Договор найма жилого помещения. 11

Содержание

 

 

Введение…………………………………………………………………..………1                                                                                          

 

Глава 1. Основная характеристика договора найма жилого помещения…….3

 

§ 1. Понятие договора найма жилого помещения………………………………3

 

§ 2. Разновидности договора найма  жилого помещения………………………5

 

Глава 2. Расторжение договора найма жилого помещения………………...…11

     

Заключение……………………………………………………………………….17                                                                                   

   

Список использованных источников и литературы……………………...…....21              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

     Конституция  Российской Федерации (ст. 40) провозгласила  в числе основных прав и  свобод человека и гражданина  право на жилище.

     Право на  жилище - одно из важных социально-экономических  прав граждан России, поскольку  оно затрагивает основы жизни  людей.

     Но, предоставляя  нанимателям право пользования  жилым помещением, государство возлагает  на них и ряд обязанностей по соблюдению жилищных законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д.

     Расторжение договора жилищного найма - это весьма острая и значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена жилищным законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного нарушения нанимателем своих обязательств по договору или тогда, когда этого требуют какие-либо серьёзные общественные интересы.

     Поэтому  государство также обеспечивает  и защиту прав и интересов нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца либо угрозе ухудшения жилищных условий переселяемых лиц.

     В данной работе проанализирована литература по вопросу прекращения жилищных правоотношений и расторжения договора социального найма жилого помещения за достаточно продолжительный период времени. Также изучена практика судебных органов.

     Данная  тема имеет важное практическое  значение, так как решение суда, вынесенное по делу о расторжении  договора жилищного найма, обеспечивает не только надлежащее пользование жилым помещением, его сохранность, но и оказывает непосредственное воздействие на благополучие людей, как нанимателя данного жилого помещения, так и жильцов всего дома, не говоря уже о сложностях, которые возникают при самом рассмотрении дел данной категории, требующих особого внимания к изучению всех обстоятельств дела.

     Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались  многими ведущими учеными: П.И.  Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым,  И.Б. Мартковичем и другими.

     В курсовой работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная литература.

     Работа состоит из двух глав и посвящена, большей частью, рассмотрению существующих оснований прекращения договора социального найма жилого помещения, процедуре расторжения этого договора в судебном и административном порядке, а также возникающими в связи с этим трудностям, что может свидетельствовать о том, что хотя расторжение договора социального найма и является чаще всего одной из форм ответственности конкретного нанимателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Основная характеристика договора найма жилого помещения.

 

§ 1. Понятие  договора найма жилого помещения.

 

     В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

     Договор  социального найма жилого помещения  - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

     Такое определение  можно дать, обобщая основные  черты и существенные условия  договора социального найма жилого  помещения, установленные законом.

     В соответствии  с этим договором жилые помещения  находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Законодательство последних  лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Неизвестный до недавнего  времени коммерческий наем отождествляется  с договором аренды (абз.5.6. ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах  федеральной жилищной политики»). Родовым  понятием для договора аренды в нашем законодательстве и литературе выделялись имущественный наем (п.27 ГК РСФСР 1964 г., гл.10 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

 

§ 2. Разновидности договора найма жилого помещения.

 

Как было сказано выше, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. 

Коммерческий найм, кроме  всего прочего, отличается от социального  тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение  ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых  жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой  площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Постановление Губернатора Вологодской области от 22 ноября 1999 г. N 771 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (с изменениями 1 октября, 28 марта, 8 декабря 2000 г., 23 мая 2002 г.), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском  кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных  выше отношений.

В отличие от разрозненного  и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в  основном развел в разные законодательные  коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом  которых выступает один объект - жилые помещения¹. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального  найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения  стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК устанавливает  преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда  наймодатель решил не сдавать  в наем жилое помещение более  года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в  социальном найме лимитирована, в  коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется  понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие  «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение  в реальной жизни. Если еще недавно  он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого–либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья.

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Статья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения. В соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Согласия совместно проживающих  с нанимателем членов семьи на заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями.²

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения  может быть заключен при условии  соблюдения следующих требований законодательства (ст. 76 ЖК РФ):

1. Наниматель жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого  помещения, находящегося в коммунальной  квартире, требуется также согласие  всех нанимателей и проживающих  совместно с ними членов их  семей, всех собственников и  проживающих совместно с ними  членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого  помещения в поднаем не допускается,  если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата  за поднаем устанавливается соглашением  нанимателя и поднанимателя, она  не лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного  кодекса.

Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.

Поднаниматель, равно  как и временный жилец, не приобретает, как было сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.

Если договор найма  досрочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его  семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок.

Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права  на жилище на условиях договора найма  жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия» Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными.

 

 

 

 

Глава 2. Расторжение  договора найма жилого помещения.

 

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть  договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или  договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст. 83 ЖК РФ).

Предусматривая возможность выселения  граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон  устанавливает две возможности  ее осуществления: с предоставлением  другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение (ст.85 ЖК РФ):

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу  в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным  для проживания;

4) в результате проведения капитального  ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

5) жилое помещение подлежит передаче  религиозной организации в соответствии  с Федеральным законом "О  передаче религиозным организациям  имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Предоставляемое гражданам  в связи с выселением другое благоустроенное  жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим  требованиям, находиться в черте  данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого³. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ч.3 ст. 89 ЖК РФ).

В соответствии с ч.16 ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах  федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при  которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может  служить основанием для расторжения  с ним договора найма жилого помещения  и последующего выселения без  предоставления жилья.

Так, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения:

 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления  другого жилого помещения могут  быть выселены из жилого помещения  граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Разрушение жилого помещения, тем более носящее систематический  характер, в судебной практике встречается  довольно редко. Противоправность поведения лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения.

В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения  виновные в этом наниматель, члены  его семьи, другие совместно проживающие  с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными⁴.

Использование жилого помещения  не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.

Систематическое нарушение  правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует  иметь в виду, что столь серьезное  последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.

В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситуации может быть предоставлено другое помещение.

Выселение без предоставления другой жилой площади в связи  с лишением родительских прав производителя  при наличии двух обязательных условий:

1. должно иметься вступившее  в законную силу решение суда  о лишении родительских прав  конкретных лиц;

2. поведение таких  лиц должно создавать невозможность  их дальнейшего проживания вместе  с несовершеннолетними детьми, в  отношении которых они лишены родительских прав⁵.

Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.

Обратиться с иском  в суд о выселении может  прокурор, опекун, районный отдел народного образования и др.

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о  расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому  найму, и применяемые к социальному  найму, если для его расторжения  не установлены иные правила.

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия постоянно проживающих  с ним лиц в любое время  расторгнуть договор найма, письменно  предупредив наймодателя об этом за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

- использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

Если же наниматель или  другие граждане, за действия которых  он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда  по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Таким образом, кроме  добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.

 

 

 

Заключение.

 

     Анализ  данной темы позволяет нам  сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

     В данной  работе мы используем понятие "прекращение" договора социального найма жилого помещения потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к "расторжению" договора и "выселению". Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

     Расторжение  договора может иметь место  только по инициативе одной  из сторон, но при этом наниматель  жилого помещения по договору  социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Эти ограничения вытекают из правила о том, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом, в связи с чем расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, строго установленным законом, и только в судебном порядке.