Договор найма жилого помещения. 17

Основные данные о работе

Содержание

  Основные данные о работе

  Содержание

  Введение

  Основная часть

    1. Соотношения коммерческого и  социального найма жилых помещений.

    2. Форма договора найма жилого  помещения. Порядок заключения

  Заключение

  Глоссарий

  Список использованных источников

  Приложения

Введение

Текст введенияДоговор найма жилых помещений самый распространенный гражданско – правовой договор. Рассматривая правовое положение такого договора является актуальным на сегодняшний день, по следующим причинам.

Законодательство, регулирующие правовое положение договора найма за последнее десятилетие существенно изменились в связи с реформированием сферы оказания жилищных услуг.

Федеральный закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" закрепил совершенно новый подход к жилищных правоотношений, связанных с приобретением, аренды жилья за свои собственные средства.

Жилищный кодекс принятый более 15 лет назад не отвечает современным жилищно – правовым отношениям складывающихся в настоящее время, так как ориентирован был на регулирования договоров найма с участием государственного имущества.

Напротив гражданский кодекс располагает широкими возможностями жилищно – правовых норм, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья.

Рассматривая более углубленно правовое положение договора найма жилого помещения актуально на сегодняшний момент по следующим причинам:

1. Пользователями жилищных помещений являются физические лица.

2. Жилые помещения являются объектами недвижимости, что определяется особым статусом в правовом обороте.

Целью данной работы является: раскрытие особенностей договора найма жилых помещений в переходный период, соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

Задачи работы: рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства, сформулировать пути разрешения выявленных проблем.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

В соответствии с гражданским кодексом договора найма подразделяются на:

1. Договор социального найма жилого помещения.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения – при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения – при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договор социального найма заключается только на жилое помещение, входящие в состав фонд социального использования, и при наличии следующих оснований для его заключения:

1. Признание гражданина малоимущим, или если гражданин принадлежит к иной установленной законом категории которым жилое помещение предоставляется по договорам социального найма.

2. Нуждаемость в жилом помещении.

3. Состоит на учете как нуждающихся в жилых помещениях.

4. Имеется решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Основная часть

1 Соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

В соответствии с гражданским кодексом договора найма подразделяются на:

1. Договор социального найма жилого помещения.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения – при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения – при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договор социального найма заключается только на жилое помещение, входящие в состав фонд социального использования, и при наличии следующих оснований для его заключения:

1. Признание гражданина малоимущим, или если гражданин принадлежит к иной установленной законом категории которым жилое помещение предоставляется по договорам социального найма.

2. Нуждаемость в жилом помещении.

3. Состоит на учете как нуждающихся в жилых помещениях.

4. Имеется решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Договор коммерческого найма заключается в соответствии с принципом свободы договора (заключение договора на усмотрение сторон, размер оплаты, порядок расчета, ремонт и т.д.).

Договор социального найма как и договор коммерческого найма заключается в письменной форме. В случае если договор заключен не в письменной форме он не действителен, за исключением случаев, указанных в законе или соглашении сторон.

По срокам действия договоры социального найма и договоры коммерческого найма имеют различия:

Договор коммерческого найма заключается на срок не более пяти лет. В случае если в договоре коммерческого найма не указан срок, в таком случает данный договор считаестся заключенным на пять лет. По окончанию срока договора коммерческого найма жилого помещения, наниматель имеет право на заключение нового договора.

В договоре социального найма жилого помещения закон не предусматривает сроков действия, данный договор является бессрочным. В этом между договорами социального найма жилого помещения и договором коммерческого найма жилого помещения является существенное различие по срокам.

В договоре найма жилого помещения сторонами являются наниматель и наймодатель. Как правило наймодателем при заключении договора социального найма и коммерческого найма выступает собственник жилого помещения, однако может выступить в качестве наймодателя и управомочное лицо. Нанимателем может выступить только гражданин, т.е. физическое лицо, так как жилое помещение предоставляется для проживания в нем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

При заключении договора социального найма жилого помещения в качестве нанимателя выступает гражданин которому представлено жилое помещение. Также право пользования жилым помещением предоставлено и членам семьи нанимателя. Иные лица могут проживать с нанимателем в качестве временных жильцов.

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним супруга, родители, дети.

Наниматель имеет право вселить в жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей, родителей с учетом получения письменного согласия всех членов своей семь достигших совершеннолетия. Однако в случае вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласия не требуется, это закреплено в ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

В договорах коммерческого и социального найма предметом выступает найм жилого изолированного помещения. Жилым признается помещение, которое отвечает санитарным, градостроительным, противопажарным требованиям и используется для проживания граждан как в зимнее время так и в летнее время года. Изолированное помещение – это жилой дом, квартира имеющая отдельный вход.

В качестве примера возникновения спорных моментов при найме жилого помещения рассмотрим:

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 18 июля 2013 г. по делу N 33-1788/2013год

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия рассмотрела в открытом судебном заседании от 18 июля 2013 года апелляционную жалобу представителя истца Е. С. На решение Саяногорского городского суда от 07 мая 2013 года по делу по иску Е. к Администрации муниципального образования г. Саяногорск о признании нанимателем жилого помещения и по встречному иску Администрации муниципального образования г. Саяногорск к Е. о признании договора социального найма жилого помещения расторгнутым. Заслушав доклад судьи Морозовой В.Н., объяснения истца Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

Установила:

Е. обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования город Саяногорск, К.Ю., К.Е. о признании нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, выселении К.Ю., К.Е. и членов их семьи из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Требования мотивировал тем, что на основании ордера N 41 от 21 июля 1983 г. Его матери ФИО1. На состав семьи из двух человек было предоставлено указанное жилое помещение, в котором он зарегистрирован в качестве члена семьи с 31 августа 1983 г. по настоящее время. 24 марта 1985 г. ФИО1 умерла. С 1987 г. в связи с работой вахтовым методом он периодически выезжал из спорной квартиры. С 1997 г. он проживал в с. Бирикчуль, но иногда заезжал в спорную квартиру, в квартире остались его вещи и документы. В сентябре 2012 г. ему стало известно, что в квартире проживают ответчики К-вы. В ноябре 2012 г. он обратился в Администрацию г. Саяногорска с заявлением о признании его нанимателем данной квартиры, в чем ему было оказано. Полагал, что ответчики К-вы неправомерно вселились с данную квартиру, намерений отказываться от квартиры он не имел, поскольку это его единственное жилье. Определением суда от 28 марта 2013 г. производство по делу в части исковых требований к К.Ю., К.Е. о выселении прекращено в связи с отказом от исковых требований Е. Администрация муниципального образования г. Саяногорск обратилась в суд со встречным иском к Е. о признании договора социального найма на спорное жилое помещение расторгнутым в связи с выездом в другое место жительства, мотивируя требования тем, что договор социального найма на спорную квартиру в 1983 г. был заключен с ФИО1 В апреле 1985 г. она была снята с регистрационного учета в связи со смертью. С 1987 г. Е. в квартире не проживал, квартира находилась в запущенном состоянии. В данное жилое помещение в качестве временных жильцов были вселены ФИО2 и ФИО3 весной 1997 г. в данное жилое помещение вселились К-вы. В судебном заседании истец Е. и его представитель С. поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в иске, встречные исковые требования не признали, пояснили, что истец был лишен возможности проживать в спорном жилом помещении. Представитель ответчика Администрации МО г. Саяногорска Б. исковые требования Е. не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала. Третьи лица К.Е., К.Ю. и его представитель Р. возражали против удовлетворения иска, встречный иск Администрации МО г. Саяногорска поддержали. Суд постановил решение, которым иск Администрации муниципального образования <адрес> к ФИО2 о признании договора социального найма жилого помещения расторгнутым удовлетворил. Признал договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес> с Е. расторгнутым. В удовлетворении иска Е. к АМО г. Саяногорск о признании нанимателем жилого помещения отказал. С решением не согласна представитель истца С.В апелляционной жалобе она просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное. Приводя доводы аналогичные доводам, изложенным в судебном заседании, указывает, что намерений отказываться от спорной квартиры истец не имел, т.к. это его единственное жилье. Полагает, что в  письменных объяснениях ФИО4 содержится недостоверная информация, о том, что Е. никогда не проживал в квартире, попыток вселения не предпринимал. Считает, что у истца имелись существенные препятствия к пользованию жилым помещением, поскольку в него самовольно вселился К.Ю. со своей семьей. Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило. Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.В соответствии со ст. 88 ЖК РСФСР, действовавшего на момент смерти ФИО1 совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Согласно ст. 89 ЖК РСФСР в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Аналогичные нормы законодательства содержатся и в Жилищном кодексе РФ.В соответствии со ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.Как усматривается из материалов дела, квартира, расположенная в <адрес> была предоставлена по ордеру от 21 июля 1983 г. ФИО1 на состав семьи из двух человек, включая ее сына Е.ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла (свидетельство о смерти I-ПВ N).В данной квартире с 31 августа 1983 г. по настоящее время зарегистрирован Е. (сын умершей).Судом установлено, что с 1987 г. Е. фактически в данной квартире не проживает. Из поквартирной карточки на спорную квартиру установлено, что в данной квартире в качестве временных жильцов были зарегистрированы ФИО5 в период с 27 августа 1986 г. по 24 марта 1987 г., с 07 апреля 1987 г. по 31 августа 1990 г. ФИО3, с 07 апреля 1987 г. по 21 февраля 1997 г. ФИО2.Как следует из акта обследования жилого помещения от 22 декабря 1997 г. в спорной квартире на тот момент фактически проживала семья К-вых. При этом за Е. имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме <данные изъяты> рублей. Согласно справке администрации муниципального образования Бирикчульский сельсовет <…> от 19 марта 2013 г. Е. с 2007 г. проживает без регистрации в доме барачного типа по адресу: <адрес>. Обращаясь с иском о признании нанимателем жилого помещения, Е. ссылался на то, что был вселен в спорную квартиру на законных основаниях в качестве члена семьи умершей ФИО1 которая являлась нанимателем спорного жилого помещения с 1983 г., намерений отказываться от квартиры не имел, поскольку это его единственное жилье.Из пояснений истца, данных в судебном заседании, следует, что он длительное время в спорной квартире не проживал, фактически реальных попыток к вселению не предпринимал, с 1997 г. не оплачивал коммунальные услуги и не участвовал в содержании данного жилого помещения. Исходя из обстоятельств, установленных в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что Е. в 1987 г. добровольно выехал из спорной квартиры на другое место жительства. Такой вывод суда судебная коллегия находит правильным, поскольку доказательства, свидетельствующие о временном отсутствии ответчика, об отсутствии его по уважительной причине, а также подтверждающие принятие ответчиком мер к сохранению права пользования жильем, суду представлены не были. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, а также длительное, с 1987 г. отсутствие Е.Н.А. в квартире, суд обоснованно удовлетворил встречные исковые требования АМО г. Саяногорск о признании договора социального найма жилого помещения расторгнутым со дня выезда. Доводы апелляционной жалобы, сводятся к несогласию с оценкой доказательств, данной судом, и не опровергают выводы суда, а потому не ставят под сомнение правильность постановленного решения. Таким образом, принимая решение, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку, а потому судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Саяногорского городского суда от 07 мая 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. — без удовлетворения.

2 Форма договора найма жилого помещения. Порядок заключения

Хотелось бы отметить, что договор аренды жилого помещения (хотя правильнее его называть договором найма) в целом регулируется нормами, касающимися найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ – посвящена социальному найму) и, в некоторых случаях, нормами, касающимися аренды (глава 35 ГК РФ). Можно сказать, что специальных правил, разработанных именно для найма жилого помещения у собственника квартиры (физического или юридического лица) иными лицами, в законодательстве нет. Однако, опираясь на вышеуказанные нормы, можно вывести основные правила, которыми следует руководствоваться, при заключении договора аренды жилого помещения.

Итак, мы будем говорить о варианте аренды жилого помещения, когда обеими сторонами в правоотношении выступают физические лица – собственник квартиры (наймодатель) и тот, кто арендует данное жилье (наниматель). Можно отметить, что на стороне наймодателя могут выступать и юридические лица, но в данном случае мы мы рассмотрим лишь физических лицах, поскольку, договор аренды квартиры именно с таким составом сторон, встречается, на сегодняшний день, наиболее часто – по сути, существенных отличий, от случая, когда наймодатель – юридическое лицо, нет.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Это обязательное условие, несоблюдение которого влечет недействительность соглашения, обязательного нотариального удостоверения данный договор не требует – все зависит, в этом случае, от желания сторон. При этом, очень важно уяснить один момент. Как правило, в обиходе мы говорим об аренде квартиры и о найме квартиры как о равнозначных вещах. Однако, в правовом аспекте, это понятия разные, и требования, предъявляемые к формам договоров так же разные. Так, если в заголовке договора стоит указание, что это «договор найма», то он всегда заключается сторонами в простой письменной форме (по желанию – в нотариальной). Максимальный срок, на который заключается такой договор, равен 5 годам. В том же случае, если в заголовке указано, что это «договор аренды жилого помещения», могут возникнуть определенные сложности, поскольку договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации. В итоге, чтобы избежать в дальнейшем споров о том, как же правильно должен быть оформлен данный договор, лучше всего изначально указать, что заключен договор найма жилого помещения.

Вторым важным документом, после, непосредственно самого договора найма, является акт сдачи-приемки помещения. Этот документ так же чрезвычайно важен, поскольку в нем оговаривается и закрепляется подписями сторон состояние помещения при передаче его нанимателю. Данный документ является неотъемлемой частью договора. До его подписания, наниматель должен внимательно осмотреть арендуемую квартиру, чтобы, в случае необходимости, отразить в акте все недостатки, переданного ему помещения. Если это не будет сделано, то впоследствии,  наниматель не вправе будет предъявлять претензии наймодателю по поводу того, что квартира была передана с недостатками. В свою очередь, наймодатель так же не сможет утверждать, что состояние квартиры ухудшено нанимателем, если недостатки, на которые он будет ссылать, уже указаны в акте при передаче квартиры. С даты подписания акта приема-передачи, ответственность за квартиру переходит на нанимателя. Аналогичный акт приема-передачи должен составляться и при прекращении действия договора найма.

Перед тем, как заключать договор, нанимателю квартиры желательно ознакомиться с документами собственника на данную квартиру. Обращать внимание следует на то: кто является собственником (собственниками) жилья по предъявленным документам, а так же, кто зарегистрирован на данной жилплощади. Если собственников несколько, потребуется согласие их всех на заключение договора. Так же, важно обратить внимание на то, не является ли сдаваемая квартира предметом залога (например, залога в банке). Заложенные в кредитных учреждениях квартиры могут сдаваться по найму, только с согласия залогодержателя (банка) – это так же нужно учитывать, при ознакомлении с документами на квартиру.

Помимо акта приема-передачи, к договору желательно приложить копии паспортов наймодателя и нанимателя, а так же доверенности, выданные наймодателю остальными собственниками на право распоряжения квартирой (если они лично не дают согласие на заключение договора).

Содержание договора найма жилого помещения

Теперь обратимся непосредственно к содержанию самого договора найма. Большая часть положений данного договора определяется по соглашению сторон. Однако, некоторые моменты обязательно следует оговорить в договоре. Итак, в договоре найма жилого помещения стороны должны указать:

1. жилое помещение, сдаваемое в  наем. Сдаваемая в наем квартира, должна быть подробно описана (адрес, этаж, количество комнат и  т.д.), чтобы впоследствии не возникло  споров по поводу того, какое  именно жилье было сдано.

2. срок, на который заключается договор. Как уже говорилось выше, максимальный срок равен 5 годам. По истечении данного срока действует правило о преимущественном праве нанимателя на дальнейшее заключение договора. Это значит, что наймодатель должен в первую очередь предложить нанимателю заключить новый договор найма. И только если тот откажется, заключать договор с иным лицом. Несоблюдение этого правила, влечет обязанность наймодателя возместить нанимателю причиненные ему убытки.

3. порядок уплаты нанимателем арендной  платы – размер, срок и способ внесения денежных средств за пользование квартирой. Кроме того, необходимо, чтобы в последствие, каждый факт платежа был зафиксирован – например, соответствующей распиской. Так же, желательно в договоре установить случаи изменения размера платы, поскольку, в соответствии с законом, условие об изменении размера платы определяется соглашением сторон, и по общим правилам об аренде, изменять плату можно не чаще чем один раз в год. Однако, опять же по соглашению сторон, данное правило может быть изменено и стороны могут прописать свои условия и порядок, при которых будет производиться изменение размера платы.

Так же, чрезвычайно важно оговорить моменты, касающиеся оплаты коммунальных платежей – кто должен оплачивать данные счета – наниматель или наймодатель. Если выбран последний вариант, то в договоре следует сделать указание на то, что сумма коммунальных платежей внесена в размер платы за нанимаемое жилье. Так же, хотелось бы отметить, что при рассматриваемом в данной работе варианте найма квартиры, не существует каких-либо минимальных или максимальных ставок арендной платы – данная величина устанавливается исключительно по соглашению сторон.

4. капитальный и текущий ремонт  помещения. В соответствии с законом, текущий ремонт должен осуществлять наниматель помещения, а вот капитальный – наймодатель. Однако, договором данные правила могут изменяться, то есть, стороны могут договориться самостоятельно о том, кто должен осуществлять капитальный, а кто текущий ремонт. При этом, достигнутые договоренности (даже если они аналогичны положениям, указанным в законе) необходимо отразить в договоре. Нанимателю жилья не лишним будет знать, что если наймодатель не выполнит свои обязанности по капитальному ремонту, наниматель вправе произвести ремонт самостоятельно, с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя. Касаясь вопроса ремонта, при составлении договора, важно помнить, что переоборудование (реконструкция, переустройство) помещения, если оно существенно изменяет условия пользования квартирой, без согласия нанимателя не допускается.

5. положения о членах семьи нанимателя (проживающих вместе с ним лиц). Договор найма заключается только  с одним лицом – с нанимателем. При этом, наниматель может проживать  в квартире один, а может вместе со своей семьей. Прежде всего, граждане, совместно проживающие с нанимателем, должны быть перечислены в договоре, с указанием их паспортных данных. Кроме того, в договоре следует указать один из вариантов:

либо, ответственность за действия по использованию жилого помещения проживающих с нанимателем лиц,  перед наймодателем несет только наниматель либо, отдельно должны оговариваться обязанности и ответственность перед наймодателем по использованию жилого помещения лиц, проживающих с нанимателем

Кроме того, сам наниматель может заключить с каждым из проживающих с ним лиц, дополнительные договоры об их правах, обязанностях и ответственности за пользование квартирой – о достигнутых договоренностях наймодатель должен быть поставлен в известность, а соответствующие документы-соглашения становятся обязательными приложениями основного договора найма.

-положения  об иных собственниках арендуемой  квартиры. Сдаваемая по договору  найма квартира может принадлежать  не одному собственнику, а нескольким (в долях), либо в данной квартире могут быть зарегистрированы другие лица. В связи с этим, при заключении договора найма, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в помещении лиц. Кроме того, каждый собственник должен дать свое письменное согласие на заключение договора найма (данное согласие может прописываться в самом договоре; подписи собственников и их реквизиты в договоре найма обязательны). 

-положения  о досрочном расторжении договора. Как правило, досрочное расторжение  договора возможно в судебном  порядке. Однако, стороны могут и должны самостоятельно определить в договоре случаи, когда он будет расторгнут. Особенно это важно сделать наймодателю квартиры – он может потребовать указать в договоре, что досрочное расторжение возможно в случае недобросовестного использования нанимателем жилья (порча помещения), нарушения общественного порядка и правил общежития, нарушения основных пунктов договора, систематической просрочки платежей и т.д. Так же, целесообразно прописать меру ответственности виновного лица (размер возмещаемого ущерба), если такой ущерб был причинен имуществу наймодателя.

Таковы основные правила, о которых следует помнить, решаясь на заключение договора найма жилого помещения. Обеим сторонам правоотношения следует внимательно относиться к составлению договора (даже если сделка осуществляется через специализированные агентства), и при необходимости дополнительно консультироваться по интересующим вопросам у юриста. Это значительно снизит риск возникновения проблем в будущем.

Предусматривается две разновидности найма жилого помещения: договор социального найма (п. 1 ст. 672 ГК РФ) и договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, получивший название «договор коммерческого найма».

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»1.

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» определяет фонд социального использования как жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные на условиях, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение местной администрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего

1 ВВС РФ. 1993 № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст 1913.

право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК) называет четыре группы оснований недействительности ордера: 1) представление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; 2) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; 3) неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; 4) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления помещений.

Признание ордера недействительным приводит к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилое помещение, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).

Требования к предмету договора социального найма сформулированы в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная).

Не может заключаться договор жилищного найма в отношении нежилых помещений — предназначенных, например, для контор, складов, либо в отношении подсобных помещений (коридоров, кладовых, ванн и проч.).

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель — сторона, нанимающая помещение для проживания, и, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение.

В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации. Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь

представлять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и др.).

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит две категории совместно проживающих с нанимателем и связанных моральной и материальной общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК признает членами семьи нанимателя его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства. В постановлении Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» сказано только, что суды, разрешая вопрос о признании членами семьи нанимателя других лиц, обязаны выяснить характер их отношений с нанимателем, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.