Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

Федеральное государственное  казенное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Санкт-Петербургский  университет Министерства

внутренних  дел Российской Федерации

 

Кафедра гражданского права

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Тема: Договор  найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013

Содержание:

Введение 

1. Общие положения о договоре найма жилого помещения.

§ 1 Договор найма жилого помещения  

§ 2 Договор   найма   жилого  помещения   в   государственном   и           

муниципальном жилищном фонде социального использования      

§ 3     Объект договора найма жилого помещения                      

§ 4     Форма договора найма жилого помещения                       

§ 5     Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение                            

 

2. Обязанности наймодателя и нанимателя.

§ 1    Обязанности наймодателя жилого помещения                    

§ 2 Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане   

§ 3    Обязанности нанимателя жилого помещения      

§ 4     Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем       

§ 5     Временные жильцы     

§ 6     Ремонт сданного внаем жилого помещения                      

§ 7     Плата за жилое помещение  

 

Глава III Заключительные положения договора

§ 1     Срок в договоре найма жилого помещения                      

§ 2     Преимущественное право нанимателя на заключение  договора  на новый срок                                                   

§ 3     Поднаем жилого помещения                                    

§ 4     Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения         

§ 5     Расторжение договора найма жилого помещения                 

§ 6     Последствия расторжения договора найма жилого помещения

 

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

 

 

Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма  жилых помещений – один из самых  распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма  жилых помещений, претерпели в последнее  десятилетие существенные изменения.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались  многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный  анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.

 

 

 

 

Глава I

 

Договор найма жилого помещения

 

 

 Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма  жилого помещения одна сторона  - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам  жилое помещение может быть  предоставлено во владение и  (или) пользование на основе  договора аренды или иного  договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Определение жилищного  обязательства дано как общая  норма для любой разновидности  найма жилого помещения. В настоящей  статье формулируется его суть безотносительно  к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования¹ либо исключительно на основе свободного волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения, поскольку функцией ордера является определение предмета договора и одной из сторон договора.

Суть жилищного  обязательства - во взятой на себя обязанности  наймодателя передать нанимателю жилое  помещение, занять которое последний  согласился. Наниматель обязуется нести  расходы по оплате наймодателю данного  ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем² уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.

В определении  правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды³. Собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию. ⁴

Собственник не ограничен в выборе управляющей организации в зависимости от ее форм собственности, т.е. государство вправе определить частную фирму для выполнения задач управляющей государственным жилищным фондом организацией.

Наймодатель в  государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами.

 

Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и  объект договора.

Безвозмездное пользование жильем выводит его  из-под регулирования норм настоящей  главы и переводит в регулирование  гл.36 ГК. "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.

 

В отличие от аренды нежилых помещений⁵ в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин⁶. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

 

От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением⁷, которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие⁸. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением⁹.

 

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды¹⁰ или договора безвозмездного пользования¹¹. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма¹².

Вместе с  тем имеют место факты, когда  юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения  не договор его найма, а договор  субаренды, что ущемляет жилищные права  граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.

 

Договор   найма   жилого  помещения   в   государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам  по договору социального найма  жилого помещения.

2. Проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор  может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

 

Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и  муниципальном жилищном фонде социального  использования - договор социального найма жилого помещения.

Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищного фонда  выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения  и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.¹³.

Конституцией (ст.40) в состав фонда социального использования  дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где  могут проживать малоимущие и  иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывают настоящая статья и Закон о жилищной политике.¹⁴ Однако соответствующие изменения о включении частного жилищного фонда в состав жилищного фонда социального использования в Закон о жилищной политике не внесены. Поэтому хозяйственные общества и товарищества не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма, им не могут принадлежать жилые помещения социального использования. Только договор коммерческого найма жилого помещения может реально заключаться во всех разновидностях жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном.

По договору социального найма жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования проживают те: кто уже до вступления в силу ГК пользовался площадью по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от занимаемой площади, оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате; кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. метров на одного человека) и по лимитированной квартирной плате; кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах. Наниматели, проживающие, и те наниматели, кто будет проживать в частном жилищном фонде, не признаны текущим законодательством как проживающие по договорам социального найма.

В настоящей  статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма. Однако в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Предусматривается возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены, и поэтому применяются правила, установленные Жилищным кодексом.

 

Объект  договора найма жилого помещения

 

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора  найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для  проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения  в многоквартирном доме наряду  с пользованием жилым помещением  имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

 

Употребляемое в настоящей статье, равно как  и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается. Ключевое слово "жилое помещение" лишь условно включает понятие "многоквартирный дом".

Жилой дом - разновидность  здания особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости¹⁵. Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности, которые должны найти свое отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Эта же норма может быть применима и в договоре социального найма жилого помещения¹⁶.

ГК восстанавливает  высокие социальные требования к  жилому помещению в отличие от требований, установленных Законами о жилищной политике, снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего, оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания¹⁷. Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).

ГК не называет конкретно санитарные и технические  требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного  проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда¹⁸.

На федеральном  уровне стандарт проживания не определен  в целом (установлены норма жилой  площади на одного человека, социальные нормы общей площади на семью, критерии непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением правительства г.Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

Все проживающие  в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения  дома (лестничная клетка, общее домовое  оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом.

 

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма  жилого помещения любой разновидности¹⁹ оформляется в простой письменной форме²⁰. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора ²¹, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства²². Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих²³, ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст.679.

 

Нарушение простой  письменной формы, как правило, имеет  место в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования, где  в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер²⁴, которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.

 

Сохранение  договора найма жилого помещения  при переходе права  собственности  на жилое помещение

 

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности²⁵ при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II 
Обязанности наймодателя и нанимателя

Обязанности наймодателя жилого помещения

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан  передать нанимателю свободное  жилое помещение в состоянии,  пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан  осуществлять надлежащую эксплуатацию  жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

 

Положения статьи применяются не только к договору коммерческого, но и социального  найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства.

Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя  передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.

Жилому помещению  следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту  передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения  нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения²⁶.

 

Наниматель  и постоянно проживающие вместе с ним граждане

 

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору  найма жилого помещения может  быть только гражданин.

2. В договоре должны  быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  вместе с нанимателем. При отсутствии  в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет  ответственность перед наймодателем  за действия граждан, постоянно  проживающих совместно с ним,  которые нарушают условия договора  найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно  проживающие вместе с нанимателем,  могут, известив наймодателя,  заключить с нанимателем договор  о том, что все граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении,  несут совместно с нанимателем  солидарную ответственность перед  наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

 

Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно  с ним проживающих по договору коммерческого найма жилья. Заключать  договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможны замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст.686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей²⁷. Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя.

В отличие от ранее действующего жилищного законодательства настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст  письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью²⁸ также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст.679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора²⁹, но только при заключении договора коммерческого найма.

Другое отличие  от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования  договора социального найма жилого помещения³⁰ - отказ от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору коммерческого найма. Это - отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.

Настоящая глава  в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.

Отношения между  нанимателем и конгломератом  постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.

В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашается  отказ в принципе от солидарной ответственности  совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора³¹.

Конструкция единственного  ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п.2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю³², за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.

Солидарная  ответственность постоянных пользователей  допускается как исключение в  силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого Помещения, пока договор найма не изменен.

Если постоянные пользователи специально заключают  договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

 

Обязанности нанимателя жилого помещения

 

 

 Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения  и поддерживать его в надлежащем состоянии.