Договор ренты. 20

Введение 

Рента, как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Для большинства законодательных  систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

Актуальность выбранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор ренты в последние  годы в нашей стране в связи  с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен на недвижимость приобретает все большее значение.

Цель данной работы - рассмотрение особенностей договора ренты, его разновидностей и рисков, связанных с его заключением.

Для выявления цели сформулированы задачи.

Во-первых, необходимо изучить  основные теоретические положения, напрямую касающиеся выбранной темы. В этой связи возникают три  следующие задачи, решение которых  составит содержание первой главы работы:

1)   изучение договора  в контексте гражданского права;

2)   характеристика  договора ренты, выявление его  сущности и особенностей;

3)   рассмотрение механизма обеспечения выплаты ренты.

Во-вторых, необходимо рассмотреть  более подробно виды договоров ренты. С учетом того, что наибольшей популярностью  пользуется договор пожизненного содержания с иждивением, я считаю целесообразным рассмотреть также на практических примерах основные, т.е. наиболее распространенные риски, связанные с данным видом договоров. В этой связи возникают еще три задачи, решение которых составит содержание второй главы работы:

1)   рассмотрение договора постоянной ренты;

2)   рассмотрение договора пожизненной ренты;

3)   рассмотрение договора  пожизненного содержания с иждивением  и рисков, связанных с его заключением.

Глава 1. Понятие  и сущность договора ренты  

1. Договор в гражданском праве

Договор ренты – это  соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что  термин "договор" используется для  обозначения не только юридического факта (двусторонней и многосторонней сделки), но и обязательственного правоотношения, возникающего из договора. Разграничение  указанных понятий имеет практическое значение. Решая вопрос о том, вправе ли арбитражный суд взыскивать установленную  законодательством или договором  пеню за просрочку платежа после  истечения срока действия договора, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что истечение срока  действия договора, как правило, не прекращает возникшего на его основе обязательственного правоотношения. Договором  также называют документ, в котором  фиксируется юридический факт — соглашение.

Договор — это всегда сделка, но не всякая сделка является договором. Односторонние сделки не могут быть договором, поскольку для него необходимо волеизъявление не менее чем двух сторон. Именно поэтому на договоры распространяются правила лишь о  двусторонних и многосторонних сделках (п. 2 ст. 420 ГК).

Свобода договора. Одним  из основных начал гражданского законодательства ГК определил принцип свободы  договора (п. 1 ст. 1 ГК), который находит  закрепление и развитие во многих других статья Гражданского кодекса. Суть этого принципа заключается в  том, что субъекты гражданских правоотношений самостоятельно распоряжаются своими правами, приобретая и осуществляя их своей волей и в своем интересе. Граждане и юридические лица сами решают, заключать им договор или нет, выбирают своих будущих контрагентов. Никого нельзя обязать вступить в договорные отношения. Исключения составляют случаи, когда это предусмотрено законом, либо сами субъекты добровольно возложили на себя такую обязанность.

Стороны могут заключить  договор как предусмотренный, так  и не предусмотренный законом  или иными правовыми актами. Необходимо лишь, чтобы он не противоречил закону (ст. 8 ГК).

Содержание договора определяется по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено  законом, другими правовыми актами.

Классификация договоров  представляет собой деление их на определенные группы с учетом тех  или иных критериев (свойств, признаков  договоров). Договоры имущественные  и организационные. Имущественные  договоры касаются материальных благ и характеризуются большим разнообразием. Это могут быть отношения, связанные  с передачей имущества (купля-продажа), выполнением работ (подряд), оказанием  услуг (перевозка, страхование). Организационные  договоры не порождают непосредственно  имущественных последствий, они  лишь создают для этого необходимые предпосылки.

Консенсуальные и реальные договоры. Для заключения консенсуального  договора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора. С этого момента договор считается  заключенным. Для заключения же реального  договора необходима, кроме того, передача имущества.

Двусторонние и многосторонние договоры. В зависимости от того, волеизъявление скольких сторон необходимо для заключения соответствующего договора, договоры могут быть двусторонними  и многосторонними. Для заключения двустороннего договора необходимо волеизъявление двух, для многостороннего — более чем двух сторон.

Одностороннеобязывающие и  двустороннеобязывающие договоры. При  заключении одностороннеобязывающих  договоров у одной стороны  возникают только права, у другой — только обязанности. Двустороннеобязывающие (взаимные) договоры порождают права  и обязанности у обеих сторон. Абсолютное большинство договоров  — взаимные: купли-продажи, поставки, перевозки и другие.

Договоры возмездные и  безвозмездные. Возмездность или безвозмездность  договора обусловливается его характером (договоры купли-продажи — возмездные договоры; дарения — безвозмездные). В соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ договор  предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или  существа договора не вытекает иное.

Содержание договора принято  раскрывать через совокупность согласованных  сторонами условий. Условия договора (юридического факта) конкретизируют соответствующее  правоотношение, его субъектов, объект (условия о предмете, сроках и  порядке исполнения обязанностей и  т. п.). Каждое условие договора имеет  свое собственное содержание. Содержание совокупности всех условий того или  иного договора и составляет его содержание.

Условия договора. Условия  договора делятся на три вида: существенные, случайные и обычные. К существенным относят такие условия, которые  необходимы и достаточны для признания  договора заключенным. Поэтому если в договоре отсутствует какое-либо из существенных условий, нет и самого договора. И, наоборот, если в договоре есть все существенные условия, он считается  заключенным даже тогда, когда иных условий, кроме существенных, в нем  не оказалось.

Поскольку возникновение  договора связывается с достижением  сторонами согласия по его существенным условиям, важно определить их круг. Указания на этот счет приведены в  ст. 432 ГК. Она относит к числу  существенных следующие условия: а) о предмете договора, б) прямо названные  в законе или иных правовых актах как существенные (необходимые) для данного вида договоров и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обычными называют условия, воспроизводящие диспозитивную  норму закона, а случайными - те, которые  предусматривают не закрепленное в  законе правило. Случайные условия  расширяют содержание договора.

С заключением договора последний  вступает в силу и на его основе возникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено право распространить условия договора на свои отношения, которые предшествовали заключению договора.

Окончание срока действия договора прекращает обязательственное  правоотношение, если это предусмотрено  законом или договором. При отсутствии такого условия в договоре окончание  срока его действия приурочивается к моменту исполнения сторонами своих обязанностей.

Требования, предъявляемые  к форме договора. Договор может  быть заключен в любой форме, предусмотренной  для совершения сделок, если законом  для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Письменная форма обязательна:

1) если договоры заключаются между юридическими лицами;

2) если договоры заключаются  между юридическими лицами и гражданами;

3) если договоры заключаются  гражданами между собой на  сумму, превышающую не менее  чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда;

4) если письменная форма  предусмотрена законом для договоров,  заключаемых гражданами между  собой независимо от их суммы;

5) для внешнеэкономических  договоров. Некоторые договоры, заключаемые  в письменной форме, нуждаются в нотариальном удостоверении.

Договоры должны быть нотариально  удостоверены в двух случаях:

1) когда нотариальное  удостоверение договора предусмотрено законом;

2) когда стороны своим  соглашением обусловили нотариальное  удостоверение заключаемого ими договора.

Способы заключения договора. Договор в письменной форме может  быть заключен следующими способами:

1) путем составления одного документа;

2) путем обмена документами,  выражающими волю сторон. Обмен  документами производится посредством  почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.  Необходимо лишь, чтобы соответствующая  связь обеспечивала возможность  достоверно установить, что документ  исходит от стороны по договору. Указанные документы подписываются сторонами.

Заключение договора. Поскольку  договор является соглашением сторон, он заключается при наличии предложения  одной стороны заключить договор  и согласия другой принять такое  предложение. Предложение заключить  договор, если оно отвечает определенным требованиям, называется офертой. Ответ  лица, которому адресована оферта, о  полном и безоговорочном согласии принять  предложение заключить договор, называется акцептом.

Изменение и расторжение  договора. По обоюдному согласию стороны  изменяют и расторгают договор, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор может быть изменен  или расторгнут в судебном порядке  по требованию одной из его сторон. Основаниями таких требований служат:

1) существенное нарушение  договора контрагентом;

2) иные случаи, предусмотренные  законом или договором. Существенным  признается нарушение, влекущее  для другой стороны ущерб, при  котором она в значительной  степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при  заключении договора.

2. Понятие и особенности договора ренты 

Согласно п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный  кредитор) – лицо, передающее свое имущество  в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный  должник) – лицо, обязанное в обмен  на полученное в собственность имущество  выплачивать передавшему его  лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в  договоре пожизненной ренты и  его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как  коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен  в п. 1 ст. 583 ГК как «имущество». Точно  назван лишь предмет договора ренты  с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено  недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество  в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут  быть вещи (как движимые, так и  недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные  ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут  быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем нет  теоретических препятствий для  закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату  ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму  из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность  ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика. Ведь конструкция договора ренты может  быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика  ренты.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом  договора ренты, предопределяют особенности  порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату  ренты. Так, возмездное отчуждение под  выплату ренты недвижимого имущества  потребует соблюдения норм о порядке  передачи недвижимого имущества  во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг  потребует соблюдения предписаний  ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор  ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации. Рентное обременение  должно регистрироваться в соответствии п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости как обременение права собственности  в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если стороны нарушат  требования о нотариальном удостоверении  договора ренты, такой договор будет  считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор  о передаче под ренту недвижимого  имущества будет нотариально  удостоверен, но не подвергнут государственной  регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Договор ренты является самостоятельным  видом договора. От договора дарения  он отличается тем, что лицо, произведшее  отчуждение имущества в собственность  другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи  и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате  ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни  получателя (пожизненная рента). Поэтому  договор ренты относится к  группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в  вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит  встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого  имущества под выплату ренты  в собственность плательщика  ренты бесплатно, так как в  этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда  передача движимого имущества в  собственность плательщика ренты  осуществляется за плату, так как  в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого  имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости  от того, за плату или бесплатно  отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты  могут иметь односторонний или  взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого  имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества  осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты  передается недвижимое имущество, о  консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как  правообразующая сила договора ренты  может иметь место только во взаимосвязи  с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты  безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости  предоставления плательщиком ренты  ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного  в собственность. Право получения  рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты  только после передачи имущества  под выплату ренты. С этого  же момента возникает обязанность  по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

3. Механизм обеспечения выплаты ренты 

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения  обязательства по уплате ренты. Выплата  ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения  различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

При передаче под выплату  ренты недвижимого имущества (в  том числе жилого помещения) получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Право ипотеки, возникающее у получателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 ГК подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, как залогодержатель  получатель ренты получает право  первоочередного удовлетворения своих  интересов из стоимости этого недвижимого имущества.

Если плательщик ренты, под  которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки.

Рентные платежи могут  осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также  в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе может устанавливаться  минимальный размер пожизненной  ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальной  стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных предписаний закона – защита интересов  рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все  рентные платежи должны иметь  соответствующую денежную оценку.

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты закон  предусмотрел в ст. 588 ГК ответственность  плательщика ренты за просрочку  выплаты ренты. Она установлена  в виде обязанности плательщика  уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Глава 2. Особенности  заключения различных видов договоров  ренты

2.1 Особенности  договора постоянной ренты

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика  ренты. Это означает, что его существование  не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни  или существования получателя.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также  некоммерческие организации, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК).

Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или  до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут  быть получателями постоянной ренты, так  как они не могут вступать в  бессрочные отношения. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать  или иным способом распоряжаться  закрепленным за ними имуществом. Они  также не могут отчуждать для  получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным  за счет разрешенной им доходной деятельности (п. 2 ст. 298 ГК). Ведь при осуществлении  разрешенной коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские  цели. Поэтому в отношении них  начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и  любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.

Коммерческие юридические  лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской  деятельности, неразрывно связанной  с оборотом имущества и потому не совместимой с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен. Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность  передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и  возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц. Права получателя постоянной ренты  могут быть переданы гражданам, а  также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Данная возможность может  быть запрещена законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Но при любых обстоятельствах  запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор  соглашением сторон или предусмотренные  в законе, не должны лишать договор  постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать  в договоре условие о запрете  гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о  том, что эти права не могут  перейти к другим лицам в порядке  наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты  окажется связанным лишь на период жизни гражданина – получателя постоянной ренты.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен  сторонами в договоре. Придание условию  о размере рентных платежей качеств  существенного объясняется рисковым характером договора постоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК).

Основной формой рентных  платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором  постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК).

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает  вопрос о распределении между  сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату  постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату  постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество  в собственность безвозмездно). Поэтому  он обязан продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик, как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты  либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26 ГК, так  и по специальным основаниям, указанным  в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст. 418 ГК) и ликвидация юридического лица, невозможно потому, что рента  в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения  обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть  лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно: невозможность осуществления  этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного  срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной ренты, в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.