Договоры аренды и ссуды в системе обязательственных отношений

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды получил широкое распространение, как в предпринимательской сфере, так и в иных, так как с одной стороны, аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, не имеющих в собственности необходимых им вещей, но нуждающихся во временном пользовании этих вещей,  и, с другой стороны, договор аренды обеспечивает собственнику имущества, не использующего его в данный момент, получение дохода в виде арендной платы.

Актуальность данной темы заключается в том что, договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовых взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не только в предпринимательской деятельности, а также включает бытовую и иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, особенно на договор аренды зданий и сооружений.

Изучение данной темы предполагает достижение следующей цели – углубление знаний по содержанию главы 34 и главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, изучение общих положений об аренде и договора безвозмездного пользования.

Сформулированная цель предполагает решение следующих задач: рассмотреть общие положения об аренде; права и обязанности сторон в договоре аренды; понятие, признаки и правовое регулирование договора безвозмездного пользования.

Структура работы следующая. Работа состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 37 страницах.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых договоров, по которому, согласно статье 606 ГК РФ, арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[1].

Данный договор носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом, так же является срочным, потому что по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи[2]. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

В Гражданском кодексе РФ, являющемся основным источником регулирования арендных отношений, договору аренды посвящена отдельная 34-я глава, состоящая из 64 статей. Структура данной главы построена по такому принципу: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия, финансовая аренда).

 Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами Гражданского кодекса РФ. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Воздушный кодекс, КТМ РФ и КВВТ РФ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей.

Объектом аренды являются материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

 Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

 Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК и гл. 4 Земельного кодекса.

 В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

 Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).

 По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

 Сдача имущества в аренду является реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти. На основании ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной собственности. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре органов исполнительной власти" и постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" указанные полномочия переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным управлениям. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образований могут предусматриваться региональным законодательством.

Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, т.е. должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст.611 ГК).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.

 При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать от арендодателя устранения недостатков или уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов на устранение недостатков. Так же арендатор может удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или же потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

 Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество, так как передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом.

 После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено в различных формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном разрешении.

  Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества и производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК).

 Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания - на арендатора.  

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению арендной платы. Не использование арендованного имущества арендатором, не освобождает его от обязанности оплачивать аренду. С другой стороны, невозможность пользования вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, дает арендатору право (по общему правилу) не вносить арендную плату[3].

 Гражданский кодекс не относит условие о размере арендной платы к числу существенных условий договора. Поэтому если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным имуществом (п. 3 ст. 424). Однако для некоторых видов аренды условие о размере арендной платы является существенным. Например, несогласование данного условия в договоре аренды здания (сооружения) влечет признание его незаключенным (ст. 654 ГК).

 Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также обычно определяются в договоре аренды. Если же договором они не определены, действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК).

 Гражданский кодекс предусматривает различные формы оплаты аренды: твердая денежная сумма; доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614). Этот перечень не является исчерпывающим. Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты аренды, то арендная плата должна вноситься в денежной форме. Арендная плата может быть установлена за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

 В Гражданском кодексе подробно регламентирован порядок изменения размера арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

  В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то государственными органами (например, арендная плата за пользование землей). В соответствии со ст. 424 ГК стороны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. При этом независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы, определенный государственным органом, применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Условие такого договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону.

 Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК), и ухудшение условий пользования или состояния имущества является существенным. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества.

 В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора.

 По общему правилу п. 5 ст. 614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Например, если договором предусмотрены ежемесячные платежи, то арендодатель может потребовать досрочной оплаты только за 2 месяца вперед. Если же арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619 ГК).

 Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.  Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки.

  Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора (ст. 622 ГК).

 Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его договорным использованием. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК). Нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки имущества, однако дает ему право взыскать убытки.

Под улучшениями арендованного имущества следует понимать такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежат возмещению.  Последствия улучшения арендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.  Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

 Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например, закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

 Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса запрещает выкуп арендованных лесных участков.

Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).

 Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ).

Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. Если срок договора аренды здания или сооружения меньше года, то он государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Данная норма распространяется в полной мере и на договоры, предметом аренды в которых являются помещения, а также части зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации.

В отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст.658 ГК РФ).

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня передачи имущества в пользование, а с даты регистрации. Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ). 

 Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, арендатор по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Из анализа статей 619 и 620 ГК РФ можно сделать вывод: стороны имеют право расторгнуть договор только в случаях, связанных с неисполнением какой-либо стороной своих обязательств, указанных в этих статьях. При этом может возникнуть ситуация, когда, например, арендатор не нуждается в арендуемом помещении и желает расторгнуть договор, но другая сторона выступает против этого. В данном случае арендатор может попробовать нарушить нормы статьи 619 ГК РФ или иные свои обязанности, предусмотренные договором, что обязательно повлечет за собой судебное разбирательство спора.

 Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).

Согласно ст. 617 ГК в случае перемены лиц на стороне, как арендодателя, так и арендатора, договор аренды сохраняется в силе, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне происходит перемена лица.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях, так как при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанном на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.

Если перемена лица происходит на стороне арендатора, то договор сохраняется в силе не всегда. Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора. По договору, заключенному без указания срока, стороны, в данном случае арендодатель, имеют право в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор по правилам п. 2 ст. 610.