Договор купли-продажи жилого помещения. 6

Федеральная служба исполнения наказаний

Федеральное казенное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Владимирский юридический институт

Федеральной службы исполнения наказаний»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Жилищное  право»

Тема: Договор  купли-продажи жилого помещения

Выполнил: Смолянинова  Е.В., 7 ВФ курс

3 группа

Дата защиты______________________

Оценка___________________________

Подпись научного

руководителя_____________________

Владимир  2013 г.

Содержание

Введение                                                                                                                   3

1. Понятие договора  купли-продажи жилого помещения                                   5                   

2. Существенные условия договора                                                                       8

2.1 Предмет договора  купли-продажи жилого помещения                                 8

2.2 Цена в договоре  купли-продажи жилого помещения                                  13

2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением     16

3. Права и обязанности  сторон                                                                             27

4. Процедура заключения  договора                                                                     29

5. Государственная регистрация                                                                          34

Заключение                                                                                                             37

Список использованной литературы                                                                   39

Введение

Объектом исследования курсовой работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует права человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище¹. Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что  современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость  жилой площади, сумма заключаемых  сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские  фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров  купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов.

В виду того, что изучаемая  тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на мой взгляд, моментах.

Так же, в работе уделено  внимание вопросам государственной  регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ²право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Также мне бы хотелось дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения.

1. Понятие договора купли-продажи  жилого помещения

Правила, посвященные  договору купли-продажи жилых помещений, содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что  обусловлено его общественным, общенациональным значением.

Во-первых, жилые помещения  неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как  жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные  меры охраны интересов продавцов и покупателей³. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними⁴.

В-третьих, в связи  особой социальной значимостью жилых  помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации  устанавливается ряд ограничений  по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Договор купли-продажи  жилых помещений выделен в  особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Понятие договора купли-продажи  жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)⁷, с учетом специальных норм о продаже недвижимости⁵.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество⁶. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

То есть, по договору купли-продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой  дом, часть жилого дома или квартиры)⁷, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи  жилого помещения является видом  договора продажи недвижимости и  подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение⁸.

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с  момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями)⁹.

Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика¹⁰.

2. Существенные условия  договора

2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).Т.к. жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого  имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще  с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое  имущество» был впервые использован  в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.

В советском  гражданском праве категории  недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

Деление имущества как  объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992 - 1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества  в специальных законодательных  актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Таким образом, под жилым  помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные.

Жилищный фонд, либо его  часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в  собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части  имеет право в порядке, установленном  законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

К числу жилых относятся  следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном  доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.

Правила определения  предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого  указания законодательства, лицо, осуществившее  самовольную постройку, не приобретает  на нее право собственности и  не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ).

Таким образом, сделки (в  том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, указанных в ст.222 ГК РФ. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Гражданский кодекс, называя  предметом договоров купли-продажи  жилые дома, комнаты в жилых  домах, подразумевает, что эти объекты  должны быть построены, т.е. завершены.

Постановление Пленума  Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Возможность раздела  объекта незавершенного строительства  косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.

Для того чтобы жилое  помещение могло свободно перейти  по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством  предъявляются определенные юридические  требования.

Во - первых, жилое помещение  должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

Во-вторых, жилое помещение  не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены  для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без  исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все  собственники жилищных фондов, жилых  домов и отдельных жилых помещений  не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается продажа жилых помещений под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

Такие ограничения в  реализации права собственности  на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых систем современности.

2.2 Цена в  договоре купли-продажи жилого  помещения

На рынке  недвижимости оценку жилых помещений, как правило, осуществляют профессиональные оценщики.

Оценка жилых  помещений - это процедура, сутью  которой является расчет вероятной  рыночной цены, по которой это жилое  помещение может быть реализовано  в условиях открытого рынка.

Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» же под оценочной деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости¹¹.

Оценочная стоимость  определяется местоположением, окружающей застройкой, общем состоянии жилого дома, этажом расположения, площадью помещения, планировкой и другими характеристиками, оказывающими существенное влияние на стоимость жилого помещения. Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. В результате экспертизы составляется отчет, который, содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

Оценка жилых  помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (как уже было сказано выше), ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Такое условие договора купли-продажи жилого помещения, как  цена значительно отличается от общих  положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ в соответствии с которым  в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и  не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости.

Договор купли-продажи  жилых помещений должен содержать  в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ)¹².

Согласованная сторонами цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, обычно включает цену передаваемой с этим видом недвижимого имущества соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако это правило диспозитивно. Также законом могут быть установлены другие правила о соотношении цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым помещением соответствующей части участка земли и прав на нее¹³.

Цена жилого помещения в договоре купли-продажи  данного вида недвижимости может  определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда  цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение является обязанность по его оплате. Именно сторонами договора самостоятельно определяются форма, порядок и способ. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата¹⁴.

При продаже  жилого помещения в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ данный вид  недвижимости признается находящейся  в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя жилого помещения или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК. В договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости и сроков промежуточных платежей¹⁵.

Так как договор купли-продажи  жилого помещения требует письменной формы, в связи с чем его  условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в  случае спора стороны лишены права  ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ)¹⁶.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Таким образом, для избежания указанных выше проблем необходимо:

1) указывать  в договоре реальную рыночную  стоимость жилого помещения; 

2) подписывать  передаточный акт только после  передачи денег; 

3) осуществлять  передачу денег в банке через  систему сейфового хранения либо  путем расчетов платежными поручениями¹⁷.

При отсутствии в договоре условия о распределении  расходов по государственной регистрации  перехода права собственности эти  расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность  передать предмет продажи в собственность  покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество¹⁸.

2.3 Перечень  лиц, сохраняющих право пользования  жилым помещением

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие  данного договора - необходимость  указания перечня лиц, сохраняющих  в соответствие с законом право  пользования этим жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Наиболее полный системный анализ данного условия договора купли-продажи жилого помещения приведен в работах А.М Эрделевского¹⁹.

Во-первых, А.М. Эрделевский  считает, что в п.1 ст.558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст.432 ГК РФ, поскольку самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст.33 ЖК РФ, п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, А.М. Эрделевский, анализируя данное условие договора, приходит к выводу, что, с учетом п.1 ст.460 ГК РФ, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

Однако, А.М. Эрделевский, необоснованно  приходит к выводу, что перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст.558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст.554 ГК РФ. Ведь законодатель ясно различает понятия вещей (имущества, предмета договора) и прав третьих лиц на это имущество. А.М. Эрделевский же смешивает эти понятия, хотя сделанные им выводы о том, что включение в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, представляет собой реализацию обязанности продавца предупредить о наличии или отсутствии прав пользования жилым помещением, и волеизъявление покупателя принять жилое помещение с таким обременением, можно признать обоснованными.

В случае, если продавец не исполнит обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц, а покупатель не согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, то покупатель вправе в соответствие с п.1 ст.460 ГК РФ требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Для классификации  лиц, которые в силу прямого указания закона сохраняют право пользования жилым помещением при его отчуждении, представляется возможным прибегнуть к историческому методу, поскольку позиция законодателя в отношении этих лиц менялась с течением времени.

Так, п.2 ст.292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г., содержал правило, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.ст.53,127 ЖК РСФСР  состав членов семьи собственника квартиры определялся аналогично категории  членов семей нанимателей в домах  государственного и общественного  фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Те члены семьи, которые непосредственно отнесены к таковым законом (супруг собственника квартиры, его дети и родители), имели право пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имело значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могли быть признаны членами его семьи.

С 1 марта 2005 г. круг членов семьи  собственника определен в п.1 ст.31 ЖК РФ. Л.Ю. Михеева²⁰ обращает внимание, что с введением нового правового регулирования данная категория лиц значительно сузилась. По мнению данного автора, установления такого критерия как совместное с собственником жилья ведение хозяйства теперь не является достаточным основанием для признания того или иного лица членом семьи собственника, необходимо устанавливать факт создания данными лицами в последующем семейных отношений. Иными словами, к членам семьи собственника в силу формулировки ст.31 ЖК РФ Л.Ю. Михеева склонна относить только супругов, их родителей и детей.