ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ВОЛГО-ВЯТСКАЯ  АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ФИЛИАЛ  В ГОРОДЕ КИРОВЕ 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

ТЕМА  «ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  В ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦМПАЛЬНЫХ  ФОНДАХ» 
 
 
 

ВЫПОЛНИЛА:

СТУДЕНТКА 3 КУРСА

ОЧНОЙ ФОРМЫ  ОБУЧЕНИЯ

СПЕЦИАЛЬНОСТИ «ЮРИСПРУДЕНЦИЯ»

УЧ. ГРУППЫ Ю-3

РАКИТИНА  ЮЛИЯ ОЛЕГОВНА

ПРЕПОДАВАТЕЛЬ:

КАНДИДАТ  ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК

СТАРШИЙ ПРЕПОДАВАТЕЛЬ

ФОЛЬГЕРОВА  ЮЛИЯ НИКОЛАЕВНА 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КИРОВ – 2009 г.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

     Одной из основных социальных проблем, которая  была и остается в центре особого  внимания, является жилищная проблема. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

     Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

     Жилищная  реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к  новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

     Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания  принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

     Новый Жилищный кодекс привел в соответствие с Конституцией РФ и гражданским  законодательством вопросы социального  найма жилого помещения, однако в  силу специфики вещных отношений  они остались в области совместного регулирования жилищного и гражданского законодательства.

     Принятие  первой части Гражданского кодекса  Российской Федерации, называемого  специалистами "Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

     Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

     Цель  настоящей работы - анализ основных положений договора социального  найма жилых помещений.

     Задачи:

     1. Дать понятие и определить особенности договора социального найма жилого помещения.

     2. Рассмотреть элементы договора  социального найма жилого помещения.

     3. Определить порядок расторжения  договора социального найма жилого  помещения.

     Объект  исследования - гражданское и жилищное законодательство РФ.

     Предмет исследования - нормативно - правовая основа заключения и регулирования договора социального найма жилого помещения.

Глава 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Понятие договора социального найма жилого помещения.

     Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который  имеет три разновидности –  договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения.

     Договор найма жилого помещения - договор, по которому "одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем"¹.

     Легальное определение договора социального  найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса  РФ, пункт 1 которой устанавливает: "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом".

     Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

     В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами и нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом.

1.2 Основания  для заключения  договора социального  найма.

     В соответствии со ст. 49 ЖК РФ граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населённом пункте, по общему правилу в виде отдельной квартиры на семью.

     Как уже было указано, определённые категории  граждан, признающиеся законодательством  нуждающимися в улучшении жилищных условий, перечислены в ЖК РФ (ст. 51), Правилах учёта граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской Федерации.

     Нуждающимся в улучшении жилищных условий  признаётся достаточно большой круг лиц:

     1) граждане, имеющие обеспеченность  жилой площадью на одного члена  семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации.;

     2) лица, проживающие в жилом помещении  (доме), не отвечающем установленным  санитарным и техническим требованиям  (неустранимые: промерзание стен, повышенная  влажность, неисправность санитарно-технического  оборудования и т.п.);

     3) лица, проживающие в квартирах,  занятых несколькими семьями,  или в составе семьи имеются  больные, страдающие тяжёлыми  формами некоторых хронических  заболеваний, при которых совместное  проживание с ними (по заключению  учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;

     4) граждане, проживающие в смежных  неизолированных комнатах по  две и более семьи при отсутствии  родственных отношений;

     5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и  временных работников, лиц, работающих  по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

     6) граждане, проживающие длительное  время на условиях поднайма  в домах государственного, муниципального  и общественного жилищного фонда,  либо найма в домах жилищных  и жилищно-строительных кооперативов, либо коммерческого найма в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, и не имеющие другой жилой площади.

     Вместе  с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий  и по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

     Так можно указать на норму Закона Кировской области «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда  Кировской области по договорам  социального найма». В ней указано, что «жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, проживающим на территории области и признанным нуждающимися в жилых помещениях:

     1) участники боевых действий, члены  семей погибших (умерших) и пропавших  без вести участников боевых  действий;

     2) граждане, у которых единственное  жилое помещение, располагавшееся  в жилищном фонде области, признано  непригодным для проживания и  ремонту или реконструкции не  подлежит;

     3) инвалиды Великой Отечественной  войны и инвалиды боевых действий;

     4) участники Великой Отечественной войны;

     5) ветераны боевых действий»².

1.3. Учёт граждан,  нуждающихся в  улучшении жилищных  условий.

     Согласно  ст. 52 ЖК РФ учёт граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учёт и не по месту их жительства).

     На  основании ст. 57 ЖК РФ жилые помещения  предоставляются гражданам, состоящим  на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очерёдности, исходя из времени принятия их на учёт и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан федеральное законодательство, а также законодательство субъектов Федерации предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

      Вне очереди жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются:

    1) гражданам, жилые помещения которых  признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

    2) детям-сиротам и детям, оставшимся  без попечения родителей, лицам  из числа детей-сирот и детей,  оставшихся без попечения родителей,  по окончании их пребывания  в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

    3) гражданам, страдающим тяжелыми  формами хронических заболеваний.

    Эти три основания указаны в ст. 57 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что данный перечень является далеко не исчерпывающим; нормативные акты различного уровня значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление жилья.

    Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона «О пожарной безопасности» от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ право на первоочередное предоставление жилья в виде отдельной квартиры или дома имеет личный состав Государственной противопожарной службы³.

    В соответствии со ст. 6 Закона РФ «О вынужденных  переселенцах» от 19 февраля 1993 г. № 4530-1 право на первоочередное предоставлении жилья имеют вынужденные переселенцы, если им не предоставлено органами миграционной службы жильё из специального жилищного фонда для вынужденных переселенцев⁴.

    На  основании ст. 16 Закона РСФСР от 18 октября 1991 г. № 1761 «О реабилитации жертв  политических репрессий» право на первоочередное предоставление жилья имеют реабилитированные граждане⁵.

    Федеральный закон «О прокуратуре Российской Федерации» в ст. 44 даёт аналогичное  право прокурорским работникам (прокурорам и следователям), которые должны получить жильё не позднее шести месяцев со дня назначения на должность независимо от срока их проживания в данном населённом пункте; такое же право имеет семья погибшего следователя или прокурора (ст. 45)⁶.

    Кроме того, право на первоочередное предоставление жилья на основании различных нормативных актов имеют:

    лица, принятые на службу в милицию; военнослужащие, уволенные с военной службы; врачи, другие медицинские и фармацевтические работники лечебно-профилактических и аптечных учреждений системы Минздрава  России; бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто, других мест принудительного содержания, созданных в период Великой Отечественной войны; некоторые категории граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС. Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку субъекты Российской Федерации вправе включать в него те или иные категории граждан.

    Кроме перечисленных категорий граждан  право на внеочередное получение  жилья имеют судьи, которым в  течение шести месяцев после  избрания орган местного самоуправления обязан предоставить благоустроенное жильё в виде отдельной квартиры или дома с учётом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв.м. или в виде отдельной комнаты. Кроме того, судья, ушедший или удалённый в отставку со стажем работы в должности судьи не менее 20 лет либо ставший инвалидом в период работы и пожелавший переехать на постоянное жительство в другую местность, обеспечивается органами местного самоуправления благоустроенным жильём во внеочередном порядке.

Глава 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

2.1 Предмет жилищного  найма.

     Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст.673 ГК РФ, пункт 1 ст. 62 ЖК РФ). Понятие жилого помещения является общим, объединяющим ряд понятий: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Но любой вид жилого помещения должен удовлетворять установленным законодательством требованиям. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

     Конкретные  санитарные и технические требования, которым должно отвечать жилое помещение, основания и порядок признания  жилого помещения непригодным для  проживания устанавливаются Правительством Российской Федерации. При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи 673 ГК носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности.

     Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного использования (например, кладовая), а также общее имущество в многоквартирном доме (чердак и т.п.) не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения.

     Аналогичное положение содержится и в статье 673 ГК РФ.

2.2. Субъекты договора социального найма жилого помещения.

     Одной из сторон по такому договору выступают  наймодатели – органы местного самоуправления и муниципальные организации  в отношении муниципального жилищного  фонда, а также государственные  организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, которому выдаётся решение о предоставлении жилого помещения.

     В решении и соответственно в договоре социального найма также указываются  члены семьи нанимателя, которые  проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

     Эти права реализуются, особенно в судебных решениях. Так, Кирово-Чепецкий суд удовлетворил иск Береснева о вселении в квартиру к бывшей жене и сыну, которые препятствовали его проживанию, иск Шабалиной  о вселении к бывшему мужу, Котельничский суд вселил Шустову на жилплощадь к бывшему мужу  Шустову. Основаниями для вселения послужило признание судом равного с нанимателем права ответчиков как членов семьи на жилую площадь⁷.

     К членам семьи нанимателя согласно указанной  статье Жилищного кодекса РФ относятся  супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

     Мы  рассмотрели основных участников отношения  по поводу социального найма жилого помещения. И теперь медленно подошли к правам и обязанностям данных субъектов.

2.3. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения.

2.3.1. Права нанимателя  и членов его  семьи.

     В договоре найма жилого помещения  определяются права и обязанности  сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выдано решение. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

     В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи⁸.

     В интересующем нас плане семья  является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

     Права членов семьи являются равными с  правами нанимателя; вместе с тем  в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании  служебным жилым помещением члены  семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

     В жилищных отношениях наниматель выступает  в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют  себя в качестве субъектов права  обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

     В судебной практике очень часто встречаются  дела, в которых в первую очередь  необходимо установить, является ли истец  или ответчик "членом семьи нанимателя" и, следовательно, установить их права на пользование спорным жилым помещением⁹. Так например, «Слободской суд отказал Саломатовой в иске к администрации г. Слободского о признании права пользования жилым помещением, в котором проживал ее умерший отец, так как установил, что истица проживала в спорном жилом помещении лишь временно с февраля по август 2006 г, отец умер в декабре 2006 г., доказательств того, что он намеревался постоянно вселить к себе дочь с малолетней внучкой, не имеется»¹⁰. Слободской районный суд руководствовался тем, что Саломатова проживала в квартире отца как временный жилец. Но ни договора о временном вселении ни договора социального найма у нее не имелось.

     Гражданское законодательство, в отличии от жилищного, по-другому регулирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется "Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане". Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятся к договору коммерческого найма. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

     Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают  равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами его семьи, если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

     Граждане, вселившиеся в жилое помещение  нанимателя в качестве опекунов или  попечителей, самостоятельного права  на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания  их членами семьи нанимателя или  предоставления им указанного помещения  в установленном порядке.

     Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается от гражданского в вопросе вселения в жилое  помещение других граждан. В соответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно  с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется. Так, Администрация г. Слободского установив, что гражданка Шихалеева вселилась в квартиру к мужу сразу после регистрации брака, там родилась их дочь, постановила «признать за Шихалеевой  и ее малолетней дочерью право социального найма жилого помещения на квартиру как членов семьи нанимателя»¹¹ и включила их в договор социального найма на указанную квартиру.

       Вселение допускается при условии  соблюдения требований законодательства  о норме жилой площади на  одного человека, кроме случая  вселения несовершеннолетних детей.

     В ст. 677 ГК РФ устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.

     Граждане, постоянно проживающие вместе с  нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор  о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

     Также граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РФ.

     Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.

     У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.

2.3.2. Временные жильцы

     Статья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит  общий характер для любой разновидности  договора найма. Называется эта статья "Временные жильцы".