Государственное регулирование рынка недвижимости. 4

Курсовая  работа по дисциплине: 

Экономика недвижимости

На тему: Государственное регулирование рынка недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Самара, 2011

Содержание

Введение

     Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

     Недвижимость, или недвижимая собственность определенно  является очень важным элементом  экономической системы. Особенности  формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности - еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений.

     В российских условиях формирование рынка  происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки  государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.

     Цель  настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его  основные закономерности, а также  определить главные направления, где  государственное регулирование  рынка недвижимости было бы более  эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

     - определение сущности понятия  недвижимая собственность, ее  основных характеристик, а также  определение места и роли данного  понятия в системе взаимосвязанных  экономических категорий;

     - определение наиболее важных  критериев, характеризующих уровень  развития рынка недвижимости;

     - выявление наиболее существенных  предпосылок государственного вмешательства  в сферу недвижимости;

     - определение главных направлений  государственного регулирования рынка недвижимости.

     Курсовая  работа состоит из двух глав. В первой главе исследуются сущность понятия недвижимая собственность как экономической категории рыночной системы, структура, особенности и закономерности функционирования рынка недвижимости, основные критерии, характеризующие уровень его развития, а также наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование сферы недвижимости. Во второй главе исследуются основные направления государственного регулирования рынка недвижимости - административное и экономическое, а также необходимость государственного регулирования.

     1. Направления государственного регулирования рынка недвижимости

     На  рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции:

     – идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

     – инвестора в приоритетные отрасли  материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

     –профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

     – эмитента государственных и муниципальных  ценных бумаг под залог недвижимого  имущества;

     – регулятора, устанавливающего правила  и нормы функционирования рынка недвижимости;

     – верховного арбитра в спорах между  участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

     – контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

     Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

     – 1) государственные и муниципальные  органы и организации;

     – 2) государственные и иные нормативные  акты.

     В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах¹:

     – путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

     – косвенным воздействием или экономическими методами управления.

     Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели:

     - содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

     - обеспечение рационального налогообложения  недвижимости для формирования  устойчивых источников доходов  государственных и местных бюджетов;

     - проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

     В настоящее время в России структуры, способствующие совершению сделок с  недвижимостью, продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются:

     - отсутствие четкого правового  и организационного механизма  обеспечения операций на рынке  недвижимости,

     - фактическое отсутствие информационного  обеспечения функционирования рынка; 

     - недостаточная степень вовлечения  в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса;

     - абсолютная неадаптированность  системы эксплуатации объектов  недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.

     Формированию  и развитию вторичного рынка должна способствовать более четкая регламентация  использования недвижимости и внедрение  более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью. Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество.

     Основной  целью внедрения такой системы  является реализация четких и ясных  правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение  использования недвижимой собственности. Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним; а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и.т. д.

     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

     – создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

     – удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости –  лицензирование, регистрация;

     – установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

     – контроль за соблюдением всеми участниками  рынка установленных норм и правил;

     – введение запретов и санкций за отступление  от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

     – выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости для  общественных нужд.

     Административное  управление основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

     Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

     1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение  от них);

     2) регулирование учетной ставки (дисконтной  политики Центрального Банка);

     3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

     4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  субсидий;

     5) реализации государственных целевых  программ;

     6) амортизационной политики;

     7) внешнеэкономической деятельности.

     Также важным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование. Главными целями такого регулирования являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестирования в недвижимость.

      2. Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости

     В настоящее время становление  отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу основных позитивных факторов повышающих управляемость рынка недвижимости следует отнести следующие:

     -введение  института частной собственности  на недвижимость;

     -массовая  приватизация жилья, предприятий  сферы обслуживания и промышленности;

     -демонополизация  в сфере строительства и эксплуатации  недвижимости;

     -становление  механизма рыночного ценообразования  на недвижимость.

     Все перечисленные факторы создают стартовые основы для формирования рынка недвижимости и закладывают базовые условия его дальнейшего развития.

     Однако, несмотря на ряд позитивных сдвигов, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время  идет непозволительно медленно, и  бессистемно. К основным факторам, тормозящим его развитие можно отнести:

     -макроэкономическая  нестабильность (непредсказуемость  нормативных актов, принятие которых  обуславливается «политической  конъюнктурой» в тот или иной  момент времени).

     -инфляция  и финансовая нестабильность (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

     -нечеткость  законодательной базы (особенно  относительно рынка недвижимости).

     -непрозрачность  информационного пространства вследствие  политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

     -отсутствие  четкой методической базы по  оценке недвижимости.

     -неравномерное  развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

     Важно отметить, что с переходом к  рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок  недвижимости. Однако имеющая сегодня  место неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают определенный отпечаток на развитие российского рынка недвижимости и снижают уровень его предсказуемости и управляемости.

     Как видно из приведенного перечня факторов отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказывается на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

     Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, к сожалению, не создает реальных предпосылок для повышения доходов  населения, повсеместного внедрения  эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке недвижимости. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

     Однако, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

     Наконец, крайне необходим закон о рынке  недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и кодексы их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

     На  основе вышеизложенного можно сделать  вывод о необходимости неотложного  государственного регулирования процессов становления и развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Для этого требуется от государства проведения целенаправленной государственной политики в сфере недвижимости в следующих основных направлениях:

     1. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечивающей защиту прав граждан и юридических лиц на права их собственности на различные виды недвижимости.

     2. Проведение устойчивой политики  по развитию рынка земли, которая  должна сводиться к упорядочению отношений собственности на землю и развитию правовых механизмов оборота прав на аренду и куплю- продажу земельных участков, находящихся в различной собственности.

     3.Становление  устойчивой градостроительной государственной  политики, связанной с минимизацией процедур прохождения инвестиционных проектов и введением понятий правового зонирования и градостроительного регламента.

     4.Реорганизации  инвестиционной и налоговой политики, сводящейся к принятию специальных  мер направленных на разработку четкой и ясной деятельности государства в сфере недвижимости.

     5.Проведение  устойчивой строго регламентированной  политики в области взаимодействия  рынка недвижимости и рынка  ценных бумаг.

     6.Выработки  социально обеспеченной жилищной  политики и ранка недвижимости, которая с одной стороны должна гарантировать получение жилья определенным категориям граждан, с другой стороны предусматривать переход от распределения жилья к принципам свободной купли-продажи жилья на свободном рынке.

     7.Эффективной  политики государственного управления недвижимостью, сводящейся к созданию рынка недвижимости и к четкому распоряжению имеющейся в стране недвижимой собственности. Для этого требуется применение новых технологий управления собственностью, которые помогут снизить затраты бюджета на управления ее и ее содержание, дадут дополнительные ресурсы для развития производства.

     8.Развития  ипотечного кредитования, для этого  необходимо:

     -законодательно  обеспечить условия развития  ранка ипотечных кредитов;

     -стимулирования  начало деятельности Агентств по ипотечному жилищному кредитованию, внедрение разнообразных схем долгосрочного ипотечного кредитования;

     -разработки  пакета экономических мер государственной  поддержки банков, осуществляющих  ипотечное кредитование.

     9. Проведения открытой информационной политики, сводящейся к прозрачности среды рынка и к созданию системы мониторинга рынка, позволяющего сопоставлять его состояние в городах и регионах, обеспечивая прозрачность происходящих процессов.

     10.Организации  идеологического обеспечения развития рынка недвижимости путем активизации информационно-разъяснительной и просветительской работы среди населения по вопросам распоряжения правами собственника.

     При этом исследования рынка, позволяет перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или группе объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющее сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений.

     Важными отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

     -индивидуальность  ценообразования на отдельные виды недвижимости;

     -высокий  уровень транзакционных издержек;

     -важная  роль взаимодействия первичного  и вторичного рынков;

     -высокая  зависимость цен, доходности и  рисков от состояния регионально  экономики;

     -многообразие  рисков;

     -низкая  ликвидность товара на рынке;

     -слабость  ценовых механизмов саморегулирования  рынка.

     В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при  принятии экономических решений. К основным таким факторам можно отнести:

     -труднодоступность  достоверной информации;

     -ограниченное  число аналогичных сделок (а иногда  и их полное отсутствие), что  затрудняет накопление и использования  опыта проведения различных операций  с объектами недвижимости;

     -многообразие  факторов, определяющих тенденции  развития рынка.

     С учетом указанных обстоятельств  анализ и управление рынком недвижимости представляет собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.

     Именно  в таком качестве эти задачи важны для формирования государственной политики на рынке недвижимости. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

     После сегментации рынка недвижимости переходят к следующему этапу исследования рынка – позиционированию, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости.

     Позиционирование  объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определению  и «высвечиванию» его места в  рамках сегмента.

     В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

     Позиционируя  недвижимостью, предприниматель должен определить нишу на рынке, к которой  он относится (принадлежность к определенному  сегменту рынка) и одновременно ее конкурентоспособное  отличие от уже имеющихся на рынке объектов, те ее достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

     Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта. 

3. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости

     Содержание  понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости².

     Напомним  эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.

     Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов  для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае - объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.

     Рыночная  стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

     В результате применения названного подхода  актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий  государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

     (1) участники рыночного обмена - покупатели  и продавцы,

     (2) собственно товары рыночного  обмена,

     (3) пространство и правила взаимодействий  покупателей и продавцов, 

     (4)рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.

     Рассмотрим  названные области воздействий (1)-(4) более подробно.