Договор найма жилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………….2

1 ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА……………………4

1.1 Понятие  договора найма и его форма…………………………4

1.2 Субъектный  состав договора найма…………………………...6

1.3 Предмет  договора найма………………………………………..6

1.4 Содержание  и срок договора найма……………………………8

1.5 Арендная  плата…………………………………………………15

1.6 Прекращение  договора найма………………………………….16

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА…………………..19

2.1 Договор  проката…………………………………………………19

2.2 Аренда  транспортного средства…………………………………21

2.3 Аренда  зданий и сооружений……………………………………24

2.4 Аренда  предприятий……………………………………………...26

2.5 Финансовая  аренда (лизинг)……………………………………..29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………….32

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………34

ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………….36

     ВВЕДЕНИЕ 

     В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме  оставалась неизменным в ГК.

     Ныне  действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием  предпринимательской деятельности в Казахстане для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало  удобней не приобретать имущество  в собственность, а арендовать его.

     Договор найма относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Выбор данной темы курсовой работы не случаен в обосновании этому приведу, на мой взгляд, ключевые и насущные примеры.

     Во-первых, это обосновывается следующим, что  договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая  бытовую.

     Во-вторых, за актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современном  Казахстане возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых  помещений.

     В условиях перехода к рыночным отношениям в регулировании отношений по передаче имущества во временное  пользование произошли большие  изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам  в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались  в хозяйственный оборот. С устранением  исключительной собственности государства  в отношении недр, земли, лесов  с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров  аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.

     Научность разработанности проблемы. Понятие  договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной  практике, что обусловлено распространенностью  данного договора в гражданском  обороте. Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались  в правовой науке. Общетеоретические  аспекты договора аренды разрабатывали  такие ученые, как Басин Ю.Г., Иоффе  С.О., Диденко А.Г., Каудыров Т.Е., Мукашева К.В и др.

     Актуальность  сформулированной курсовой работы, позволяет  не только определить новые подходы  к исследованию договоров аренды, но и систематизировать накопленные  юридической наукой знания и правоприменительную  практику.

     1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА  

     1.1 Понятие договора  аренды и его  форма

     По  договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное  владение или пользование (п.1 ст.540 ГК РК). В современном гражданском  законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными [²]. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать  наймодателем, с одной стороны, и  нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

     Порядок заключения договора аренды имеет несколько  особенностей. Во-первых, допускается  возможность проведения субъектами аукционов или конкурсов на право  аренды здания или сооружения. При  этом нежилое помещение должно принадлежать государству или частному образованию.

     В соответствии с нормами ГК РК договор  аренды может быть заключен как в  письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как ст.544 ГК РК устанавливает, что договор аренды на срок не менее  года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке.

     Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда  физические лица заключают договор  аренды между собой, необходимо помнить  норму п.1 ст.152 ГК РК, обязывающую  заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой  на сумму, превышающую 100 МРП. Кроме  того, договор аренды, в котором  предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной  для договора купли-продажи такого имущества. (П.4 ст.544)

     Это так называемые общие правила  для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими  отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

     Существуют  определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может  заключаться в устной форме. Это  незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор  не должен являться, по сути, договором  проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 100 МРП.

     Таким образом, договор аренды преимущественно  заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным  в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством  почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной  или иной связи. Если сторона, которой  было направлено письменное предложение  заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в  оферте условий договора, договор  аренды будет считаться заключенным  в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении  организация-арендодатель получит  от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор  считается заключенным.

     Несоблюдение  простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это  прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это  несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между  ними спора.

     1.2 Субъектный состав  договора аренды 

     Гражданское законодательство классифицирует стороны  договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны  – арендодатель и арендатор.

     Арендодатель  – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества  в аренду [³]. Арендодателем также  признается лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (например, аренда объектов государственной и частной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия  и учреждения, за которыми имущество  закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

     Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать  и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает  в момент его регистрации. Точного  определения арендатора ГК РК не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и  пользование или во временное  пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

     Таким образом, субъектами договора аренды могут  быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические  лица, Республики Казахстан. 

     1.3 Предмет договора  аренды 

     Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское  законодательство четко характеризует  объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих  натуральных свофйств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.541 ГК РК основные объекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (Земельного кодекса РК) [¹]. Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается  несогласованным, и такой договор  не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные  права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

     Из  определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма  п.1 ст.547 ГК РК конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это  означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а  без них арендатор не может  пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора. Все это можно потребовать  в принудительном порядке, т.е. через  суд.

     Защищая свои права, через суд можно будет  потребовать возмещения арендодателем  убытков, причиненных задержкой  исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового  автомобиля) в договоре должны быть отражены не только название и марка  транспортного средства, регистрационные  номера кузова, шасси, номер свидетельства  о регистрации автомобиля, его  индивидуальные признаки в виде цвета  кузова и т.д. и необходимые технические  характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдачей арендатору подлежит свидетельство о регистрации  автомобиля и его паспорт. 

     1.4 Срок и содержание  договора аренды 

     Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор  аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.545 ГК РК). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Каждая сторона  имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым  расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные  гражданским законодательством  сроки. Подобный срок для движимых вещей  составляет минимум один месяц, для  недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может  быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

     Законодательными  актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п.3 ст.545 ГК РК). Так  максимальный срок для договора проката  составляет 1 год (п.1ст.596 ГК РК). Если при  заключении договора проката в самом  договоре не указан срок, на который  он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно  возможного срока), договор по истечении  предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении  договора аренды преимущественное право  на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда  арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить  такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный  договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания  действия прежнего договора. За арендатором  признается право обращения в  суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного  арендатора.

     Срок  исковой давности (т.е. срок, в течении  которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать  от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом  повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного  уведомления о своем намерении  продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается  вновь заключенным на прежних  условиях на неопределенный срок.

     Арендодатель  обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие  недостатков, неисправностей) (п.1 ст.547 ГК РК). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать  у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.548 ГК РК. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РК наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.

     Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного  объекта, а затем удержать сумму  понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить  арендодателя, незамедлительная обязанность  которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества  или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание  арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе требовать  у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

     Однако  арендодатель несет ответственность  не за все недостатки передаваемого  в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при  заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передачи имущества  в аренду (п.4 ст.548 ГК РК). Риск обнаружения  таких недостатков в процессе использования имущества ложится  на арендатора.

     Арендодатель  обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в  аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст.549 ГК РК). Известны такие права  третьих лиц на имущество, как  сервитут, право залога и т.д. Таким  образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества  данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности  собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.

     После того как передача объектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями  заключенного договора (ст.550 ГК РК). В  случае если такие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при  аренде недвижимого имущества для  офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного  цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п.3 ст.556 ГК РК). В некоторых  случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

     Возможности использования арендатором арендуемого  имущества достаточно объемны. Арендатор  может, как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

     ü    Сдавать в субаренду (поднаем);

     ü    Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (другому лицу) (перенаем);

     ü    Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

     ü    Отдавать арендные права в залог;

     ü    Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

     Во  всех этих случаях возможного пользования  арендатором имущества ответственным  по договору аренды перед арендодателем  остается арендатор.

     Первоначально арендатор должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использования имущества. Это  согласие может быть сразу предусмотрено  в договоре или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст.551 ГК РК). Досрочное  прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного  договора (ст.556 ГК РК), или признание  его ничтожности в соответствии со ст.556 ГК РК влекут за собой прекращение  договора субаренды или признание  его ничтожности.

     Субарендатор  имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в  его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного  договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при  досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный  договор аренды. По договору субаренды  арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. По этому договору арендатор не может  передать больше прав по владению и  пользованию, чем имеет сам в  соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор  по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

     Наличие договора субаренды не изменяет обязанности  арендатора выполнять условия, предусмотренные  основным договором аренды с арендодателем.

     Арендодатель  производит капитальный ремонт переданного  в аренду имущества за свой счет (ст.552 ГК РК). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено  иное. Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменению технологического или служебного назначения объекта. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

     Работы  же по текущему, систематическому предохранению  арендуемых объектов от их преждевременного износа, соответственно поддержанию  в рабочем состоянии представляет собой текущий ремонт. Он лежит  на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также  обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде. (Ст. 553 ГК РК)

     Таким образом, капитальный ремонт имущества  лежит на арендодателе, а текущий  – на арендаторе.

     Порядок распределения обязанностей между  арендатором и арендодателем  по содержанию объектов аренды определен  ГК РК и самим договором. Общие  правила об обязанностях сторон установлены  ГК РК. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает  иные условия, которые могут быть установлены. Это означает, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения  обязанностей).

     Срок  проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный  ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без  промедления. При определении понятия  «разумный срок» следует опираться  на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.

     Улучшение арендованного имущества может  лежать как на арендодателе, так  и арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые  и неотделимые улучшения арендованного  имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекты без  причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений  объекту аренды.

     Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью (п.1 ст.555 ГК РК). По соглашению сторон отделимые улучшения  могут быть переданы арендодателю с  возмещением из стоимости либо без  такового.

     Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения  были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно  в письменной форме. Если арендатор  улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив об этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено  договором аренды. Норма ст.562 ГК РК предусматривает возможность  выкупа арендованного имущества. В  законе или в договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, срок договора аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкуп сданного в аренду имущества  государственных или частных  предприятий является одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируются Законом о приватизации государственного и частного имущества. Условие о  выкупе арендованного имущества  может быть также предусмотрено  дополнительным соглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в  выкупную цену. 

     1.5 Арендная плата 

     Порядок, условия, сроки внесения арендной платы  определяются договором (п.1 ст.546 ГК РК). В случае, когда договором эти  условия не оговорены, считается, что  установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РК предусмотрено несколько  разновидностей арендной платы. Это  могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между  собой, например деньги и услуги.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

     Ø    Твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно

     Ø    Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов