупотребительной  по отношению ко всем видам договоров, предусмотренных ГК РФ. Посредством  нее может быть раскрыто понятие и основные признаки договора купли-продажи недвижимого имущества, т.к. из нее вытекают основополагающие характеристики договора.

Так, договор купли-продажи является «классическим, наиболее полно разработанным видом обязательства»³, поскольку отношения, им регулируемые, являются основой гражданского оборота. Показательно, насколько широта применения данной формы договора зависит от социально-экономических реалий: так, «при социализме закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства»⁴.

Посредством заключения договора купли-продажи  покупателем приобретается не только вещь, но право собственности на эту вещь. Эта черта договора купли-продажи недвижимого имущества послужила основанием к тому, что законодательство Российской Империи не относило его к видам обязательств, «купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость»⁵.

Договор купли-продажи недвижимого  имущества – вид договора купли-продажи некоторой вещи, и как таковой обладает признаками:

- консенсуальности (считается, что он заключен с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, и передача предмета сделки  в данном случае выступает как исполнение ранее достигнутого соглашения; основываясь на этом свойстве, договор может быть заключен в отношении недвижимости, которую продавец только обязуется создать);

- двусторонности⁶ и взаимности (равенство прав, обязанностей и ответственности сторон в договоре),

- возмездности (договор имеет цену, которую покупатель обязан оплатить для перехода права собственности на вещь, либо подразумевает иное встречное предоставление, которое должен получить продавец).

Таким образом, договор купли-продажи  недвижимого имущества – это  надлежащим образом оформленная  сделка, согласно условиям которой  продавец обязуется передать покупателю определенное соглашением недвижимое имущество, а тот, в свою очередь – уплатить оговоренную соглашением цену.

1.2.Правовое регулирование отношений  по продаже недвижимого имущества 

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости осуществляется в рамках ГК РФ, но ими не ограничивается. Оно зависит от особенностей предмета договора, согласно правилу, гласящему, что  «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами»⁷. Общие правила о договоре купли-продажи применяются к договору купли-продажи недвижимости в той мере, в какой они не противоречат специальным нормам⁸.

К сделкам  с землей применяются специальные  нормы Земельного кодекса Российской Федерации⁹. К сделкам с водным и воздушным транспортом – законодательство, регулирующее отношения в соответствующих сферах¹⁰. Купля-продажа жилых помещений, соответственно регламентируется Жилищным¹¹, а по ряду аспектов – Градостроительным¹² кодексами Российской Федерации. При вступлении Российской Федерации в отношения по поводу купли-продажи недвижимого имущества с иностранными контрагентами, вступают в действия международно-правовые акты и Федеральный закон от 15.07.1995 N 101-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О международных договорах Российской Федерации»¹³.

Особенности вступления в отношения по поводу договоров купли-продажи недвижимости отдельных субъектов может регламентироваться специальными законами.¹⁴ Также специальными нормами регулируется статус отдельных объектов недвижимости¹⁵. Отдельными нормативно-правовыми актами может регулироваться процедура установления и исполнения договорных обязательств¹⁶.

Разрешение  споров осуществляется в соответствии с нормами Гражданско-Процессуального и Арбитражно-процессуал¹⁷ьного кодексов Российской Федерации.

Одним из существеннейших аспектов современного регулирования отношений по продаже недвижимого имущества является требование о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости, а в установленных законом случаях – и сделок с ним. Так, согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ, при сделках с жильем подлежит регистрации и сам договор. Эта норма не подтверждается положениями ЖК РФ, говорящего лишь о регистрации прав собственности¹⁸, но, между тем, согласно ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, данные о таких сделках вносятся во второй раздел Единого государственного реестра прав. «Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации»¹⁹. Помимо иных документов, указанных Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, подлежат предоставлению для регистрации.

-  «подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона);

- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства»²⁰.

Исключением из указанного правила  являются случаи, когда стороной (покупателем) в сделке выступает Российская Федерация: «при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами, в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"²¹, государственная регистрация государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений, не требуется»²².

«Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже»²³ (ст.ст. 131, 151 ГК Р Ф), а не сам договор купли-продажи²⁴, но до осуществления регистрации исполнение договора сторонами не влечет изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, можно говорить о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, как о завершающем этапе сделки.

Уклонение стороны от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость является противоправным, и «суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности»²⁵. Убытки причиненные задержкой регистрации подлежат возмещению виновной стороной.

Договор купли-продажи недвижимого имущества может предусматривать, что «переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект»²⁶, тогда регистрация может быть осуществлена при нахождении объекта недвижимости во владении этим имуществом. Аналогично не является препятствием нахождение вещи во владении у третьих лиц.

Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируется в едином государственном реестре специально уполномоченными органами – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии²⁷ и ее территориальными подразделениями²⁸.

Полномочия федерального и территориальных органов закреплены в ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ:

- «регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними»²⁹ - отнесена к исключительной компетенции федерального органа;

-  «государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами»³⁰ - могут осуществляться как федеральным, так и территориальными органами;

- во всех остальных случаях  регистрация входит в компетенцию  исключительно территориальных регистрационных органов.

Решением федерального регистрационного органа полномочия по осуществлению регистрационной функции могут возлагаться на подведомственные Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и карто-графии государственные бюджетные учреждения. Эти органы лишены полномочия осуществлять действия, предусмотренные ст. 10 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, содержащие перечень исключительных полномочий Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и карто-графии.

При осуществлении регистрационной  деятельности указанные компетентные органы

- проводят проверку «действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверку наличия ранее зарегистрированных  и ранее заявленных прав»³¹;

- производят государственную регистрацию;

- выдают документы в ее подтверждение.

На каждый регистрируемый объект прав заводится отдельное дело, содержащее правоустанавливающие документы на него. Также ведутся книги учета поступивших документов. Каждый объект прав, учтенный в Реестре, получает кадастровый номер. Это «государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенный этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"³² его государственного учета»³³. Ранее неучтенные объекты учитываются согласно требованиям «Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»³⁴. Идентификация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельных участков производится по государственному учетному (кадастровому) номеру, присвоенного органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра³⁵.

Помимо сведений о характеристиках  объекта недвижимости, сведений о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, данных субъектов сделок - физических и юридических лиц, Реестр содержит также сведения «об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других)»³⁶.

Процедура регистрации перехода права  собственности на объекты недвижимости имеет несколько этапов:

- подача документов на регистрацию;

- проверка правомерности сделки и экспертиза документов;

- поиск возможных оснований³⁷ для отказа в регистрации либо ее приостановления (наличие противоречащих сделке правоустанавливающих документов,  сомнение в наличии оснований регистрации заявленных прав и т.п.);

- внесение записи о сделке, не противоречащей требования и условиям, предусмотренным законодательством, в Реестр;

- «совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав»³⁸.

Регистрация производится в месячный срок со дня принятия заявления и документов. Отказ в приеме документов – не допускается законом.

Переход права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее государству и муниципальным образованиям может осуществляться в порядке приватизации. «Приватизация государственного и муниципального имущества представляет собой его возмездное отчуждение в собственность частноправовых субъектов (физических и (или) юридических лиц)»³⁹. Закон содержит следующую формулировку: «Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества»⁴⁰. Представляется, что эта формулировка не вполне корректна⁴¹: регистрируется не имущество, а переход права собственности или в установленных законом случаях – сделка.

Как уже отмечалось в параграфе, посвященном форме договора купли-продажи недвижимого имущества, с момента введения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отпала необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Мы склонны согласиться с мнением⁴², что такая подмена правовых институтов – неправомерна.

Нотариат имеет своей целью  оформление сугубо частноправовых отношений между субъектами гражданского оборота путем придания ей надлежащей формы, в то время как государственная регистрация перехода прав есть «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»⁴³. Кроме того, нотариус отвечает за «вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации»⁴⁴, и его деятельность может быть в таком случае прекращена судом, а органы, осуществляющие регистрацию  отвечают за «своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, … за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный … отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав»⁴⁵.

Таким образом, в случае, если сторонам не были разъяснены их права и обязанности, исключена возможность причинения вреда их интересам в силу их юридической неосведомленности, а сам договор был составлен ненадлежащим образом (хотя бы формально верно, но преднамеренно с ущербом интересам одной из сторон), нотариус фактически несет ответственность наравне со стороной-причинителем вреда, тогда как орган регистрации – ответственен лишь за соблюдение формальностей.

Признать решением проблемы «внесение изменений в текущее законодательство о необходимости привлечения регистрирующих органов в качестве ответчиков по всем делам, связанным со спорами, основанными на зарегистрированном праве или сделке»⁴⁶, на наш взгляд, нельзя. Федеральная служба государственной регистрации и ее территориальные подразделения не могут, по своей публично-правовой природе, и не обязаны, по содержанию правового регулирования целей их деятельности, обеспечивать реализацию интересов частных лиц, а только проверять и фиксировать законность совершаемых ими сделок. Это принципиальное расхождение регистрации и нотариального оформления перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Изменение порядка в этой сфере  свидетельствует о стремлении государства обеспечить экономико-правовую эмансипацию частных лиц в условиях рыночной экономики. В этой связи допущение нотариального удостоверения сделки по соглашению сторон обеспечивает интересы тех лиц, которые нуждаются в дополнительной юридической поддержке и гарантиях при заключении сделок.

ГЛАВА 2. Элементы договора купли-продажи  недвижимого имущества

2.1 Субъекты договора купли-продажи  недвижимого имущества

Сторонами (субъектами) в договоре купли-продажи недвижимого имущества могут выступать физические лица и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные организации, собственно муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация через уполномоченные государственные органы.

В ряде случае законом могут быть ограничены права отдельных категорий лиц на приобретение тех или иных видов недвижимого имущества. Так, в силу ч. 3 ст. 16 ЗК РФ, иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица не имеют права владеть на праве собственности землей на приграничных территориях и иных установленных особо территориях Российской Федерации.

В отношении сторон договора купли-продажи  недвижимости действуют общие правила обязательственного права (ст. 308 ГК РФ), исключая случаи применения специальных норм. Так, в качестве покупателя или продавца недвижимого имущества могут выступать как одно, так и несколько лиц.

Взаимность обязательств делает стороны  одновременно должниками и кредиторами  – вплоть до исполнения обязательств. Взаимные обязанности сторон в договоре не порождают обязанностей для третьих лиц, кроме установленных законом случаев.

Основным требованием к сторонам является правомочность лица в соответствующих отношениях. Так, физическое лицо должно обладать полной дееспособностью. Представитель юридического лица, вступающий в сделку, должен быть уполномочен на ее совершение.

Не могут быть заключены от имени  юридического лица договоры в пользу одного из учредителей: «включение в заключаемые с ООО договоры условий об оплате за недвижимость на лицевой счет одного из учредителей противоречит закону, а заключенные на таких условиях сделки являются ничтожными»⁴⁷.

Так, «закрытое акционерное общество "ФинТоргКонсалт Менеджмент" (далее - ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "Бамптон Индастриз ЛТД" о признании сделки, оформленной договором купли-продажи недвижимости от 31.03.2005 между ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент" и Компанией "Бамптон Индастриз ЛТД, ничтожной, а также о применении последствий ничтожной сделки, обязав каждую сторону по договору вернуть другой стороне все полученное по сделке»⁴⁸.

Требования истца были судом  удовлетворены по следующим основаниям: на момент подписания спорного договора от 31.03.2005 генеральный директор Л., решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «ФинТоргКонсалт Менеджмент» от 11.03.2005, был лишен своих полномочий, генеральным директором Общества с 21.03.2005 являлся З. Таким образом, подписание договора было осуществлено ненадлежащим лицом.

Кроме того, крупные сделки⁴⁹, в том числе сделки с недвижимость, совершаемые исполнительными органами акционерных общества, необходимо одобрение оной советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров.

Когда стороной в договоре купли-продажи недвижимого имущества выступает организация, экономически подчиненная органам государственной власти или местного самоуправления, на сделку имуществом, находящимся в ее владении и пользовании, требуется одобрение собственника имущества, полномочного осуществлять распоряжение имуществом. Например, если «районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства является юридическим лицом, то стороной по договору купли - продажи недвижимого имущества должно выступать указанное районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства при представлении соответствующего разрешения собственника имущества - муниципального образования, с согласия которого возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости»⁵⁰.

Необходимо отметить, что органы власти могут привлекаться в качестве третьих лиц либо ответчиков в спорных правоотношениях. Например, в следующем случае. Собственники помещений в многоквартирном доме являются одновременно собственниками (на праве общей долевой собственности) участка земли с элементами озеленения и благоустройства, на котором построен дом и неотъемлемые его элементы⁵¹. Если неправомерными действиями органов государственной власти или местного самоуправления либо действиями таких органов и их должностных лиц, совершенных до вступления в силу действующего жилищного законодательства, участок либо часть его оказалась в собственности третьих лиц, собственники жилья правомочны оспаривать права таких лиц в судебном порядке и потребовать установления границ земельного участка.

Таким образом, стороны в договоре купли-продажи недвижимого имущества можно охарактеризовать следующим образом: продавец - праводееспособный собственник  недвижимости либо его уполномоченный представитель, обладающий полнотой полномочий на отчуждение указанной собственности; покупатель – любое праводееспособное лицо.

Права и обязанности сторон в  договоре купли-продажи недвижимого  имущества, а также порядок взаимодействия друг с другом и государственными регистрационными органами урегулированы Гражданским Кодексмо Российской Федерации и сопутствующими законодательными и подзаконными актами сообразно их юридическому статусу. В договор сторонами могут вноситься любые условия, не противоречащие принципам  гражданских правоотношений и нормам законодательства.

2.2 Предмет договора

Предмет договора купли-продажи недвижимого  имущества в ГК РФ не оговаривается. В практике взаимодействия субъектов  гражданского поля под ним привычно подразумеваются объекты сделки, например: «если предметом договора купли-продажи выступает земельный участок, к договору прилагается оригинал кадастровой карты (плана, паспорта) земельного участка»⁵² или «сертификат долевого участия не является имуществом и не может быть предметом договоров купли - продажи и иных сделок»⁵³. Между тем, по мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «предметом договора купли - продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены»⁵⁴. Здесь же авторы оговариваются: не «договора», а «обязательства, вытекающего из договора». Их мнение, с которым мы склонны согласиться, основывается на сложившейся практике понимания предмета сделки, сформулированного О.С. Иоффе: предмет сделки должен включать в себя:

-  материальный  объект (вещь и встречное удовлетворение);

- юридический  объект (выполнение сторонами взятых  на себя обязательств по договору);

- волевой  объект (воля продавца и покупателя, действующих в законодательно установленных рамках)⁵⁵.

Юридический аспект, представляется целесообразным рассмотреть в контексте  исследования формы и условий  договора, волевой - применительно к изучению сторон в договоре. Ниже будет рассмотрен материальный объект исследуемых договорных отношений, подлежащий переходу – вещь.

Объекты недвижимого  имущества – категория вещей, обладающих специфическими признаками, закрепленными в законодательстве и отличающими их от объектов имущества движимого. Раскрыть понятие недвижимого имущества возможно проанализировав характер вещей, отнесенных к этой категории, и правовых критериев их классификации.