Договор ренты. 13

Содержание

 Введение………………..………………………………………...……………. ….3

Введение

     Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, - это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся.

     Термин  и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. В переводе с латинского reddita, означает отданная (в кратком словаре иностранных слов - возвращенная, оплаченная). Это слово укоренилось во многих языках - французском (rente), английском (rent).

     Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим  принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса РФ.

     Данный  термин употреблялся до недавнего времени  в основном как экономическое понятие. С принятием Гражданского кодекса РФ отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

     В наше время рента стала способом "обменять квартиру на обеспеченную старость". Пожилые люди, для которых выдаваемая государством пенсия в итоге не смогла стать источником. Не решившись продать квартиру в городе и переехать в пригород, чтобы на разницу в цене городской и загородной недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы недвижимости.

     Кроме того, участниками договоров ренты становятся и молодые семьи, которые не в состоянии приобрести отдельное собственное жилье, но готовы оказывать материальную и иную помощь собственникам жилья.

     Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки, так как собственник жилья  получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа и иногда отсрочкой вселения.

     В науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

     Объектом  исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

     Предметом исследования являются соответствующие  нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ.

     Цель  настоящего исследования состоит в  том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения провести анализ правового регулирования рентных отношений и выявить сущность и специфику договора постоянной ренты.

     Во  исполнение данной цели ставятся следующие  задачи:

     1.Проанализировать понятие ренты и рентных отношений.

     2. Изучить права и обязанности сторон договора постоянной ренты.

     3. Рассмотреть содержание договора  постоянной ренты.

     4. Исследовать порядок прекращения договора и признания его недействительным.

Глава 1. Понятие и классификация договора ренты

     Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которое обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

     Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

     В соответствии со ст.423 ГК договор ренты является возмездным договором, в котором исполнение обязанностей одной стороной сопровождается платой или иным встречным предоставлением. Встречное предоставление за исполнение другой стороной обязанности может быть уплатой денег, передачей имущества, выполнением работы, оказанием услуги. Деньги используются в качестве общего эквивалента в возмездном договоре.

     Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

     Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя.

     Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут  быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц — получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).

     Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как

движимое  так и недвижимое имущество), а  во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

     Другим  признаком договора постоянной ренты  является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

     Возможность передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц может быть запрещена законом или договором (п.2 ст.589 ГК РФ).

     Здесь следует иметь в виду, что при  любых обстоятельствах запреты  на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно включить в договор о постоянной ренте условия о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.

     Форма и размер постоянной ренты определяется правилами ст.590 ГК РФ. Размер рентных  платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется  рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре.

     В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента  может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.¹

     Таким образом, договор пожизненной ренты имеет следующий субъектный состав: получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким.

     По  договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.

     Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

     Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата, которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).

     С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).

     Наиболее  важной разновидностью пожизненной  ренты является пожизненное содержание с иждивением. Поэтому между указанными договорами достаточно много общего, в связи, с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

     В отличие от других видов ренты  пожизненное содержание имеет своим  предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

     Что касается субъектного состава, то здесь  необходимо отметить следующее: Они схожи с договором пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате ренты прекращаются с его смертью. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя. В рассматриваемом обязательстве существует проблема, которая состоит в том, что представляется весьма затруднительным соотнести гражданско-правовые положения договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и последствиями конфликтов сторон не правового, а личного характера. Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.

     Предметом данного договора может быть только недвижимое имущество, т.е. дом, хозяйственные  постройки, квартира, земельный участок и т.д. В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение (уход) за рентополучателем. Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение.

     Дальнейший  анализ гражданского законодательства РФ показывает что, что наряду с подразделением договора ренты на виды и разновидности закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах – возмездно или безвозмездно – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). Во-вторых, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ) и т.д.

     Из  выше сказанного можно сделать вывод  о том, что понятие "рента" является важным экономическим и правовым термином и регулирует особый вид взаимоотношений между собственником имущества и его получателем, когда плательщик ренты в обмен на полученное бесплатно или платно имущество в пользование выплачивает получателю аренды, установленные в договоре или законом деньги, товары или оказывает оговоренные услуги. То есть это некий вид договора о передаче имущества одного лица другому на конкретных условиях. 

Глава 2. Содержание и порядок заключения договора

  ренты

     Прежде  всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.²

     Форма договора ренты обязательно должна быть письменной. Исследование законодательства позволяет утверждать, что договор ренты признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, – с момента его государственной регистрации.

     Предмет договора ренты в свою очередь  определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

     В силу ст.128 ГК РФ под понятием "имущество" подпадают вещи, включая антиквариат, денежные суммы, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также квартиры, жилые дома, дачи, гаражи, ценные бумаги. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи.

     Вследствие  сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные  же деньги, являющиеся по своей природе  не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. В частности нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.

     По  этой же причине не могут быть предметом  договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

     Субъектами  договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

     Системный анализ норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ позволяет говорить, что получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты.

     Наряду  с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях.

     В качестве получателей пожизненной  ренты и ее разновидности –  пожизненного содержания с иждивением – могут выступать исключительно граждане.

     Что касается плательщиков ренты, то закон  не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Плательщиками ренты могут быть любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

     В обязанности плательщика ренты  входит выплата в указанном в  договоре порядке и размере рентных  платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты. Выплата рентных платежей может, осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат

     В договоре постоянной ренты должно быть отражено:

     ● обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

• обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора;
• размер ренты и обеспечение выплат;
• сроки выплаты рентных платежей;
• условия расторжения договора;
• иные условия.

     Обязательным  и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполнение.

     Таким образом, стороны сами определяют способ обеспечения рентных платежей и фиксируют его в договоре.

     Это условие договора ренты специально оговорено законодателем, является существенным и обязательным. В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных выплат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за просрочку рентных платежей закон предусматривает уплату процентов.

     Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной. Договор ренты - длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.

        Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК). Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты, полученные рентные платежи.

     В соответствии со ст.584 ГК РФ независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

     Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

     Из  приведенной нормы следует, что  если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет  считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ с возвращением сторон в прежнее положение. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

     Сказанное свидетельствует о наличии существенного  противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

     Если  одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет.

     Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

     Если  же договор о передаче под ренту  недвижимого имущества будет  нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты. Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ, поскольку, если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.³