Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

                          Содержание 
Введение                                                                                                                 

1. Ипотека как специфический вид залога                                                      
2. Экономическое содержание ипотечного кредита и его виды                  
3. Этапы предоставления ипотечного кредита. Расчет ставки процента по ипотечному кредиту                                                                                     

4. Особенности ипотечного кредитования в Республике Беларусь           

Заключение

Список использованной литературы

Приложение 

     Введение

     Изучение  теоретических аспектов и особенностей ипотечной формы кредитования на современном этапе позволит повысить качественный уровень предоставления ресурсов в производственную сферу и решения социальных проблем в белорусском обществе.

     Данная  тема актуальна, так как ипотечное  кредитование способствует расширению возможностей доступного строительства  жилья для жителей республики. Также ипотечное кредитование является возможным источником формирования заемных средств сельскохозяйственных организаций.

     Цель  данной работы – рассмотреть сущность ипотечного кредита, изучить особенности и проблемы ипотечного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе, предложить пути решения проблем ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

     При выполнении данной работы, были поставлены следующие задачи:

     1. Раскрыть понятие залога, сущность ипотеки, виды имущества, которые могут стать объектом ипотеки.

     2.   Рассмотреть сущность ипотечного кредита, его особенности и виды.

     3.   Рассмотреть этапы предоставления ипотечного кредита.

     4. Раскрыть особенности ипотечного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе.

     Объектом  исследования является кредит.

     Предметом исследования является ипотечный кредит.

     В данной курсовой работе при анализе  использовались следующие методы: систематизации наблюдений, группировки, индукции и дедукции, анализа и синтеза, научной абстракции.

     Для раскрытия темы работы использовались научные труды ряда авторов, занимающихся изучением данного вопроса наиболее полно: Тарасов В.И., Кравцова Г.И., Свиридов О.Ю., Жуков Е.Ф. В статьях специализированных периодических изданий большое внимание данному вопросу уделяли следующие авторы: Букатов М., Раковец А., Бабкин С., Агеев Ю.

     1. Ипотека как специфический вид залога

     В данной главе рассмотрены такие понятия как залог, ипотека, предмет и виды ипотеки, залогодатель и залогодержатель. Так же, здесь рассмотрены функции, которые выполняет ипотека.

     Ипотека - неотъемлемый атрибут цивилизованного государства, двигатель его экономического развития. Ипотека представляет собой вид кредита, который дает возможность приобрести определенную недвижимость в собственность.

     Как же появился термин «ипотека»? Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

     В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в передачи должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов). При получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору. [8]

     На  современном этапе развития ипотека  — залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

     В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

     При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества.

     Объединенная  ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов.

     Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего обязательства посредством залога имущества третьего лица.

     При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

     Условная  ипотека вступает в силу с момента  исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, то ипотека отменяется. Условие может устанавливаться в отношении, как залогодержателя, так и залогодателя.

     Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом  ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям.[5,c.167]

     В зависимости от срока регистрации  различают следующие виды ипотеки: первичная (ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного), последующая (последующий залог недвижимого имущества).

     Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в  случае невыполнения должником (залогодержателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

     В качестве залогодателя или залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица. Залогодателям при залоге имущества может быть лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности и полного хозяйственного владения.

     Залогодержатель - кредитор, физическое или юридическое лицо, взявшее в обеспечение обязательства залог - вещь, принадлежащую должнику или другому лицу, с его согласия. В случае неисполнения должником его обязательства залогодержатель имеет право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества или из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

     Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.

     К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;
• здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т. д. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначения;
• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т. д. в соответствии с действующим законодательством;
• земельные участки вместе с объектами.[1, с.250]

     Ипотека выполняет следующие функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     В ипотеке следует различать два  аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки  состоит в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а, следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования. [2,с.10]

     Таким образом, ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа. Залог, в свою очередь, это способ обеспечения исполнения обязательств. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Экономическое содержание ипотечного кредита и его виды.

     Ипотечный кредит представляет собой тип экономических  отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Следует различать понятия ипотека  и  ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

     Как уже было сказано в предыдущей главе, ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа.

     В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. [9]

     Выделяют  следующие виды ипотечных ссуд по методам их погашения, уплаты процентов:

• типовую — заемщик получает от залогодержателя ссуду и 
  погашает ее пропорционально равными взносами (например, 
  каждый месяц);
• ипотеку с периодическим увеличением суммы взносов — в этом случае по согласованному графику (например, каждые 2—3 года) увеличивается сумма взносов. Ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;
• ипотеку с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;
• ипотеку с залоговым счетом — покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы,     до погашения суммы оставшегося кредита;
• ипотеку с переменной процентной ставкой — при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки;
• ссуды с дележом прироста стоимости имущества, стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженным процентным ставкам, а заемщик уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;
• ипотеку — закладную с обратным аннуитетом — систематическое получение некоторого дохода от заклада имущества (дома) его владельцем.[4]

     Ипотечный кредит, как и другие формы кредита, имеет свои особенности. Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

      , где

     A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов. [10]

     Участники рынка ипотечных кредитов могут  быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели:

• заемщики (залогодатели) — получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;
• кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;
• правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

     Существует  множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному  кредитованию), органы государственной  регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п. [11]

     Рассмотрим  некоторых из них:

• Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Поскольку договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариусом, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации, эта «составляющая» ипотечной сделки является неотъемлемой частью любого кредитного договора. Недвижимость, находящаяся в собственности физического или юридического лица, не может приобретаться по договору об ипотеке через представителя (по доверенности).
• Риэлтерские фирмы. Это юридическое лицо, которое выполняет риэлтерскую деятельность — является либо непосредственным участником сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок. Услуги риэлтора сводятся, в основном, к подбору вариантов и сопутствующим услугам (например, предоставление помещения для переговоров, показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки и т. п.).
• Оценщики. При оформлении ипотечной сделки оценочные компании привлекаются в целях определения рыночной стоимости квартиры, которую вы намерены приобрести с использованием средств ипотечного кредита. Таким образом, оценщик — это юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности, направленной на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.
• Страховые компании. На сегодня у каждого банка есть аккредитованные при нем страховые компании, в которых заемщик имеет право оформить необходимую страховку. Страхование при ипотеке — необходимая мера безопасности для банков: если заемщик не сможет выплачивать кредит по причине потери трудоспособности, страховая компания возьмет на себя дело возвращения кредита. [3, с.251-253]

     В 2007 году на белорусском фондовым рынке появился новый продукт — долгосрочные ценные бумаги, которые взаимовыгодны и интересны как для эмитентов, так и для инвесторов. Для выпуска ипотечных облигаций до подписания Указа Президента Республики Беларусь от 28 августа 2006 года № 537 “О выпуске банками облигаций” и для разработки нижней иерархии нормативных документов отсутствовало необходимое правовое поле.

     Что из себя представляет ипотечная облигация? Это — облигация, или долговая ценная бумага, которая по своей сущности является кредитной. И в отличие от другого инвестиционного документа — акции, денежные средства, вложенные в эту долговую ценную бумагу, всегда будут возвращены инвестору в соответствии с номиналом и процентом, в крайнем случае, через судебную систему.

     Ипотечные облигации выпускаются в бездокументарной форме, учет их осуществляют в депозитариях. Накопительные счета для хранения облигаций депозитарии банков открывают для клиентов в соответствии с условиями заключаемых между ними договоров. Так, в депозитарии АСБ “Беларусбанк” накопительный счет для хранения облигаций открывается клиентам бесплатно. Владелец облигации в любое время при необходимости может ее продать на вторичном рынке — на бирже.

     Рынок ипотечных ценных бумаг выполняет  важную социальную функцию, так как  способствует переливу капитала в сферу  жилищного строительства. Развитие рынка ипотечного кредитования, как свидетельствует мировой опыт, в США, Италии, ФРГ, как правило, сопровождается оздоровлением экономики. Ипотека способна обеспечить жильем население, тогда как другие формы (бесплатное жилье, долгосрочная аренда) в условиях развития экономики трудноосуществимы и нежелательны.

     В Республике Беларусь жилищное строительство является приоритетной государственной задачей. Для ее выполнения, а также для становления полноценного развития ипотечного кредитования необходимо принять закон об ипотеке, который обеспечит инвесторам больший спектр видов ипотечных ценных бумаг: закладных, ипотечных сертификатов участия.

     Учитывая  специфические особенности банковской системы Республики Беларусь, а именно неразвитость небанковских кредитно-финансовых организаций, которые традиционно осуществляют операции с закладными, преимущественным видом ценных бумаг для республики останутся облигации с ипотечным покрытием. При доработке законодательной базы, регламентирующей выпуск и обращение на фондовом рынке “ипотечных сертификатов участия” (именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие), их можно будет отнести к перспективным ипотечным ценным бумагам для нашей республики. [12, с.35-38]

     Из  сказанного выше можно сделать вывод, что ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Виды ипотечных ссуд по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на: типовую, ипотеку с периодическим увеличением суммы взносов, ипотеку с изменяющейся суммой выплат, ипотеку с залоговым счетом, ипотеку с переменной процентной ставкой и др.

     3. Этапы предоставления ипотечного кредита.

     Расчет  ставки процента по ипотечному кредиту.

     Оформление, заключение и обслуживание кредитной  сделки - длительный процесс, требующий  тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

     Выделяют  следующие этапы ипотечного кредитования:

• предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
• сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
• оценка вероятности погашения кредита;
• принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
• заключение кредитной сделки;
• обслуживание кредитной сделки;
• закрытие кредитной сделки.

       На предварительном этапе заемщик  должен получить всю необходимую  информацию о кредиторе, об  условиях предоставления кредита,  о своих правах и обязанностях  при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных  условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление о предоставлении кредита, которое рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Максимальная сумма кредита зависит от размера ежемесячного дохода заемщика. При этом рассматривается совокупный доход заемщика и поручителей, при этом в расчет принимаются: доходы по месту работы (основному и по совместительству), доходы от аренды недвижимости, проценты по вкладам, дивиденды, премии.

     Цель  следующего этапа - сбор и проверка информации о клиенте и залоге - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной (возможность осуществления любого способа превращения объекта недвижимости в деньги, ликвидность недвижимости обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения недвижимости в деньги), права третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика.       

       На следующем этапе - оценка вероятности погашения кредита - проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг заемщика - процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Она предполагает изучение платежеспособности, кредитоспособности потенциального заемщика.  Платежеспособность - это возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами. В понятие кредитоспособности входит платежеспособность плюс, как выражаются юристы, «субъективный фактор» - добропорядочность заемщика. При проведении андеррайтинга анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу; учитывается уровень квалификации и образования клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Платежеспособность - это возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами. В понятие кредитоспособности входит платежеспособность плюс, как выражаются юристы, «субъективный фактор» - добропорядочность заемщика.

     Затем принимается решение о выдаче кредита или об отказе в кредитовании.  Решение о выдаче кредита принимает кредитный комитет - коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.