Договор социального найма. 2

Введение.

Актуальность выбранной темы исследования заключается в следующем: одной из основных потребностей и материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой является жилище. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и так далее. Право на жилище, как одно из базовых прав человека, закреплено в ст.25 Всеобщей декларации прав человека 1948г.1, в ст.10 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г2. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст.8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод3 и др.  Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция РФ, которая с учетом требований международного права закрепляет в ст.40 право каждого гражданина на жилище. Оно выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Это право может быть реализовано путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства.

Как известно, очень большая часть россиян, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, не может воспользоваться ни одним из перечисленных способов, что обусловлено отсутствием необходимых финансовых средств. Таким образом, одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Ее решение должно осуществляться не только рыночными, но и внерыночными моделями, такими как социальный наём. Договор социального найма – единственная возможность для огромного количества людей реализовать свое право на жилище, путем получения от Государства жилых помещений. Но в результате процесса приватизации и крайне незначительного целевого строительства государственный и муниципальный жилищные фонды заметно уменьшились. Если раньше подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось по договору социального найма из государственного жилищного фонда за «социально обоснованную плату», то теперь государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным незащищенным категориям граждан. Жилищный кодекс РСФСР перестал отвечать требованиям, складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях. Договор найма жилья, в том числе и социального, всегда был одним из самых распространенных  гражданско-правовых договоров. С принятием ЖК РФ в нормах, регулирующих договор социального найма, появились новации и изменения.

Исследование данного института жилищных правоотношений осуществлялось такими авторами как: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова, А.Н. Королев, Л.М. Пчелинцева, П.В. Крашенинников, А.В. Халдеев, В.М. Жуйков, Г.Ф. Шешко, Е.В. Юрченко, И.А. Фаршатов, Т.А. Семина, В.Н. Литовкин, С.М. Корнеев, Н.А. Волкова, Б.Д. Завидов, И.Б. Марткович, И.С. Викторов, А.Ж. Макашева, Б.М. Гонгало и другими исследователями.

 Целью работы является исследование правового регулирования договора социального найма жилого помещения. Поставленные цели могут быть достигнуты посредством решения следующих задач: установления правового пространства, в котором реализуются эти отношения, определения понятия жилого помещения, выявление особенностей договора социального найма, его правовой природы и отличий от коммерческого найма, анализа элементов договора, а также оснований возникновения, изменения и прекращения этих отношений.

Объектом дипломного исследования являются правовые категории – жилое помещение и социальный наем. Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие отношения по договору социального найма, а также материалы практики применения данных норм. Методологической основой дипломного исследования является использование сравнительно-правового, системно-структурного, формально-логического, исторического анализа.

Глава 1. Общая характеристика договора социального найма жилого по-

                мещения.                                                                                                  

           1.1. Жилое помещение как объект отношений по договору социально-

                  го найма.

В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилищные потребности человека продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах, ярангах, кельях монастырей, избах, бараках, казармах, вагончиках и т.п. Наряду с этим люди проживают в комнатах, номерах гостиниц, общежитиях, домах престарелых, квартирах, индивидуальных жилых домах, особняках, дворцах, замках. Данное перечисление можно продолжить, однако важным здесь является то, что все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жилищем – объектом его основных и неотчуждаемых прав, средством к существованию, местом, неразрывно связанным с личной жизнью человека. В этой связи не случайно в Конституции РФ как основном законе нашего государства речь идет именно о неприкосновенности жилища, о праве на него. «В то же время категория «жилище» в силу своей правовой природы оказывается непригодной для отношений, связанных с предоставлением, пользованием и оборотом жилья, урегулированных гражданским и жилищным законодательством»1.

Представляется юридически некорректным в условиях современного общества говорить о предоставлении нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам не жилого помещения, отвечающего установленным требованиям и пригодного для проживания, а какого-либо жилища (например, помещения, не отвечающего установленным государством санитарным и техническим требованиям), либо говорить о праве собственности и других вещных правах на жилище, которое в гражданском законодательстве, отнюдь не случайно, не названо в качестве объектов гражданских прав. Дело в том, что используемая в конституционном законодательстве категория «жилище» применительно к целям гражданского и жилищного правового регулирования оказывается слишком общей и неопределенной. «Конституционное право граждан на жилище по своему охвату отношений шире жилищных правоотношений, являющихся предметом жилищного законодательства»1.

Принадлежность категории «жилище» к конституционной отрасли права, в которой находят свое выражение основные права и свободы человека, способствует соединению сфер имущественных и личных интересов граждан, объясняет многоаспектный, комплексный характер жилища. Исходя из положений Конституции РФ, можно выделить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства.

Во-первых, в статье 25 Конституции РФ гарантируются личные неимущественные права граждан, связанные с жилищем (неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна). Во-вторых, в статье 40 Конституции РФ установлены гарантии имущественных прав граждан, связанных с жилищем (право на жилище, недопустимость его произвольного лишения, возможность улучшения жилищных условий). Представляется, что в гражданских правоотношениях нужны не абстрактное благо, ценность,  а «нормированная вещь» с изначально заданными известными свойствами и характеристиками, «товар», обладающий определенным набором потребительских качеств, определяющих его полезность, возможности использования и стоимость в условиях гражданского оборота. В указанных целях в отраслевом законодательстве в качестве объекта гражданских и жилищных прав и была использована категория «жилое помещение», определен ее особый правовой режим. Существенные различия, обусловленные правовой природой категорий «жилище» и «жилое помещение», отнюдь не отрицают тесной взаимосвязи указанных категорий.

Реализация конституционного права на жилище осуществляется в различных по отраслевой природе правоотношениях, в том числе в нормах гражданского и жилищного законодательства, на уровнях которых категорией объектов соответствующих правоотношений выступает «жилое помещение».

Так, возможность улучшения жилищных условий, как одна из составляющих права на жилище, непосредственно связана с возможностью получения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилых помещений в порядке, установленном жилищным законодательством. Гарантии безопасности жилища также обеспечиваются через установленные в жилищном законодательстве нормы и требования, определяющие пригодность жилых помещений для проживания. «Связь категорий «жилище» и «жилое помещение», основанная на более общей связи конституционного и отраслевых законодательств, проявляется в том, что повышенные (по сравнению с жилищем) требования, предъявляемые к жилым помещениям в отраслевом законодательстве, одновременно выступают критерием, определяющим минимальный уровень жилищной обеспеченности в обществе, признаваемый и гарантируемый государством в качестве одной из составляющих права каждого на жилище»1. Таким образом, можно говорить о том, что «жилое помещение» и «жилище» выражают определенный публичный интерес в несколько разных плоскостях. Провозглашение в Конституции РФ права каждого на жилище возлагает на государство обязанность создавать условия для его осуществления, что объясняет введение категории «жилое помещение» в жилищное законодательство и использование ее в правовом регулировании гражданского оборота.

Статья10 Жилищного кодекса РФ говорит об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей, одним из которых является договор, в том числе и договор социального найма жилья. Объектом этих самых прав является, как сказано в ст.15 ЖК, жилое помещение. Под жилым помещением как объектом жилищных прав понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ. Но жилое помещение, являющееся объектом отношений по договору социального найма, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К признакам объекта жилищных прав относятся:

- изолированность, то есть это изолированное помещение. Однако некоторые авторы, например И.А. Фаршатов, анализируя ст. 76 ЖК РФ, говорят о том, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты, так как комната является частью квартиры. Таким образом, объектом жилищных прав является не только изолированное помещение. В то же время предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав.

Но «изолированность» жилых помещений, как считает А.В. Халдеев, не является абсолютной. И с этим вполне можно согласиться. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок). Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. «Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища»1.

- пригодность, то есть это помещение, пригодно для постоянного проживания. Оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Эти условия содержатся в ст.23 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»1. Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.).

Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. И ст.288 ГК РФ устанавливает функциональное назначение жилья – жилые помещения предназначены для проживания граждан. «Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, то есть являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает»2.

Статья 15 ЖК РФ не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью суммы потребительских качеств жилья является его благоустройство. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Как считает В.М. Жуйков, в этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. Им принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. До принятия указанного Положения процедура признания помещения жилым в отечественном законодательстве отсутствовала, что, по-видимому, объяснялось нежеланием государства принимать на себя устойчивые позитивные обязательства в области обеспечения условий реализации права граждан на достойное жилище. «Это создавало значительные трудности в правоприменительной практике. Традиционно, после окончания строительства, подписания соответствующего акта приемки и оформления технического паспорта БТИ (в котором содержалась информация о функциональном назначении объекта) производилась государственная регистрация прав на объект, с внесением в государственный реестр сведений о нем как о жилом помещении. Этим соответствующая процедура исчерпывалась»1.

По делу, рассмотренному в 2000 г. Судебной коллегией ВС РФ, квартира ответчика, расположенная в сборно-разборном, каркасно-щитовом деревянном строении, не включенная в установленном порядке в жилищный фонд, была признана жилым помещением. Это было сделано на основании соответствующего указания в техническом паспорте дома, наличия в нем центрального отопления и освещения. А также наличия в составе квартиры жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета, внесения квартплаты и регистрации ответчика по данному адресу2.

А.В. Халдеев3 считает, что подобные решения в правоприменительной практике судов могут вызвать определенные сомнения. По его мнению признание помещения жилым - сложный вопрос, требующий самостоятельного рассмотрения и решения в специальном порядке. В ходе судебных разбирательств, основной целью которых является разрешение споров о праве, далеко не всегда существует реальная возможность решить вопрос о пригодности помещения для постоянного проживания с учетом многочисленных требований и нормативов, сформированных в законодательстве. В этой связи трудно переоценить значение появления на современном этапе единой и обязательной процедуры признания помещения жилым. Исходя из п. 3 Положения, объектом указанной процедуры является жилое помещение, введенное в установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный учет. Очевидно, что такое «жилое помещение» представляет собой объект градостроительной деятельности и только лишь после завершения процедуры признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав. Необходимо заметить, что вышеупомянутая процедура включает в себя проведение многочисленных экспертиз, таких как: техническая, санитарно-эпидемиологическая, пожарная и т.д. В связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, подготовка проектной документации и ее государственная экспертиза не требуются в отношении отдельно стоящих жилых домов (не более трех этажей), предназначенных для проживания одной семьи. Государственная экспертиза также не проводится в отношении проектной документации на жилые дома (не более трех этажей), состоящие не более чем из десяти блоков, если каждый из них предназначен для проживания одной семьи.

Решение о признании помещения жилым и непригодным для проживания по общему правилу, вытекающему из п. 7 Положения, принимается межведомственными комиссиями. В состав которых, помимо собственника жилищного фонда (РФ, субъекта РФ, муниципального образования), включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека. Исключение сделано для частного жилищного фонда. Решение о признании в нем помещения пригодным для постоянного проживания принимается органом местного самоуправления, который, однако, может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при нем межведомственной комиссии.

Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым связано изменение правового режима помещения, а следовательно, возникновение новых прав и обязанностей у его собственника или иного законного владельца. «Включение такого юрисдикционного акта в состав элементов правовой модели жилого помещения означает официальное признание государством своих обязательств и ответственности в области обеспечения безопасности и функциональной пригодности жилых помещений»1.

Согласно этому же Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения, имеющие определенный физический износ. Также жилые дома и жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень – аварийность). А именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и др. По состоянию на 1 января 2005 г. в аварийном и ветхом жилье проживало 4,9 млн. человек.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания, предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. В РФ оптимальные и предельно допустимые уровни влияния на организм человека факторов его среды обитания, максимально или минимально допустимые значения указанных факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых помещениях, а также требования к жилым помещениям устанавливаются в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования. «Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы, гигиенические нормативы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами»1.

Приказом Министра ЖКХ РСФСР от 05.11.1985 N 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Этим Положением были определены в полном объеме критерии отнесения жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения было предусмотрено следующее: жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены: каменные и кирпичные дома с физическим износом свыше 70%; деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65% (п. 2.2). Независимо от таких условий согласно п. 2.3 этого Положения к непригодным для проживания отнесены:

- жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

- жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

- жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

- бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);

- жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

- жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания и т.д.

Несмотря на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном обществе существенно изменяются факторы среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь. К примеру, Н.А. Волкова обращает внимание на существование недостаточно изученных геопатогенных зон, крайне отрицательно влияющих на здоровье человека1. «Постоянный поиск и выявление вредных факторов, обеспечение безопасности среды обитания (жилища) человека, своевременное и адекватное правовое регулирование - обязанность государства, принявшего ответственность за формирование на национальном уровне правовой модели жилого помещения - безопасного и функционального стандарта жилища»2.

Что касается использования жилого помещения, то об этом можно сказать следующее: ст.17 (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так же, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах. Статья 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; согласно ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, о чем уже говорилось ранее. Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ – использование жилья для проживания граждан.

Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Эта норма статьи 17 ЖК развита в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. «Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вынесли решение о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона»1.

ЖК допускает возможность использования жилья наряду с проживанием – для индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, занимающихся профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и другое. Необходимо также указать на то, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации», принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

Что касается видов жилых помещений, то они перечислены в ст.16 ЖК. Она воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве «жилой дом» понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ). В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно, комната - часть квартиры. То есть понятие «комната» поглощается понятием «квартира». Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Наряду с комнатой (комнатами) частью квартиры являются помещения вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и проч.). Однако эти помещения не выступают самостоятельными объектами жилищных прав. «Употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната - составляющие, наряду с помещениями вспомогательного характера, части единого целого - жилого дома»1. Да и в целом, описание модели жилого помещения с использованием признака «помещение» в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ нельзя признать удачным. Оно приводит к противоречиям указанной нормы с положениями ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом – «индивидуально-определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятий, «здание», как родовой по отношению к «помещению» объект, в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

 Наличие данного противоречия не исключает возможности использования категории «жилое помещение» в качестве родовой, возглавляющей иерархию объектов жилищных прав. Значение категории «жилое помещение» заключается в формировании единой универсальной правовой модели объектов прав, характеристики которой являются общими и обязательными для всех видов жилых помещений. С учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков (изолированность, недвижимый характер, пригодность для постоянного проживания), потребность и целесообразность введения в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории сомнений не вызывает. Разрешить допущенное в тексте ЖК РФ противоречие, сохранив при этом родовое значение категории «жилое помещение», по мнению А.В. Халдеева, можно, если не определять жилое помещение как изолированное «помещение», а использовать другой признак - родовой по отношению к зданию (жилому дому) и помещению (квартире, комнате). Функции такого признака может выполнить категория «объект недвижимости». В этом случае правовую модель жилого помещения можно описать как изолированный объект недвижимого имущества, признанный пригодным для постоянного проживания. «При таком определении внутренние противоречия в системе объектов жилищных прав исчезают, а жилое помещение сохраняет функции родовой категории»1.