Ипотечное кредитование в Республике Беларусь. 2

Введение

В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является: создание условий для обеспечения граждан страны жильем, повышения его доступности, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства, развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Данная тема актуальна, так как слово «кредит» за последние 10 лет стало неотъемлемой частью жизни нашего общества. В условиях международного финансового кризиса значимость кредитов особенно возросла. На сегодняшний день основным механизмом финансового обеспечения жилищного строительства является система льготного кредитования граждан. Ипотечное  кредитование способствует расширению возможностей доступного строительства  жилья для жителей республики. Для многих покупка жилья при помощи ипотеки - единственная возможность приобрести квартиру или дом уже сейчас и стать его полноправным владельцем с момента приобретения.

Целью курсовой работы является изучение видов ипотечного кредитования, анализ состояния и перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь.

Объектом исследования курсовой работы является ипотечный кредит в современных условиях.

Предметом исследования является ипотечный кредит и механизм его реализации.

Для достижения цели курсовой работы необходимо решить следующие задачи:

• рассмотреть истоки ипотечного кредитования; его понятия и особенности;
• изучить сущность ипотечного кредита;
• проанализировать состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь;
• выявить проблемы, существующие при осуществлении ипотечного кредитования в Республике Беларусь
• определить перспективы развития ипотеки в современных условиях Республики Беларусь.

В соответствии с целью была определена структура курсовой работы. Работа имеет традиционную структуру и содержит: ведение, основную часть, заключение, список используемой литературы и приложение. Также работа проиллюстрирована необходимыми рисунками и таблицами.

В первой главе раскрываются исторические факты возникновения института ипотеки, сущность и принципы ипотечного кредитования, некоторые теоретические аспекты ипотеки, представлена классификация ипотечного кредитования по различным видам, а так же особенности использования ипотеки в банковской практике.

Во второй главе рассмотрены организационно-правовые основы ипотечного кредитования в Республике Беларусь, а так же проблемы развития ипотечного кредитования в нашей стране.

В третьей главе отмечены перспективы развития рынка ипотечного кредитования, а так же представлены предложения по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в банке.

Информационными источниками для исследования послужили материалы периодической печати, учебные пособия, материалы статей интернет-сайтов. Для раскрытия темы работы использовались научные труды ряда авторов, занимающихся изучением данного вопроса наиболее полно: Свиридов О.Ю., Кравцова Г.И., Тарасов В.И., Жуков Е.Ф. Благодаря изучению приведенной литературы мне удалось широко вникнуть в сущность ипотечного кредитования,  проанализировать условия ипотечного кредитования в Республике Беларусь и выявить основные проблемы данного кредитования.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Предпосылки возникновения и эволюция развития института ипотеки

Система ипотечного кредитования – это составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древнего Рима и Древней Греции. Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики в настоящее время неудовлетворительное. Продуманная и эффективная ипотечная система может поспособствовать снижению инфляции и решить экономические и социальные проблемы.

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово "ипотека" имеет греческое происхождение. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Разумеется, Греция не являлась единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его. В средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собрания, церквях или ратушах. В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролировал земли. В полной мере эти функции ипотеки появились путем индустриализации капиталистических стран. Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился.

Говоря об ипотеки США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в XVIII в. В конце XIX в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.

Ипотечное кредитование в Республике Беларусь появилось сравнительно недавно. Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотечного кредитования в Республике Беларуси, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в Республике Беларусь, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

2. Сущность и принципы ипотечного кредитования

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным. С учетом того, что цены на недвижимость постоянно повышаются, накопить достаточную сумму для многих граждан просто невозможно. Ипотечное кредитование позволяет за относительно короткое время приобрести в собственность жилье, впоследствии постепенно возвращая заемные средства. В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно представить следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• обеспечение возврата заемных средств;
• стимулирование оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирование многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2.  Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 10-30 лет). Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

3.  Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Основные требования заключаются в следующем:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные требования и стандарты направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Приобретение жилья посредством ипотечного кредитования является основным видом решения населением своих жилищных проблем. При этом опыт развитых государств позволяет выделить основные принципы организации ипотечного кредитования:

• государство активно стимулирует вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными методами содействие по приобретению «социального» жилья отдельным наименее обеспеченным слоям населения;
• в большинстве государств главную роль в распределении государственной помощи в жилищном финансировании играют сберегательные банки, а во Франции и Германии также общества взаимопомощи. В США значительна роль специализированных ипотечных институтов с участием государственного капитала и страховых компаний. Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного кредитования является незначительным.

3. Виды ипотеки и особенности их использования в банковской практике

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

В сфере банковских услуг на сегодняшний день имеются различные виды ипотечного кредитования, которые имеют свои отличительные черты.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а так же здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участниками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладка коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица №1).

Таблица №1 – Ипотечные кредиторы

4. По виду заемщика

• как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риелторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование)

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица №2).

Таблица №2 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов

7. По способы амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;

• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях [1, с.183].

Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены верно.     

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов недвижимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода.

Методы оценки стоимости объекта недвижимости:

• метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);
• доходный метод или метод капитализации доходов;
• затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

                                             С = Д/К,                                                              (1)

где С — стоимость объекта;

Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод — затратный или калькуляции — используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).