Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Ипотечное кредитование. 6

ВВЕДЕНИЕ

В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает роль каждого их них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного не возврата заемщиком.

Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимого имущества называется ипотекой. В настоящее время ипотечный кредит имеет большое значение, так как помогает решать проблемы стоящие перед всей экономической системой. В первую очередь ипотечный кредит решает социальную проблему для общества. С каждым годом ипотека получает все более широкое распространение и увеличивает объемы, быстрыми темпами получает развитие и в нашей стране. Об этом свидетельствует принятие правительством закона «Об ипотеке Республики Беларусь» в 2008г.

Целями моей работы является:

Закрепление полученных знаний о кредитовании.
Исследование структуры ипотеки.
Изучение ипотечного рынка в Республике Беларусь.
Выявление тенденций развития ипотеки.

Задачи моей работы:

Структурирование ипотечного рынка.
Выработка устойчивых знаний полученных при написании работы.
Применение полученных знаний на практике.

1.СУЩНОСТЬ, ПОНЯТИЕ И ВИДЫ КРЕДИТА

1.1. Сущность и виды кредита

Кредит как экономическая категория представляет собой систему экономических отношений, складывающихся между кредитодателем и кредитополучателем по поводу привлечения временно свободных денежных средств и их размещения на определенных условиях. Особенностью кредитной сделки является равная степень заинтересованности в ней обеих сторон. Экономическая причина существования кредита - товарное производство. Кредитные отношения не возникают в процессе производства, они его только опосредуют. Объективной основой функционирования кредита выступает движение стоимости в сфере товарного обмена. Каковы бы ни были первоначальные условия кредитной сделки, ее завершение всегда осуществляется в денежной форме. Это говорит о том, что кредит имеет денежную природу.[2, c. 25]

Кредит может выступать в товарной и денежной формах.

Основной закономерностью функционирования кредита является временное высвобождение денежных средств и появление временной потребности в них в процессе движения производственных фондов.

Временно свободными могут быть:

средства юридических лиц;
доходы и сбережения населения;
денежные накопления государства;
собственные средства кредитных учреждений.

В связи с этим появляется возможность восполнить временный недостаток средств одних хозяйствующих единиц за счет временного избытка других.

Процесс аккумуляции временно свободных денежных средств и их перераспределение осуществляется при помощи кредита.

Переход к рынку усиливает значение взаимной заинтересованности в кредите, так как предполагает расширение самостоятельности субъектов хозяйствования и банков.

Различают следующие основные формы кредита:

банковский;
государственный;
коммерческий;
потребительский;
ипотечный;
лизинговый;
международный.

Банковский кредит представляет собой экономические отношения между кредитодателями, в роли которых выступают банки, и кредитополучателями, в качестве которых могут быть как юридические, так и физические лица. Банки осуществляют кредитование за счет собственных источников, привлеченных денежных средств юридических лиц и вкладов граждан (за исключением зарезервированных в фонде обязательных резервов), приобретенных ресурсов у других банков (на рынке кредитных ресурсов).

Государственный кредит отражает отношения по поводу аккумуляции государством денежных средств на началах возвратности для финансирования государственных расходов.

Кредитодателями государственного кредита могут быть юридические и физические лица, а кредитополучателем - государство в лице его органов (Министерство финансов, республиканские и местные органы). Данная форма кредита дает возможность кредитополучателю привлечь дополнительные денежные ресурсы для покрытия бюджетного дефицита без осуществления бумажно-денежной эмиссии (выпуск в обращение банковских и казначейских билетов, бумажных денег и ценных бумаг).

Государственный кредит используется в качестве одной из мер стабилизации денежного обращения. Для кредитодателей государственный кредит является как формой сбережения, так и формой инвестирования, приносящей гарантированный доход.

Коммерческий кредит характеризует кредитную сделку между двумя субъектами хозяйствования (продавцом и покупателем) и имеет вид предоставления отсрочки платежа за товар или услуги. Отсрочка платежа оформляется векселем.

Потребительский кредит отражает отношения между кредитодателем и населением по поводу удовлетворения потребительских нужд.

Ипотечный кредит - кредит, предоставляемый под залог земли, земельных участков и другой недвижимости, находящейся в частной собственности.

Лизинговый кредит - система экономических отношений между лизингодателем, лизингополучателем и поставщиком имущества по поводу приобретения объекта лизинга в собственность и передачи его во временное пользование.

Международный кредит - экономические отношения между кредитодателем и кредитополучателем, находящимися в разных государствах. [1, c. 40]

1.2. Банковский кредит

Банковский кредит является основной формой кредитования. Банковские кредиты предоставляются на цели, связанные с созданием и движением текущих и долгосрочных активов предприятий, реализацией приоритетных государственных программ, финансированием расходов текущего и инвестиционного характера физических лиц.

Единых мировых Стандартов при классификации банковского кредита не существует. В каждой стране кредит имеет свои особенности.

В Республике Беларусь кредиты классифицируются по следующим параметрам:

сроки выдачи;
сроки погашения;
виды кредитополучателей;
обеспеченность кредита;
валюта предоставления;
техника предоставления;
форма предоставления;
степень риска;
виды средств, предоставляемых в форме кредита;
способы погашения и т. д.

По срокам выдачи выделяют:

краткосрочные кредиты - кредиты со срокам полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, до одного года включительно;
долгосрочные кредиты - кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, свыше одного года включительно.

В зависимости от сроков погашения кредиты бывают:

срочные, по которым срок погашения не наступил или наступит в ближайшее время;
пролонгированные, по которым срок погашения перенесен банком на более поздний период;
просроченные, по которым срок погашения наступил, но кредитополучатель их не погасил.

По видам кредитополучателей выделяют кредиты:

физическим лицам;
юридическим лицам.

В зависимости от обеспеченности кредиты бывают:

обеспеченные, т.е. имеющие высоколиквидный залог, который легко можно реализовать, а средства направить на погашение кредита и процентов по нему;
недостаточно обеспеченные, т.е. выдаваемые под залог, стоимость которых не позволяет покрыть весь долг и проценты по нему;
необеспеченные, т.е. не имеющие высоколиквидного залога, материальная стоимость залога составляет меньше 70 % от суммы кредита и процентов но нему.

Кредит может предоставляться:

в национальной валюте;
иностранной валюте.

В зависимости от формы предоставления выделяют следующие кредиты:

разовые, выдаваемые единовременно в полной сумме;
предоставляемые в форме открытой кредитной линии.

С точки зрения техники предоставления кредиты делятся на нижеперечисленные виды:

Консорциальные – выдаваемые несколькими банками, одному клиенту.
Вексельные – кредитование с использованием векселя
Ломбардные – кредитование с использованием залога, в ломбардах
Акцептные - выдаются при наличии акцепта, согласия на кредит
Наличные – выдаются наличными деньгами, в различных валютах.
Безналичные – выдаются путем зачисления на счет в банке.
Авансовые – в виде авансовой ссуды
В виде кредитной карточки – средства зачисляются на банковскую пластиковую карточку.

В зависимости от вида средств, предоставляемых в форме кредита, кредиты бывают:

денежные, т.е. предоставляемые в наличной и безналичной денежной формах;
кредитные, т.е. выданные банком клиенту гарантии и поручительства.

В зависимости от способа погашения выделяют кредиты:

погашенные единовременно и в полном объеме;
погашенные в рассрочку.

Способы обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита являются вторичными и вступают в силу только тогда, когда не получены первичные источники. Понятие «обеспеченность», или «материальное обеспечение кредита», вытекает из его экономической сущности. Как известно, в основе возврата кредита лежит кругооборот и оборот фондов кредитополучателей. Кредит обслуживает движение реально существующей стоимости. Источниками возврата кредитов, предоставленных в текущие активы, является выручка, полученная предприятием за счет завершения тех операций, для которых они были выданы. Если же к моменту наступления срока погашения кредита у кредитополучателя отсутствуют средства, причиной такого положения, как правило, являются возникшие финансовые затруднения как объективного, так и субъективного характера. Не возврат кредита означает, что кредит не сыграл той роли, которая ему предназначалась. Если выручка от объема продаж предприятием не получена (первичный источник обеспечения обязательств по кредитному договору), банк приступает к вторичному обеспечению возврата кредита. [5, c. 12]

Под способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору понимается конкретный дополнительный источник погашения задолженности банку, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за ликвидностью, достаточностью и приемлемостью данного источника.

Основными способами обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя по кредитному договору являются:

гарантийный депозит денег;
страхование кредитодателем риска не возврата кредита;
перевод на кредитодателя правового титула (на имущество и имущественные права);
поручительство;
гарантия и другие способы, предусмотренные законодательством или кредитным договором;
залог недвижимого и движимого имущества.

Кредитополучатель может использовать один или одновременно несколько способов обеспечения, что закрепляется в кредитном договоре. Документы, подтверждающие обеспечение по возврату кредита, представляются в банк в период заключения кредитного договора.

Гарантийный депозит денег. Для обеспечения обязательств по кредитному договору кредитополучатель может передать кредитодателю денежные средства в белорусских рублях или иностранной валюте, находящиеся на счетах кредитополучателя. Средства, передаваемые для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, могут храниться на счетах открытых кредитополучателем. В случае неисполнения кредитополучателем получателем своих обязательств по кредитному договору кредитодатель вправе самостоятельно удовлетворить имущественные претензии за счет депонированных сумм.

Если валюта долга не совпадает с валютой депозита, курс пересчета определяется соглашением сторон. В случае, если достигнуто соглашение сторон, стоимость определяется на основании соответствующих биржевых котировок. Если биржевые котировки отсутствуют, спор об определении стоимости разрешается в суде.[4, с. 19]

Страхование кредитодателем риска не возврата кредита. По договору страхования риска не возврата кредита страховая организация (страховщик) обязуется возместить страхователю имущественный ущерб, причиненный не возвратом или просрочкой возврата кредита. Страхователем по такому договору может выступать банк или небанковская кредитно-финансовая организация. При наступлении страхового случая страховщик в соответствии с договором страхования и кредитополучатель в соответствии с кредитным договором несут ответственность перед страхователем (кредитодателем).

Страховщик, выплативший страховую сумму страхователю, получает право страхователя на возмещение ущерба (суброгацию).[8, с. 34]

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

2.1 Понятие и сущность ипотеки, договор ипотеки

Ипотека – залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Имущество, являющееся предметом ипотеки, не передается залогодержателю. При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами.

При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом. [9, с. 56]

2.2 Договор ипотеки

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – регистратор) по месту нахождения земельного участка. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы. В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя. Сведения, предусмотренные данным пунктом, не указываются в договоре об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.[1, c. 53]

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета «депо» залогодержателя.

Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке:

Залогодатель имеет право:

пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу;
перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Залогодатель обязан:

поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки; исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами. Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, также является одновременно владельцем закладной. [7, c. 89]

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права: право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; Обязанными по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, – также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой. По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме. Примерная форма (бланк) документарной закладной, а также порядок ее составления устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством. Бездокументарная закладная должна содержать все обязательные реквизиты. Порядок составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, а также порядок учета прав по бездокументарной закладной в депозитарной системе устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством.[3, c. 45]

По договору об ипотеке права залогодержателя:

Залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки, залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится.
При нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.
Если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю.
Залогодержатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.[7, c. 1]

2.3 Механизм ипотечного кредитования

С помощью ипотеки многие граждане решают свои жилищные проблемы. Ипотека во многих развитых странах является единственным решением проблем с жильем для многочисленных категорий населения. Из этого следует, что государство и дальше будет снабжать своих граждан ипотечным жильем. Отношения по ипотеке в нашей стране регламентируются Законом Республики Беларусь от 20 июня 2008г. № 345-3 «Об ипотеке».

Ипотека - это вид залога, когда предметом является недвижимое имущество, то есть жилье. Таким образом под залог живого помещения люди получают в банке кредит. Основными документами при оформлении ипотеки являются кредитный договор и договор об ипотеке.

Срок ипотечного кредита устанавливается соглашением сторон. Срок и ставка кредита зависит от правил конкретного банка. В современный период ставка ипотечного кредита составляет в среднем от 9 до 15 процентов годовых и дается он сроком от 10 до 30 лет. Размер кредита определяется самим заемщиком в рамках суммы, согласованной с банком. Выплата долга осуществляется каждый месяц. Заемщик вносит равномерные платежи, которые должны составлять не менее 20% и не более 60% дохода семьи.

Перечень документов, которые нужно предоставить для рассмотрения заявки на получение кредита, устанавливается банком.

В первую очередь требуются копии основных документов заемщика, таких как паспорт, при наличии загранпаспорт, страховое свидетельство, ИНН, документы об образовании, а также справка о регистрации по месту жительства и характеристика жилого помещения. Следует предоставить документы, которые подтверждают семейное положение. Это - свидетельство о браке либо о его расторжении, свидетельства о рождении детей либо о смерти детей, родителей, супругов. Также необходимо предоставление документов, которые подтверждают здоровье и доходы заемщика. Сюда входят такие документы, как военный билет, водительское удостоверение, справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Доход подтверждают трудовая книжка, справка с места работы, налоговая декларация и трудовой контракт. Банки также проверяют информацию об активах заемщика, его текущие обязательства и сведения о продавце квартиры.

Поданные документы проверяются в течении двух недель. При положительном ответе заемщик выбирает квартиру и заключает с банком кредитный договор.

Процесс ипотечного кредитования проходит в 5 этапов, которые проходят в определенном порядке. Первый этап считается начальным, когда клиент совместно с банком выбирает вид кредита, подбирает квартиру и собирает все необходимые документы для подтверждения своей личности и платежеспособности. А банк, в свою очередь, на этом этапе изучает предоставленные документы и оглашает свои условия.