Договор найма жилого помещения. 20

МИНИСТЕРСТВО  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

МОСКОВСКИЙ  ОБЛАСТНОЙ ФИЛИАЛ 
 
 

Кафедра: ______________________________________________________ 
 

Курсовая  работа 

по  Гражданскому праву 

Тема: Договор найма жилого помещения 
 
 
 
 
 

     Выполнил слушатель

     2 учебной группы

     2 курса

Балабан Александр Юрьевич 

Проверил:

____________________________

Дата  проверки:_______________

Оценка:_____________________

____________________________  (подпись преподавателя) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Руза  – 2012 

СОДЕРЖАНИЕ

     Введение                                                                 3

1. понятие и сущность договора найма

жилого  помещения                                                   5

2. виды договора найма жилого помещения        10
3. содержание договора найма жилого

помещения                                                                 14

4. изменение, прекращение договора найма

     жилого помещения. Ответственность

       сторон по договору                                                  19

  Заключение                                                              25

5. литература                                                          27

ВВЕДЕНИЕ 

          Договор найма жилого помещения и ранее, и в настоящее время играет не маловажную роль в решении такой задачи государства, как обеспечение граждан Российской Федерации жилым помещением пригодным для проживания.

   Термин «договор» имеет три  различных значения:

• определённый вид правоотношений, связывающих конкретных лиц;
• основания возникновения правоотношений;
• документ, в котором зафиксированы важнейшие параметры соответствующего правоотношения.

  Из  этих трёх значений договора  ключевым является второе.

          Договор – наиболее устойчивая  во времени правовая форма.  Её история насчитывает тысячелетия. Возможность применения договоров на протяжении столь длительного периода объясняется тем, что речь идёт о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Важно подчеркнуть, что, несмотря на изменение её социально-экономического содержания, сама по себе конструкция договора как порождение юридической техники остаётся неизменной.

          Гражданско-правовой договор порождает  гражданско-правовое обязательство – отношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица ( кредитора)определённое действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Именно такого рода обязательственное отношение и представляет собой договор найма жилого помещения, который составляет предмет рассмотрения данной работы.

         Судебная защита гарантированного  Конституцией РФ права граждан  на жилище способствует наиболее рациональному использованию жилья, его сохранности, пресечению нарушений жилищных прав граждан, защите интересов предприятий, учреждений, организаций, соблюдению правил общежития.

         Решение жилищной проблемы достигается  также путём создания достаточного количества благоустроенных и современных квартир. В настоящее время увеличиваются объёмы и темпы жилищного строительства. Но, к сожалению, не все способны купить себе дом, квартиру либо другое пригодное для проживания жилое помещение. Выходом в данной ситуации может служить договор найма жилого помещения.

         Рассмотрим его особенности ниже.

ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА НАЙМА 

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 

          Глава 35 ГК РФ объединяет договоры, предметом которых служит жилые помещения, а целью – их предоставление контрагентам для проживания. Речь идёт, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан – в жилье.

          Особую значимость удовлетворения  именно этой проблемы граждан подчеркнула Конституция РФ. В главе 2 «Права и свободы человека и гражданина» она провозглашает, что каждый «имеет право на жилище»¹. Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником. В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения. Данной проблеме посвящена глава 35 действующего ГК РФ – «Наём жилых помещений».

          До принятия ГК РФ основным  актом, внесшим принципиальные  изменения в регулирование жилищных отношений с учётом новых социально – экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»². Статья 1 данного закона разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

          Договор найма стал именоваться  «договором социального найма», вначале в литературе, а затем – в ГК РФ. По этому договору, заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».

          Содержащееся в п. 1 ст.671 ГК РФ  определение договора найма жилого  помещения ( или, что то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним.

          Консенсуальность выражается в  имеющемся в легальном определении  указании на то, что предоставление  жилого помещения входит в содержание договора (это слова: «обязуется предоставить…»). В отношении возмездности так же есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идёт о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель),а платить – другой (наниматель).

          Определение договора социального  найма в ГК РФ отсутствует.  Договоры коммерческого найма и найма социального несомненно имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели – передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

          На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере распространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выражается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору жилое помещение не влечёт ни изменения, ни расторжения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора³. В одном из решений судов было подчёркнуто, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением  членами семьи прежнего собственника⁴. Приведённая норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы – защита интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п.1 ст. 588 ГК РФ. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших своё право проживания в реализуемом наймодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли – продажи должен быть признан незаключённым (имеется ввиду отсутствие одного из существенных его условий).

          Статья 142 ЖК РСФСР более широко, чем это сделано в ГК РФ, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно – техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего из договора) соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение данных обязанностей может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма – «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и в другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает всё имущество, право пользования, которым в соответствующем объёме получает наниматель.

          Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают непременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, ЖК РСФСР предусматривает более жёсткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. То есть, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а так же с разрешения исполнительных органов. Споры возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необходимое соглашение исполнительных органов.

          На нанимателя, который допустил  самовольное переустройство или  перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счёт привести это помещение в прежнее состояние.

          Условия и порядок проведения  ремонта определяются договором  найма жилого помещения, правилами  пользования жилым помещением, а  так же другим законодательством.  Хотя в ЖК РСФСР не употребляется  термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны на наймодателя обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой – на нанимателя производить именно текущий ремонт, позволят сделать вывод: на наймодателе как на стороне договора лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.

          Применительно к обоим типам  договоров найма жилого помещения  нанимателю предоставляется право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (всё или часть) в поднаём. Обязательным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.

          Отношения по договору поднайма  связывают поднанимателя только  с нанимателем. Отсюда следует,  что отвечать перед наймодателем  при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придётся всё же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим – отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между нанимателем и наймодателем договор поднайма отличается от договора перенайма. К сказанному выше следует добавить и то, что приобретённое поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера. Оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Следовательно, утрата нанимателем, по какой – либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

          Заключение договора поднайма  предполагает обязательное соблюдение  правил о норме жилой площади  на одного человека. Нарушение  этого требования влечёт недействительность договора поднайма. Ещё одна особенность рассматриваемого договора – его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчёты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. То есть, оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. А, п.6 ст.685 ГК РФ исключает применительно к поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.  
 
 
 

ВИДЫ  ДОГОВОРОВ НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 

          Жилищный наём, являясь частным  проявлением имущественного найма  (аренды), включает в себя все  признаки, присущие последнему, но вследствие своей специфики и социального назначения имеет ряд свойственных только ему черт.

          Договор найма жилого помещения  имеет два вида – социальный  и коммерческий найм.  

          Договор социального найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется безвозмездно предоставить в бессрочное владение и пользование или только пользование другой стороне (нанимателю и членам его семьи) благоустроенное, изолированное, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение в домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда социального использования в пределах нормы жилой площади. Либо сохранить за нанимателем и членами его семьи право владения и пользования или только пользования жилым помещением независимо от его площади, а наниматель и члены его семьи обязуются использовать жилое помещение по назначению и своевременно производить оплату занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг.

          Среди договоров социального  найма выделены особо также  две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомственном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного помещения (договор служебного найма).

          Договор социального найма заключается:

• в отношении жилых помещений в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования;
• в отношении жилых помещений, предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а так же с учётом  социальной нормы жилой площади, в пределах которой осуществляется предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
• в отношении определенного в законе круга лиц;
• на основании ордера, выданного органами местной администрации.

          Элементами договора социального найма являются предмет, цена, срок, стороны, содержание (права и обязанности сторон) и форма договора.

          Не могут быть самостоятельным  предметом договора социального  найма жилые помещения, связанные с другим помещением общим входом (смежные неизолированные комнаты), и нежилые помещения⁵. К этому следует добавить, что законодательство признаёт недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведёт к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет. Также обращается внимание на необходимость предоставлять жилые помещения с учётом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств⁶.

          Договор заключается с нанимателем  на безвозмездной основе, т.е.  наниматель не вносит никакой платы за предоставление во владение и пользование жилого помещения, что не является основанием к отнесению данного условия к несущественным.

          Цену договора не следует смешивать  с оплатой жилого помещения  и коммунальных услуг.

           Договор социального найма является бессрочным, т.е. заключается на неопределённый срок. Данное правило является существенной гарантией жилищных прав нанимателей и членов их семей.

          Договор социального найма заключается  в письменной форме.

          Таким образом, договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним, безвозмездным.

          Сторонами договора выступают  наниматель и наймодатель.

          Нанимателем выступает гражданин,  которому в установленном законом  порядке выдан ордер на жилое помещение. Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные права и несут равные обязанности, т.е. являются сонанимателями в силу закона, следовательно, понятие «наниматель» как сторона договора включает в себя также и членов его семьи.

          Наймодателем признаётся жилищно-эксплуатационная организация, а при её отсутствии – предприятие, учреждение и организация, на балансе которых находится жилой дом.

          Ордер на жилое помещение –  это административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение наймодателю предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере.

          Ордер может быть выдан только  на фактически свободное жилое  помещение, непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.

          Выдача ордера может быть приостановлена  органом местной администрации, если фактический состав семьи не соответствует составу, указанному в решении о предоставлении жилого помещения, или выявлены другие обстоятельства, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.

          По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

          Нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с законодательством.

          Юридическим лицам жилое помещение  может быть предоставлено во  владение и пользование или  только пользование на основе  договора аренды или иного  договора. Юридическое лицо может  использовать жилое помещение только для проживания граждан.

          Объектом договора коммерческого  найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещения,  пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого дома для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации.

          Наниматель жилого помещения  в многоквартирном доме наряду  с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

          Наниматель несёт ответственность  перед наймодателем за действия  граждан, постоянно проживающих  совместно с ним, которые нарушают  условия договора найма жилого помещения.

          Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, могут,  известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

          Договор коммерческого найма  жилого помещения заключается  в письменной форме на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключенным на пять лет.

          Следует также отметить, что способ  заключения договоров коммерческого найма подчиняется общем принципу ГК РФ – принципу свободы договоров⁷. Речь идёт, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут принудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

          Для договоров коммерческого  найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры. 

          Глава 35 ГК РФ, содержит раздельное  регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений⁸. При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.

          Общее для главы 35 ГК РФ и  жилищного законодательства –  то, что большая часть входящих  в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ  ДОГОВОРА НАЙМА

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ. 

          В силу того, что договор коммерческого  найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения по сути своей различны, содержания их также имеют различия.

          Глава 35 ГК РФ особо выделяет  три условия договора коммерческого  найма жилого помещения, посвящая  каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

          Исходя из ГК РФ в любом  договоре одно из условий – о предмете, считается, безусловно, существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключённым только в том случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение⁹.

          Условие о предмете в договоре  найма должно отвечать на вопрос  о том, какое жилое помещение  следует передать в наём. Отсутствие  определённых данных, отнесённых  к предмету, может означать, что  соответствующее существенное условие не согласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключённым.

          По договору коммерческого найма  жилого помещения такими определёнными данными по предмету является то, что объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.