Ипотечное кредитование в Республике Казахстан. 4

     ВВЕДЕНИЕ 

     Приобретение  собственного жилья является первоочередная потребность для каждой семьи, ведь без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

     Исходя  из этого, реализация прав граждан, закреплены в конституции РК, на достойное  жилище, рассматривается как важнейшая  социально-политическая и экономическая  проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и  мотивация поведения.

     До  перехода на рыночные отношения основными  источниками пополнения жилого фонда  страны являлись государственное жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную  роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков.

     При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность  в жилье возрастает за счет притока  в Республику Казахстан беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях возникает  потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию  инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный  кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

     Опыт  многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно видоизменяется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

     Возрастающая  потребность и недостаточная  разработанность теоретического и  прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы дипломной работы.

     В условиях реформирования экономики  Республики Казахстан формирование  жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной  из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в казахстанскую практику.

     Создание  и развитие системы ипотечного жилищного  кредитования в Республике Казахстан  обусловлено необходимостью решения  жилищного вопроса населения. Более 50% населения Казахстана готовы воспользоваться  ипотечным кредитом для приобретения жилья, однако только около 10% населения  могут приобрести жилую недвижимость за счет ипотечного жилищного кредита.

     Среди основных причин, сдерживающих развитие казахстанского ипотечного кредитования несовершенство нормативно-правового  обеспечения; отсутствие механизма  рефинансирования ипотеки; недостаточного опыта в оперативном решении  вопросов о наложении взыскания  и отчуждении имущества, являющегося  объектом залога; нестабильность внешней  среды банковского бизнеса; недостаточной  научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности ипотечного банковского кредитования.

     Таким образом, актуальность курсовой работы обусловлена, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в Республике Казахстан инфраструктуры, соответствующей выбранной в качестве оптимальной модели ипотеки.

       Цель курсовой работы: выработать практические рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в Республике Казахстан на основе анализа системы ипотечного кредитования в АО ЦеснаБанк.

     Согласно  данной цели в работе поставлены следующие  задачи:

• рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования в Республике Казахстан;
• провести анализ системы ипотечного кредитования в АО ЦеснаБанк;

     выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

     Объект  исследования: АО ЦеснаБанк.

     Предмет исследования: формирование и развитие финансового механизма системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

     Теоретической основой послужили работы казахстанских  и зарубежных ученых и специалистов в области финансов, кредита и  денежного обращения, законодательные  и иные нормативные акты, а также  работы ученых по теории и практике ипотечного жилищного кредитования.  
 
 
 
 

     1 Теоретические аспекты  ипотечного кредитования  в Республике Казахстан

     1.1 Сущность и классификация  ипотечных кредитов 
 

     Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства  залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита  с момента приобретения.

     Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [2]

     Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

     Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также  других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного  имущества и возмещением убытков  кредитора вследствие ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

     Отличительными  чертами ипотеки являются:

• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).[6]

     И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

     Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.

     Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений  включает в себя ипотеку как базовую  подсистему - составную часть или  существенный элемент в форме  непосредственных залоговых технологий.

     С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью  ипотеки.

     Ипотечное кредитование происходит в несколько  этапов:

     На  первом этапе заемщик должен собрать  необходимый пакет документов. К  ним относятся документы:

     - по заемщику, документы удостоверяющие  личность, подтверждающие профессиональный  стаж, платежеспособность и т.д. (для  всех участников кредитной сделки).

     - по недвижимости, документы подтверждающие  право собственности, тех. паспорт,  документы подтверждающие отсутствие  задолженности по коммунальным  платежам и налогам, отчеты  независимой оценки о стоимости  недвижимости и другие документы  в соответствие с необходимым  перечнем.

     На  этом этапе заемщик определяется с программой кредитования и выбирает подходящую недвижимость для приобретения. Банк проверят, предоставленные заемщиком, информацию и документы на полноту  и достоверность. Также согласовываются  основные условия ипотечного кредита.

     На  следующем этапе банк изучает кредитную историю заемщика, поручителей и созаемщиков, оценивает финансовый риск и различные параметры кредита. После чего на кредитном комитете принимается решение о возможности ипотечного кредитования. Проверка пакета документов занимает достаточно большое количество времени. Процесс сбора и рассмотрения документов можно ускорить, если воспользоваться услугами риэлторов, которые аккредитованы банком.

     На  третьем этапе происходит заключение ипотечного договора. Банк производит выдачу кредита на счет заемщика. Ипотечная сделка полностью контролируется банком. Деньги перечисляются со счета заемщика на счет продавца, после того как все документы сданы на регистрацию в регистрационную палату. Приобретаемая недвижимость должна быть застрахована в пользу банка, а в некоторых случаях и жизнь заемщика. Все расходы по оплате оценки стоимости недвижимости, регистрации документов, комиссий за ведение и открытие счета ложатся полностью на заемщика.

     Следующий этап самый долгий, происходит погашение кредита и переход недвижимости в собственность заемщика. Но заемщик, становясь собственником недвижимости, не может совершать с ней никакие сделки. На недвижимость наложено обременение, так как она является залогом по ипотечному кредиту. Если заемщик по каким-либо причинам не может дальше выполнять свои обязательства перед банком, то банк может по его заявлению рассмотреть возможность изменения некоторых условий выплат (отсрочка платежей, изменение графика и т.д.). В некоторых случаях банк может разрешить продажу недвижимости с целью покупки более дешевой. Для заемщика это шанс рассчитаться с банком и не потерять жилье. При наступлении страхового случая обязательства по выплатам возлагаются на страховую компанию.

     На  последнем этапе происходит закрытие кредитного договора, после того как заемщик полностью погасил задолженность. С недвижимости снимается обременение, и заемщик становится полноправным собственником.

     Самый большой «минус»  в ипотечном кредитовании – это большие переплаты за приобретение недвижимости. Так как помимо переплат по кредиту заемщик еще платит за страхование и оформление всех сделок. А суммы ежемесячных платежей могут достигать 30-50% от ежемесячных доходов заемщика.

     Приобретение  недвижимости с помощью ипотечного кредитования сегодня является едва ли не единственным способом решения  жилищного вопроса. В связи с  высокими ценами на жилье не многие могут себе позволить купить квартиру за наличный расчет. Но прежде чем оформлять  ипотечный кредит, нужно очень  тщательно изучить все условия  кредитования. А также реально  оценить свои финансовые возможности  на долгосрочный период.

     Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое  из гражданского оборота, имущество. Предметом  ипотеки, согласно статье 301 Гражданского кодекса может быть любое имущество - вещи и имущественные права (требования) - которые могут быть использованы в качестве залога, кроме определенной категории имущества, правовое регулирование  залога которого не допускает оставление его во владении и пользовании  у залогодателя, или ипотека которого ограничена или запрещена законодательными актами.

     Например, не могут быть предметом ипотеки  денежные средства, залог которых  предполагает в силу обязательных предписаний  законодательного акта внесение их в  депозит банка или нотариальной конторы. Также не могут быть предметами ипотеки право землепользователя, являющегося государственным, в  силу запрета, установленного статьей 26 Земельного кодекса Республики Казахстан. 

     Участниками ипотеки являются:

     - залогодатель, - это лицо, чье недвижимое  имущество или доля в нем  является предметом ипотеки

     - залогодержатель, это лицо, чьи  интересы по основному обязательству  обеспечены ипотекой; 

     - доверенное лицо – лицо, которое  проводит реализацию ипотеки  во внесудебном порядке

     Когда залогодателем является не должник, а третье лицо договор об ипотеке  с кредитором заключает третье лицо, которое как залогодатель после  реализации заложенного имущества  приобретает такие же права, какие  возникают у гаранта и поручителя в результате исполнения ими обязательства  за должника.

     Исходя  из вышеизложенного можно сказать, что нормативная база по ипотеке  практически соответствует требованиям  времени. 

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

     По  объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

     По  целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

     По  виду кредитора: банковские и небанковские.

     По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

     Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

     По  способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов.[5]

     По  способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

     По  виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     По  возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     По  степени обеспеченности (величине первоначального  платежа).

     Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

     Ипотечные кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных  кредитов являются:

     Постоянный  ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

     Кредит  с переменными выплатами, разновидностями  которого являются:

• кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;
• пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;
• кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;
• кредит с нарастающими платежами;
• кредит с обратным аннуитетом;
• кредит с переменной ставкой;
• канадский ролл-овер;
• завершающая ипотека;
• кредит с выплатой добавленного процента.

     Постоянные  ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в  погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

     Кредиты с переменными выплатами не относятся  к числу самоамортизирующихся и  предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым  платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
• кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

     Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного  долга. При этом проценты выплачиваются  на непогашенный остаток.

     Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного  погашения основного долга и  процентов кредитор участвует в  доходах от объекта.

     Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть  превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с  участием в приросте стоимости) и  т.п.

     Кредиты с нарастающими платежами предусматривают  переменные выплаты в течение  всего срока и используются владельцами  сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут  увеличиваться ежегодно или с  другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.[11]

     Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце  срока или их прекращение и  в этом смысле сопоставимы с замороженными  кредитами. Используются такие кредиты  для финансирования пожилых арендодателей.

     Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают»  к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

     Канадский ролл-овер характеризуется переменными  ставками процента через заранее  оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

     Разновидностью  этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который  отличается тем, что помимо периодичности  выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

     Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем  вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

     Кредиты с добавленной процентной ставкой  предусматривают отнесение процентов  на основной долг, а результат делится  на число периодов погашения для  выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при  кредитовании личной собственности (автомобилей  и т.п.) и предполагают возможность  досрочного погашения кредита. 
 

     1.2 Инструменты ипотечного  кредитования 
 

     В системе мер по становлению и  развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию  выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментом ипотечного жилищного  кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и  уплаты процентов по кредиту. Таким  образом, инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту.

     Инструменты ипотечного жилищного кредитования призваны согласовать интересы кредитора  и заемщика, т.е. сделать ипотечные  кредиты привлекательными как для  банков, так и для граждан, желающих приобрести жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты  ипотечного кредитования, которые:

• обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;
• снизят риски ипотечного кредитования;
• обеспечат такие условия кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно выделить следующие:

• ситуация, сложившаяся в экономике (уровень инфляции и его динамика, уровень доходов населения и т.п.);
• источники и цена средств, привлеченных для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и прозрачности расчетов по кредитам.

     Одни  инструменты более пригодны в  условиях стабильной низкоинфляционной  экономики (кредит с фиксированной  процентной ставкой), другие специально разработаны для экономики высокоинфляционной (кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой  платежей и т.п.).

     Следует отметить, что при разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться  только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его  платежи по кредиту. Излишняя сложность  кредитного инструмента может отпугнуть  потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого  направления банковского бизнеса.