Ипотечное кредитование в рб

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение ………………………………………………………………...….       

1.Теоретические основы ипотечного кредита ……………………………      

1. Сущность и понятие ипотечного кредита ……………………….      
2. Классификация ипотечных кредитов…….. .……………...……      
3. Правовые основы ипотечного кредитования………………………..
2. Анализ системы строительных сбережений АСБ «Беларусбанка»……...    

2.1 Методика оценки сберегательного  этапа и суммы кредита……..……    

    2.2 Анализ функционирования  системы строительных сбережений в Республике Беларусь за 2009-2012 гг…………………………………..    

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь …………………………………………………...…….……..     

Заключение………………………………………………………………….      

Список использованных источников………………………………………     

Приложения…………………………………………………………………      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильём придает системе ипотечного кредитования статуса первоочередной программы.

Основой для достижения целей  государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного  кредитования, которая занимает уникальное положение в национальной экономике. В  настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

 Использование залога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

В настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий  из взаимосвязанных и взаимозависимых  подсистем. Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого  поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального  экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в  системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним  из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Предметом исследования является ипотечный кредит, объектом – ОАО  «АСБ Беларусбанк».

Целью курсовой работы является изучение теоретических аспектов ипотечного кредита,  а также проблем и  перспектив развития ипотечного кредита  в Республике Беларусь.

Задачи курсовой работы:

определить сущность и  особенности ипотечного кредита;

рассмотреть виды ипотечного кредита;

изучить порядок предоставления ипотечного кредита;

рассмотреть функционирование системы строительных сбережений в  Республике Беларусь;

выявить проблемы и перспективы  развития ипотечного кредита в Республике Беларусь.

При выполнении работы использовались методы анализа и синтеза, сравнения.

Курсовая работа состоит  из трех глав. В первой главе рассматриваются  сущность и особенности ипотечного кредита, а также виды и порядок  его предоставления. Во второй главе  приводится анализ системы строительных сбережений ОАО «АСБ Беларусбанка», рассматривается методика оценки сберегательного  этапа и суммы кредита. В третьей  главе указываются проблемы и  перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

При написании курсовой работы были изучены нормативно-правовые акты, монографическая и учебная литература, материалы периодической печати, посвященные иследуемой проблеме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1.1 Сущность и  понятие ипотечного кредитования

Слово «ипотека» имеет  греческое происхождение. Впервые  оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласно которому в землю должника врывался столб  для того, чтобы каждый знал, что  эта земля служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа  земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в  период первого тысячелетия до н. э.

Существуют два понятия  ипотеки. В узком смысле слова  «ипотека» - это залог недвижимого имущества, а в широком - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества [1, c. 210].  Соответственно этому ипотечный кредит — это особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества [2, c. 220]. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Ипотечный кредит имеет, как  правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных  условиях чаще всего используются для  финансирования приобретения, постройки  и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных  участков. Особенностью ипотечного кредита  является то, что залогом для его  предоставления может выступать  и недвижимость, на покупку которой  он берется [3].

Юридической и экономической  предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности  на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности  на землю и институционального обеспечения  ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно [4].

 Объектом ипотечного  кредита всегда является недвижимость. К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;
• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;
• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответствии с действующим законодательством;

земельные участки вместе с объектами [2, c. 219].

Объект ипотечного кредита  остается во владении должника. Последний  остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества.

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное  имущество, а также имущество, в  отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение  кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Ипотечный кредит имеет свои особенности, отличающее его от других видов кредита. К ним относятся:

1. обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения кредитополучателем  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма за вычетом  расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи  жилья, возвращается бывшему кредитополучателю.

Кредитополучатель и все  совершеннолетние члены его семьи  дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку  жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

2. длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

На рынке ипотечных  кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

 Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

 кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия  для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам  населения в приобретении жилья.

Существует также множество  второстепенных участников ранка ипотечных  кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

 

Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

 Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [1, с.112].

Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная — юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества. Закладная выдается кредитору и находится у него до окончательного расчета с должником. В случае неуплаты долга в срок кредитор обладает правом продать заложенное имущество, стать его собственником [7]. Закладная под недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности:

- По выплате всех долгов, процентов, сборов и других платежей, взимаемых  с данной собственности;

- поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности;

- не использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности;

- страховать недвижимость в пользу банка;

- запрещение передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д [5].

В связи с тем, что для  ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование  займов и формирование вторичного рынка  ипотек. Ипотечное обязательство  становится ценной бумагой, который  привлекается на финансовый рынок. Ипотечные  банки тем самым получают возможность  проводить рефинансирование посредством  механизма вторичного рынка [3].

В настоящее время основной сферой использования ипотечных  кредитов является финансирование покупки  жилья.

Предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

• предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;
• сбор и подтверждение полученной информации;
• оценка вероятности погашения кредита потенциальным
• заемщиком (андеррайтинг заемщика);
• принятие решения кредитным комитетом о предоставлении

кредита;

• заключение кредитной сделки;
• обслуживание ипотечного кредита [1, c. 213-214].

 

  1.2 Классификация ипотечных кредитов

 

В мировой банковской практике ипотечные кредиты различаются, главным образом, способом погашения  основного долга и выплатой начисленных  процентов по кредиту. Так, исходя из способа погашения долга и  процентов, выделяют следующие ипотечные  кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM);
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно  классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке – кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту – ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных  признаков альтернативные ипотечные  кредиты делятся на следующие  виды:

• кредиты с шаровым платежом;
• кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
• кредиты с нарастающими платежами;
• кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
• кредит с совместным участием кредитора и заемщика;
• кредиты с добавленным процентом;
• кредиты с дисконтом;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• канадский ролл-оверный кредит;
• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с выплатой по возрастающей;
• кредиты с корректировкой на уровень цен;
• кредиты с двойным индексом [8, c. 25-26].

Кредиты с шаровым платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами [9, c. 74].

Пружинная ипотека – кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается [7].

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью [10].

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции [11].

Кредит с добавленным  процентом, позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10-15 лет. Различные модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой [12].

Кредиты с дисконтом предполагают сокращение платежей в течение данного периода. Кредитор предоставляет подлинную скидку по переменной ставке.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение [9, c. 73].

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка [11].

Кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индикаторов [13, с. 24].

Кредит с двойным  индексом – это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту – в соответствии с индексом цен [8, c. 27].

 Также ипотечные кредиты можно классифицировать по следующим признакам.

По предмету ипотеки:

• ипотека индивидуальных домов для одной семьи;
• ипотека жилья в многоквартирном доме;
• ипотека земельного участка;
• ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;
• ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построенной на нем [8, c. 28].

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

• приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По срокам регистрации  ипотека бывает:

• первичной,
• вторичной,
• завершающей.

Первичный ипотечный  залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее [2, c. 221].

Вторичная ипотека означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек [8, c. 28].

В зависимости от срока  погашения выделяют кредиты:

• погашаемые в срок, 
• погашаемые досрочно.

 Более 50% всех ипотечных  кредитов в мире погашаются  досрочно.

В зависимости от способа  обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

• стандартная,
• объединенная,
• чужого имущества,
• общая,
• условная.

Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества.

При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов.

Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица.

Общая ипотека – это ипотека, при которой для исполнения одного обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [2, c. 221].

В зависимости от источника  рефинансирования в мировой практике выделяют следующие ипотечные кредиты:

• кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и собственный капитал банков;
• кредиты, источником рефинансирования которых выступают
• контрактные сбережения. Кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений;
• кредиты, источником рефинансирования служат ипотечные ценные бумаги.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях [8, с.56].

       Выделяется  две модели (схемы) ипотечного  кредитования.

1. Двухуровневая ("американская  модель"), опирающаяся на вторичный  рынок закладных. Сущность модели  заключается в следующем. Банк  выдает ипотечный кредит заемщику  в обмен на обязательство в  течение определенного срока  ежемесячно переводить в банк  фиксированную сумму. Это обязательство  заемщика обеспечено залогом  приобретаемого жилья. Банк продает  кредит одному из агентств  ипотечного кредитования, передавая  при этом и обязательства по  обеспечению. Агентства немедленно  возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

   2. Одноуровневая ("немецкая  модель"). Это автономная сбалансированная  модель ипотеки, базирующаяся  на сберегательно-ссудном принципе  функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает  возможность накопить необходимый  взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в  течение длительного периода,  а затем получить ипотечный  кредит на покупку (строительство)  заранее выбранной квартиры. Строительная  сберегательная касса, будучи  замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с  формирования уставного капитала  и имеет на его основе собственный  источник средств (включая квартирный  фонд) для выдачи кредитов. Все  средства кассы (собственные и  привлеченные) используются только  для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование  строительства жилья и выдачу  ипотечных кредитов на покупку  построенных квартир [1, с.164].