Ипотечное кредитование. 50

ВВЕДЕНИЕ

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

 Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем,  серьёзная зависимость социально-экономической  стабильности от их решения,  необходимость принятия неотложных  мер, направленных на кардинальное  изменение положения с обеспеченностью  населения жильём, требуют придания  системе ипотечного кредитования  статуса президентской программы.

 Основой для достижения  целей государственной жилищной  политики является система ипотечного  жилищного кредитования.

 Целью данной курсовой  работы является изучение ипотечного  кредитования, выявление наиболее  значительных проблем в функционировании  ипотечного кредитования в Российской  Федерации и рассмотрение возможных  путей их решения, а так же перспективы развития ипотечного кредитования.

Глава 1.Ипотечное кредитование

Глава 1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

Ипотека – это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости.

 Ипотечное кредитование - это кредитование под залог  недвижимости, то есть кредитование  с использованием ипотеки в  качестве обеспечения возвратности  кредитных средств.

Характерные черты ипотеки:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником объекта  недвижимости первичных, вторичных  и т.д. закладных оборотные  средства увеличиваются на величину  образующегося фиктивного капитала).

 В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент  оборота имущественных прав на  объекты недвижимости в случаях,  когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически  или коммерчески нецелесообразны,  и позволяющий привлечь дополнительные  финансовые средства для реализации  различных проектов.

 Особенно следует выделить  функции ипотечного кредитования  и особенности такого рода  кредита, которые дают ему преимущество  перед другими способами кредитования.

Функции ипотечного кредитования:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Глава 1.2Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой  берется ипотечный кредит).

 Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить  задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма за  вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается  бывшему заемщику.

 Заемщик и все совершеннолетние  члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение  переданного в ипотеку жилого  помещения в случае обращения  на него взыскания. Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть  свободным от каких - либо ограничений  (обременении), не должно быть  заложено в обеспечение другого  обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

 Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской  операцией. К основным требованиям  можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

 Указанные стандарты  и требования направлены на  снижение рисков для кредитора  и заемщика.

 Соблюдение четких  стандартов и требований к  процедурам предоставления и  обслуживания кредитов является  основой для надежного функционирования  вторичного рынка ипотечных кредитов  и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в  том числе через эмиссионные  ипотечные ценные бумаги или  облигации.

Глава 1.3 Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом.

 Граждане, обладающие  определёнными накоплениями и  стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные  дома) посредством ипотечных кредитов.

 Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего  дохода, который может оказаться  единственным источником погашения  кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному  кредиту сумму. Есть золотое  банковское правило: на выплату  кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного  ежемесячного дохода. Если эта  доля больше, например, 40-60%, то такой  кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

 В случае положительного  решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости.

 В договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер  и сроки исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре  с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием  (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим  и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается. 

 После заключения договора  об ипотеке, банк, как правило,  требует, чтобы заемщик внес  определенный первоначальный взнос,  размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства  и экономический ситуации. Банк-кредитор  заинтересован в том, чтобы  этот взнос был как можно  больше, т. к. чем больше первый  взнос, тем менее рискованна  сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что первоначальный взнос должен  составлять как минимум 30% от  стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять  кредит.

 Обязательства заёмщиков,  обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

 Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам,  которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг,  покупаемых институциональными  инвесторами, или банки, удовлетворяющие  требованиям Банка России и  ФКЦБ России, сами формируют ипотечное  покрытие и эмитируют ипотечные  ценные бумаги.

 Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования  является наличие спроса на  ипотечные кредиты и предложений  на рынке жилья.

 В настоящее время  в российской практике ипотечного  кредитования существует три  основные схемы предоставления  кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

 Данная схема являлась  основной при создании всей  программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной  схемы в том, что она прямо  предусмотрена законодательством,  а именно Федеральным законом  «Об ипотекеN102-ФЗ от 16.07.1998».

 Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и  на условиях банка. При полном  погашении кредита залог снимается,  жильё остаётся в собственности  клиента. При невозврате кредита  клиентом банк, после решения  суда, возвращает необходимую сумму  путём продажи с публичных  торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует  жильё через риэлтэрскую фирму  по цене, сложившейся на рынке  (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других  издержек). Заёмщик, не исполнивший  обязательства по кредитному  договору, практически не имеет  оснований признать ту или  иную сделку недействительной  в качестве средства защиты  от иска банка о взыскании  (при условии грамотного оформления  договоров кредита и залога).

 Однако недостатком  данной схемы кредитования является  то, что проживающие в заложенной  квартире залогодатели и члены  его семьи обязаны освободить  квартиру после обращения на  неё взыскания только при соблюдении  одновременно двух условий:

а) квартира была заложена в  обеспечение возврата кредита, выданного  на приобретение или строительство  этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

 Настоящая схема по  отзыву специалистов банков является  на сегодняшний день наиболее  реалистичной. У неё существует  несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерский фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

 Если клиент не возвратил  кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

 Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма  реализует жильё на рынке недвижимости  и возвращает кредит. В данном  случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

 Положительным в данной  схеме является следующее. Нахождение  квартиры в собственности связанной  риэлторской фирмы гарантирует,  что в случае необходимости  её реализации квартира будет  свободна от обязательств и  не упадёт в цене. Продажа квартиры  может быть осуществлена сравнительно  быстро. Риск признания сделки  купли-продажи недействительной  по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена  на создание соответствующих  ей правовых последствий, а  использование векселя в качестве  средства платежа широко применяется  в гражданском обороте. Этот  риск будет снижен, если цена  продажи квартиры заёмщиком риэлтору  будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

 Клиент берёт в банке  ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной,  которая переходит к банку;

 Банк выпускает ипотечные  облигации, которые работают на  вторичном рынке (для этого  необходимо жёстко закрепить  за ипотечными облигациями залоговое  обеспечение недвижимостью, при  продаже облигации права на  залог должны будут переходить  к новому владельцу автоматически);

 На вырученные от  реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.;

 Клиент гасит кредит  банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

 Ипотечные облигации,  в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную  массу и недвижимость переходит  в собственность инвесторов (нынешних  обладателей облигаций), либо её  хозяину при полном погашении  им облигации.

Глава 1.4 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы ипотечного кредитования, с которыми они сталкиваются, как  правило, заключатся в следующем:

1. Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.
2. Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.
3. Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.
4. Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной.

Но это лишь те проблемы, которые связаны непосредственно  с кредитором и заемщиком. В 2008 году молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов.

 Для граждан, которые  оформили ипотечные кредиты, кризис 2008 года стал серьезным испытанием. Многие были лишены работы, а  как следствие, источника погашения  задолженности. Кроме того, тем,  кому удалось сохранить место  работы, могли испытать серьезные  перебои с выплатами заработной  платы, что существенно осложняло  выполнение обязательств перед  кредитором.

 Наибольший удар пришелся  на тех заемщиков, которые оформили  валютный ипотечный кредит, в  кризис произошло сильнейшее  колебание валюты, курс доллара  и евро как основной валюты  ипотечных займов значительно  вырос, что привело к тому, что  выплата по ипотечному кредиту  увеличились в несколько раз.  Ведь по условиям оформления  ипотеки в валюте заемщик обязуется  вносить платежи в счет ее  погашения в той же валюте, приобретая ее по курсу. Большое  число пострадавших от роста  курса валюты объясняется тем,  что условия кредитования в  валюте были намного привлекательнее,  процентная ставка значительно  ниже, кроме того, предположить столь  серьезного колебания стоимости  валюты было на определенном  этапе просто невозможно.

  Учитывая сложность  ситуации, некоторые заемщики смогли  уладить ее путем получения  отсрочки по погашению ипотечного  займа или использования материнского  капитала. Для некоторых заемщиков  вариантом решения проблемы стала  новая возможность продажи ипотечного  кредита, которая была введена  банками после кризиса.

 На сегодняшний день ситуация на ипотечном рынке стабилизировалась, однако проблемы, связанные с предоставлением ипотечных кредитов в момент кризиса, показали слабые места в их оформлении. Поэтому многие банки учитывают плачевный опыт, стараются избегать проблем, предлагая кредиты по более жестким условиям, с более тщательной проверкой заемщика.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения составит  не более 10%.

Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к  росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста  цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального  жилищного строительства. Основными  негативными факторами останутся  снижение предложения на рынке жилья  и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в  2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение  мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло  крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  фактическом наличии данных структур  в России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  как следствие, невысока эффективность  системы в целом, завышены расходы  при совершении сделок.

4. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг.

5. Большое количество  административных барьеров. Строительные  компании, заемщики и ипотечные  компании сталкиваются с существенными  административными препонами. Например, строительные компании должны  получить не менее 40 согласований  и разрешений для регистрации  нового проекта, что влечет  за собой большое количество  издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. На сегодняшний  день в России пока нет работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки. Об этом свидетельствует  статистика ипотечных сделок, размер  и структура доходов населения.  Только 4% жилья было куплено на  банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12% потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему  привлечения кредитных ресурсов  для долгосрочного ипотечного  кредитования с полным основанием  можно считать наиболее актуальной  для развития системы ипотечного  кредитования в России. Ни один  банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из  долгосрочных кредитов, опираясь  при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских  активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или  поздно приводит банк к потере  своей ликвидности.

Тем не менее, несмотря на очевидные  и завуалированные проблемы отечественной  ипотеки, наблюдаются огромные перспективы  развития ипотечного кредитования в  России, при которых любой желающий гражданин РФ сможет навсегда разрешить  свои жилищные проблемы.

Глава 1.5Перспективы  развития ипотечного кредитования

Недавно были опубликованы официальные статистические данные, которые ярко свидетельствуют о  том, что востребованность ипотеки  в России неуклонно увеличивается. Примерно 15 % всех сделок по купле-продаже  недвижимости осуществляются при помощи кредитных средств. Аналитики подвели  итоги работы ипотечных организаций, а также определили некоторые  перспективы развития ипотеки в  России.

За семь месяцев 2012 года было выдано 353 252 ипотечных кредита на общую сумму 516,9 млрд. рублей, что  в 1,5 раза превышает уровень семи месяцев 2011 года в количественном и  в 1,5 в денежном выражении. После  некоторого замедления темпов роста  выдачи ипотечных кредитов в июне, в июле они вернулись к уровню предшествовавшего периода.

 Сегодня на ипотечном  рынке работают более 20 кредитных  организаций. За последний год  произошло несколько существенных  изменения. Теперь стало реальным  получение кредита не только  на покупку первичного жилья, но и приобретения гаража, дачи или участка под застройку. Запросы заемщиков зачастую бывают специфическими, и банки стараются идти им навстречу, предлагая, к примеру, несколько видов ипотечных программ или кредитование альтернативных сделок.

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач внутренней политики. Подтверждением сему факту могут служить значительные денежные средства, выделенные на развитие этого сектора экономики с  начала года. Уже не единожды понижалась ставка рефинансирования Банка России, АИЖК сейчас предлагает ипотеки на максимально выгодных условиях. Пик  развития ипотечного рынка пришелся на 2007-2008 года, но теперешние общие показатели развития уже вплотную подбираются  к тем величинам. Банки постоянно  снижают размер первоначального  авансового платежа, расширяют возрастные рамки и продлевают период ипотечного кредитования.(конкретный пример будет приведен в главе 2).

На сегодняшний день самой востребованной является ипотека с первоначальным взносом в 10-20 %, с процентной ставкой не выше 13 % годовых и сроком от 15 до 20 лет. При этом очень популярны альтернативные сделки, когда одновременно с покупкой нового жилья происходит реализация старого. Большинство сделок приходится на покупку вторичного жилья или квартир в новостройках.

Глава 2.Анализ ипотечного кредитования на примере «СбербанкаРоссии»

Очевидно, что Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные  кредиты Сбербанк также начал  выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал  выдачу ипотечных кредитов.

Таблица 1

Ипотечные программы Сбербанка