Договор ренты. 24

Содержание

Введение

     Рента (нем. Rente, фр. – rente – от лат. reddita –  отданная) как экономическая категория  означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или  земли, не требующий от своих получателей  предпринимательской деятельности.

     Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим  право на ренту, является договор  ренты.

     Договорный  институт ренты, закрепленный нормами  гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. ¹

     Переход России к рыночным отношениям предопределил  появление в новейшем гражданском  законодательстве института договора ренты.

     Итак, договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса  РФ. В новом Кодексе впервые  были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность  пожизненной ренты – пожизненное  содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

     Большинство заключающих договор ренты исходит  из соображения выгоды (со стороны  рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя). Рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые ничего кроме этой жилплощади предложить не могут, и продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет. Боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты, которые гарантируют им право проживания и возможность получать постоянный доход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты – это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни.

     К сказанному хотелось бы добавить, что  для многих людей заключение договора ренты с пожилым человеком  – это, в свою очередь, единственная возможность приобрести жилье, т.к. далеко не всем в наше время по карману купить квартиру, а ипотеку оформить не так просто, да и кредит – удовольствие не из дешевых.

     Актуальность  выбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор ренты  в последние годы в нашей стране в связи с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен на недвижимость приобретает все большее значение.

     Цель  данной работы - рассмотрение особенностей договора ренты, его разновидностей и рисков, связанных с его заключением.

     Для выявления цели сформулированы задачи.

     Во-первых, необходимо изучить основные теоретические положения, напрямую касающиеся выбранной темы. В этой связи возникают три следующие задачи, решение которых составит содержание первой главы работы:

1. изучение договора в контексте гражданского права;
2. характеристика договора ренты, выявление его сущности и особенностей;
3. рассмотрение механизма обеспечения выплаты ренты.

     Во-вторых, необходимо рассмотреть более подробно виды договоров ренты. С учетом того, что наибольшей популярностью пользуется договор пожизненного содержания с  иждивением, я считаю целесообразным рассмотреть также на практических примерах основные, т.е. наиболее распространенные риски, связанные с данным видом договоров. В этой связи возникают еще три задачи, решение которых составит содержание второй главы работы:

1. рассмотрение договора постоянной ренты;
2. рассмотрение договора пожизненной ренты;
3. рассмотрение договора пожизненного содержания с иждивением и рисков, связанных с его заключением.

       При написании работы были использованы законодательные акты, регулирующие данный вид договора, в частности, Гражданский кодекс РФ и комментарии к нему, а также учебная литература и публикации по гражданскому праву.

       Структура курсовой работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 1. Понятие и сущность договора ренты

       1.1     Договор в современном российском гражданском праве

     Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ)².

     Необходимо учитывать, что термин «договор» используется для обозначения не только юридического факта (двусторонней и многосторонней сделки), но и обязательственного правоотношения, возникающего из договора. Разграничение указанных понятий имеет практическое значение. Решая вопрос о том, вправе ли арбитражный суд взыскивать установленную законодательством или договором пеню за просрочку платежа после истечения срока действия договора, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что истечение срока действия договора, как правило, не прекращает возникшего на его основе обязательственного правоотношения. Договором также называют документ, в котором фиксируется юридический факт — соглашение.

     Договор — это всегда сделка, но не всякая сделка является договором. Односторонние сделки не могут быть договором, поскольку для него необходимо волеизъявление не менее чем двух сторон. Именно поэтому на договоры распространяются правила лишь о двусторонних и многосторонних сделках (п. 2 ст. 420 ГК).

     Свобода договора. Одним из основных начал гражданского законодательства ГК определил принцип свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК), который находит закрепление и развитие во многих других статья Гражданского кодекса. Суть этого принципа заключается в том, что субъекты гражданских правоотношений самостоятельно распоряжаются своими правами, приобретая и осуществляя их своей волей и в своем интересе. Граждане и юридические лица сами решают, заключать им договор или нет, выбирают своих будущих контрагентов. Никого нельзя обязать вступить в договорные отношения. Исключения составляют случаи, когда это предусмотрено законом, либо сами субъекты добровольно возложили на себя такую обязанность.

     Стороны могут заключить договор как  предусмотренный, так и не предусмотренный  законом или иными правовыми  актами. Необходимо лишь, чтобы он не противоречил закону (ст. 8 ГК).

     Содержание  договора определяется по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено  законом, другими правовыми актами.

     Классификация договоров представляет собой деление  их на определенные группы с учетом тех или иных критериев (свойств, признаков договоров). Таких критериев немало, автор остановится лишь на тех, которые имеют непосредственное отношение к теме работы.

     Договоры  имущественные и  организационные. Имущественные договоры касаются материальных благ и характеризуются большим разнообразием. Это могут быть отношения, связанные с передачей имущества (купля-продажа), выполнением работ (подряд), оказанием услуг (перевозка, страхование). Организационные договоры не порождают непосредственно имущественных последствий, они лишь создают для этого необходимые предпосылки.

     Консенсуальные  и реальные договоры. Для заключения консенсуального договора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора. С этого момента  договор считается заключенным. Для заключения же реального договора необходима, кроме того, передача имущества.

     Двусторонние  и многосторонние договоры. В зависимости от того, волеизъявление скольких сторон необходимо для заключения соответствующего договора, договоры могут быть двусторонними и многосторонними. Для заключения двустороннего договора необходимо волеизъявление двух, для многостороннего — более чем двух сторон.

     Одностороннеобязывающие и двустороннеобязывающие договоры. При заключении одностороннеобязывающих  договоров у одной стороны возникают только права, у другой — только обязанности. Двустороннеобязывающие (взаимные) договоры порождают права и обязанности у обеих сторон. Абсолютное большинство договоров — взаимные: купли-продажи, поставки, перевозки и другие.

     Договоры  возмездные и безвозмездные. Возмездность или безвозмездность договора обусловливается его характером (договоры купли-продажи — возмездные договоры; дарения — безвозмездные). В соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

     Содержание  договора принято раскрывать через  совокупность согласованных сторонами  условий. Условия договора (юридического факта) конкретизируют соответствующее  правоотношение, его субъектов, объект (условия о предмете, сроках и порядке исполнения обязанностей и т. п.). Каждое условие договора имеет свое собственное содержание. Содержание совокупности всех условий того или иного договора и составляет его содержание.

     Условия договора. Условия договора делятся на три вида: существенные, случайные и обычные. К существенным относят такие условия, которые необходимы и достаточны для признания договора заключенным. Поэтому если в договоре отсутствует какое-либо из существенных условий, нет и самого договора. И, наоборот, если в договоре есть все существенные условия, он считается заключенным даже тогда, когда иных условий, кроме существенных, в нем не оказалось.³

     Поскольку возникновение договора связывается  с достижением сторонами согласия по его существенным условиям, важно определить их круг. Указания на этот счет приведены в ст. 432 ГК. Она относит к числу существенных следующие условия:

     а) о предмете договора,

     б) прямо названные в законе или  иных правовых актах как существенные (необходимые) для данного вида договоров и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Обычными  называют условия, воспроизводящие  диспозитивную норму закона, а  случайными - те, которые предусматривают не закрепленное в законе правило. Случайные условия расширяют содержание договора. С заключением договора последний вступает в силу и на его основе возникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено право распространить условия договора на свои отношения, которые предшествовали заключению договора.

     Окончание срока действия договора прекращает обязательственное правоотношение, если это предусмотрено законом  или договором. При отсутствии такого условия в договоре окончание  срока его действия приурочивается к моменту исполнения сторонами своих обязанностей.

     Требования, предъявляемые к форме договора. Договор может быть заключен в  любой форме, предусмотренной для  совершения сделок, если законом для  договоров данного вида не установлена  определенная форма.

     Письменная  форма обязательна:

     1) если договоры заключаются между  юридическими лицами;

     2) если договоры заключаются между  юридическими лицами и гражданами;

     3) если договоры заключаются гражданами  между собой на сумму, превышающую  не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда;

     4) если письменная форма предусмотрена  законом для договоров, заключаемых  гражданами между собой независимо  от их суммы;

     5) для внешнеэкономических договоров. 

     Некоторые договоры, заключаемые в письменной форме, нуждаются в нотариальном удостоверении. Договоры должны быть нотариально удостоверены в двух случаях:

     1) когда нотариальное удостоверение  договора предусмотрено законом;

     2) когда стороны своим соглашением  обусловили нотариальное удостоверение заключаемого ими договора.

     Способы заключения договора. Договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

     1) путем составления одного документа;

     2) путем обмена документами, выражающими  волю сторон. Обмен документами  производится посредством почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Необходимо лишь, чтобы соответствующая связь обеспечивала возможность достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Указанные документы подписываются сторонами.

     Заключение  договора. Поскольку договор является соглашением сторон, он заключается  при наличии предложения одной  стороны заключить договор и  согласия другой принять такое предложение. Предложение заключить договор, если оно отвечает определенным требованиям, называется офертой. Ответ лица, которому адресована оферта, о полном и безоговорочном согласии принять предложение заключить договор, называется акцептом.

     Изменение и расторжение договора. По обоюдному согласию стороны изменяют и расторгают договор, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из его сторон. Основаниями  таких требований служат:

     1) существенное нарушение договора  контрагентом;

     2) иные случаи, предусмотренные законом или договором.

     Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

     1.2.    Понятие и особенности  договора ренты

     С точки зрения марксистской экономической  теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. К. Маркс отмечал: «Какова бы ни была специфическая форма ренты, всем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, и что земельная рента, в свою очередь, предполагает земельную собственность».

     На  первый взгляд рента выступает как  плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели - арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

     В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое  получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов. Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю. В соответствии с теорией физиократов рента - это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество. ⁴

     Существует  еще одна трактовка, которая считает  ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX в. Оно было порождено нашумевшей книгой Г. Джорджа «Прогресс и бедность». Джордж считал, что существование ренты несправедливо и что этот доход должно получать все общество, а не собственники земли. Он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

     В поисках третьего пути, т.е. способа  передачи жилья с полным освобождением от налогов, люди все чаще останавливаются на договорах ренты. Правила, регулирующие отчуждение имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты), появились в нашем гражданском законодательстве впервые. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо.

     Интересно, что в случае с рентой законодатель пошел вслед за практикой: граждане все чаще заключали договоры, имеющие  характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет. Пришлось относительно срочно закрывать дыры. Теперь в Гражданском кодексе РФ имеется отдельная глава, посвященная особенностям этих договоров.

     По  договору ренты покупатель передает другой стороне - плательщику ренты  в собственность имущество, а  плательщик обязуется в обмен  на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в  виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Причем после этой передачи получатель ренты не несет по договору абсолютно никаких обязанностей, обладая лишь правами. Это договор односторонне обязывающий (как оформление завещания, только «хуже»: завещатель все-таки ограничен некоторыми правилами, например об обязательной доле).

     Как и в результате исполнения договоров  купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в  собственность плательщика ренты. Собственник вправе одновременно:

• владеть - реально обладать имуществом;
• пользоваться - извлекать из имущества выгоду, для которой имущество предназначено, получать от своего имущества плоды, продукцию и доходы;
• распоряжаться - определять его дальнейшую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог (ст. 209 ГК РФ).

     Именно  собственник несет риск случайной  гибели имущества или его повреждения  при пожаре, наводнении (ст. 211 ГК РФ). И по общему правилу именно собственник несет зачастую довольно тяжкое бремя содержания принадлежащего ему имущества.⁵

     Собственность обязывает, являясь не только благом, но и бременем для собственника. Очевидно, что придется нести все  финансовые расходы по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.д. На отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, распространяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если имущество передается без оплаты - правила о договоре дарения (гл. 32).

     В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора:

     1) постоянная рента; 

     2) пожизненная рента; 

     3) пожизненное содержание с иждивением.

     Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.⁶

     Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату  ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию  или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. Немаловажно и то, возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты имущество. При передаче имущества за плату применяются правила о купле-продаже, а бесплатно - о дарении. От того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). По-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595).

     Может показаться, что рента - очень удачная разновидность купли-продажи или других договоров о передаче имущества в собственность. На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента - это, пожалуй, один из самых рискованных договоров. Ренте как никакому другому договору присущ признак алеаторности (т.е. рискованности; от лат. alea - игральная кость, случайность).

    Наглядно  соотношение видов договора ренты  можно увидеть в Приложении А.

3. Механизм обеспечения выплаты ренты

     Существенным  условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть, безусловно, обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

     1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), получатель  ренты наделяется законом правом  залога недвижимости (ипотека). Хотя  получатель ренты приобретает  это право в силу закона, тем  не менее требуется договорное  оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

     2. При передаче движимых вещей  способы обеспечения рентных  платежей фиксируются только  договором ренты, причем стороны  поставлены перед дилеммой: либо  они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.

     3. Если плательщик ренты, под  которую выделялись получателем  ренты движимые вещи, не принял  мер к обеспечению выполнения  своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК РФ).⁷