Договор найма жилого помещения. 13

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

      ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...3

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ………..………………..6

1.1 Понятие и виды договоров найма  жилого помещения …6

1.2 Форма и содержание договора найма жилого помещения….…………………………………………………13

ГЛАВА 2 СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ………………………………………………..19

ГЛАВА 3 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ……………………...…23

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………..29

      СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ …………………….31

      ПРИЛОЖЕНИЯ …………………………………………………..34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
 

     Актуальность  темы исследования определяется ее значимостью для жилищного права в целом, а также важностью практического применения жилищного законодательства.

     Для жизни людей нужны, прежде всего, пища и питье, одежда и жилище. Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.

     Значительная  часть населения всегда страдала от недостатка этих благ. Но особенно эта часть населения страдала от недостатка жилья. Дело в том, что жилище предназначено для длительного удовлетворения потребностей людей и для его приобретения необходимо одновременно затратить значительные средства. Эта особенность жилища в отличие от пищи, питья, одежды усложняет решение жилищной проблемы на протяжения всей истории гражданского общества.

     Право каждого гражданина на жилище находит  свое закрепление в Основном законе страны – Конституции.

     Конституционное право на жилье выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации.

     Эту социальную проблему не смогли решать нигде до сих пор. Наличие бездомных  и трущоб пo всему миру свидетельствует об этом. Одновременно, в развитых капиталистических государствах много свободных пустующих квартир, которые не могут сдать внаем из-за высокой квартирной платы.

     Миллионы  людей улучшили жилищные условия, но и миллионы на протяжении долгих лет продолжают томиться в очереди на получение благоустроенного жилья из государственного фонда.

     Каждый  самостоятельно вкладывает средства в  покупку и строительство жилья как в городе, так и в деревне, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственного и общественного жилищного фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.

     Так будет решаться жилищная проблема для  большинства. Меньшинство, то есть малоимущие и другие лица будут обеспечиваться исходя из принципов прежней системы: сохраниться режим предоставления им жилых помещений из государственных и частных жилищных фондов. Пользоваться предоставленной площадью они смогут на условиях договора найма жилого помещения.

     Именно  изучению понятия, сущности договора найма жилого помещения и будет посвящено данное исследование.

     Объект  исследования – общественные отношения, возникающие во время заключения договора найма жилого помещения, предоставления жилых помещений во владение и  пользование нанимателю.

     Предмет исследования – Конституция Республики Беларусь, Кодексы Республики Беларусь, Законы Республики Беларусь, постановления Совета Министров Республики Беларусь и иные нормативные правовые акты, научные исследования, учебные материалы и материалы периодической печати, посвященные проблематике избранной темы.

     Цель  исследования – изучить понятие договора найма жилого помещения, условия и порядок предоставления жилой площади по договору найма жилого помещения, права и обязанности сторон договора найма жилого помещения.

     Для достижения названной цели в исследовании необходимо решить следующие задачи:

     - дать понятие договора найма жилого помещения;

     - определить форму, содержание и стороны договора найма жилого помещения;

     - охарактеризовать права и обязанности сторон договора;

     - выделить виды договоров найма жилого помещения;

     Основой для выполнения работы стала нормативная  правовая база Республики Беларусь, особенно нормы Конституции Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Указов Президента Республики Беларусь и иные нормативные правовые акты.

     Для выполнения работы использовалась существующая научная и учебная литература, материалы периодической печати белорусских и российских авторов, судебная практика.

     Основными методами исследования были выбраны  общенаучные методы анализа и синтеза. С учетом этого в работе предоставлены наиболее характерные и существенные признаки рассматриваемых вопросов. В работе также нашли применение сравнительно-правовой метод и формально-юридический метод.

     Структурно  изложение материала представлено в виде оглавления, введения, основной части в виде трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

ГЛАВА 1

     ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 
 

1. Понятие и виды договоров  найма жилого помещения

     В соответствии со ст. 642 Гражданского кодекса Республики Беларусь год? (далее – ГК) отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь год?(далее – ЖК), в соответствии со ст. 26 которого право пользования жилым помещениями возникает на основании:

     1. договора найма или поднайма  жилого помещения;

     2. права собственности;

     3. завещательного отказа;

     4. по другим основаниям, не запрещенным  законами Республики Беларусь [8, с. 104].

     Пользование жилым помещением в домах государственного, частного и общественного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер [20, с. 24].

     Основания заключения договора найма жилого помещения не одинаковы. В одних случаях для заключения договора найма жилого помещения не требуется наличие соответствующих оснований (юридических фактов), например при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других – договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии  предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен [21, с. 37].

     Анализ  соответствующих норм жилищного  законодательства позволяет сделать  вывод, что договор найма жилищного  законодательства – это соглашение, по которому одна сторона – наймодатель, обязуется обеспечить устойчивое беспрепятственное  пользование жилым помещением, своевременно производить его капитальный ремонт, содержать в надлежащем состоянии инженерное оборудование дома, места общего пользования и придомовую территорию, а другая сторона – наниматель, обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, в установленный срок вносить плату за пользование жильем и коммунальные услуги, следить за сохранностью жилого помещения и мест общего пользования [20, с. 25].

     Согласно  ст. 27 ЖК договор найма жилого помещения  – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату [5].

     Договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:

1. договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него, в частности, входят договоры:

    - найма жилого помещения, предоставленного  гражданам на общих основаниях;

    - найма жилого помещения, предоставляемого  малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди;

    - найма жилого помещения в специальном доме;

    - найма служебного жилого помещения;

    - найма жилого помещения в общежитии;

2. договор  найма жилого помещения в домах  частного жилищного фонда. В  него входят:

    - договор найма жилого помещения  в домах (квартирах), находящихся  в собственности граждан;

    - договор найма жилого помещения  в домах организаций граждан  – застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков);

    - договор найма жилого помещения  в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности [21, с. 39].

     В соответствии со ст. 56 ЖК по договору найма  жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный  исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение [5].

     Договоры  найма жилого помещения в домах  государственного жилищного фонда  заключаются на основе сложного юридического состава. В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.

     С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином  договор найма жилого помещения  заключается при наличии следующих  юридических фактов: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий; среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения; общая стоимость заявленного данным гражданином имущества не должна превышать размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной  нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи; решение соответствующего исполнительного и распорядительного органов, предприятия, учреждения, организации; завершает этот юридический состав договор найма жилого помещения.

     В юридический состав, порождающий  договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические факты: включение жилого дома в категорию специальных домов; отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах; решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом; договор найма жилого помещения в специальном доме.

     Согласно  ст. 99 ЖК для проживания отдельных категорий граждан используются специальные дома (дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, дома на закрытых территориях и т.д.) и иные построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома.

     Порядок отнесения жилых домов к категории  специальных домов, предоставления и пользования жилыми помещениями в специальных домах определяется Советом Министров Республики Беларусь.

     Жилые помещения в специальных домах  приватизации, обмену и разделу не подлежат [5].

     Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения или  помещения в общежитии, состоит из следующих юридических фактов: включение жилого помещения в число служебных помещений или общежитий; нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя; решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения или общежития; договор найма жилого помещения в служебном жилом помещении или общежитии (Приложение А).

     Согласно  ст. 91, 92 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений.

     Жилое помещение включается в число  служебных по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Президентом Республики Беларусь может быть предусмотрен иной порядок включения жилых помещений в число служебных.

     Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры.

     Перечень  категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Президентом Республики Беларусь и Советом Министров Республики Беларусь [5].

     Служебные жилые помещения предоставляются  по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находятся эти помещения, если иное не предусмотрено другими актами законодательства Республики Беларусь.

     Первоочередное  право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие  на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий.

     Пользование служебными жилыми помещениями определяется правилами договора найма жилого помещения, кроме правил, предусмотренных  статьями 58-61, 74-89 ЖК.

     Договор найма служебного жилого помещения  заключается, как правило, на время  работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого.

     Типовой договор найма жилого помещения  в домах государственного жилищного  фонда утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь (Приложение Б).

     Право граждан на жилище обеспечивается и развитием частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. За последние годы количественный состав частного жилищного фонда значительно увеличился. Это связано с принятием целого ряда новых нормативных правовых актов, таких как, Закон Республики Беларусь дата и номер? «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и другие [20, с. 42].

     Граждане  и юридические лица негосударственной  формы собственности могут иметь  на праве собственности жилые  дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

     В ст. 101 ЖК говорится, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан.

     Принудительное  отчуждение жилых помещений допускается  только по мотивам общественной необходимости  при соблюдении условий и порядка, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами Республики Беларусь, со своевременной и полной компенсацией стоимости отчуждаемых жилых помещений, а также согласно постановлению суда [5].

     В соответствии со ст. 102 ЖК граждане приобретают право собственности на жилое помещение на основании:

     строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

     приватизации  занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

     принятия  жилого помещения в наследство;

     оформления  права собственности на жилое  помещение членом организации граждан-застройщиков;

     передачи  им жилого дома, квартиры в собственность  вместо снесенного жилого дома в связи  с изъятием земельного участка для  государственных нужд;

     передачи  им жилого помещения в собственность  вместо утраченного в связи с  капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

     совершения  гражданско-правовых сделок;

     по  другим основаниям, предусмотренным  законодательными актами Республики Беларусь [5].

     Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт – заключение договора.

     После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был  заключен, после вселения гражданина в предоставленное  ему помещение, на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится прописка институт прописки отменен, сейчас это называется регистрация! всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки о поступлении от нанимателя указанных платежей [21, с. 42].

     Получение финансово-лицевого счета является доказательством, подтверждающим право пользования гражданина жилым помещением. Однако, если финансово-лицевой счет не открыт, то это не является бесспорным доказательством отсутствия такого права [20, с. 25].

     Хотя  форма договора не называется типовым  договором найма жилого помещения  в домах частного жилищного фонда, она обязательна для сторон договора и фактически выполняет функции  типового договора найма жилого помещения  в домах частного жилищного фонда. Анализ содержания этой формы договора дает основание сделать вывод, что она обязательна только для договоров найма жилых помещений в домах граждан [3, с. 497]. 
 

     1.2 Форма и содержание договора найма жилого помещения 

     Жилые дома и жилые помещения по своему техническому состоянию, составу, площади, расположению и оборудованию должны создавать благоприятные условия для здоровья проживающих и соответствовать санитарным нормам. Параметры жилого помещения определены Государственным стандартом  «Жилище», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

     Предметом договора найма жилого помещения  может быть только жилое помещение. Не могут быть самостоятельным предметом этого договора помещение, предназначенное для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское, канцелярское и др.), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовая, холл и др.).

     Жилое помещение, предоставляемое гражданам  для проживания в домах государственного жилищного фонда и в многоквартирных домах частного жилищного фонда, должно быть типовых потребительских качеств, отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих  домах, подвалах, полуподвалах и других помещений, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые. Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с законодательством [3, с. 503].

     Вопрос  о том, отвечает ли жилое помещение  санитарным техническим требованиям, благоустроено ли оно применительно  к условиям населенного пункта, решается в соответствии с Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания. что это за Положение когда и кем утверждено?

     Предметом договора найма жилого помещения  в домах государственного жилищного фонда, заключаемого первоначально, как правило, является отдельная квартира или жилой дом. Впоследствии им может быть отдельная изолированная комната или несколько жилых комнат, изолированных от других. Изолированная жилая комната – жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Она не должна быть связанной общим входом с другой комнатой. Однако если комнаты в одной квартире имеют два отдельных входа и наличествует дверной проем между комнатами, который можно закрыть, они являются изолированными. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения часть комнаты или неизолированная (смежная) комната, а также подсобные помещения [1, с.77].

     Если  в квартире, занимаемой несколькими  нанимателями, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, она предоставляется во владение и пользование этого нанимателя. Решение жилищного органа о предоставлении освободившейся неизолированной комнаты другому лицу признается судом недействительным по иску нанимателя жилого помещения, связанного с освободившимся общим входом, а вселившиеся в нее лица подлежат выселению с предоставлением им другого жилья. Однако, если неизолированное помещение ранее было в установленном порядке переоборудовано в два изолированных, освобождение одного из них впоследствии не дает нанимателю другого заселить; его в изложенном выше порядке. Нанимателю не может быть отказано в передаче ему освободившейся неизолированной комнаты на том основании, что ее можно переоборудовать в изолированную комнату.

     Освободившаяся  изолированная жилая комната государственного жилищного фонда в квартире, в которой проживают наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или собственники жилых помещений частного жилищного фонда и наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставляется по письменному заявлению одному из них по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

     Если  в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения  государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется проживающему в квартире нанимателю по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда не состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению.

     Согласно  п. 55 Положения о порядке учета  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, предоставления жилых  помещений государственного жилищного фонда от 29 ноября 2005 г. Когда и кем утверждено и последнюю редакцию укажите! (далее Положение от 25 ноября 2005 г.), если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению [12].

     Отказ наймодателя в предоставлении указанным нанимателям освободившейся в квартире изолированной жилой комнаты может быть оспорен в судебном порядке.

     Надо  полагать, что в случае, когда  гражданин, проживающий в квартире, где освободилась изолированная  комната, не желает, чтобы она была предоставлена ему, например, в связи с тем, что он ожидает получить в порядке очередности отдельную квартиру в благоустроенном доме, освободившееся изолированное помещение заселяется в общем порядке.