Договор найма жилого помещения. 3

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное

учреждение высшего  профессионального образования

«Комсомольский-на-Амуре  государственный

технический университет»

Институт новых информационных технологий

Кафедра «Гражданско-правовые дисциплины»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

«Договор найма жилого помещения»

Студент 2ЮРб3д-4 Е.К. Пашнина

Преподаватель Е.Г. Клименко

2013

Содержание

Введение ………………………………………………………………………….… 4

1 Теоретические и правовые основы договора найма жилого помещения ….… 6

1.1 Развитие правовой регламентации найма жилых помещений ………. 6

1.2 Понятие, значение и сущность жилищного найма ……….…………. 11

2 Виды жилищного найма …………………………….…………………….…… 17

2.1 Договор социального найма жилого помещения ……………...…….. 17

2.2 Договор коммерческого найма жилого помещения …………..…….. 25

2.3 Поднаем жилых помещений ………………………………………….. 32

Заключение ……………………………………………………………………...… 36

Список использованных источников …………………………………….……… 37

Приложение А ……………….……………………………………………….…… 39

Приложение Б ………………………………………………………………….…. 45

Введение

Актуальность настоящей  курсовой работы объясняется следующими обстоятельствами.

Договор найма жилого помещения один из самых распространенных в сфере жилищных правоотношений. Многие граждане, не имея собственного жилья, вынуждены прибегать к помощи данной гражданско-правовой конструкции. Однако не все знают порядок его заключения, права и обязанности сторон, ответственность по договору.  

Интерес к договору найма  жилого помещения также обусловлен тем, в настоящее время на законодательном  уровне закреплено две разновидности  договора найма жилого помещения: коммерческий и социальный. В юридической литературе существуют разные оценки природы этих договоров: одни авторы расценивают их как разновидности одного типа жилищного договора, другие - как разные типы жилищных договоров[1]. Отрицая однотипность договора найма и договора социального найма жилого помещения, М.И. Брагинский аргументирует это построением гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). в ней отсутствуют общие положения (общая часть) и специальные нормы о каждой разновидности жилищного договора, которые имеются в других главах ГК РФ[2], где образована общая часть (купля-продажа, аренда и т.д.). Если бы речь шла об одном типе договора и его разновидностях, то глава должна была содержать три договорные модели одного типа.

Однако это лишь одна из версий относительно структуры гл. 35 ГК РФ. Справедливее другая версия. В основе атипичной структуры гл. 35 ГК РФ иные мотивы. Другую разновидность найма жилого помещения гл. 35 поручает урегулировать соответствующей отрасли законодательства - жилищному законодательству, которое является предметом уже совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, что принципиально отличает его регулирование от регулирования гражданских отношений. Договор социального найма может быть урегулирован федеральным жилищным законодательством и жилищным законодательством субъектов РФ. В данном контексте иной характер приобретают нормы о (коммерческом) найме жилого помещения в гл. 35 (ст. 672) ГК РФ, часть которых названа в главе в качестве общих и для договора социального найма. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации [3]эта функция перешла к нему.

Таким образом, все вышеизложенное подтверждает интерес к теме исследования.

Объектом исследования в настоящей курсовой работе выступают  общественные отношения, возникающие в процессе реализации норм гражданского и жилищного законодательства о найме жилого помещения.

Предметом исследования выступают Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также другие нормативно-правовые акты, регламентирующие договор найма жилого помещения.

Целью исследования является уяснение юридической сущности договора найма жилого помещения.

Основными задачами курсовой работы выступают поставленные в  содержании следующие вопросы:

- понятие, значение  и сущность жилищного найма;

- договор социального  найма жилого помещения;

- договор коммерческого  найма жилого помещения;

- поднаем жилых помещений.

1 Теоретические и правовые  основы договора найма жилого  помещения

1.1 Развитие правовой регламентации найма жилых помещений

Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате[4]. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

Наем жилья в дореволюционной  России регулировался договором  имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала.

Г.Ф. Шершеневич имущественным  наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью[5]. Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи, в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность.

Пользование всегда имело  только временный характер, поскольку  право собственности на имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. Однако из анализа кассационной практики Правительствующего Сената [6] можно сделать вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями. Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай.

В советский период появились  предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ, необходимым условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью государства. Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем административного распределения среди определенного государством круга нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях, размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались, договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер, чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.

Договор найма жилого помещения - самостоятельный вид  обязательств, жилищных обязательств. В таком качестве договор состоялся сравнительно недавно - в 1937 г., когда союзное жилищное законодательство вычленило его из договора имущественного найма [7]. Гражданский кодекс 1922 г., продолжая традиции дореволюционного российского гражданского законодательства, урегулировал лишь имущественный наем с вкраплением в него отдельных специальных жилищных норм. Но несмотря на его выделение в качестве самостоятельного обязательства, этот договор продолжал инерционно рассматриваться в литературе как разновидность договора имущественного найма с применением преимущественно правил этого института. Такая оценка договора найма жилого помещения сохраняется в литературе. Специальных жилищных норм, регулирующих данный вид обязательств, на момент выделения было недостаточно. Только в последующем сначала гражданское, а потом жилищное законодательство преодолело указанный дефицит в регулировании отношений жилищного найма.

Главная причина в  выделении жилищного найма - его  существенные признаки, особенность которых позволяет выделить наем жилья в самостоятельный договорный вид, отграниченный ими от теперь уже смежного с ним имущественного найма.

К сожалению, в Гражданском кодексе 1922 г. своевременно не было внесено необходимых изменений в связи с введением нового института. Только в Гражданском кодексе 1964 г., договор найма жилого помещения занял соответственно самостоятельное место в договорном праве. Последовавшие затем реформы союзного и российского гражданского законодательства исходили также из признания договора найма жилого помещения как самостоятельного вида обязательств (ГК РФ (часть вторая) 1996 г.). В СССР в условиях монополии государственного жилищного фонда в городах и поселках городского типа договор найма жилого помещения оказался единственной правовой формой использования государственного и общественного жилищного фондов.

Современное российское гражданское законодательство продолжило сложившуюся в советском гражданском  законодательстве отдельную регламентацию жилищных отношений, принципиально отличаясь от регламентации в иностранном гражданском законодательстве, где наем жилья осуществляется по правилам договора имущественного найма с выделением специальных норм, регулирующих жилищные отношения. Германское гражданское законодательство, французский Гражданский кодекс регулируют наем жилья в одном ряду с наймом движимых и недвижимых вещей применительно и к физическим, и к юридическим лицам. Хотя в США и приняты жилищные кодексы на уровне отдельных органов местного самоуправления, однако регулирование отношений по найму жилья не выделено в нормы о договоре найма жилого помещения, а остается в рамках аренды имущества.

В отечественном законодательстве наиболее полная регламентация договора найма жилого помещения была осуществлена в Гражданском кодексе 1964 г. Однако затем его содержание было доведено до символического остатка в виде одной статьи в связи с принятием в РСФСР в 1983 г. специального жилищного закона - Жилищного кодекса. Соответствующие нормы Гражданского кодекса 1964 г. трансформировались в нормы Жилищного кодекса, утратив силу в составе Гражданского кодекса. Действующий ГК наполнил в какой-то мере регулирование договора найма жилого помещения в сравнении с этой опустошительной отменой норм в Гражданском кодексе 1964 г. С 1 марта 2005 г. в силу вступил новый Жилищный кодекс Российкой Федерации, который более подробно регламентирует вопросы найма жилого помещения [8].

До ГК РФ наем жилого помещения  сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Институт аренды был введен в связи с его провозглашением в ст. 58 предыдущей Конституции РФ (в ред. от 9 декабря 1992 г.) как конституционного права граждан на жилище. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда - для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием ГК РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

Арендные отношения  в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.[9], который внес изменения и дополнения в ЖК. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора[10] (ст. 17 Закона об основах жилищной политики). Новое содержание конституционного права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ 1993 г.) уже не включает такого его обеспечения, как получение жилого помещения на условиях аренды.

С момента введения части  второй ГК рФ, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения, но ранее заключенные договоры аренды сохраняют силу только до истечения их сроков.

Это не означает исключения граждан вообще из числа субъектов  соответствующих арендных отношений, но уже в качестве арендодателей либо хотя и арендаторов, но в отношении других объектов аренды или иными ее целями (например, гражданин остается арендатором домов (помещений) в целях отдыха, а не постоянного проживания). В литературе отмечалось, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель для последующей сдачи арендованной площади по договору найма другим гражданам. Если же жилое помещение (жилой дом) используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то имеет место не договор аренды, а договор найма. Договор аренды именно жилого помещения применяется прежде всего между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК РФ) по правилам гл. 34 ГК РФ. Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину только на условиях найма, т.е. другого договора. Если же такая передача будет оформляться по правилам гл. 34 ГК РФ, правовая защищенность гражданина-арендатора резко снизится по сравнению с защищенностью гражданина-нанимателя в договоре найма, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ [11]) и будет противоречить специальным нормам гл. 35 ГК РФ.

1.2 Понятие, значение и сущность жилищного найма

Юридическое лицо может  участвовать в отношениях найма  жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Гражданский кодекс РФ разделил традиционный ранее сложившийся  договор потребительского найма жилого помещения на две разновидности - собственно договор найма, который в литературе получил определение "коммерческого", и договор социального (потребительского) найма жилого помещения. Собственно наем жилого помещения безотносительно к его разновидностям имеет общую конструкцию, универсальный характер. В силу фактически завершенной кодификации жилищного законодательства общие нормы для двух разновидностей найма уже образованы.

Договор социального  найма жилого помещения, или потребительского найма, как институт возник наряду с  арендой жилого помещения по Закону об основах жилищной политики [12] еще в 1992 г. и его сфера действия ограничена всего лишь публичными жилищными фондами - государственным и муниципальным. Отношения по этому договору регулируются федеральным жилищным законодательством (ст. 672 ГК РФ).

Договор (коммерческого) найма жилого помещения появился позже, с даты вступления в силу части второй ГК РФ, вытеснив в договорных жилищных отношениях однопорядковый институт аренды; в отличие от договора социального найма сфера действия коммерческого найма существенно шире весь жилищный фонд на территории Российской Федерации (фонд публичных форм собственности и частный жилищный фонд, состоящий из индивидуального фонда и фонда юридических лиц).

С переходом к рынку  жилья современное гражданско-правовое регулирование жилищных отношений отказалось от ранее установленного жилищным законодательством (ст. 10 ЖК) принципа запрета на использование гражданами жилища в целях извлечения нетрудовых доходов, закрепив наряду с потребительским наймом также и коммерческий наем жилища, не только покрывающий расходы наймодателя на содержание жилья, но и приносящий ему доход[13].

И тот, и другой договоры возмездны, но доходы от социального  и коммерческого использования жилой площади у собственников разные. Договор социального найма основан на административном вмешательстве в свободу договора. Административный акт о предоставлении во владение и пользование благоустроенного жилого помещения гражданину в виде квартиры в пределах нормы площади, выданный гражданину с соблюдением очередности или переданный ему по гражданско-правовым основаниям, указанным в законе (например, при выселении с предоставлением другого жилого помещения в связи со сносом дома), называет конкретно объект договора социального найма и нанимателя (членов его семьи), с одной стороны, и уполномоченного собственника, с другой.

Договор коммерческого  найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе принципа свободы  договора (ст. 421 ГК) без нормированного предоставления жилого помещения. Вместе с тем этот договор в домах государственного и муниципального жилищных фондов имеет свои особенности, связанные с особенностями публичных форм собственности.

Договор социального  найма - бессрочный, договор коммерческого  найма - срочный.

Суть жилищного обязательства  не зависит от его разновидностей. Она состоит в обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение во владение и использование. Нанимателем всегда является гражданин. Цель передачи - его проживание, что отличает наем жилья от имущественного найма. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя по содержанию, ремонту жилого дома и найму и вернуть жилое помещение за ненадобностью либо в срок, установленный в законе или договоре.

Субъектный состав на стороне нанимателя отличается от имущественного найма не только тем, что это - исключительно физические лица, но и тем, что, как правило, это множество физических лиц - проживающие совместно с нанимателем, прежде всего члены его семьи, совместно ведущие домашнее хозяйство.

Договор найма жилого помещения получил самостоятельное  правовое развитие, отделившись от договора имущественного найма, в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны в отличие от договора имущественного найма, применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам. Объект договора передается во владение и пользование исключительно человеку, и помещение поэтому должно отвечать целям его постоянного проживания, быть в принципе противоположностью нежилого помещения - жилым помещением со своими потребительскими специфическими качествами. Гуманитарный характер этого договора решающим образом повлиял на такие его существенные условия, как предмет, положение нанимателя, исключающее в принципе юридическое лицо из числа нанимателей и вводящее в жилищное обязательство, как правило, множество граждан, совместно проживающих с нанимателем. Такой характер договора повлиял на содержание жилищного обязательства.

Участие исключительно  граждан в качестве стороны наличествует и в других договорах, в частности  розничной купле-продаже, прокате. Но эта схожесть не разрушает специфику жилищного найма. Самостоятельность договора жилищного найма обусловлена не одним существенным признаком, а их совокупностью: помимо обязательного участия гражданина также множественность лиц, связанных с личностью нанимателя, постоянно проживающие совместно с ним члены семьи и (или) утратившие семейные связи.

По своей природе  договор найма жилого помещения  остался в группе договоров, в силу которых стороне передается имущество на время во владение, пользование и в определенной мере распоряжение. Если пользование оплачивается, договор найма жилого помещения примыкает к договору имущественного найма. Если пользование бесплатно, жилищные обязательства примыкают к договору безвозмездного пользования. В последнем случае жилищные обязательства уже утрачивают признаки найма. Оплата связана с наймом. Ни гражданское, ни жилищное законодательства не предусматривают развитого регулирования безвозмездных жилищных обязательств[14].

Имея одну корневую систему, обе разновидности найма жилья, естественно, объединены его единой природой, его существенными признаками, а следовательно, и некоторыми общими нормами, хотя особенности каждой разновидности договорного типа весьма существенны.

Регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ (п. "к" ст. 72) к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, а гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации [15]. Жилищное законодательство состоит из федерального жилищного законодательства и жилищного законодательства субъектов РФ. Комплексно жилищное законодательство составляют в основном два основных блока правовых норм - гражданских и административных. Кроме того, есть небольшие вкрапления норм иных отраслей права. Жилищное законодательство существует только как отрасль законодательства в структуре российского законодательства, но не является отраслью права в системе его отраслей.

Жилое помещение - специальный объект договора. Перевод в установленном порядке объекта жилого помещения в его противоположность - нежилое помещение прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в объект договора аренды нежилого помещения. Только перемена специального объекта договора (жилого помещения) на другой специальный объект (нежилое помещение) разрушает данную разновидность договорных отношений.

Помещение считается  жилым, если оно конструктивно, функционально  предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Оно может составлять часть многоквартирного жилого дома или многофункционального здания или представлять собой одноквартирный жилой дом в целом.

Жилым домом считается  здание, если оно функционально, конструктивно и по санитарному, техническому и другому потребительскому состоянию пригодно для постоянного проживания граждан, где вся или не менее половины его общей (полезной) площади предназначено для постоянного проживания. В число жилых домов не включаются строения непостоянного типа.

В рамках одного законодательного акта - ГК РФ, жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и можно считать несовершенством закона. Речь идет об одном и том же объекте. Жилище в качестве объекта как в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одну и ту же функцию - быть местом постоянного проживания, а не просто местом жительства.

Жилое помещение - замкнутая  ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком).

К жилым помещениям относятся: квартиры, состоящие из одной или  более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры (комнатами целевого назначения - комнатой-кухней, ванной комнатой и другими вспомогательными помещениями) и сообщением; жилые комнаты в квартире; одноквартирные жилые дома.

Объекты наемных жилищных отношений не получили в законе общего определения. Статье 673 ГК РФ, указывающей на объекты (коммерческого) найма, не придано общего значения и для объектов договора социального найма (ст. 672 ГК РФ).

Видами объектов двух разновидностей жилищного найма  могут быть: одноквартирный жилой дом, отдельная квартира, а также изолированная жилая комната (комнаты) в коммунальной квартире.

2 Виды жилищного найма

2.1 Договор социального найма жилого помещения

Специальному регулированию  отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 нового Жилищного кодекса РФ (далее  - Кодекса). Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила  о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса)[16].

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодекса).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин  Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса, которые были рассмотрены выше (а также ст. 51-55 Кодекса). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса[17].