Договор купли-продажи. 14
Негосударственное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Гражданское право»
по специальности: 40.02.01 «Право и организация социального обеспечения»
Договор купли-продажи
Студент гр. ПСО-1-3-12 ___________________
«____»____________ 2014 г.
Руководитель _______________
магистр юриспруденции «____»__________
Карталы 2014
Оглавление
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Развитие продажи недвижимости……………………………………..…5
1.1. Общие положения о
договоре купли-продажи……………………
1.2. Объекты недвижимости………………………………………………
Глава 2. Особенности продажи
отдельных объектов недвижимого имущества………………………………………………………
2.1. Форма договора и порядок заключения……………………………………19
2.2 Продажа недвижимости и предприятия…………………….………………23
Заключение……………………………………………………
Список используемых источников и литературы……………………………….39
Введение
Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, которые применяются в имущественном обороте. Поэтому, регулирующие отношения, которые связанны с куплей продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.
В последнее время стало увеличиваться количество сделок с недвижимостью, с такой как, здания, сооружения, нежилые помещения. Обострился интерес также к купле-продаже нежилых помещений, таких как, торговые, складские, производственные и прочие. В этой сфере возникает проблема, представляющая больший интерес тем, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда бывает безупречна.
Актуальностью данной темы является то, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране из-за роста количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что в природу прав таких сделок входят многочисленные факторы, например, в зависимости от принадлежности помещения частному лицу (физическому или юридическому) или государственному.
Целью настоящей работы будет являться рассмотрение особенностей гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, обнаружение основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости.
Результат установленной цели подразумевается путем решения следующих задач:
- изучение общих положений в договоре купли-продажи;
- выявление главных аспектов, связанных с объектами недвижимости;
- раскрытие формы договора купли-продажи и порядка заключения договора;
- раскрытие содержания
договора купли-продажи
Методы исследования:
- Выбор и изучение нормативно-правовой литературы;
- Изучение специальной литературы;
- Обобщение приобретенных сведений и их классификация.
Научная новизна данной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, разбираются трудные нюансы данного договора, а также предлагаются пути решения проблемных задач в данной сфере.
Практическая значимость курсовой работы состоит в том, что советы, которые были разработаны, могут являться применены при заключении экспериментальных задач в учебном процессе.
Глава 1. Развитие продажи недвижимости
- Общие положения о договоре купли-продажи
Сторонами в договоре купли-продажи являются:
а) продавец – граждане, юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), а также граждане предприниматели. Главное качество продавца – он должен быть собственником вещи (товара). Поскольку договор купли-продажи приводит к переводу права собственности, продавец сам должен это право иметь. Но это общее правило; есть и исключения. К ним относятся случаи, когда продавцом выступает, например, финансируемое собственником учреждение либо казенное предприятие (ст. 297, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)) или комиссионер (ст. 990 ГК);
б) покупатель – любое лицо: и граждане (в т. ч. предприниматели), и юридические лица. По общему правилу вещь (товар) переходит в собственность покупателя. Однако и здесь есть исключения: например, комиссионер, покупая по поручению комитента товар по договору купли-продажи с третьим лицом (продавцом), не становится собственником товара (ст. 990 ГК). В зависимости от того, кто выступает покупателем, различают договор купли-продажи, договор поставки и т.д.1
И продавцом, и покупателем на территории Российской Федерации могут также выступать иностранные юридические лица и граждане, разумеется, с соблюдением норм не только ГК, но и других законов (например, ст. 9, 11, 19, 306-310 НК, Закона РФ от 09.10.92 «О валютном регулировании и валютном контроле»).
Правила купли-продажи ценных бумаг установлены Федеральным законом от 22.04.96 «О рынке ценных бумаг», Федеральным законом от 05.03.99 «О защите прав и законных интересов на рынке ценных бумаг»2, специальные правила купли-продажи валютных ценностей – Законом «О валютном регулировании и валютном контроле» и Правилами продажи отдельных видов товаров, утв. постановлением Правительства РФ от 19.01.98 (разд. VII), рядом иных правовых актов.
Общее правило состоит в том, что передача товара, переход права собственности и уплата цены происходит одновременно. Однако ГК знает много исключений из этого правила.
Купля-продажа резко отличается от мены, где покупатель не платит за товар деньги, а передает другой товар (работу, услугу)3.
Цена в договоре купли-продажи – условие важное (в случае если другое никак не учтено Законодательством).4
Существенным условием этого договора является, условие о товаре.5
Товаром по договору купли-продажи выступают лишь оборотоспособные вещи (т.е вещи, которые свободно могут отчуждаться продавцом и приобретаться покупателем – п. 1 ст. 129 ГК). Если же в соответствии с законом или иными правовыми актами вещь изъята из оборота, продавец не вправе продать, а покупатель приобрести. Сделка может быть признана недействительной в соответствии со ст. 168, 169 ГК. В то же время на отчуждение некоторых видов вещей (товаров) распространяются ограничения («объекты ограниченно оборотоспособные» - это земли сельскохозяйственного назначения, здания, отнесенные к историко-архитектурным памятникам, и т.д., ст. 27, 37, 52 Земельного кодекса). Товаром они могут быть в той мере, в какой установленные ограничения позволяют их участие в обороте.
В соответствии с ст. 455 ГК договор может быть заключен в куплю-продажу продукта, существующего в присутствии у торговца в период решения соглашения, а кроме того продукта, какой станет основан либо принят торговцем в перспективе, в случае если другое никак не определено законодательством либо никак не следует из характера товара.
Например нельзя продать предприятие, если у продавца в момент заключения его нет, поскольку такой договор не будет зарегистрирован, а значит, заключен (см., например, п. 3 ст. 560 ГК).
При любых обстоятельствах (даже когда продавец будет создавать или приобретать товар после заключения договора) характер отношений между продавцом и покупателем должен ясно показывать, что воля сторон направлена именно на возмездное приобретение товара (и передачу этого товара продавцом), пусть даже впоследствии. В противном случае налицо или мнимая, притворная сделка (ст. 170 ГК), или сделка, заключенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) либо обмена (ст. 179 ГК).
Есть и иные значительные условия: названные в законе либо других правовых актах равно как значительные и нужные с целью соглашения купли-продажи этого типа. Эти, сравнительно которых по заявлению, хотя б одной из сторон обязано быть достигнуто соглашение6.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК).
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из него ясно вытекает, что при нарушении срока покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя (ст. 457 ГК).
Если срок в договоре определен какой-либо календарной датой, товар должен быть передан покупателю именно в этот день, а если периодом времени – в любой момент этого периода. Однако по общему правилу условие о сроке нельзя отнести к существенным, ибо если он не определен, вещь должна быть передана в разумный срок после заключения договора. Разумным считается такой срок исполнения, который, исходя из особенностей товара, позволяет передать товар.
Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами.
Покупатель, которому передан товар, обремененный правами третьих лиц, самостоятельно выбирает один из двух вариантов:
а) требует соразмерного уменьшения цены товара (при этом в договор нужно внести соответствующие изменения);
б) требует расторжения договора.
Однако этими правами он наделен лишь в случае, если продавцу не удается доказать, что покупатель знал или должен был знать об обременении товара. Причем пока не будет доказано обратное, покупатель считается действовавшим добросовестно.7
Покупатель теряет указанные права и в том случае, если до передачи товара третьи лица сами поставили его в известность о своих притязаниях и они впоследствии были признаны правомерными.
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований8.
Нужно учесть, что если третье лицо предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец – вступить в это дело на стороне покупателя (ст. 461, 462 ГК).
Само по себе непривлечение продавца к участию в деле (даже если это произошло по вине покупателя) не освобождает его от бремени указанных выше неблагоприятных последствий. Лишь в том случае, когда продавец докажет, что мог бы предотвратить изъятие товара, он освобождается от ответственности. Однако он лишается права приводить любые доказательства, свидетельствующие о неправильности ведения дела покупателем (может быть, даже весьма веские и аргументированные), если он не принял участие в деле, хотя был к нему надлежащим образом привлечен.
Согласно ст. 463 ГК, если продавец отказывается передать проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Кроме того, он вправе требовать возмещения и прямых убытков (возврата уплаченной покупной цены, возмещения понесенных складских расходов и т.д.) и упущенной выгоды; уплаты неустойки и иных санкций, предусмотренных договором (см. ст. 330-333, 393 ГК); уплаты процентов за пользование его денежными средствами (если он осуществил предоплату товара – ст. 395 ГК); возмещения морального ущерба (если покупатель – гражданин)9.
При отказе продавца передать покупателю товар, имеющий признаки индивидуально-определенной вещи, покупатель вправе требовать отобрания товара у продавца и передачи его покупателю на условиях, предусмотренных договором. Однако это право покупателя отпадает, если товар уже продан и передан третьему лицу. Если же товар еще не передан, преимущество имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство продавца возникло раньше, а если это установить невозможно – тот, кто раньше предъявил иск.
В случае, когда документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.10
Несоблюдение потребителем условия соглашения о сроке оплаты значит несоблюдение им валютного обязательства в срок. В связи с этим продавец имеет право: а) требовать с потребителя оплаты продукта; б) запросить уплаты процентов за использование посторонними валютными средствами из-за просрочки в их уплате (либо накопления за счет иного лица – продавца).
Если же потребитель в принципе не желает принять продукт и оплатить его, продавец способен по собственному усмотрению:
а) потребовать оплаты товара. Не имеет значения, будет товар принят покупателем или нет: требование продавца о его оплате должно быть выполнено;
б) отказаться от исполнения договора. Разумеется, при этом продавец вправе потребовать от покупателя возмещения ему убытков, в т.ч. в части неполученной прибыли и уплаты санкций (ст. 15, 393, 394 ГК). Кроме того, продавец может приостановить передачу товара до полной оплаты ранее переданных.
Статья 487 ГК устанавливает, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи товара (предварительная оплата), он должен произвести оплату в срок, предусмотренный договор. Лишь в случае, когда в договоре он не предусмотрен, предоплата производится в срок, который вытекает из анализа иных условий договора, путем его толкования; когда такой анализ не дал результатов – в разумный срок после возникновения обязательства, а если не соблюден – в 7-дневный срок со дня предъявления требования продавцом о предоплате.
- Объекты недвижимости
Е.Ю. Валявина сообщает, что предметом рассматриваемого договора считается недвижимая собственность. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая считает предметом соглашения купли-продажи недвижимости недвижимое имущество, что в период решения договора, уже принадлежит продавцу в праве имущества.
В.В. Витрянский указывает, что
«предмет договора продажи недвижимости
включает в себя два рода объектов: во-первых,
продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,
действия сторон соответственно по передаче,
принятию и оплате продаваемого недвижимого
имущества».11
В ГК РФ
есть утверждения , которые дают возможность
установить как единые свойства предметов
недвижимого имущества, подобным способом
и приближённый перечень объектов недвижимости. На протяжении всех
последних лет законами и иными правовыми
актами в имущественный оборот вводились
отдельные категории земельных участков.
Так, Указом Президента Российской Федерации
от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных
участков гражданам и юридическим лицам
при приватизации государственных и муниципальных
предприятий»12 гражданам и юридическим лицам
предоставлено право на приватизацию
государственных и муниципальных предприятий,
а также при расширении и дополнительном
строительстве объектов этих предприятий
наряду с арендой земельных участков приобретать
последнее в собственность. Кроме того,
Указом было предусмотрено, что земельные
участки, предоставленные гражданам и
их объединениям для предпринимательской
деятельности, по их желанию могут быть
переданы собственность.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства »15 предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собственность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено Законодательством Российской Федерации.13
Однако следует отметить, что оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществлять лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством – законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом»14.
Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю15.
Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»16
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым17.
Позиция указанных авторов не изменилась и после Федерального закона (далее закон о государственной регистрации)18. Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу.
Позиция указанных авторов не изменилась и после Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее – Закон о государственной регистрации), согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу.
По мнению других
авторов, незавершенное строительство
следует рассматривать в
Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено и приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель предоставит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.
Глава 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимого имущества
2.1. Форма договора и порядок его заключения
Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) различаются. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних и многосторонних сделок (т.е. договоров) иными способами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Условия же к форме соглашения реализации недвижимости сводятся к тому, то, что такого рода соглашение обязан быть заключен в письменной форме в виде целостного важного документа, подписанного сторонами20.
В определенных случаях
и при соблюдении требования
о необходимости получения
Когда действия предприятия, в том числе и осуществление с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п.2 ст.295) на отчуждение другим лицом закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности исполнения имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием21.
Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существующие или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнительных обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Для определения
цены продаваемого объекта
ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации23.
2.2 Продажа недвижимости и предприятия
Особыми видами договора купли-продажи являются договоры продажи предприятий и недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество24.
Анализ этого определения позволяет указать на следующее:
а) данный договор предполагает переход недвижимости в собственность, а не в хозяйственное ведение или оперативное управление;
б) продавцом недвижимости может быть только собственник имущества. Он может уполномочить продать недвижимость и других лиц. Продавцом приватизируемого недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий в настоящее время являются соответствующие фонды имущества;
в) покупателем по данному договору могут быть и граждане, и юридические лица.
Статья 550 ГК предъявляет особые требования к форме договора продажи недвижимости.
