Договор купли-продажи жилого помещения. 4
ПЛАН:
Введение ..............................
Глава 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.....................
- Понятие договора купли-продажи недвижимости....
.............................. ...........................7 - Условия договора купли-продажи недвижимого имущества.....................
....................13
1.2.1. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества……………..….….13
1.2.2.Цена договора купли-продажи недвижимого имущества…………………..….....14
1.2.3.Форма договора купли-продажи недвижимого имущества …………..……….…15
1.2.4.Срок действия договора купли-продажи недвижимого имущества……..…….....17
1.3. Стороны договора
купли-продажи недвижимого
Глава 2. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО КАК ГЛАВНАЯ ОСОБЕННОСТЬ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ..................
- Реалии регистрационной системы
.............................. .............................. ...........................27
2.1.1 Понятие права собственности
в современном
2.1.2 Оценка системы регистрации
в современной России…………………………
- Процедура государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним...........................
.............................. .............................. ......................36
Глава 3. Договор купли-продажи жилого помещения………………………………………47
3.1. Перечень лиц, имеющих право
собственности на жилое
3.2. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения…...….50
Заключение ..............................
Список использованной литературы
..............................
Приложение №1 ..............................
Приложение №2……………………………………………
Студент __________________
(подпись)
ВВЕДЕНИЕ
В данной выпускной квалификационной работе представлена тема, заинтересовавшая меня во время ознакомительной практики, которая проводилась в риэлтерской фирме. У сотрудников, имеющих большой опыт в области составления договоров купли-продажи недвижимого имущества, его государственной регистрации и регистрации прав собственности, с каждым днем появлялись вопросы, которые не получили решения в законодательстве РФ.
Следующим местом прохождения практики я выбрала Управление Министерства юстиции по центральному федеральному округу, которое занималось решением вопросов, возникающих в применение нормативных актов, регулирующих договор купли-продажи недвижимости, а также его государственную регистрацию, регистрацию прав собственности, а в частности ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, Приказ № 183 «Об утверждении общего положения о территориальном органе федеральной регистрационной службы по субъекту РФ» от 03 декабря 2004 года, Приказ Министерства юстиции РФ №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01 июля 2002 года (с изменениями от 19 января 2005) и другие.
Обращения граждан с вопросами о разъяснении в области регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества показали мне, что неиссякаемый интерес населения к объекту данного договора порождает законодателей вводить новые нормативные акты, а многочисленных авторов публикаций по вопросам недвижимости корректировать, дополнять, переиздавать свои творения.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, необходимость анализа новых положений о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Охватить все вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости в рамках одной дипломной работы невозможно, поэтому, изначально большее внимание будет приковано к порядку оформления договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации недвижимости и перехода прав на нее.
Актуальность данной темы также выражается в том, что государственная политика в сфере уменьшения инфляции, увеличения социальной помощи населению способствует возрастанию финансовых возможностей населения, и, как следствие, росту спроса на недвижимость. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данного аспекта. Ввиду этого существующая правовая база, регулирующая договор купли-продажи недвижимости, развивается настолько активно, что внедрение ее в гражданско-правовые отношения населения сталкивается с многими проблемами, постепенное изъятие которых из законодательства говорит о возрастающей правовой культуре.
Объектом исследования являются гражданские права и обязанности, возникающие из договора купли продажи недвижимости.
Предмет исследования в данной работы - это Гражданский кодекс Российской Федерации, который является основополагающим актом регулирования договора продажи недвижимости, а также совокупность нормативных актов, регламентирующих данную деятельность.
Основная цель работы состоит в анализе правовой сущности отношений, складывающихся при заключении договора купли-продажи недвижимости, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, а также формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.
В ходе исследования поставлены следующие задачи:
1. Исследовать российское законодательство и изучить научные разработки в области регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.
2. Сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.
В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.
При написании работы, кроме нормативных актов, были изучены труды авторов, занимающихся исследованиями данной проблемы, а также множество научных, научно-популярных публикаций из различных изданий и материалы судебной практики.
Глава I
ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости
Перед тем, как рассматривать и анализировать договор купли-продажи недвижимости, в первую очередь дадим определение понятию «недвижимость».
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
В современном гражданском праве договор купли-продажи имеет огромную значимость как основание возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем.
В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи) – это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Хотя ключевые признаки недвижимости – это прочная связь с землёй и невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению, но они присущи не всем объектом недвижимости. Так, к числу объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр, которые являются самостоятельными объектами недвижимости.
К недвижимым вещам относятся также объекты, не подлежащие вышесказанным признакам, но подлежащие государственной регистрации в силу закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденных Верховным Советом СССР 31 мая 1991 года №2211-1 (в редакции от 26 ноября 2001 года – применяется в части, не противоречащей ГК РФ), под недвижимым имуществом понимались земельные участки и все, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень объектов, прочно связанных с землей, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, за основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был взят традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочной связи с землей.
Однако этот критерий в Основах гражданского законодательства выделялся как основной, но не единственный. Так, к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию могло быть отнесено и иное имущества, но только на основании законодательного акта (недвижимость в силу закона).
Определение недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, в общем соответствует определению, данному классиком цивилистики Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что под недвижимостью понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи.
Следует отметить, что сам Г.Ф. Шершеневич сомневался в бесспорности данного им определения, подчеркивая, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. [кгр, 6]
Определение, содержащееся в действующем ГК РФ, также уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий – «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». В юридической литературе совершенно справедливо отмечается, что современные технические достижения позволяют в настоящее время перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. В этом случае, если следовать букве закона, то здание, перемещенное таким образом на другой земельный участок, сохраняет качество объекта недвижимости, если перемещением ему не причинен ущерб. На самом деле юридически происходит исчезновение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на объекты недвижимости этим никак нельзя пренебречь, поскольку все объекты недвижимости так или иначе привязаны к конкретному земельному участку, а не в общем к земле. [кгр, 7]
Таким образом, формулировка стати 4 Основ гражданского законодательства предпочтительнее определения, содержащегося в статье 130 ГК РФ.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленная рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п.4 протокола №9 от 20.05.2002 года) содержит положение, в котором утверждается, что определение недвижимости следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом под неразрывностью физической связи объекта с землей понимается условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.
Помимо указанного критерия, как утверждает Концепция, статья 222 ГК РФ о самовольной постройке вводит условия, при наличии которых только объекты, неразрывно физически связанные с землей, такие как здания и сооружения, могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК РФ позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи. Современный уровень развития науки и техники действительно позволяет переместить с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр, однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.
Е.Б. Козлова в комментариях к ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» замечает, что ссылка на статью 222 ГК РФ в данном случае весьма сомнительна, так как нормы данной статьи регулируют исключительно вопросы самовольной постройки.
Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью.
Основной документ, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателя) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) – это договор купли-продажи недвижимости (договор продажи недвижимости).
В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимого имущества получил широкое распространение, однако в юридической литературе специфика этого договора еще недостаточно исследована. Российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимости, учитывая значение, ценность и специфику недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Особенностью рынка недвижимости является действие значительного количества посредников на нём, представителей сторон договора купли-продажи, что осложняет возникающие отношения.
В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического состояния его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, государства и общества.
Глава 27 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации посвящена определению договора и его условиям, из которой следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В статье 421 ГК РФ закреплен действующий в Российской Федерации принцип свободы договора, согласно которому:
1) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством;
2) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
3) стороны могут заключить
договор, в котором содержатся
элементы различных договоров,
предусмотренных законом или
иными правовыми актами (смешанный
договор). К отношениям сторон
по смешанному договору
4) условия договора
определяются по усмотрению
5) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилами, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающие для сторон иные правила, чем те, которые действовали при его заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе специально оговорено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор купли-продажи
недвижимого имущества
В первом параграфе главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся общие правила о купле продаже, которые применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимого имущества (седьмой параграф главы 30 ГК РФ) не установлены особые правила.
Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, связанными с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
1.2 Условия договора купли-продажи недвижимости
В статье 432 ГК РФ, которая определяет основные положения о заключении договора, сказано, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Условия являются существенными, если они настолько важны для сторон договора, что отсутствие соглашения по этим условиям является основанием сторон не заключать договор.
1.2.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
Одно из существенных условий договора – его предмет.
Предметом договора продажи недвижимости может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. ГК РФ (статья 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его расположение на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.
Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (статья 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.
Отсутствие данных о предмете в договоре купли-продажи означает, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с повышенной
ценностью недвижимого
Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.
1.2.2. Цена договора
купли-продажи недвижимого
Договор продажи недвижимости является возмездным. Приобретая имущество в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену, или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.
Цена предмета договора является одним из ключевых моментов в договоре купли-продажи недвижимости.
В отличие от договора
купли-продажи движимого
Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать точное указание цены этого имущества. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п.3 статьи 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяется. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.
Установленная в договоре купли-продажи цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права не неё, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п.2 статья 555 ГК РФ).
Если цена недвижимости в договоре купли-продажи установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, то общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 статья 555 ГК РФ).
Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
1.2.3. Форма договора купли- продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи недвижимости в соответствии со статьей 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы влечет недействительность такого договора. При этом к простой письменной форме приравниваются документы, направленные посредством телеграфной, почтовой, телефонной, электронной, телетайпной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Для договоров, которые заключены путем обмена письмами, телеграммами или иными документами, доставленными перечисленными средствами связи, требуется наличие подписи, позволяющей установить, что документ исходит именно от стороны по данному договору. В случае спора о действительности подписи на договоре, изготовленном и подписанном с помощью электронно-вычислительной техники с применением цифровой подписи, необходимо всесторонне рассматривать вопрос и принимать решение по конкретному спору с учетом оценки имеющихся материалов.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме договора (п.2 статьи 434 ГК РФ) и о письменной форме сделки (п.1 статьи 160 ГК РФ) имеют серьёзные отличия. Сделка совершается путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законодатель одновременно допускает совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации. Что касается договора, то его допускается заключать не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством телеграфной, почтовой, телефонной, электронной, телетайпной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора купли-продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.
Таким образом, суть специального правила о форме договора купли-продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения о форме договора, которое закреплено в п. 2 статьи 434 ГК РФ. Вместо этого законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п.1 статья 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора купли-продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и то, что такая сделка недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделки, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (например, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
1.2.4. Срок действия договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (если иное не предусмотрено законом). Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Обязательства, вытекающие из договора, прекращаются их надлежащим исполнением. С другой стороны, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества действует до момента исполнения всех обязательств по договору.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
1.3. Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества и их ответственность
Сторонами договора купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут быть физические и юридические лица, государственные и муниципальные образования, государство в целом, то есть любые участники гражданского оборота.
- Договор купли-продажи жилого помещения
- Договор купли-продажи жилого помещения
- Договор купли-продажи жилого помещения
- Договор купли-продажи жилых помещений
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи в ФГК и ГГУ
- Договор купли-продажи, его содержание
- Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения)
- Договор купли-продажи жилого помещения
- Договор купли продажи жилого помещения
- Договор купли продажи жилого помещения
- Договор купли-продажи жилого помещения
