Гражданско-правовые сделки с землей и порядок их регистрации

Ведение

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного  места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного  базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит  земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению  с иными природными ресурсами  земля выполняет наиболее широкие  и значимые функции в системе  общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний  день одними из наиболее актуальных.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального  и эффективного использования, а  также охраны земли как важнейшей  части природы, естественной среды  обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной  и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее  время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем  требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно  при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи  и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее  время кроме Земельного кодекса  РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных  законов и законов субъектов  РФ, разобраться в которых и  найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права, что подчеркивает актуальность изучения темы земельно-правовых сделок.

В связи с этим, основной целью настоящей работы является изложить на основе Земельного кодекса  РФ и новейшего земельного и гражданского законодательства РФ вопросы купли-продажи  земли, аренды земли и в целом  рассмотреть землю, как объект гражданских  правоотношений.

Особое внимание в работе будет уделено правам физических и юридических лиц (собственников, владельцев, пользователей, арендаторов) на земельные участки, преемственности  прав всех землевладельцев, тому новому, что вносится принятыми в последнее  время законами в российскую правовую систему, в земельные отношения.

Исходя из поставленной цели в работе будут рассматриваться следующие задачи:

- описание порядка учета  и регистрации земельных участков, обеспечения стабильности пользования  и владения недвижимостью на  земле. 

- уяснение пределов вмешательства  государства, обязанности и права  граждан в области охраны и  использования земель.

- изучение различных взглядов  ученых по данной теме, исследование  нормативно-правовых актов 

Принятые в последнее  время нормативные правовые акты, судебная и арбитражная практика сумели дать ответ на многие имеющиеся  вопросы.

Теоретические выводы подтверждены на основе обобщенных материалов действующей  правоприменительной практики Российской Федерации.

Для более полного и  всестороннего раскрытия темы исследования использована следующая методологическая база: сравнительный, системный анализ и ряд других.

Предмет исследования - изучение отдельных видов земельно - правовых сделок, права пользования землей правового режима земель транспорта и связи, служебный надел на современном этапе развития общества и с учетом действующего законодательства.

1. Гражданско-правовые сделки с  землей и порядок их регистрации

Развитие земельной реформы  связано с вовлечением земли  в гражданский оборот. Это положение  получило законодательное завершение в Конституции РФ, ПС РФ, ряде Указов Президента РФ. В связи с гражданско-правовым регулированием оборота земельной недвижимости появились проблемы соотношения норм земельного и гражданского права, разграничения предмета регулирования различных отраслей права в области земельных правоотношений. В юридической науке существуют различные взгляды на законодательное решение данной проблемы. Позиции цивилистов заключаются в том, что содержание сделок

с землей, определение правового  статуса собственника составляет предмет  гражданско-правового регулирования. Это закрепляется ГК РФ. Отдельные  ученые-юристы критически относятся  к такому законодательному закреплению  земельных норм, считая приоритетным применение специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений.¹ Это следует в силу особенностей земельных отношений, особого положения земли как объекта природного происхождения. По мнению диссертанта, общие положения о содержании земельной собственности, земельно-правовых сделках, по-прежнему должны регулироваться нормами гражданского законодательства, а детализация этих положений применительно к конкретным земельным объектам и категориям земель должны входить в предмет регулирования земельного права.

Можно выделить некоторые  основные направления совершенствования  гражданского и земельного законодательства России. Среди них:

- закрепление понятия  «земельный участок» как объект  недвижимости;

- снятие запретов на  оборот земли для обеспечения  свободного оборота недвижимости (имеются в виду участки, включенные  в гражданский оборот);

- расширения видов прав  на земельный участок, подлежащих  обязательной государственной регистрации;

- разграничение полномочий  РФ и субъектов РФ при законодательном  регулировании сделок с земельными  участками;

- осуществление сделок  с земельными участками как  законодательно оформленный способ  перераспределения земель;

- развитие правового регулирования  государственной регистрации прав  на земельные участки и сделок  с ними, а также развитие и  совершенствование земельного кадастра, как механизмов учета движения  земель;

- сохранение существующего  деления земель на категории  по их целевому назначению;

- развитие, совершенствование  и обеспечение устойчивости залоговых  правоотношений, как одним из  приоритетных и перспективных  направлений государственной политики;

-совершенствование механизма  передачи права собственности  на земельные

участки, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности, собственникам расположенных  на них объектов недвижимости; установление порядка определения арендных платежей и выкупных цен за земельные участки  с учетом их сопоставимости, необходимости  уменьшения размера отвлекаемых  собственных средств предприятий на данные цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков;

- формирование земельных  участков при разграничении государственной  собственности на землю в целях  регистрации прав собственности  на земельные участки Российской  Федерации, субъектов Российской  Федерации, муниципальных образований;

- формирование информационной  базы землеустроительной документации;

- создание единого кадастра  объектов недвижимости на федеральном  уровне;

- совершенствование системы  государственной регистрации права  на недвижимое имущество и  сделок с ним с индивидуализацией  земельных участков и иных  объектов недвижимости.²

С развитием земельного рынка  все большее значение приобретает  в качестве основания возникновения  конкретного земельного правоотношения такой юридический факт, как сделка. Сделками признаются действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Отсюда действия граждан по приобретению земельных участков, направленные на установление определенных законодательством  прав и обязанностей по поводу земли, будут признаваться сделкой. Совершение сделок с земельными участками (порядок  заключения сделки, форма сделки, регистрация  сделки, ее действительность и др.) регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного. В данной работе выделены такие сделки, как купля-продажа, аренда, передача по наследству, передача в дар (дарение), рента, мена, ипотека. Диссертант считает, что именно эти виды сделок в настоящее время являются наиболее распространенными и в дальнейшем будут преобладать среди других видов сделок с земельными участками.

Весьма существенные требования предъявляются к форме договора, его содержанию, регистрации, порядку  возникновения прав на земельные  участки,

являющиеся объектами  сделки. Здесь необходимо указать  сведения об основании приобретения продавцом прав на земельный участок; отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного участка; отсутствие или наличие обременения  участка правами третьих лиц (залог, аренда, сервитут и т. д.).

Лица, приобретающие земельный  участок, должны быть уверены, что их земельный участок останется  принадлежать им, и, если и будет  изъят, то только по установленным в  земельном законодательстве основаниям.

Представляется, что государство  наряду с вещными правами на земельный  участок, должно регистрировать и обязательственные  права на них в Едином государственном  реестре прав. Такие сведения должны передаваться учреждением юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в распоряжение территориального отделения службы Росземкадастра.

Действующее федеральное  законодательство, а именно: ГК РФ, ЗК РФ, Закон РФ «Об ипотеке», Закон  РФ «О государственном земельном  кадастре», Закон РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» определили право  на земельный участок как объект соответствующих правоотношений, одновременно определив момент наступления права  на земельный участок у участников правоотношения.³

К сторонам правоотношений по обороту прав на земельные участки  могут быть отнесены:

- физические, юридические  лица;

- крестьянско-фермерские  хозяйства, иные предприниматели,  без образования юридического  лица;

- муниципальные образования,  в лице органов местного самоуправления;

- субъекты Российской  Федерации, в лице специально  уполномоченных органов;

- Российская Федерация,  также в лице специально уполномоченных  органов;

2. Права пользования землей физическими  и юридическими лицами

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом  постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. 
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права  владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Распоряжение земельным  участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Владелец земельного участка  может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Владение и пользование землей на праве постоянного пользования

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Право пользования земельным  участком собственником недвижимости

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. 
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка  на котором расположено это недвижимое имущество.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Право ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитут)

Собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком(сервитута). 
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.⁴

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

3. Правовой режим земель транспорта  и связи. Служебный надел

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения  космической деятельности, землями  обороны, безопасности и землями  иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами  населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения  деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения  космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления  иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земли промышленности и иного  специального назначения составляют самостоятельную категорию земель.

Земли промышленности и иного  специального назначения в зависимости  от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются:

– на земли промышленности;

– земли энергетики;

– земли транспорта;

– земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

– земли для обеспечения космической деятельности;

– земли обороны и безопасности;

– земли иного специального назначения.

Особенности правового режима этих земель учитываются при проведении зонирования территорий.

В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых  условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо  радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Земли промышленности и иного  специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами  использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики  и связи, объектами, обеспечивающими  космическую деятельность, объектами  обороны и безопасности, объектами  оборонного производства, объектами, обеспечивающими  статус и защиту Государственной  границы РФ, другими объектами, отнесенными  к ведению РФ, являются федеральной  собственностью.

Участки, из земель промышленности и иного специального назначения в соответствии ЗК РФ могут предоставляться  в безвозмездное срочное пользование  для сельскохозяйственного производства и иного использования.

Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.⁵

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут  предоставляться земельные участки:

– для размещения железнодорожных путей;

– размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

– установления полос отвода и охранных зон. Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгру-зочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горючесмазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения.

Для создания нормальных условий  эксплуатации федеральных автомобильных  дорог создаются придорожные  полосы в виде прилегающих с обеих  сторон к полосам отвода федеральных  автомобильных дорог земельных  участков с установлением особого  режима их использования.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные  участки:

– для размещения искусственно созданных внутренних водных путей;

– размещения морских и речных портов, причалов, других объектов, необходимых для эксплуатации, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

– выделения береговой полосы.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов воздушного транспорта могут предоставляться  земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных  зданий, строений, сооружений, устройств  и других объектов воздушного транспорта.

Границы охранных зон, на которых  размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных  трубопроводов, других утвержденных в  установленном порядке нормативных  документов. На указанных земельных  участках при их хозяйственном использовании  не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.⁶

Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

В целях обеспечения связи (кроме космической связи), радиовещания, телевидения, информатики могут  предоставляться земельные участки  для размещения объектов соответствующих  инфраструктур, включая:

– эксплуатационные предприятия связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

– кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;

– подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;

– наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны;

– наземные сооружения и инфраструктуру спутниковой связи.

Российской Федерации  регулирует институт земельных наделов. Служебные земельные наделы предоставляются  в безвозмездное пользование  работникам организаций отдельных  отраслей на время работы, в связи  с которой они выделены.

Субъектами прав на служебные  наделы являются работники отдельных  отраслей, категории которых, а также  условия предоставления которым служебных наделов устанавливаются законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Железные дороги предоставляют  отдельным категориям работников в  полосе отвода служебные земельные  наделы для сельскохозяйственного  использования.

Положения о государственной  лесной охране должностным лицам  государственной лесной охраны РФ на время работы в лесной охране предоставляются  служебные земельные наделы (пахотная земля и сенокосы) в порядке, на условиях и в размерах, устанавливаемых  законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации.⁷

 Положения о лесничем  Федеральной службы лесного хозяйства  России, Лесничий обязан предоставлять  работникам государственной лесной  охраны служебные земельные наделы  и другие льготы, предусмотренные  законодательством.

Основания и порядок выделения  работникам служебного земельного надела. Таким основанием служит решение  соответствующей организации о  выделении работнику служебного земельного надела при наличии заявления  работника.

Если на служебном наделе произведен посев сельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебным наделом  прекращается после снятия урожая.

Увольнение работника  из штата организации влечет за собой  изъятие предоставленного земельного участка. Единственным основанием отсрочки изъятия служит необходимость окончания  сельскохозяйственных работ.

В случае выхода на пенсию право  пользования служебным наделом  прекращается после смерти правообладателя  за исключением перехода служебного надела на праве безвозмездного срочного пользования несовершеннолетним детям  или престарелым членам семьи  работника.

Сохранение служебного надела за временно отсутствующим работником возможно лишь при условии возвращения  его на прежнее место работы после  прохождения срочной военной  или альтернативной службы либо окончания  обучения.

Земельные наделы сохраняются  в прежних размерах за лицами, работавшими  в государственной лесной охране РФ и вышедшими на пенсию по инвалидности (независимо от стажа работы) или  по старости (при наличии общего стажа работы в государственной  лесной охране не менее 10 лет), пожизненно, за семьями работников государственной  лесной охраны, призванных на действительную срочную военную службу или поступивших  на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе или в учебном заведении.

Заключение

Годы проведения реформ в  Российской Федерации подтвердили  значимость вопросов о земле и  нормативного регулирования в этой сфере.

Отраслевое законодательство (конституционное, гражданское, уголовное, административное, финансовое, природоресурсное и др.) корреспондируется и содержит нормы земельного права, регулирует общественные отношения с учетом специфики, свойственной каждой правовой отрасли.

Специфичность земельных  правоотношений вытекает из правовой природы и особенностей объектов земельных правоотношений.

К таким объектам законодатель отнес землю как:

природный ресурс, который  наравне с другими природными ресурсами в силу экологического права является объектом охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и другого  негативного воздействия хозяйственной  и иной деятельности;

природный объект, т.е. естественная экологическая система, природный  ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства;

земельный участок и его  части, которые рассматриваются  в качестве объектов недвижимости.