Договор ренты. 18

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Законодательство не стоит на месте, оно развивается и совершенствуется, появляются все новые и новые институты, касающиеся распоряжения собственностью, ярким примером служит институт ренты, к помощи которого стало прибегать все большее число граждан. Но, что интересно, в российском гражданском законодательстве договор ренты не является абсолютно новым институтом, например в ГК РСФСР 1964г. были статьи, напоминающие существующий в настоящее время договор пожизненного содержания с иждивением, конечно с существенными различиями, которые более подробно будут рассмотрены в главе первой дипломной работы.    

  Проблемами заключения договора ренты, разработкой теоретических основ, а также практических рекомендаций при его заключении сегодня занимаются многие отечественные исследователи. К примеру, в работе в качестве теоретической базы были использованы работы, научные публикации и комментарии таких исследователей как А.М. Эрделевский, А.Н. Танага, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Но, несмотря на наличие довольно значительного массива научных исследований и практических разработок, связанных с проблемами договора ренты, вряд ли можно говорить о том, что имеющиеся проблемы нашли свое полное разрешение и единодушно восприняты исследователями. Многие юристы, хоть и говорят о том, что для определенных категорий граждан приобретение квартиры по договору ренты является единственной возможностью обзавестись собственным жильем, считают, что в этом договоре слишком много подводных камней и велика вероятность быть обманутым, причем как той, так и другой стороной договора. На сегодняшний день каждый, кто хочет вступить в отношения ренты, по сути, самостоятельно занимается разработкой условий договора, причем, к сожалению, не всегда имеет достаточный уровень теоретических знаний, не владеет методологическими основами и практическим опытом такой работы. Следствием этого является то, что в большинстве случаев люди страдают именно из-за недостаточной продуманности своих действий при заключении такого договора и, в последствии, могут сильно пострадать за беспечный подход к такому важному процессу.

  Целью написания данной работы является комплексный теоретический и практический анализ и изучение договора ренты в системе договоров, направленных на отчуждение имущества.

Реализация  поставленной цели осуществляется путем  решения следующих основных задач: изучения истории становления рентных отношений, определения места договора ренты в системе договоров, направленных на передачу имущества, определения понятия и правовой природы договора ренты, его заключения, а также раскрытие системы договоров, порождающих рентные отношения, а именно, договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

В ходе решения поставленных задач дипломной работы были использованы следующие методы исследования: историко-правовой и системно-структурный, восхождение от абстрактного к конкретному, методы сравнения и обобщения, метод классификации, изучение социально-правовых явлений в их развитии, анализ судебной практики.

  Работа включает в себя 4 части: введение, основная часть, заключение и список использованной литературы. Во введении раскрывается актуальность темы, анализируются проблемы, ставятся задачи и цели дипломной работы, оговаривается ее структура, особенности исследования, методы и построение текста в работе.

Основная часть включает в себя 2 главы, разделенные на параграфы, в которых излагается ход и результаты исследования, на основании которых делаются выводы.

В заключении подводятся итоги проведенного исследования.

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РЕНТЫ

§ 1. История  становления договорного института ренты.

  Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Л.Ж. Морандьер выделял еще одну причину появления института ренты: "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"¹.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского  гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был

известен российской науке гражданского права. Известный  российский цивилист К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет  особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем..."². В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, ________________________

¹ Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961, с.253

² Победоносцев К. Курс гражданского права: Часть 3: Договоры и обязательства. СПб., 1890, с.341 

подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще.

  Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

  Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела Наркомюст N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент". 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом"¹. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа

социально-экономическая  ситуация, побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

____________________

¹ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель -М., 1996, с.258

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде

натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для определенной категории граждан¹.   Согласно ст. 253 ГК РСФСР по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или его часть, а покупатель обязывался в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Повышенный уровень защиты интересов нетрудоспособного продавца (далее - иждивенца) обеспечивали, как правило, ст. 253 ГК РСФСР о том, что случайная гибель жилого дома не освобождала покупателя (далее - плательщика) от обязанности по пожизненному содержанию иждивенца, и содержавшийся в этой норме категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца. То есть в полном объеме право собственности возникало у плательщика лишь в

момент смерти иждивенца, так как лишь после этого приобретало  присущую праву собственности полноту одно из основных правомочий собственника - возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения. Статья 254 ГК РСФСР устанавливала три основания прекращения договора купли-

^{_______________________________________________}

¹ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель -М., 1996, с.263

продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца. В двух случаях договор прекращался вследствие его расторжения. В первом случае договор мог быть расторгнут по требованию иждивенца, если плательщик не исполнял обязанностей по содержанию иждивенца, во втором - по требованию плательщика, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменялось настолько, что он оказывался не в состоянии предоставлять иждивенцу обусловленное содержание, либо если трудоспособность иждивенца полностью восстанавливалась. Третьим основанием прекращения договора была смерть покупателя при жизни иждивенца - в этом случае договор прекращался автоматически. 
     Применительно ко всем основаниям прекращения договора ст. 254 ГК РСФСР содержала императивное указание о том, что дом должен быть возвращен продавцу. Исключением являлось расторжение договора в связи с восстановлением трудоспособности иждивенца, который в этом случае был не вправе требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему по договору помещением. 
 Для полного раскрытия темы диплома необходимо осветить ряд вопросов, связанных с применением норм нового российского законодательства к ранее заключенным договорам. Наибольшую остроту приобретает вопрос о судьбе переданного по таким договорам недвижимого имущества в случаях, когда вопрос о судьбе такого договора в старом и новом ГК решается по-разному. Действующий сегодня ГК РФ содержит правовой институт, во многом сходный с рассмотренным договором купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Это одна из разновидностей договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ). Более подробно этот институт будет рассмотрен в главе третьей дипломной работы. Но поскольку часть вторая ГК РФ, в которую входят нормы о договоре пожизненного содержания, вступила в силу с 1 марта 1996 г., в практике может вызвать затруднения вопрос о судьбе договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенного до 1 марта 1996 г., если плательщик умер после этой даты, но при жизни иждивенца. Какие нормы подлежат в этом случае применению - ст. 254 ГК РСФСР или нормы ГК РФ о договоре пожизненного содержания с иждивением? Основания для решения этого вопроса в пользу норм ГК РФ, казалось бы, может дать правило ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г., часть вторая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие¹. Но такое решение было бы неверным по следующим причинам: 
 - Во-первых, хотя договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и договор пожизненного содержания с иждивением имеют значительное сходство, они порождают не вполне одинаковые обязательственные отношения, имеют различия по своему субъектному составу и являются разными видами договоров. Правило же ч. 2 ст. 5 Вводного закона имеет в виду такое обязательственное отношение, которое возникло до 1 марта 1996 г. и продолжает существовать после этой даты именно в качестве такого отношения. 
  - Во-вторых, в ч. 2 ст. 5 Вводного закона речь идет о применении части второй ГК к возникающим правам и обязанностям, а рассматриваемый вопрос касается не возникновения прав и обязанностей, а их прекращения вместе с прекращением самого обязательственного отношения по пожизненному содержанию иждивенца в связи со смертью плательщика. 
 - В-третьих, наиболее существенный, как представляется, аргумент против

применения в  рассматриваемом аспекте норм ГК РФ к договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания состоит в том, что действие ч. 2 ст. 5 Вводного закона в данном случае исключается действием п. 2 ст. 422 ГК РФ, который устанавливает, что, если после заключения договора приняты обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при _____________________

¹ ФЗ от 26.01.1996г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", №15-ФЗ

заключении договора, условия заключенного договора сохраняют  силу, кроме случаев, когда законом  установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее  заключенных договоров. Пункт 2 ст. 422 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ч. 2 ст. 5 Вводного закона, так как действие ст. 422 ГК РФ направлено не на любые, а только на договорные обязательства¹. 
 Именно поэтому в Вводном законе есть ст. 8, которая специально устанавливает применимость обязательных для сторон норм части второй ГК РФ об основаниях, последствиях и о порядке расторжения (но не прекращения договора независимо от воли сторон, как это имеет место в случае смерти плательщика по договору купли-продажи жилого дома) договоров отдельных видов к тем договорам соответствующего вида, которые продолжают действовать после введения в действие части второй ГК. Кроме того, ГК РФ вовсе не исключает возможности установления в договоре пожизненного содержания тех оснований и последствий его прекращения, которые содержались в ст. 254 ГК РСФСР, поэтому нельзя сказать, что ГК РФ содержит какие-либо правила, являющиеся столь же обязательными для сторон, сколь и правила ст. 254 ГК, и в то же время иными. Поскольку правило ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора в случае смерти плательщика при жизни иждивенца и возврате последнему дома было императивным и не могло быть изменено договором, необходимости дублирования положений ст. 254 ГК РСФСР в договоре не было².

Предполагается, что законы должны быть известны каждому, поэтому правила ст. 254 ГК РСФСР одновременно являлись и условиями договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Изложенное позволяет сделать вывод, что правило ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания в случае смерти плательщика при жизни иждивенца применимо в отношении всех таких договоров, _____________________

¹ ФЗ от 26.01.1996г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации",  №15-ФЗ

² Абова Т.Е. «Комментарий к Гражданскому кодексу» -В 2 т..Т.1- части 1,2 ГК –2010г., с.248

заключенных до 1 марта 1996 г., хотя бы смерть плательщика  и наступила после этой даты. То же самое следует сказать и  о предусмотренном ст. 254 ГК РСФСР  праве плательщика требовать расторжения договора без возвращения дома иждивенцу в случае восстановления трудоспособности последнего, хотя бы такое восстановление произошло после 1 марта 1996 г. - такое условие вполне допустимо и в договоре пожизненного содержания с иждивением¹. 

_________________________

¹ А.М. Эрделевский «Пожизненное содержание в прошлом и настоящем» -«Домашний адвокат», 2003г. №23, с.43

§2.  Место  договора  ренты  в  системе  договоров, направленных на передачу имущества.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное".

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению  к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи  и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически  отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ, в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Плательщик ренты на основании ст. 456 и п.1 ст.556 ГК РФ в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п.

§3. Понятие и правовая природа договора ренты.

Гражданский кодекс Российской Федерации, а именно глава 33 устанавливает положения, регулирующие отношения, связанные с договором ренты, а статья 583 приводит определение договора ренты, согласно которому, по договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты.

Договор может быть как  реальным, так и консенсуальным. Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Договор является возмездным, это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ). Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Предмет договора ренты  определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность  плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу ст.128 ГК РФ под  понятие "имущество" подпадают  вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага. Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д. При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств. Более подробно  отличия и сходные черты договора ренты и других договоров под отчуждение имущества будут рассмотрены в следующем параграфе дипломной работы.

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

§4. Заключение договора ренты.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п.3 ст.433 ГК РФ). Следовательно, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Исходя из содержания п.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества – воздушные и морские суда и пр. В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п.2 ст.586 ГК РФ, субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.

Вместо субсидиарной ответственности законом или  договором может быть предусмотрена  солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим. При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст.587 ГК РФ).

  Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости – одновременно и рентой (ст.586 ГК РФ), и залогом – вызывает сомнения. Думается, при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст.586 ГК РФ), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости – самой рентой. Тем не менее, законодатель решил этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение – залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.

Согласно законодательству залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п.1 ст.587 ГК определены и обстоятельства возникновения права залога – при передаче под выплату ренты недвижимости, и имущество, оказывающееся в залоге, - недвижимое имущество, и обеспечиваемое этим имуществом обязательство – обязательство плательщика ренты. Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику ренты недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге¹.