Договор найма жилого помещения. 15

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГОУ  СПО «ТОМСКИЙ ГУМАНИТАРНО ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОЛЛЕДЖ» 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по дисциплине «Гражданское право»

Тема: Договор  найма жилищного помещения 
 
 
 

Томск 2010 

Содержание 

Введение

I. Договор социального найма жилого помещения

1.1 Элементы договора

1.2 Права и  обязанности  сторон по договору

1.3 Расторжение  и прекращение договора

II.Договор коммерческого найма жилого помещения

2.1 Элементы договора

2.2 Права и  обязанности сторон по договору

2.3 Расторжение  договора и последствия расторжения

Заключение

Список используемой литературы

Приложение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2

Введение 

    Договор найма жилого помещения - это один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда, ведь потребность в жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни. Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения такого договора необходимо, так как пользователями жилых помещений всегда являются физические лица, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

    Я выбрала эту тему курсовой работы потому что жильё для человека, является одним из основных материальных условий в жизни людей, что закреплено в Конституции РФ ст.40.

Цель  моей курсовой работы рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений и его видов.

Задачи  курсовой работы:

1.Собрать и обработать информацию о договоре найма жилого помещения и его видов.

2.Рассмотреть гражданско-правовое положение договоров. 

3 

    I.Договор социального найма жилого помещения

    ГЛАВА 8.СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    Статья 60.Договор социального найма жилого помещения

    1.По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

    2.Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

    3.Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

           1.Комментируемая статья ЖК РФ посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст.40(ч.3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

    2.Понятие  договора социального найма содержится  не только в ЖК РФ, но и  во многих региональных законах,  являясь более развёрнутым.

    4

    Так, согласно ст.3 ЖК Кабардино-Балкарской Республики договор социального  найма жилого помещения - это соглашение, по которому собственник государственного или муниципального фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

    3.Договор  социального найма жилого помещения  заключается между двумя сторонами-гражданином-нанимателем  и собственником предоставляемого  жилого помещения, относящегося  только к государственному или  муниципальному жилищному фонду. ЖК РФ не предпологает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

    От  имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать  действующий от его имени государственный  орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо наймодатель.

             Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см.комментарий к ст.57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основаниями возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов – принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

    4.Как  обязательственное правоотношение  договор социального найма

    5

    жилого  помещения характеризуется рядом  прав и обязанностей его сторон,

    которые предусмотрены в первую очередь  именно в настоящем Кодексе (см.комментарии  к ст.65 и 67 ЖК).

    В числе полномочий гражданина – нанимателя жилого помещения по договору социального  найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и  отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены право на замену и обмен  жилой площади, направленные на её отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.

    Полномочия  гражданина – нанимателя жилой площади  по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального  найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина – собственника, который может заключить в  отношении принадлежащего ему жилья  любые гражданско-правовые сделки.

    Цель  договора социального найма жилого помещения заключается в использовании  жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое  помещение для осуществления  профессиональной деятельности (врачебной, адвакатской) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требовния, которым должно отвечать жилое помещение.

      Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту  

    6 

    общего  имущества в многоквартирном  доме, а также плату за коммунальные

услуги - плату за холодное и горячее  водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (см.комментарий  к ст.154 ЖК).

    Таким образом, договор социального найма  может быть охарактеризован как  консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т.е жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).

    Срок  не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые  помещения предоставляются гражданам  в бессрочное пользование.

    5.Близким  по содержанию договору социального  найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл.35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК).

    Различия  между этими видами договоров  сводятся к следующему.

    Как отмечалось выше, договор социального  найма жилого помещения может  заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма должен заключаться только в частном жилищном фонде (к сожалению, это правило не удалось последовательно провести в ЖК РФ).

      Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма

    7

    заключается исключительно на основе волеизъявления сторон.

      Договор социального найма жилого  помещения – бессрочный; плата  за пользование жилым помещением  по такому договору, предоставляемым  по установленной норме, предусмотрена законодательством. В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.

      Гражданину органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

    Для заключения договора социального найма  жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую  наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.

    На  основании этого решения заключается  письменный договор социального  найма, в который вносятся подробные  данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно  с ним в данном жилом помещении.

    В договоре предусматриваются права  и обязанности сторон, порядок  расчетов и оплаты по договору, ответственность  за невыполнение сторонами своих  обязанностей.

    Договор социального найма жилого помещения  составляется в двух экземплярах, имеющих  одинаковую юридическую силу, один из которых 

    8

остается  у наймодателя, а другой - у нанимателя.

    Все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме  и являются неотъемлемой частью договора найма

      Споры относительно пользования  жилыми помещениями, вытекающие  из договоров социального найма  жилого помещения  и найма  (коммерческого), разрешаются в судебном  порядке.

    6.Стабильность  отношений по пользованию жилым  помещением по договору социального  найма – одна из важнейших  гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

    Условиями такой стабильности являются не только бессрочность договора социального  найма, предусмотренная ст.60 (ч.2) ЖК РФ, но и правило ч.3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ - это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжить пользоваться им и далее по договору социального найма.

    Не  вполне удачным является указание ЖК РФ на то, что изменение условий  и оснований, дающих право на получение  жилого помещения, не является основанием расторжения договора социального  найма жилого помещения, поскольку  основным фактором для получения  социального жилья служит отнесение  того или иного гражданина к категории  малоимущих граждан (хотя по ЖК РФ –  это не основание, а условие получения социального жилья), и именно с этим обстоятельством целесообразно связывать дальнейшее пользование социальным жильём.

1.3 Элементы договора социального найма жилого помещения

    Статья 62. Предмет договора социального  найма жилого помещения

    1.Предметом  договора социального найма жилого  помещения должно быть жилое  помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома).

    9

    2.Самостоятельным  предметом договора  социального  найма жилого помещения не  могут быть неизолированное жилое  помещение, помещение вспомогательного  использования, а также общее  имущество в многоквартирном  доме.

           1.Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. ЖК РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания  граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, Кодекс называет два основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность и пригодность для постоянного проживания. Последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил.

    Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо(например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и.т.п) не относятся помещения вспомогательного использования, преднозначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд(кладовые и.т.д)

    Пригодность жилого помещения для постоянного  проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям. Эти правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых  поселков.

    Вместе  с тем ЖК РФ ориентировал законодателя на то, что требования,

    10

      которым должно отвечать жилое  помещение, и порядок признания  помещения жилым должны устанавливаться  на более высоком – правительственном  – уровне.

    Соответственно  жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, также установленным  Правительством РФ. В настоящее время  действует Положение о порядке  признания жилых домов (жилых  помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства  РФ от 4 октября 2003г.№ 552.

    2.Статья 62 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ  к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие «часть квартиры». И хотя ЖК РФ в ст.62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора.

    3.Не  могут быть предметом  договора  социального найма жилого помещения  неизолированные жилые помещения  (например, проходная комната в  квартире, состоящей из смежных  комнат), помещения вспомогательного  использования (кухни, кладовые  и.т.д), общее имущество многоквартирного  дома ст.36 ЖК. Невозможность указанных  объектов выступать в качестве  предмета договора социального  найма объясняется тем, что  они не отвечают критериям  жилого помещения: изолированности  и пригодности для проживания.

    Не  может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом прямо в ЖК РФ не говорится.

    Статья 63.Форма договора социального найма  жилого помещения

    11

    1.Договор  социального найма жилого помещения  заключается в письменной форме  на основании решения о предоставлении  жилого помещения жилищного фонда  социального использования.

    2.Типовой  договор социального найма жилого  помещения утверждается Правительством  Российской Федерации.

    По  договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный  орган или уполномоченный орган  местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и  в пользование для проживания в нем на условиях, установленных  настоящим Кодексом.

    Плата за пользование жилым помещением по такому договору, предоставляемым  по установленной норме, предусмотрена  законодательством.

    Срок  не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые  помещения предоставляются гражданам  в бессрочное пользование. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения. На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением.

    1.2 Права и обязанности   сторон по договору

    1.Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма 

    12

    1.Наймодатель  жилого помещения по договору  социального найма имеет право  требовать своевременного внесения  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги.

    2.Наймодатель  жилого помещения по договору  социального найма обязан:

    1)передать  нанимателю свободное от прав  иных лиц  жилое помещение;

    2)принимать  участие в надлежащем содержании  и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

    3)осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения;

    4)обеспечивать  предоставление нанимателю необходимых  коммунальных услуг надлежащего  качества.

    3.Наймодатель  жилого помещения по договору  социального найма помимо указанных  в части 2 настоящей статьи  обязанностей несет иные обязанности,  предусмотренные жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения.

    1.Комментируемая  статья в обобщенном виде содержит  перечень прав и обязанностей  наймодателя жилого помещения  по договору социального найма.

    Поскольку указанный договор относится  к числу возмездных, основное право  наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги. В соответствии со ст.155 (ч.1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшем месяцем. Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения. Плата за содержание и ремонт жилья - плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему

    13

      ремонту общего имущества в  многоквартирном доме (в том числе,  подвала, чердака, подъезда, крыши)  и техническому обслуживанию  общих коммуникаций, технических  устройств и инженерных сооружений  жилого дома. Капитальный ремонт  общего имущества в многоквартирном  доме проводится за счет собственника  жилого фонда.

            Плата за наем жилого помещения  - плата, взимаемая собственником  жилья с нанимателя жилого  помещения и являющаяся доходом  собственника жилья от предоставления  жилого помещения в наем.

    Плата за коммунальные услуги включает в  себя плату за холодное и горячее  водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. 

      2.Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору найма социального помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

    Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании  и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества-еще одна обязанность наймодателя.

     2. Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в

    14

    совокупном  доходе семьи. Сумма превышения максимально  допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением  гражданину субсидии.

    За  нарушение нанимателем обязанности  вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения  не осуществляется в течение более  шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие  с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке  с предоставлением им жилого помещения  по договору социального найма, размер которого соответствует размеру  жилого помещения, установленному для  вселения граждан в общежитие.

    Право нанимателя на вселение других граждан.

    Ст. 70 Жилищного кодекса РФ вселение других граждан нанимателем в занимаемое жилое помещение производится в установленном законом порядке.

    Наниматель  с согласия в письменной форме  членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в  занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей  либо, с согласия в письменной форме  членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя, других граждан в качестве постоянно  проживающих совместно с ним  членов своей семьи. Наймодатель  может запретить вселение граждан  в качестве постоянно проживающих  совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после  их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена  семьи составит менее учетной  нормы.