Договоры жилищного найма. 2

Введение.

Договор найма и аренды в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

Актуальность настоящей курсовой работы состоит в том, что договор социального найма жилых помещений имеет ряд особенностей. Жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Степень научной  разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Витрянский В.В., Войтович Е.Н., Потяркин Д.Е., Крашенинников П.В., Титов А.А., Толстого Ю.К. и многие другие.

Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

• обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений;
• определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов;
• рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;
• анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);
• рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма;
• определение дальнейших перспектив, связанных с развитием договорных отношений в сфере жилищного найма.

Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.  Курсовая работа состоит из введения, двух глав, объединяющих в себя восемь параграфов, заключения, списка использованной литературы.

Глава 1.  Общая  гражданско-правовая характеристика договора жилищного найма.

1. Понятие и существенные условия договора жилищного найма.

Основным договором, с  помощью которого жилые помещения  передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что  является их основным предметом (объектом).

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников «без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование» т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.¹

Таким образом, предметом  договора найма является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям и предназначенное  для проживания граждан. Дома либо помещения  после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые  дома (помещения) уполномоченными на то организациями. договор найм жилой  помещение военнослужащий

ГК РФ определяет договор  найма жилого помещения как договор, по которому "одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем"²

Договор найма жилого помещения  оформился как самостоятельный  договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее  полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и  законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил  договор найма жилого помещения  с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор  найма жилого помещения и на его  правовую природу. Будучи определен  в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско-правового  договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования  иного кодифицированного правового  акта – Жилищного Кодекса РФ.

Глава 35 Гражданского кодекса  РФ разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилом фонде  социального использования и  просто договор найма жилого помещения.

2. Виды договора жилищного найма.

Юридическая конструкция  гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два  основных типа договоров найма –  договор социального найма и  договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной  практике понимается договор коммерческого  найма жилого помещения.

Интересно отметить, что  некоторые авторы выделяют три разновидности  договоров найма жилого помещения, объединяя их в единый договорной тип. В частности О.Г.Алексеева пишет, что "договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности – договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения".

Но, я считаю, более уместным является выделение двух типов договоров: социального и коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого  найма

Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право  каждого на жилище. Однако лишь небольшая  часть населения страны имеет  возможность приобрести жилое помещение  в собственность, и далеко не у  всех имеются правовые основания  для пользования жилым помещением по договору социального найма. Усилия государства должны быть направлены на преодоление разрыва между  декларированными конституционными ценностями и экономическими реалиями. Председатель Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькин  подчеркивает: "Недооценка правовых ценностей, в первую очередь конституционных, может завести в тупик и  существенно замедлить самые  прогрессивные реформаторские процессы".³ В решении жилищной проблемы может прийти на помощь договор коммерческого найма жилого помещения.

Обеспечение права на жилище, особенно на современном этапе, может  быть реализовано через расширенное  применение этого договора. Договор  может стать основным направлением удовлетворения в жилье тех групп  населения, которые имеют средства, но либо не готовы их израсходовать  на приобретение жилья, либо недостаточно средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья, к которым можно  отнести г. Москву и другие крупные  города.⁴

 Договор коммерческого найма жилого помещения - институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. Указанный договор относится к видам договора найма жилого помещения, общие положения которых содержатся в гл. 35 ГК РФ.

Этого же мнения придерживаются и другие исследователи: "Юридическая  конструкция главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма - договор социального найма и  договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной  практике понимается договор коммерческого  найма жилого помещения".⁵

Особенностью субъектного  состава договора коммерческого  найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда  предлагается считать такие категории  нанимателей, которые не подпадают  под действие договора социального  найма жилого помещения. В сферу  применения этого договора входят также  граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, желающие и имеющие возможность за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать  в жилом помещении, предоставляемом  государством либо муниципалитетом. Для  этих категорий нанимателей государство  и муниципальные органы вправе предложить частичную компенсацию оплаты жилого помещения из государственного и  муниципального жилищного фонда, что  способствует быстрому продвижению  очереди по договору социального  договора.

Предметом договора коммерческого  найма жилого помещения может  быть только жилое помещение, определяемое в соответствии с нормами законодательства

Признаки договора коммерческого найма жилого помещения:

• Срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет). Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок). В связи с этим целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: "Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств".⁶
• Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого  найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках  на оплату, воздержания от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения  выражена не в денежных средствах, налогообложение  лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг  или вещей в соответствии с  рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого  найма устанавливается соглашением  сторон и может в несколько  раз превышать тарифы, установленные  государством для договора социального  найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения  в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения  малоимущих и иных указанных в  законе граждан при наличии у  них возможности и желания  пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно  превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако нельзя согласится с утверждением, что "вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (статья 682 ГК РФ), должно быть исключено".⁷

• Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву ⁸, возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого  найма жилья, а также прав наймодателя  и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право  нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых  условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих  по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель  по каким-то причинам решил не сдавать  внаем жилое помещение более  года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи  с решением не сдавать помещение  внаем, но в течение года со дня  истечения срока договора с нанимателем  заключил договор найма жилого помещения  с другим лицом, наниматель вправе требовать  признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним  договор.

ГК РФ предусматривает  случаи расторжения договора коммерческого  найма жилого помещения. Расторжение  договора возможно по взаимному согласию сторон.⁹ ГК устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.¹⁰

Анализ Гражданского кодекса  РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования  отношений по коммерческому найму  жилых помещений в каждом из них  затрудняет развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения  их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого  найма.

Договор социального  найма.

Анализ положений Конституции  Российской Федерации (ст. 40)¹¹, Гражданского кодекса Российской Федерации¹² (ст. ст. 671 – 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 49 – 91)¹³ и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:

 а) предоставление  жилых помещений в домах государственного  и муниципального жилищного фонда  социального использования на  условиях договора социального  найма в пределах нормы жилой  площади; 

 б) предоставление  жилых помещений на условиях  договора коммерческого найма  в домах государственного, муниципального  и частного жилищного фонда  без ограничения размера площади; 

 в) приобретение или  строительство жилья за собственные  средства без ограничения размера  площади; 

 г) приобретение в  собственность жилого помещения  с использованием безвозмездных  субсидий, банковского ипотечного  кредита, ссуд на возвратной  основе и по другим законным  основаниям (наследование, дарение);

 д) в иных формах (например, предоставление служебного  жилого помещения или жилого  помещения в специализированных  домах (общежития, дома маневренного  фонда, дома – интернаты для  инвалидов, ветеранов и др., предоставление  жилого помещения по договору  безвозмездного пользования).

Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор  социального найма жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования.

  Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст. 671 Гражданского кодекса РФ и носит общий характер.

  Однако, давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672.

  Договор социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не нов и давно известен жилищному праву как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

 Гражданский кодекс  не содержит норм, детально регулирующих  правоотношения в сфере социального  найма жилья, отдавая приоритет  нормам действующего жилищного  законодательства, базирующегося в  настоящее время на Жилищном  кодексе РФ.

  Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

  Понятие договора социального найма жилого помещения в полной мере раскрывает Жилищный кодекс РФ. Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

  Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

  Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

 Договор найма жилого  помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон  договора возникают с момента  его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие  прав и обязанностей у каждой  стороны в договоре найма жилого  помещения).

  Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

  Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые  дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время  такими органами являются бюро технической  инвентаризации. Жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом  договора найма часть комнаты  или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

  Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым.

  Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству – по договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тоже время при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ с предоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

 Сторонами в договоре  социального найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского  кодекса наймодатель – собственник  жилого помещения или управомоченное  им лицо. Жилищный кодекс, в качестве  наймодателя при социальном найме  жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную  организацию. 

  По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления¹⁴. Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»¹⁵

  Статья 60 Жилищного кодекса РФ определяет нанимателя жилого помещения, как гражданина, с которым заключается договор социального найма. Пункт 1 ст. 677 Гражданского кодекса устанавливает, что нанимателем может быть исключительно гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого жилого помещения для проживания граждан.

  Одним из существенных условий договора социального найма по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

  Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства.

 Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного  кодекса РФ показывает, что субъектный  состав в договоре социального  найма может быть изменен нанимателем  в одностороннем порядке, без  согласия наймодателя. Речь идет  о праве нанимателя на вселение  других граждан в качестве  членов семьи. Граждане, вселенные  нанимателем, приобретают равное  с нанимателем и остальными  членами его семьи право пользования  жилым помещением, если эти граждане  являются или признаются членами  его семьи. 

  В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств.

3. Форма, порядок изменения и расторжения договора жилищного найма.

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в  порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме  договоров для того и другого  едины. Это и дало возможность  посвятить обоим типам договоров  одну и ту же ст. 674 ГК.¹⁶ Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его  предмет, права и обязанности  сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса  Российской Федерации указаны категории  граждан, которым жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются вне очереди.

Предоставление жилых  помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение  жилого помещения вне очереди  не поставлено в зависимость от наличия  или отсутствия иных лиц, также имеющих  право на получение жилого помещения  вне очереди. Поэтому указанное  право должно быть реализовано вне  зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени  принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.