Договор ренты. 2
Содержание
Введение…………………………………………………………
1. Общие положения о договоре ренты………………………....5-12
1.1 Понятие, виды и характеристика договора ренты……………………..5
1.2. Элементы договора ренты.........................
Виды договора ренты………………………………………………...13-
2.1 Постоянная рента……………………………………………………….13
2.2 Пожизненная рента……………………………………………………..16
2.3 Пожизненное содержание с иждивением……………………………..19
Заключение……………………………………………………
Список использованных источников…………………………….26
Введение
Слово «рента»
в современном языке имеет два значения:
во-первых, - это определенный доход с капитала,
имущества или земельного участка, не
требующий от своих получателей предпринимательской
деятельности, а во-вторых, - это определенная
ежегодная сумма, уплачиваемая страховым
обществом застраховавшемуся.
Данный термин употреблялся до недавнего
времени в основном как экономическое
понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые
этим термином, приобрели и правовой характер.
Потому следует различать ренту как экономическую
категорию и как юридическое понятие.
Как юридическое понятие этот термин употребляется
в более узком понимании и по существу
отождествляется с договором ренты, таким
образом, имея в виду лишь одно значение
данного слова - доход, не связанный с предпринимательской
деятельностью.
Получателем и постоянной и пожизненной
ренты может быть только гражданин. Некоммерческие
организации могут быть получателями
постоянной ренты, если это не противоречит
закону и соответствует целям их деятельности.
Плательщиком ренты может быть
любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской
деятельности. Поэтому для него договор
ренты является договором в сфере предпринимательства.
Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества - договор ренты подлежит и государственной регистрации в установленном законом порядке.
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения. В договоре ренты (как постоянной, так и пожизненной) определяются форма, размер и сроки выплаты ренты. Если договором ренты данные условия не определены, применяются правила, установленные ГК РК. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте и особые правила, установленные ГК РК для этого вида ренты. В частности, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Гражданский кодекс Республики Казахстан (его Особенная часть) от 1999 года по-новому рассмотрел ряд вопросов правового регулирования договора ренты, что явилось следствием широкого использования опыта международного регулирования отношений по договору ренты.
Гражданский кодекс значительно расширил правовое регулирование отдельных, наиболее распространенных и наиболее важных видов договоров ренты.
В этой связи в работе поставлены следующие основные задачи:
Договор ренты - не может быть полностью освещена в рамках одной работы, т.е. в договор ренты входят множество вопросов, каждый из которых требует отдельного рассмотрения.
Договор ренты является односторонней так как обязанной стороной по нему является только плательщик ренты обязанный выплачивать ее получателю.
Целью данной курсовой работы является изучение, в первую очередь, основных требований к договору ренты - тех положений, которые определяют основные виды договоров. В работе даются ответы на вопросы, что необходимо учитывать при составлении договоров в целях обеспечения надлежащей защиты интересов сторон.
Цель темы данной курсовой работы состоит в том, чтобы наиболее разностороннее раскрыть саму цель, назначение договора ренты, По общему правилу, право собственности у стороны по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установленo законом.
Общий объём работы состоит из 26 машинописных страниц.
1. Общие положения о договоре ренты
1.1 Понятие, виды и характеристика договора ренты
Рента (нем. Rente, фр. - rente - от лат. redd1ta - отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности1.
Гражданский кодекс РК содержит гл. 28 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 28 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.
Параграф 1 главы 28 начинается определением договора ренты (п. 1 ст. 517 ГК):
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плетельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В
силу п. 1 ст. 378 ГК договором признается
только соглашение об
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)2. Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.
Договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.
Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными3.
Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.
В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.
Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 28 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника4.
Ответственность по договору ренты может устанавливаться самим договором в соответствии с общими правилами ГК об ответственности за нарушение обязательств, а если она не предусмотрена договором, то общими правилами ГК об ответственности и специальными правилами, предусмотренными главой 28 ГК. В частности, ст. 522 ГК предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты. При такой просрочке плательщик ренты выплачивает неустойку в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором (ст. 522 ГК). А размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан, на день исполнения денежного обязательства или его части.
Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному страхованию, в котором в качестве страхователя, то есть лица, заключающего договор страхования со страховщиком, то есть лицом, осуществляющим страхование, выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, то есть лица, получающего страховое возмещение, выступает получатель ренты.
Страхование регламентируется главой 40 ГК и Законом Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года «О страховой деятельности». В качестве страховой организации может выступать юридическое лицо, осуществляющее по заключению и исполнению договора страхования на основе соответствующей лицензии уполномоченного органа.
Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях защиты его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны бать включены в договор страхования с учетом законодательства о страховании.5
Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства ренты. При этом комментируемая глава не содержит каких-либо специальных правил в отношении плательщиков ренты.
Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица, если их правоспособность этому не препятствует, или не предусмотрены какие-либо специальные правила реализации их правоспособности. Что, касается получателями ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением). Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 535 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренными учредительными документами, хотя в литературе высказываются мнения о том, что юридические лица не могут быть субъектами договора ренты.6
Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц - получателей постоянной ренты тем, что не включает, во-первых, в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.
Нормы закона о круге юридических лиц - получателей ренты носят императивный характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям её деятельности, признается в соответствии со ст. 158 ГК недействительным с момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.
Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве её получателей закон не устанавливает. В частности ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.
Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило, это имущество должно быть предано в собственность плательщика ренты. Это прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.
В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (пп. 2 и 3 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое, например, здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Например, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например, воды, леса.
Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться находящиеся в частной собственности земельные участки при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков, например, участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц-плательщиков ренты (п. 1 ст. 102 Земельного Кодекса РК). Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том, что п. 1 ст., 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.
Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему не может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая право на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя.
В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.
Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под её выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он, таким образом, становится плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав у получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.
Гражданский кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к плательщику ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.
Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.
В силу п. 2 ст. 520 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарна ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят ст. ст. 288, 357 и 287 ГК.
Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.
Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В пункте 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечение обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательства по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.
Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 28 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты7. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 517 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает её плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.
Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены ст. ст. 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты её плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечёт за собой недействительность договора ренты.
Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК:
- каждая из сторон договора
обязана возвратить другой
Порядок нотариального оформления договора определен Законом РК “О нотариате”, от 14 июля 1997г. а порядок государственной регистрации - Указом Президента РК, имеющим силу Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995г.
1.2. Элементы договора ренты
Сторонами договора ренты являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан.
Так же создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:
Уборка квартиры;
Приготовление пищи;
Санитарно-гигиенические услуги;
Медицинские услуги;
Транспортные услуги;
Ритуальные услуги.
Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты8. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).
Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
2. Виды договора ренты
Договор ренты можно подразделить на несколько видов, что является дискуссионным вопросом в гражданском праве.
Существуют три разновидности единого по своей сути рентного договора:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненная рента с иждивением,
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений рассматриваемой области.
Важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты, то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче или оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, - правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передали имущество, зависит порядок определения выкупной цены. В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.
Казахстанские же ученые, в частности, Сулейменов М. К. и Басин Ю. Г. считают, что глава 28 регламентирует два основных вида ренты: постоянную и пожизненную. В свою очередь, в пожизненной ренте выделяется в качестве особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена как “Рента и пожизненное содержание с иждивением как будто бы рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность обязательства ренты, а ещё точнее - вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытекает из п.2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.9
2.1 Постоянная рента
Постоянной ренте посвящен параграф 2 главы 28. В этом параграфе можно выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты; форме, размере и сроках выплаты постоянной ренты; её выкупе; риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие положения, помещенные в параграфе 1 главы 28.
В силу п. 2 ст. 523 ГК права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если участие в договоре ренты в качестве её получателя соответствует цели их деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст. ст. 345 -347 ГК. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц установлен в ст. 46 ГК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК “Наследственное право”. Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.
По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная ренты выплачивается в деньгах. В соответствии со статьей 127 ГК она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством о валютном регулировании. Договором ренты может быть предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты её получателю каких-либо вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК). Возможно по соглашению сторон и сочетания различных видов выплаты ренты.
