Договор купли-продажи земельного участка. 5

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 3

Глава 1. Земельный участок  как объект купли-продажи 6

          1.1. Понятие земельного участка 6

          1.2. Оборотоспособность земельных участков 19

Глава 2. Договор купли-продажи  земельного участка 25

          2.1. Стороны договора купли-продажи земельного участка 25

          2.2. Заключение договора купли-продажи земельного участка 34

Глава 3. Исполнение и расторжение  договора купли-продажи земельного   участка 42

            3.1. Исполнение договора купли-продажи земельного участка 42

            3.2. Расторжение и недействительность договора купли-продажи земельного участка 49

Заключение 52

Список использованных источников и литературы 57

Приложение...............................................................................................................63 
                                                            ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  исследования. Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных  участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с  учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может  успешно использовать землю), но еще  и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

Договоры относятся  к той разновидности юридических  фактов, которая именуется сделкой, а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков.

Цель исследования. Целью настоящей работы является исследование договора купли-продажи земельного участка.

Задачи исследования. Для достижения указанной выше цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие  земельного участка.

2. Изучить свойство  оборотоспособности земельных участков.

3. Определить понятие  и особенности договора купли-продажи земельного участка.

4. Определить состав  сторон договора купли-продажи земельного участка.

3. Исследовать порядок и особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.

4. Исследовать правила исполнения договора купли-продажи земельного участка.

5. Изучить особенности  расторжения договора купли-продажи земельного участка и основания его недействительности.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в связи с возникновением, изменений и прекращением прав и обязанностей сторон в отношении отчуждения и приобретения права собственности на земельный участок.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступает действующее гражданское и земельное законодательство, регламентирующее порядок и особенности заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи земельного участка.

Методология исследования. Методологической основой выпускной квалификационной работы является общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и всесторонность познания исследуемых явлений. Также использовались формально-логический, формально-юридический методы и специальные методы исследования: комплексный, системный, исторический, сравнительного правоведения.

Структура работы состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ КУПЛИ-                                        ПРОДАЖИ

1.1. Понятие  земельного участка

Гражданский кодекс РФ¹ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок". Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка  дано в ст. 6 ЗК РФ² - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре"³, где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160⁴, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также  определяется в разных значениях (как "основа жизнедеятельности народов", как "важнейший компонент окружающей среды", как "средство производства в сельском и лесном хозяйстве", как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в  юридической литературе обоснованно  подвергается критике низкий уровень  законодательной техники ЗК РФ, что  проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу "не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон"⁵. В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Видимо, эта критика  правильна, но следует учитывать, что  земля и земельный участок  при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и "земля", и "земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.

По мнению А.П. Анисимова  и А.Е. Черноморца, объектом земельных  отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал  или велик по размерам он ни был. Понятие "земля", отмечают авторы, является понятием "весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой"; понятие земли "есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования"; понятие "земельный участок" просто заменяется словом "земля", которое является "сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений"⁶.

Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом⁷, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений⁸.

Если обобщить имеющиеся  законодательные и доктринальные  определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок  всегда есть некоторая часть  поверхности земли. Это позволяет  определять земельный участок  через территорию, измеряемую в  квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный  участок связан с землей как  планетарным явлением. В этом  смысле земельный участок и  земля в целом сходны. Если  же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь  всякого земельного участка с  землей в целом позволяет, как  представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает  и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя⁹. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом¹⁰. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном  участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически  сложный, структурированный объект  действительности, сложным является  она и в качестве объекта  сделок. Так, даже в ГК РФ  выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья  и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

В последнее время  высказываются соображения о  том, что было бы целесообразно исключить  водоемы и насаждения из числа  самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях  говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д.¹¹ Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

Наличие на участке различных  вещественных компонентов требует  также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и  сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта  требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности¹². Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях "ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д."¹³

Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.

В связи с этим неправильно утверждать, что земля - принадлежность строений¹⁴ или наоборот. Что же касается проблемы обеспечения единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, то внесение ясности в данную проблему необходимо прежде всего связывать с реализацией тех идей, которые формируются в настоящее время при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе¹⁵ и подготовке соответствующих законопроектов. При этом имеется в виду, что удастся преодолеть различие правового режима самого земельного участка и объектов недвижимости, обеспечить гармоничное применение разных норм и исключить споры и конфликты.

5. В составе земельного  участка необходимо выделять  вертикальный и горизонтальный  срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере  есть площадь участка, измеряемая в  квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого  земельного участка, с учетом его  особенностей, прав землепользователя  и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О недрах"¹⁶ владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия  владельца участка должна быть определяема  не только специальными законами, но и  нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более  у арендатора нет абсолютного  права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

В других странах это  пространство может быть и объектом собственности: "Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся  над поверхностью, так и на недра  земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса"¹⁷.

6. Земельный участок  подлежит идентификации. Всякий  объект правоотношений должен  быть выделен свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый  учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п. 2 ст. 7).

Законом определен также  состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13). В соответствии со ст. 14 в Едином государственном реестре указываются следующие основные сведения о земельных участках:

а) кадастровые номера;

б) местоположение (адрес);

в) площадь;

г) категория земель и  разрешенное использование земельных участков;

д) описание границ земельных  участков и их отдельных частей;

е) зарегистрированные в  установленном порядке вещные права  и ограничения (обременения);

ж) экономические характеристики;

з) качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия;

и) наличие объектов недвижимого  имущества.

Данные для кадастра формируются на основе специальных  мероприятий землеустройства и  межевания как комплекса "работ  по установлению, восстановлению и  закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади", т.е. мероприятий по определению границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ¹⁸, не содержит ясного ответа на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев оборота земель¹⁹.

Следует учитывать, что  стать объектом оборота может  и такой участок, который не имеет  собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и  государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду²⁰. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности (см., например, ст. 37 ЗК РФ), наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.

Необходимость идентификации  объясняется и тем, что ГК РФ требует  определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В числе средств идентификации  специально следует выделить местонахождение  участка. Закон о землеустройстве  также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель.

7. Земельный участок  обладает свойством делимости.  В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК  РФ он может быть делимым  и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

Таким образом, часть  земельного участка рассматривается  как земельный участок с определенными  границами, входящий в состав другого  участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка²¹. Но что она означает? Может ли существовать часть земельного участка как самостоятельный объект правоотношений?

По этому поводу было замечено, что никакой части участка "не может быть, как не может  быть части доски"; "Троесловие "часть земельного участка" - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле. Слова "делимый" или "неделимый" обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделенному земельному участку"²².

Полагаем, такая оценка не вполне верна. Безусловно, в п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет не только о технической возможности разделить земельный участок. В Кодексе указано на ограничения юридического характера, связанные с отнесением земельного участка к определенной категории²³, применительно, например, к землям сельскохозяйственного назначения. Вполне может возникнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не может быть разделен²⁴.

Понятие делимости уместно  также в связи с необходимостью учитывать требования о минимальных  и максимальных размерах земельных  участков (ст. 33 ЗК РФ). Возможна ситуация, когда при формировании участка для нового собственника здания (сооружения) прежнему собственнику, одновременно являвшемуся и собственником участка, нельзя сохранить часть участка (с преобразованием ее в самостоятельный участок) за пределами территории, необходимой для использования этого объекта недвижимости новым собственником (ст. 33 - 36 ЗК РФ).

Однако о части участка  как о самостоятельном объекте  можно говорить, например, в случае, когда из состава одного и того же участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные части (площади) сданы в аренду. С точки зрения собственно землеустройства перед нами единый участок, но части его приобретают особый правовой режим и в силу этого появляется возможность говорить и о частях участка (в гражданско-правовом смысле).

Что же касается технического аспекта (т.е. если не учитывать, например, правил о минимальных и максимальных размерах земельного участка), то в  этом смысле земельный участок делим  до бесконечности.

Сказанное не означает, что  вопрос о делимости или неделимости участка утратил актуальность. Р. Галиева верно отмечает, что отсутствуют ясные критерии отнесения участка к делимому или неделимому, поэтому не исключен субъективный подход²⁵.

В числе разновидностей земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является ни участком, ни его частью. Возникновение этого понятия связано с первой стадией развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций.

К правовому регулированию  отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в тексте ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (гл. 3)²⁶. Надо заметить, что при описании существа этой доли и возможностей ее обладателя учтены многочисленные замечания и возражения²⁷. В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли сейчас распространен правовой режим общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). С внесением дополнительных норм о взаимоотношениях между участниками общей долевой собственности на земельный участок ситуация не изменилась и измениться не могла - это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ.

Распространение на правовой режим земельных долей норм гражданского законодательства вовсе не означает, что правовые аспекты оборота долей изучать не следует. Однако важно иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет самого земельного участка; объектом отношений является только доля в праве общей собственности. Если же выдел произошел, то вместо доли в праве общей долевой собственности перед нами оказывается право собственности на конкретный земельный участок. Кстати, именно поэтому аренда земельной доли невозможна: если нет выдела в натуре, то нет определенности в объекте, а после выдела можно говорить лишь об аренде самой земли (земельного участка)²⁸.

Понятие "земельная  доля", судя по сложившейся в России ситуации, долгое время будет актуальным и потребует бережного и внимательного правового анализа. Но вряд ли юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект отношений оборота земли²⁹.

8. Земельный участок  является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе  есть и иные, радикальные точки зрения.

По мнению С.А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей³⁰.

По мнению О.Ю. Скворцова, "земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким  моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка"³¹, до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Основным нормативным  актом в этой сфере является уже  указанный ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.³² В приложениях к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.

Многие вопросы государственной  регистрации недвижимого имущества до настоящего времени в литературе оцениваются как спорные. В частности, относительно того, чем должна отличаться регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним, следует ли сохранять сегодняшнее значение регистрации договоров аренды как обременений соответствующего имущества и т.д. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью. Однако эти вопросы носят специальный характер и далее не рассматриваются.