Договор найма жилого помещения. 10

30

Содержание

Введение              2

1. Договор социального найма жилого помещения

2. Договор коммерческого найма жилого помещения              6

3. Сравнительный анализ договора социального найма от коммерческого найма

Заключение

Список источников и литературы

Приложения

1. Типовой договор социального найма жилого помещения

2. Типовой договор найма жилого помещения

3. Таблица №1.  Сравнительная таблица договоров социального и коммерческого найма

4. Решение от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022

Введение

Одной из важных потребностей человека является потребность               в жилище как необходимым условием для жизни каждого человека. Исторический опыт свидетельствует, что никогда жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища.[1]  В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой, поэтому становиться ясным, что жилищное законодательство необходимо для осуществления возможности гражданам реализовывать права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища,             а также  беспрепятственно осуществлять свои жилищные права. Основным институтом, регулирующим данные правоотношения, без преувеличения, является договор найма жилого помещения[2].

На основании всего вышеперечисленного я считаю, что тема работы является актуальной на настоящее время.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

Предмет работы – правовое регулирование договора найма жилого помещения.

Цель работы заключается в том, чтобы раскрыть теоретические положения правовой  основы договора найма жилого помещения и его сущность, а также выявить правовые проблемы и дать рекомендации по улучшению законодательства в сфере регулирования договора найма жилого помещения.

В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:

- проанализировать договор социального найма жилого помещения;

- раскрыть договор коммерческого найма жилого помещения;

- дать сравнительный анализ и более подробно раскрыть отличительные черты договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма.

Нормативную основу для курсовой работы составляют следующие нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации[3],                (далее ГК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации[4], (далее ЖК РФ) иные подзаконные акты, такие как Постановления Правительства «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения», «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилищных помещений».

       Эмпирическую основу составляет Решение Верховного Суда РФ от         16 января 2008 г. № ГКПИ07-1022

Теоретическая основа – научные статьи, посвященные предмету договора найма жилого помещения, сравнению коммерческого и социального договора найма жилого помещения, правовому регулированию этих договоров, а также учебные пособия по гражданскому праву. В работе широко используются материалы таких ученых-цивилистов, как            Бобровская О.Н. Гатин А.М. Кириченко О.В. Новикова О.Б. и многие другие.

Методологическую основу работы составляют как общенаучные методы (анализ, синтез, сравнение, абстрагирование и конкретизация),  так частнонаучные (историко-правовой, сравнительно-правовой). Данные методы позволили осуществить изучение объекта и предмета исследования курсовой работы целостно и всесторонне, в их взаимосвязях и взаимозависимости.

Курсовая работа состоит из введения, основной части, которая в свою очередь включает следующие главы, посвященные договору социального найма жилого помещения, договору коммерческого найма жилого помещения, сравнительному анализу данных договоров, а также заключения, списка источников и литературы, приложения.

Глава 1 Договор социального найма жилого помещения

          §1.1 Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения –  это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п.1 ст. 60 ЖК РФ). Договору социального найма посвящен раздел VIII ЖК РФ.

Из названия договора социального найма жилого помещения становится ясна сущность этого гражданско-правового договора, заключающаяся в том, что государство удовлетворяет потребность в жилье граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Цель заключения договора социального найма отражает сущность данного договора, а именно передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, не имеющих возможность приобрести жилье. И тем самым обеспечить для максимального числа людей нормальные условия для существования[5].

Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя в статье 60 ЖК РФ не содержатся указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения, поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и                     безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер,                  т.е. наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ [6].

Как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение –  это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение – это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи[7].

Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Так как договор социального найма является консесуальным,                      то необходимо отметить существенное условие данного договора – предмет договора. В ч 1 ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора

социального найма может быть только жилое помещение                    (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Как следует из установленного ЖК РФ определения жилое помещение –  помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Поэтому не могут быть использованы в качестве предмета договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам,   а также иным требованиям законодательства.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество                              в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение – это прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, к примеру, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Необходимо отметить, что субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателем  может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.   

Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма[8].

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ[9]. Существуют прецеденты по оспариванию некоторых пунктов этого типового договора. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ):

- его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство;

- в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке[10].

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ)

          Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ).               Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов:

- гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;

- отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися        в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры)[11].

            Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ:

- если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

- если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но:              а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ), установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза). Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях[12].

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта)[13]. Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). В Челябинской области установленна норма предоставления площади жилого помещения договору социального найма в следующих размерах, которая регламентируется законом Челябинской области[14]:

- одиноко проживающим гражданам - не менее 33 квадратных метров общей площади жилого помещения;

- семьям, состоящим из двух человек, - не менее 42 квадратных метров общей площади жилого помещения;

- семьям, состоящим из трех и более человек, - не менее 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи;

- семьям сотрудников (работников) милиции, финансируемой за счет средств областного бюджета, проработавших в системе органов внутренних дел не менее десяти лет, уволенных со службы (работы) в связи с выходом на пенсию и удостоенных звания Героя Российской Федерации, состоящим из трех и более человек, - не менее 29 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма[15].

Жилищное законодательство содержит достаточно подробный перечень прав и обязанностей как наймодателя, так и нанимателя.

Основным правом наймодателя является право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вместе с тем он несет обязанности по передаче нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,                  в котором находится сданное внаем жилое помещение; по осуществлению капитального ремонта жилого помещения; по обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества[16].

Кроме того, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя[17].

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Существенным моментом является положение закона, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в этом договоре. В то же время данное правило не означает, что если член семьи не указан в договоре, то он прекращает им быть[18].

При прекращении семейных отношений члена семьи с нанимателем за ним сохраняются те же права, которыми обладают наниматель и члены его семьи, но при условии, что он продолжает проживать в жилом помещении. В таком случае он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. На практике такая ситуация оформляется разделением лицевого счета и, соответственно, заключением отдельного договора найма[19].

В следствии того, что договор социального найма жилого помещения на современном этапе развития нашего государства необходим. Конституция РФ возлагает на государство обязанность осуществлять поддержку той категорий населения, которая нуждается в помощи (малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное законом право на получение жилья в порядке социального найма (ст. 49 ЖК РФ)). Тем самым государство выполняет социальную функцию.

§1.2.Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме              (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок – 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения              в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды.

Наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):

- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение));

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

- наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение только для проживания;

- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его              в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;

- своевременно вносить плату за жилое помещение − в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия − ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ;

- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;

- нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя[20].

В случае нарушения условий договора найма жилого помещения со стороны граждан, постоянно проживающих совместно с ним, наниматель отвечает перед наймодателем за их действия как за свои собственные            (п. 3 ст.677 ГКРФ). Однако наниматель и граждане, постоянно проживающие вместе с ним, могут заключить договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они будут являться сонанимателями. О заключении такого договора необходимо известить наймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Независимо от заключения такого договора граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма[21].

Наниматель и граждане, постоянно проживающие с ним в жилом помещении, вправе использовать данное помещение для проживания, а также вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома                   (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре. Во время действия договора найма жилого помещения наниматель может вселить в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ). Для этого необходимо, во-первых, получение согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним в данном жилом помещении; во-вторых, соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Данные условия могут не соблюдаться в случае вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей[22].

Наниматель вправе сдавать жилое помещение или его часть в поднаем на основании договора поднайма жилого помещения, а также разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (пользователей)        (ст. ст. 685, 680 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма. При этом должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения на одного человека. Поднаниматели и временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, их права зависят от прав нанимателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Поднаниматели пользуются жилым помещением                   на возмездных началах на основании договора, временные жильцы пользуются им безвозмездно, срок их проживания ограничен 6 месяцами.

Для проживания в жилом помещении временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, и предварительное уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить их проживание при условии несоблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

ГК РФ содержит правовые нормы, направленные на обеспечение стабильности отношений найма жилого помещения. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, за исключением краткосрочного найма. В отличие от аналогичного права арендатора, данное право нанимателя жилого помещения закреплено в императивной норме и не обусловлено надлежащим исполнением нанимателем жилищного обязательства (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). При этом инициатива по урегулированию вопроса заключения договора на новый срок должна исходить от наймодателя. Он должен не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя                 об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение (не менее) года. В противном случае договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если наниматель, в свою очередь, не откажется от продления договора.

При переходе права собственности на жилое помещение договор найма сохраняется (ст. 675 ГК РФ). При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения, если в жилом помещении остаются проживать другие граждане. В этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях, и один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними становится нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Таким образом, происходит изменение субъектного состава договора[23].

Кроме того, замена нанимателя в договоре найма жилого помещения может быть произведена по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. С согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК РФ). Правила о замене нанимателя не распространяются на краткосрочный наем.

Расторжение договора найма жилого помещения значительно отличается от расторжения договора аренды в сторону усиления гарантий прав нанимателя. Несмотря на срочный характер договора, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

- если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения;

- если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом суд в решении о расторжении договора по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения на срок не более года[24].