Договор социального найма. 3

 Содержание

Введение................................................................................................................3

Глава 1. Основные положения о договоре социального  найма жилого помещения по российскому  законодательству......................................................5

1.1 Понятие и  содержание договора найма жилого  помещения......................5

1.2  Форма  и срок договора найма....................................................................11

1.3  Плата  за жилое помещение........................................................................12

Глава 2. Заключение договора социального найма. Пользование  жилыми помещениями социального  назначения...............................................................15

2.1 Порядок заключения договора социального найма..................................17

2.2 Права и  обязанности членов семьи нанимателя.......................................18

Глава 3. Изменение  и прекращение договора социального  найма жилого помещения..............................................................................................................23

3.1 Изменение  договора социального найма жилого  помещения.................23

3.2 Расторжение  договора социального найма. Выселение  из жилых  помещений.............................................................................................................26

   Заключение.........................................................................................................36

Список литературы............................................................................................39

Приложение........................................................................................................41

 Введение  

Договор найма  жилого помещения в настоящее  время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.                    Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма  жилого помещения.

Актуальность  настоящей курсовой работы состоит в том, что договор социального найма жилых помещений имеет ряд особенностей. Жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Целью курсовой работы является рассмотрение договора найма жилых помещений. Задачи, вытекающие из поставленной цели, сводятся к следующему:

• Определить предмет договора социального найма;
• Исследовать форму договора социального найма;

- Показать права  и обязанности участников обязательства  договора социального найма;

- Рассмотреть порядок  заключения договора социального   найма. 
   Предметом исследования курсовой работы является действующее законодательство регулирующие договор найма жилого помещения. 

Объект исследования составляют правоотношения связанные  с договором социального найма жилого помещения. Вопросы договора найма жилого помещения регулируются многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Жилищным кодексом. Важнейшим источником, регулирующим отношения в отрасли права на жилое помещение, является глава 18 ГК, и раздел 2 ЖК.

В своей курсовой работе я пыталась проанализировать особенностей договора социального найма жилого помещения в сегодняшних условиях путем анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу.     

В настоящее  время вопросам договора найма жилых  помещений уделяется все большее  внимание, в частности, все чаще в периодической печати можно встретить бурное обсуждение данной тематики, что говорит об актуальности темы на сегодняшний день. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова¹, М.Ю. Тихомирова², П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Для более глубокого уеснения некоторых вопросов, рассматриваемых в работе, использовались также материалы практики.

  1. Основные положения о договоре социального найма жилого                                                                      помещения

             1.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

Анализ положений  Конституции Российской Федерации (ст.40)3, Гражданского кодекса Российской Федерации(ст. ст.671 – 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.49 – 91)⁴ и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:

а) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования на условиях договора социального найма в  пределах нормы жилой площади;

б) предоставление жилых помещений на условиях договора коммерческого найма в домах  государственного, муниципального и  частного жилищного фонда без  ограничения размера площади;

в) приобретение или строительство жилья за собственные  средства без ограничения размера площади;

г) приобретение в собственность жилого помещения  с использованием безвозмездных  субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение);

д) в иных формах (например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др., предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования).

Одной из самых  распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования.

Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст.671 Гражданского кодекса РФ и носит общий характер.

Однако, давая  общее определение договора найма  жилого помещения, Гражданский кодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в  государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672.

Договор социального  найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования не нов  и давно известен жилищному праву  как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

  Гражданский кодекс не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе РФ.

Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор  социального найма жилого помещения  заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Понятие договора социального найма жилого помещения  в полной мере раскрывает Жилищный кодекс РФ. Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Жилые помещения  по договору социального найма предоставляются  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Основания, условия  и порядок заключения договора социального  найма жилого помещения, а также  права и обязанности, проживающих  в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса  применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.⁵

Договор найма  жилого помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения).

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Соответствие  жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям –  необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. Таким образом предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Также не может  быть объектом договора жилищного найма  помещение, не признанное жилым.

Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения  жилищных условий (по действующему законодательству – по договору социального найма  жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и  быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тоже время при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ с предоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

Сторонами в  договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель – собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу  о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления6. Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»7.

Статья 60 Жилищного  кодекса РФ определяет нанимателя жилого помещения, как гражданина, с которым  заключается договор социального  найма. Пункт 1 ст. 677 Гражданского кодекса  устанавливает, что нанимателем  может быть исключительно гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого жилого помещения для проживания граждан.

Одним из существенных условий договора социального найма  по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Договор социального  найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства.⁸

Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного кодекса РФ показывает, что субъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем  порядке, без согласия наймодателя. Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи.

В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств.

Таким образом, жилищный кодекс дает достаточно обширный перечень прав и обязанностей наймодателя  и нанимателя, однако он не является исчерпывающим. Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

                                1.2 Форма и срок договора найма

Договор социального  найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.

Договор социального  найма жилого помещения заключается  в письменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, т.к. в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некоторых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помещения. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.

Если в договоре найма срок не определен или установлен большим пяти лет, договор считается  заключенным на пять лет.

Правило о предельном пятилетнем сроке договора найма не применяется в отношении договора социального найма.

На срок до одного года может быть заключен договор  краткосрочного найма.

В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

Гражданский и  Жилищный кодексы содержат основные положения, определяющие права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующим взаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные  Правительством РФ постановление от 23 мая 2006 г. N 307 о порядке предоставления коммунальных услуг гражданам.

В домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт – решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы. Несмотря на то, что законодатель предложил типовую форму договора социального найма жилого помещения (Приложение №1).⁹

Нарушение простой  письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст.167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст.162 ГК).

Таким образом, в соответствии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

1.3 Плата  за жилое помещение

Договор социального  найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленном порядке тарифам.

В настоящее  время по вопросу оплаты за жилье  и коммунальные услуги следует руководствоваться ст. ст. 153–160 Жилищного кодекса РФ.

Новая система  оплаты жилья предусматривает поэтапный  переход к полному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фондах и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Оплата жилья  включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья  и наем жилого помещения.

Плата за содержание и ремонт жилья – плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.

Плата за наем жилого помещения – плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Наниматели  жилых помещений по договору социального  найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг  в пределах социальной нормы площади  жилья и нормативов потребления  коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.¹⁰

Таким образом, за нарушение нанимателем обязанности  вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Также за нарушение  обязанности вносить оплату с  нанимателя может быть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором  социального найма либо действующим законодательством.

 Глава 2. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения

                2.1 Порядок заключения договора социального найма

По договору социального найма одна сторона  – наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Право пользования  жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального  использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых  являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).

Договор социального  найма жилого помещения заключается без установления срока действия. И может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Изменение оснований  и условий, дающих право на получение  жилого помещения по договору социального  найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).

Решение о предоставлении жилого помещения предоставляет  собой административный акт (документ), который выдается органом местной администрации. Для жилищно-эксплуатационной организации, выступающей Наймодателем, заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения.

В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.

Гражданину  органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

Для заключения договора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.

На основании  этого решения заключается письменный договор социального найма, в  который вносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно с ним в данном жилом помещении.

В договоре предусматриваются  права и обязанности сторон, порядок расчетов и оплаты по договору, ответственность за невыполнение сторонами своих обязанностей.

Договор социального  найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых  остается у наймодателя, а другой – у нанимателя.

Все изменения  и дополнения к договору оформляются  в письменной форме и являются неотъемлемой частью договора найма.

2.2 Права  и обязанности членов семьи  нанимателя

В договоре социального  найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор  социального найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается  с нанимателем – гражданином, на имя которого выдано решение о предоставлении жилого помещения. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В Жилищном кодексе  РФ не содержится определения понятий  «семья» и «член семьи» ст. 69 лишь называет категории граждан и  условия, при которых они могут  быть признаны членами семьи нанимателя.

В семейном праве  семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитание и взаимопомощи.

Характеризуя  понятие «семья» с точки зрения жилищного права, можно назвать ее определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает  как особый коллективный субъект  права (например, право семей погибших или пропавших без вести воинов на первоочередное получение жилого помещения; право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи; солидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма). Семья выступает как особый коллектив, особая социальная общность, носитель коллективных прав и обязанностей ее членов.