Договор купли-продажи предприятия

Оглавление

Введение

Актуальность. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности, купля-продажа предприятия относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью.

Цель работы проанализировать договор продажи предприятия.

Из цели вытекают следующие  задачи:

- рассмотреть правовую  природу договора продажа предприятия;

- проанализировать преддоговорные  отношения сторон договора продажи  предприятия;

- проанализировать существенные условия договора;

- проанализировать права  и обязанности сторон по договору;

- проанализировать изменение,  расторжение и признание недействительным  договора купли-продажи предприятия.

Данными вопросами занимались: М.И. Брагинский, О.А. Беляева, В.В. Витрянский, А.А. Веденин, Т.В. Данилочкина, К.Д. Гасников, Т.Л. Левшина, О.М. Козырь, Е.А. Павлодский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, О.Е. Романов, Е.А. Флейшиц и др.

1. Правовая природа  договора продажи предприятия

ГК РФ определяет договор продажи предприятия как разновидность договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Нормы, регламентирующие порядок заключения и исполнения договора продажи предприятия, выделены в гл. 30 ГК в отдельный параграф наряду с общими положениями о купле-продаже, розничной купле-продаже, поставке, поставке для государственных нужд, энергоснабжении, контрактации и продаже недвижимости.

Можно согласиться с  мнением В.В. Витрянского, считающего, что договор продажи предприятия  является отдельным видом договора купли-продажи, а отсылка к нормам, регулирующим договор купли-продажи недвижимости, никак не может служить основанием для вывода о том, что договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости¹.

Аргументируя данную точку зрения, В.В. Витрянский говорит о том, что «квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя... два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате»².

В литературе данная точка  зрения оспаривается, и принимается  лишь частично. Так, Е.А. Павлодский пишет: «Действительно, предприятие как объект договора продажи предприятия является недвижимостью особого рода. Однако действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя и действия покупателя по оплате и принятию предприятия в принципе ничем не отличаются от аналогичных действий покупателя и продавца объектов недвижимости. Составление и подписание передаточного акта, подтверждающего факт исполнения продавцом обязанности по договору купли-продажи, являются обязательным элементом отношений сторон по договору купли-продажи недвижимости (ст. 556 ГК)»³.

Особенности договора продажи  предприятия, позволяющие выделить его в договор купли-продажи отдельного вида, заключаются:

1) в особенностях правового  регулирования преддоговорных отношений  сторон и порядка заключения  договора (обязательное проведение  инвентаризации, аудиторской оценки  и составление бухгалтерского  баланса, государственная регистрация договора купли-продажи предприятия);

2) в особенностях правового  регулирования отношений сторон, возникающих после исполнения  основных обязанностей сторон  по договору (специальный порядок  предъявления требований по качеству  предприятия, расторжения и признания недействительным договора купли-продажи предприятия).

Вышеуказанные особенности  отсутствуют в договоре купли-продажи  недвижимости, так как они обусловлены  спецификой предприятия как объекта  договора продажи предприятия.

Из двух описанных мною точек зрения, я считаю более верной точку зрения В.В. Витрянского, что договор продажи предприятия является видом договора продажи недвижимости. Так как, в ст. 560 ГК РФ закреплено, что при регулировании отношений в части не урегулированными специальными правилами, сначала применяются правила продажи недвижимости, а затем общее правила купли-продажи.

2. Преддоговорные отношения сторон договора продажи предприятия

Особенности объекта  в договоре продажи предприятия  обусловили специфику преддоговорных отношений сторон.

Статья 561 ГК предусматривает, что до заключения договора продажи предприятия стороны обязаны совершить следующие действия: провести полную инвентаризацию предприятия, составить и рассмотреть акт инвентаризации; получить и рассмотреть заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; составить и рассмотреть бухгалтерский баланс предприятия; составить перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований и рассмотреть данный перечень. Все документы, полученные в результате совершения вышеуказанных действий, должны прилагаться к договору купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Надлежащее выполнение сторонами преддоговорных обязанностей является непосредственным условием признания договора продажи предприятия заключенным⁴.

Рассмотрим подробнее, каким образом  должны исполняться те или иные преддоговорные обязанности сторон договора продажи  предприятия.

Основным нормативным документом, регламентирующим проведение инвентаризации, являются Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. N 49. Проводимая инвентаризация должна охватывать все виды имущества и обязательств продаваемого предприятия независимо от того, будет ли соответствующее имущество переходить к покупателю в составе предприятия. Вместе с тем следует иметь в виду, что если стороны намереваются исключить какое-либо имущество или обязательства, указанные в акте инвентаризации, из состава предприятия, они должны сделать специальную оговорку в договоре продажи предприятия, так как в противном случае все имущество, права и обязанности, указанные в акте инвентаризации, в силу п. 2 ст. 561 ГК будут подлежать передаче покупателю.

Заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия нельзя путать с актом  оценки предприятия, проводимой независимым  оценщиком. Определение состава  и стоимости предприятий как  имущественных комплексов является сопутствующей аудиту услугой, которая осуществляется имеющей лицензию аудиторской организацией или индивидуальным аудитором (п. 7 ст. 1 ФЗ РФ от 30.12.2008 N 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности»). Оценка предприятия независимым оценщиком осуществляется по правилам, установленным ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и не является обязательной в соответствии с требованиями ГК. Однако в том случае, если продается предприятие, собственником которого является РФ, субъект РФ или муниципальное образование, проведение оценки предприятия обязательно в соответствии с требованиями ст. 8 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Составление бухгалтерского баланса предприятия регулируется ФЗ от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». Данный закон устанавливает, что бухгалтерский баланс является документом бухгалтерской отчетности организации или индивидуального предпринимателя. Составление перечня долгов преследует своей целью разделение долгов, относящихся к деятельности предприятия, и долгов, не связанных с деятельностью предприятия, которые будут исключены из состава предприятия.

Таким образом, столь обширные преддоговорные обязанности сторон необходимы для того, чтобы, с одной стороны, максимально обеспечить интересы покупателя, который должен иметь полное представление о предмете договора, а с другой - обеспечить интересы продавца и третьих лиц, которые пострадают в случае признания договора незаключенным по причине несогласования предмета договора или недействительным по причине заблуждения покупателя относительно предмета договора.

3. Договор продажи предприятия

3.1 Заключение договора продажи предприятия

Любой договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

В соответствии со ст. 560 ГК договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, т.е. акта инвентаризации, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, бухгалтерского баланса предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Следует отметить, что  все приложения к договору являются его неотъемлемой частью, если иное специально не предусмотрено договором.

Несоблюдение требований к форме договора продажи предприятия  влечет за собой специальные последствия: договор признается недействительным.

3.2 Существенные условия договора продажи предприятия

Существенными условиями  договора купли-продажи предприятия являются предмет договора и его цена.

При определении предмета договора продажи предприятия необходимо подробнее рассмотреть вопрос о  том, какие именно имущественные  комплексы могут отчуждаться  по договору продажи предприятия.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Говоря о характеристиках  предприятия как особого объекта  прав, О.М. Козырь отмечает, что предприятие  признано недвижимостью условно, что  проявляется в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является⁵.

Дополняя характеристики предприятия, указанные О.М. Козырь, можно также  отметить такую особенность предприятия, как отсутствие его в качестве определенного объекта гражданских прав в какой-либо иной момент, кроме момента продажи предприятия (или совершения иной сделки). Очевидно, что все элементы, входящие в состав конкретного предприятия, в совокупности характеризуют предприятие как объект гражданских прав только в момент заключения соответствующего договора. Сразу же после заключения договора купли-продажи в составе предприятия будут происходить изменения (погашаться и возникать долги и права требования, использоваться сырье, реализовываться продукция и т.д.), в результате которых невозможно говорить о тождестве продаваемого предприятия и того предприятия, которое будет существовать уже через месяц после заключения договора купли-продажи.

Статья 132 ГК говорит о предприятии как об имущественном комплексе, что отнюдь не означает тождественность данных понятий⁶. В ст. 340 ГК говорится об ипотеке предприятия и иного имущественного комплекса, в ст. 1013 ГК сказано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы.

С.А. Степанов, подчеркивающий невозможность  отождествления предприятия в том виде, в котором его определение содержится в ст. 132 ГК, и имущественного комплекса, считает, что действующее законодательство «распространяет на имущественный комплекс режим недвижимости (ст. 132 ГК)» и тем самым упускает возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, в которой имущественный комплекс недвижимостью не является⁷.

Традиционно продажа предприятия  рассматривается учеными как  продажа бизнеса, которая предполагает передачу покупателю в совокупности материальных объектов (недвижимых и движимых вещей) и нематериальных объектов (исключительных прав, прав требования и долгов)⁸.

Вместе с тем очевидно, что  в современном хозяйственном  обороте бизнес, т.е. организованное предпринимательское дело, может  не иметь в своей основе не только недвижимости, но и вообще материального элемента, о чем подробно пишет С.А. Степанов⁹ при характеристике имущественного комплекса как объекта прав.

Нередки ситуации, когда предприниматель  арендует у государства на длительный срок земельный участок со зданиями, осуществляет их капитальный ремонт, закупает оборудование и на этой материальной основе начинает выпуск продукции под собственным коммерческим обозначением и собственными товарными знаками. Таким образом, организованный бизнес вполне может считаться имущественным комплексом, но не предприятием, так как ст. 132 ГК исходит из того, что «основным предпринимательским звеном» любого предприятия является недвижимость, в силу чего все предприятие в целом как объект права рассматривается как недвижимость. При отсутствии в составе предприятия недвижимости, принадлежащей владельцу бизнеса на праве собственности, будут отсутствовать основания регистрировать право собственности на предприятие, равно как и договор купли-продажи предприятия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁰.

Таким образом, предметом договора купли-продажи предприятия являются сложные объекты - имущественные комплексы, которые имеют в своем составе недвижимость. Иные имущественные комплексы не отвечают признакам предприятия и, соответственно, не могут отчуждаться по договору купли-продажи предприятия.

Распространение ст. 132 ГК и, соответственно, всех иных норм ГК, посвященных обороту предприятий, только на те имущественные комплексы, в составе которых имеется недвижимость, вовсе не препятствует нормальному хозяйственному обороту. Предприятие как имущественный комплекс, как недвижимость особого рода продается в основном только в ходе приватизации государственного имущества. Для передачи частного бизнеса основной формой договора стал договор купли-продажи акций (долей) хозяйственного общества, владеющего соответствующим бизнесом (предприятием). Это объясняется не только простотой заключения и исполнения договора купли-продажи акций (долей) по сравнению с договором купли-продажи предприятия, но и отсутствием дополнительной налоговой нагрузки, которая существенна при продаже предприятия.

Говоря о предмете договора продажи предприятия, нельзя оставить без внимания вопрос о том, может ли быть продана часть предприятия. С одной стороны, в ст. 132 ГК указано, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. С другой стороны, в ст. 559 ГК говорится, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Ученые в вопросе о возможности продажи части предприятия заняли неоднозначную позицию. В частности, В.С. Ем говорит о том, что предприятие - юридически неделимая совокупность имущества, при продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать большинство нематериальных активов¹¹. С.А. Степанов признает возможность продажи части предприятия, если при этом соблюдаются следующие условия:

1) часть имущественного  комплекса должна быть обособлена  от иного имущества без потерь  свойства всего предприятия;

2) часть имущественного  комплекса в качестве элементов  должна включать свойственные  только ей права и обязанности;

3) часть предприятия  должна иметь собственное счетоводство, учет;

4) часть предприятия  сама по себе, а не в дополнение  к основному производству должна представлять предпринимательский интерес;

5) часть предприятия  заряжена на самовоспроизводство,  на борьбу за место на рынке,  обеспечена людским субстратом¹².

Нетрудно заметить, что  в том случае, если часть предприятия  будет отвечать всем условиям, перечисленным С.А. Степановым, то это будет самостоятельное предприятие, которое принадлежит собственнику наряду с другим предприятием. Так как предприятие является объектом права, то вполне возможно, что один субъект имеет в собственности несколько предприятий и продажа одного из них будет являться продажей предприятия, а не части предприятия.

Таким образом, продажа  части предприятия будет являться либо продажей самостоятельного предприятия, либо продажей отдельных видов имущества  по общим правилам, предусмотренным для отчуждения соответствующих вещей или имущественных прав.

При совершении купли-продажи  предприятия как имущественного комплекса у сторон возникают  проблемы практического характера.

Одним из наиболее актуальных и сложных вопросов, с которыми сталкиваются субъекты предпринимательской деятельности, является вопрос о структурировании сделок отчуждения предприятия как имущественного комплекса. В связи со сложностью определения предмета, а также содержания имущественных представлений сторон по этим сделкам при рассмотрении арбитражными судами споров об их действительности возникает немало проблем при их квалификации.

На практике встречаются  случаи, когда имущество предприятия  отчуждается путем совершения нескольких отдельных сделок купли-продажи, по которым движимое и недвижимое имущество, принадлежащее одному юридическому лицу, передается другому. Все чаще арбитражными судами рассматриваются споры о возможности или невозможности признания таких сделок притворными как прикрывающими единую сделку продажи предприятия как имущественного комплекса. Это связано с тем, что действующее отечественное законодательство и судебно-арбитражная практика не определили однозначно свою позицию по данному вопросу.

Мнение специалистов юридического сообщества и позиции судебно-арбитражной практики далеко не однозначны по данному вопросу. Для того чтобы увидеть это, целесообразно рассмотреть пример судебно-арбитражной практики.

Между обществами «Бахус» и «Агро-Холдинг» в отношении имущества трех спиртзаводов общества «Бахус»: «Заревский», «Пречистенский», «Фроловский» - были заключены договоры купли-продажи. Отдельными соглашениями по каждому заводу оформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильного транспорта.

В процессе судебного  разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.

Апелляционная инстанция  согласилась с доводами истца  и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основе п. 2 ст. 170 ГК РФ применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основе не исследовался.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества «Бахус», состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.

Материальные активы, входящие в  имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Кроме того, суд кассационной инстанции  неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия  со стороны общества «Бахус», поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества «Бахус» как юридического лица (в части остальных предприятий).

Согласно материалам дела практически  все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества «Бахус» - было продано, т.е. продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможно.

Судебными инстанциями не исследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил ст. 54 ГК РФ, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В материалах дела также отсутствуют данные о соблюдении сторонами требований ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Предмет сделки купли-продажи недвижимости, входящей в состав предприятий истца, был сформулирован неопределенно, в связи с чем стороны заключили  дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку более детально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительным соглашениям не прилагались никакие технические документы, которые позволили бы установить согласованность сторонами предмета договоров купли-продажи недвижимости.

Таким образом, судебные акты приняты  по неполно выясненным обстоятельствам  дела и с неправильным применением  норм материального и процессуального  права, поэтому подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение¹³.

В том случае, если какое-либо имущество, определенно предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности продаваемого предприятия, не будет указано в документах, оформляющих договор продажи предприятия, то вопрос о том, будет ли договор продажи предприятия считаться заключенным или нет, должен решаться каждый раз отдельно.

При решении данного вопроса  необходимо исходить из того, что предмет  договора продажи предприятия не может считаться согласованным, если в документах, составляющих договор, будет отсутствовать указание на имущество (вещи или имущественные права), без которого невозможно осуществление предприятием той деятельности, для которой оно предназначено.

Если имущество, которое является необходимым и достаточным для  осуществления предприятием той  деятельности, для которой оно предназначено, будет указано в договоре продажи предприятия, то остальное имущество, в том числе имущественные права, а также долги предприятия передаются покупателю независимо от того, поименованы они в договоре купли-продажи предприятия либо в приложениях к нему или нет.

Данный вывод основан на следующем.

В соответствии с п. 2 ст. 559 ГК исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Из формулировки п. 2 ст. 559 ГК следует, что в случае отчуждения продавцом недвижимости и движимых вещей, составляющих основу определенного бизнеса, исключительные права автоматически переходят к покупателю, даже если в договоре продажи предприятия об этом не будет сказано ни слова. Если же продавец не желает передавать исключительные права покупателю, оговорка об этом прямо должна быть сделана в тексте договора продажи предприятия.

Независимо от формулировок договора продажи предприятия к покупателю не перейдут права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, так как указанные права являются составным элементом правоспособности продавца, а не входят в состав имущественного комплекса. Однако ГК предусматривает определенные гарантии для кредиторов продавца по обязательствам, исполнение которых невозможно без соответствующего разрешения (лицензии): в соответствии с п. 3 ст. 559 ГК передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Что касается долгов, связанных с  работой предприятия, которые не были указаны в договоре продажи  предприятия, то из п. 3 ст. 565 ГК следует, что данные долги переходят к покупателю. Покупатель при этом в лучшем случае вправе требовать уменьшения покупной цены, а в худшем случае (если продавец докажет, что покупатель знал об этих долгах до заключения договора продажи предприятия) не имеет никаких прав.

Цена как существенное условие  договора продажи предприятия названа  не в § 8 гл. 30 ГК, посвященном продаже предприятий, а в ст. 555 ГК, посвященной продаже недвижимости.

Применение ст. 555 ГК к договору продажи предприятия основано на п. 2 ст. 549 ГК, в соответствии с которым правила, предусмотренные § 7 гл. 30 ГК, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Статья 555 ГК предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (т.е. на основании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

В связи с тем что  договор продажи предприятия  имеет особую форму (основной документ плюс приложения), встает вопрос о том, будет ли условие о цене предприятия  считаться включенным в договор, если стоимость предприятия будет  упомянута не в основном документе, а в приложении, в частности в аудиторском заключении о составе и стоимости предприятия.