Договор найма жилого помещения. 22

Курсовая работа: Договор найма жилого помещения

Курсовая работа: Договор найма жилого помещения

Содержание

 

Введение

 

1. Понятие  договора найма жилого помещения

 

1.1 Правоотношение  сторон по договору социального  найма жилого помещения

 

1.2 Отношения  между сопользователями

 

1.3 Плата  за жилое помещение

 

2. Виды договора  найма жилого помещения

 

2.1 Договор  социального найма жилого помещения

 

2.2 Договор  найма жилого помещения специализированного  жилищного фонда

 

2.3 Договор  коммерческого найма жилого помещения

 

3. Расторжение  договора найма жилого помещения

 

Заключение

 

Список использованной литературы

 

 

Введение

 

Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника.

 

Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

 

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

 

В тоже время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.

 

В свою очередь из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

 

Самостоятельных характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

 

Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения – им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а пользоваться помещением юридическое лицо должно только для проживания граждан.

 

ЦЕЛЬ РАБОТЫ - исследование института найма жилого помещения, который включает в себя социальный найм, коммерческий найм и найм помещения специализированного жилищного фонда.

 

АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ- Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

 

ИСТОРИОГРАФИЯ ВОПРОСА - исследованию данной темы посвящены труды таких ученых-правоведов и юристов-практиков, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю.

 

1. Понятие  договора найма жилого помещения

Нормы Гражданского Кодекса, которые непосредственно регулируют жилищные правоотношения, имеют приоритет и перед нормами Жилищного Кодекса, и перед нормами других законов и иных правовых актов.[1]

 

Лишь в тех случаях, когда жилищные прямо не урегулированы ГК, а так же когда его нормы отсылаются к актам жилищного законодательства, следует руководствоваться предписаниями жилищного законодательства.

 

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 

Его анализ позволяет указать на следующие важнейшие признаки этого договора:

 

1.         наймодателями по договору найма  жилого помещения могут выступать  граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности.

 

От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления;

 

2.         нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Что же касается юридических лиц, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;

 

3.         объектом найма является жилое  помещение, предназначенное для  постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;

 

4.         жилое помещение предоставляется  нанимателю на срок не более  пяти лет и за плату;

 

5.         жилое помещение передается нанимателю  одновременно во владение и пользование. Используется оно только для проживания.

 

Юридические лица, выступая арендаторами жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его – уже по договору найма жилого помещения – для проживания граждан.[2]

 

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным, формальным.

 

Предметом договора может быть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

 

В зависимости от форм собственности жилищный фонд может быть:

 

·           частным;

 

·       государственным;

 

·       муниципальным.

 

В зависимости от целей использования установлены 4 вида жилищного фонда:

 

1.жилищный  фонд социального использования;

 

2.специализированный  жилищный фонд;

 

3.индивидуальный  жилищный фонд;

 

4.жилищный  фонд коммерческого пользования.

 

Жилищные отношения возникаю только в случае, если нанимателем является гражданин.

 

Основаниями возникновения жилищных отношений в зависимости от вида собственности на жилое помещение являются:

 

·  решение управомоченного органа и договор социального найма;

 

·  договор найма;

 

·  договор аренды.

 

 

1.1  Правоотношение  сторон по договору социального  найма 

 

жилого помещения

 

Права и обязанности сторон установлены как гражданским, так и жилищным законодательством (ст. 676, 678 ГК РФ, ст. 65, 67 ЖК РФ). В частности, по договору найма – наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

 

Наймодатель обязан:

 

·  передать нанимателю свободное от прав и иных лиц жилое помещение и в состоянии, пригодном для проживания;

 

·  принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

 

·  осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

 

·  обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услугах надлежащего качества;

 

·  несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договоров социального найма жилого помещения.

 

Наниматель имеет право в установленном порядке:

 

·  вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

 

·  сдавать жилое помещение поднаем;

 

·  разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

 

·  требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.

 

Наниматель обязан:

 

·  использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Гражданским кодексом;

 

·  обеспечить сохранность жилого помещения;

 

·  поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

 

·  проводить текущий ремонт жилого помещения;

 

·  своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

 

·  информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым помещение по договору социального найма;

 

·  не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

 

1.2 Отношения между сопользователями

 

Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласие этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

 

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытии нанимателя его место занимает из сопользователей с согласия всех других сопользователей.

 

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.

 

Не могут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.

 

1.3 Плата  за жилое помещение

 

Устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно. 2. Виды договора найма жилого помещения

 

Договор найма в зависимости от принадлежности жилого помещения делится на:

 

·           договоры социального найма – в государственном и муниципальном жилищном фонде;

 

·           договоры найма в специализированном жилом фонде;

 

·           договоры (коммерческого) найма – в любом фонде;

 

·           договоры аренды – в домах любых фондов, по которому наниматель является юридическим лицом, которое берет в аренду для передачи гражданам в пользование.

 

2.1 Договор  социального найма жилого помещения

 

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленным ст. 60 ЖК РФ.

 

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещения, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке.[3]

 

Малоимущие граждане – это граждане признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

 

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ. Категориями граждан, указанным в норме ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

 

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации[4].

 

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

 

Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:

 

1.         норма предоставления (норма предоставления  жилой площади по договору  социального);

 

2.         учетная норма (норма принятия  на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);

 

3.         социальная норма (стандарт социальной  нормы для расчета компенсаций  по оплате коммунальных услуг).

 

Согласно статье ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой представления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилым помещением, предоставляемым по договорам социального найма, и других факторов.

 

2.2 Договор  найма жилого помещения специализированного 

 

жилищного фонда

 

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время по договору найма. Эти помещения предоставляются при наличии специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и др. жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются отдельным категориям граждан, определенным жилищным законодательством.

 

Жилые помещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству или муниципальным образованиям. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.[5]

 

Лица, занимающие указанные помещения по договору найма вправе:

 

·           приватизировать эти жилые помещения;

 

·           осуществлять их обмен либо иными способами распоряжаться ими;

 

·           предавать в аренду, сдавать жилые помещения в подаем;

 

·           вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

 

Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности. Специализированные требования к таким жилым помещения могут быть установлены соответствующими нормативными правовыми актами. Жилищным законодательством предусматривается специальный порядок предоставления таких жилищных помещений и порядок их освобождения. Жилые помещения специализированного жилищного фонда полежат государственному учету.

 

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

 

1.         жилые помещения в общежитиях;

 

2.         жилые помещения маневренного  фонда;

 

3.         жилые помещения в домах системы  социального обслуживания населения;

 

4.         жилые помещения фондов временного поселения вынужденных переселенцев;

 

5.         жилые помещения для временного  поселения лиц, признанных беженцами;

 

6.         жилые помещения для социальной  защиты отдельных категорий граждан.

 

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

 

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время договора найма. Эти помещения предоставляются при наличии специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и т.д.

 

2.3 Договор  коммерческого найма жилого помещения

 

По договору коммерческого найма, при наличии тех же сторон, жилое помещение используется собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, в течение определенного договором срока. Если же срок по такому договору не установлен, законом для такого вида договор определен срок действия договора пять лет.

 

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке и без обращения в суд (с согласия других постоянно проживающих с ним граждан) расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

 

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

 

·           предметом договора может быть помещение, находившееся в частном жилищном фонде;

 

·           размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонние изменения ее размера не допускаются;

 

·           срок договора не может быть больше пяти лет;

 

граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

 

·           в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей;

·           по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

 

·           в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанамателем с согласия остальных граждан.

 

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения – те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

 

·           наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

 

·           наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится данное помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт многоквартирного дома;

 

·           нанимателем по договору может быть только гражданин;

 

·           наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечении срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора;

 

·           наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца;

 

·           наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого имущества;

 

·           договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

 

·           наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

 

 

3. Расторжение  договора найма жилого помещения

 

Порядок и основания расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 450-453 ГК РФ, а также жилищным законодательством.

 

Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон.

 

По инициативе нанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любое время независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

 

Расторжение договора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагает внесудебный порядок.

 

По инициативе наймодателя договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке. Основаниями такого расторжения являются:

 

·           невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договор не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

 

·           разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действиями которых он отвечает;

 

·           не устранение последствий разрушения и порчи жилого помещения, когда суд предоставлял для этого срок. При этом суд по просьбе нанимателя вправе отсрочить исполнение решения на срок не более года.

 

Расторжение договора возможно также в судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

 

·           помещения перестает быть пригодным для постоянного проживания;

 

·           в случае аварийного состояния жилого помещения;

 

·           в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

 

Дополнительным условием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнение нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

 

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой прекращение обязательств по договору.[6]

 

Законодательства также устанавливает дополнительные основания прекращения отдельных видов договоров.

 

Договор найма прекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действие.

 

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) этого помещения[7].

 

Договор найма служебных жилых помещений прекращается с бывшим членом семьи нанимателя по основаниям, указанных в положениях жилищного законодательства о прекращении договора найма между собственником – гражданином и бывшим членом его семьи. Договор найма служебных жилых помещений также прекращается в связи с прекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также после увольнения нанимателя со службы. Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается, если наниматель прекратил трудовые отношения, учебу, а также уволен со службы, в связи с которыми ему было предоставлено такое помещение.

 

Договор найма жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо оно передано в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключением являются обстоятельства заключения трудового договора (договора на обучение, преподавание и др.) между нанимателем и новым собственником.

 

Договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается по окончании его срока.

 

Возможны также иные основания прекращения договора, предусмотренные гражданским и жилищным законодательствами.

 

Выселение из жилого помещения

 

Выселение из жилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда.

 

Если гражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождает помещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

 

Законом установлены определенные основания выселения граждан.

 

Для жилых помещений, находящихся в собственности граждан, такими основаниями являются:

 

·           прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;

 

·           по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

 

·           решение суда по иску собственника жилого помещения о том, что бывший член семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или при пользовании помещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или разрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником о необходимости проведения ремонта в разумный срок.

 

В то же время невозможно выселение граждан, если:

 

·           имеется соглашение (договор найма) между собственником и бывшим членом семьи о порядке пользования жилым помещением собственника;

 

·           у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

 

·           имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя другим жилым помещением;

 

·           не истек срок договора найма между собственником и бывшим членом семьи, установленный судом;

 

·           собственником жилого помещения не выполнено решение суда о предоставлении бывшему члену семьи иного жилого помещения.

 

Для жилых помещений, переданных гражданам по договору социального найма, основаниями выселения с предоставлением другого жилого помещения являются: