Государственное регулирование рынка недвижимости. 3

                     МИНИСТЕРСВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА  РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

                                                 УЧРЕЖДЕНИЕ

               ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

     «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ»

                                            Кафедра экономической теории и менеджмента.

 

 

Курсовая работа по дисциплине «Операции с недвижимым имуществом»  на тему: «Государственное регулирование  рынка недвижимости».

 

 

 

 

 

 

                                                                              Выполнила студентка: Пителина Татьяна Алексеевна

                                                                             24м Факультет Землеустройства №зачетки (шифр) 11188

                                                                              Проверил: Ефремова Лариса Борисовна Оценка:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              Москва, 2012 год.

 

 

Содержание:

Введение……………………………………………………………………………………………………………………..3-4

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости :

1. Основные характеристики рынка недвижимости………………………………………….5-10
2. .    Структура и особенности функционирования рынка недвижимости…………11-17

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости:

2.1. Государство и рынок  недвижимости……………………………………………………………….18-25

2.2 .  Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом…………………………………..26-27

 2.3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………28-34

Глава 3. Мониторинг рынка недвижимости:

3.1.Жилая недвижимость……………………………………………………………………………………….35-36

3.2.Офисная недвижимость……………………………………………………………………………………37-38

Заключение……………………………………………………………………………………………………………..39-40

Литература………………………………………………………………………………………………………………41-42

 

Введение

Сравнительно  недолгая история становления и  развития рынка недвижимости на современном  этапе во многом обуславливает его  недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Исследование недвижимости в историческом аспекте определено преимущественно земледельческим укладом экономики. Многие представители классической школы - Д.Риккардо, А.Смит, К.Маркс, Ф.Кенэ - изучали главенствующую роль земли в общественном производстве. Работы авторов, исследовавших историю права (И.А. Покровский) обосновывают взаимосвязь между историческим развитием недвижимого имущества и функционированием института собственности в современных европейских правовых системах. 
Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

В российских условиях формирование рынка происходит при  участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.

Цель настоящей  работы состоит в том, чтобы исследовать  процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

- определение  сущности понятия недвижимая  собственность, ее основных характеристик,  а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

- определение  наиболее важных критериев, характеризующих  уровень развития рынка недвижимости;

- выявление  наиболее существенных предпосылок  государственного вмешательства в сферу недвижимости;

- определение  главных направлений государственного  регулирования рынка недвижимости.

Курсовая работа состоит из трёх глав. В первой главе исследуются сущность понятия недвижимая собственность как экономической категории рыночной системы, структура, особенности и закономерности функционирования рынка недвижимости, основные критерии, характеризующие уровень его развития, а также наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование сферы недвижимости. Во второй главе исследуются основные направления государственного регулирования рынка недвижимости - административное и экономическое, а также необходимость государственного регулирования. В третьей главе приводятся  статистические данные  (мониторинг рынка недвижимости) .

 

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости.

1.1. Основные характеристики рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится  на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ[1].

  Рынок коммерческой недвижимости . Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.[1]

Рынок жилой  недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.[1]

 Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе  появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2–3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.[2]

Со второго  полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость  находится в центре совмещения экономических  процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

и государственных  интересов

Н

 

 

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое  имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей  специфики рынок недвижимости носит  ряд особенностей, представленных в таблице:

 Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	− абсолютная неподвижность − большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	− несовершенная, олигополия − небольшое число покупателей и продавцов − уникальность каждого объекта − контроль над ценами ограничен − вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	− низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается − спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	− сделки носят частный характер − публичная информация, часто неполная и не- точная
Конкурентоспособность товара	− во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства − специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	− регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного  и другого специального права − большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление  сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость  объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка  недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.[3]

 

1.2. Структура и  особенности функционирования рынка  недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из  триединства сущности недвижимости  как товара, на рынке недвижимости  можно выделить три сектора: 

развития (создания) недвижимости;

оборота недвижимости;

управления  и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых:

на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

на налоги (налогообложение  недвижимости).

Сектор оборота  недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает  степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний  момент признаками рынка развития недвижимости являются:

преобладание  внебюджетных источников инвестирования;

большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

высокая сложность  поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

слабая изученность  рынка развития;

отсутствие  качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства  и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу  совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным  рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с  вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые  с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с  перепродажей или с другими формами  перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и  вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое  строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние  спроса и предложения на первичном  и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при  всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [5]

На первичном  рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем  затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам  сделок в рамках всего рынка  недвижимости можно выделить:

рынок купли-продажи  недвижимости;

аренды;

ипотеки;

вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени  готовности к эксплуатации:

незавершенное строительство;

новое строительство;

строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме  собственности: 

частные объекты  недвижимости;

государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

промышленные  объекты;

сельскохозяйственные  объекты;

общественные  здания и сооружения;

рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

жилая недвижимость;

производственные  здания;

непроизводственные  здания и помещения (офисы, склады и  пр.);

гостиницы;

торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д.

8. По виду  объектов недвижимости:

земельный рынок;

здания и сооружения;

помещения;

предприятия как  имущественные комплексы;

кондоминиумы;

вещные права;

многолетние насаждения.

Из вышеназванных  рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных  участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке  недвижимости сформировались и активно  действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его  оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения  между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.[6]

Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного  механизма и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав  на недвижимость;

- установление  равновесных цен на объекты  недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение  пространства между конкурирующими  вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при  этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу  объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение  исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным  или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение  состава собственников, в том  числе с разделом имущества;

- внесение в  уставный капитал;

-банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены  собственника:

- инвестирование  в недвижимость;

-развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения  направления использования, названия  торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в  хозяйственное ведение или оперативное  управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно  получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное  содержание с иждивением;

- передачу в  доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование  различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным  характером: циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью  регулирующего государственного  воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким уровнем  трансакционных издержек.

Эти особенности  дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.[7]

 

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости.

2.1. Государство и рынок недвижимости

На рынке  недвижимости  государство выполняет следующие функции:

¨     идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

¨     инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

¨     профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

¨     эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

¨     регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

¨     верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

¨     контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).[8]

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные  органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.     Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2.     Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях особым регулированием. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: