Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: «Финансирование и кредитование инвестиций»

 

 

            Тема: « Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………..…………….3

1 ТЕОРИТИЧЕСКИЕ  И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………..………...5

1.1 Теоритические основы  ипотечного кредитования…………….…………….5

1.2 Эволюция развития ипотечного  кредитования  ……………….………..…12

1.3Модели развития ипотечного  кредитования ……………...……………….15

2 СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ  КАЗАХСТАН..............................................................................22 2.1 Внедрение ипотечного кредитования и его развитие на данный момент в Республики Казахстан …………………………………………………………….22

2.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования в РК  в будущем Республики Казахстан …………………………………………………………....29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………32

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ………….………………....34

 

ВВЕДЕНИЕ

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

Социальная и экономическая  политики слабо развиты. Об ипотечном  кредитовании мало кто знает, а кто  и знает не решается пойти на этот шаг.

В настоящее время с  помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки  произойдет приток средств на рынок  жилья, оживится строительство и  сопряженные с ним секторы  промышленности, расширятся рабочие  места, повысятся доходы населения  и бюджетов всех уровней. Поэтому  необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать  необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для  подъема массового строительства  жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования  процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными  компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время еще  не полностью сформировался необходимый  для эффективного использования  механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к  тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных  рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости  кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Создание условий для долгосрочного  ипотечного кредитования является привлекательной  альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет  получить жилье в пользование  на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в  себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению – финансировать  покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в  мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод  о том, что проблема развития системы  ипотечного кредитования в Казахстане является актуальной в социально  – экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в  направлении развития кредитования населения РК под залог жилья  были сделаны важные шаги. В настоящее  время разработана программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 – 2014 годы от от 18 марта 2011 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РК, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Цель курсовой работы - дать оценку современного состояния и  развития ипотечного кредитования в  Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие  задачи:

1. Охарактеризовать систему  ипотечного кредитования как  инструмент преодоления кризисных  явлений в условиях транзитивной  экономики;

2. Изучить зарождение  института ипотеки;

3. Проанализировать процесс  внедрения и развития ипотечного  кредитования в РК;

 

 

 

 

1 ТЕОРИТИЧЕСКИЕ  И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

1. Теоритические основы ипотечного кредитования

 

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами.

- Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

- Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

- В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

- В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

- В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

- И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме  или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной, а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.

Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930-х гг. и сразу же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования, ставки по кредитам под недвижимость были ниже.

Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива, т. е. привлекательностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Необходимо выделить следующие  особенности недвижимости как физического ресурса:

• стационарность, прочная  связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);

• уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;

• ограниченность числа  объектов, вытекающая из ограниченности земли;

• долговечность объектов недвижимости и длительность их создания. 
Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:

• необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;

• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;

• необходимость в связи  с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора

• возможность разделения юридических прав;

• сложность и гибкость системы финансирования;

• сохранность инвестируемых средств;

• присущие только данному  активу определенные виды рисков и другие. 
      В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство или предприятия, часто находящиеся в плачевном финансовом состоянии.

Исходя из определения  ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:

• требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;

• ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;

• ипотека существует только на определенный срок и в размере  требования; 
• ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10—25 лет);

• выдаваемая ссуда значительна по сумме;

• ссуда под недвижимость выдается в размере значительно  меньшем, чем рыночная стоимость  объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки, в случае если требование (кредитный договор) не будет выполнено).

Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

Элементы системы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается: 
1) законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества; 
2) организации, обслуживающие этот оборот, и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.

Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипотечной системы: 
• ипотечные банки;

• ссудно-сберегательные учреждения;

• регистрационные органы государственной власти;

• риелторские компании;

• страховые компании;

• строительные фирмы;

• инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем. 
Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования является косвенной и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и (например, в США) занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита.

Ипотечные банки и ССА  формируют свои главные фонды  за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть  вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются  как на первичном, так и на вторичном рынках.

К организациям, обслуживающим  оборот недвижимого имущества, можно  отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с  недвижимостью возложена на государственный или общинный суд.

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и обо всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке  ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.

Источниками ипотечного кредита служат: временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.

Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам:

1. По типу кредитора:  банковские и небанковские.

2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые государством и не субсидируемые кредиты.

3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотечных долговых обязательств.

4. Срокам (в континентальной Европе):

• краткосрочные — до 1 года;

• среднесрочные — 1—5 лет;

• долгосрочные — более 5 лет.

Следует отметить, что в  разных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет.

По схеме погашения  кредита:

• постепенное погашение;

• единовременное погашение;

• согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной  процентной ставкой; 
• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;

• кредит с сочетанием фиксированной  и регулируемой процентных ставок.

По виду обеспечения:

• под залог жилья —  на приобретение (строительство) жилья;

• под залог застраиваемого земельного участка;

• под иные виды обеспечения.

В зависимости от цели заемщика: кредит на приобретение жилья или кредит на строительство жилья.

По субъектам кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям, и кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

Ипотечный кредит выполняет  следующие функции. 
Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те сферы, которые испытывают потребность в данном виде кредитования и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредитора-ми. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заем-ном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости.

Экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в данной сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и рост прибылей.

Ускорение концентрации и  централизации капитала. Благодаря  развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере.

Решение социальной проблемы — обеспечение жильем. 
Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и другое), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.

Данный вид кредитной  деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:

• сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью;

• долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования;

• при существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке;

• возможность получения  налоговых и иных льгот от государства;• привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

В то же время возможность  использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора). 
1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.

2. Возможность размещения  ограниченных собственных средств  в несколько проектов со смешанным  финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.

3. Возможность использования  эффекта финансового левереджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.

4. Увеличение стоимости  собственного капитала на конец  инвестиционного периода на величину погашенного долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости.

5. Инвестиции в недвижимость  обладают перспективой раз-вития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем.

6. Вложение средств в  недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.

Однако заемщик должен всегда помнить, что 
• долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;

• нарушение баланса собственных  и заемных средств может привести к отрицательности финансового левереджа;

• наконец, невыполнение в  срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания  на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.

При всем положительном воздействии  развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции.

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие:

Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего  выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Кредитор принимает  решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей. 
• Соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25—36% дохода заемщика или его семьи).

• Соотношение возможной  суммы кредита и оценочной  стоимости недвижимости (сумма кредита  в развитых странах составляет 75—90% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости).

Оценщики знакомы с  аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга

Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности 
Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения).

Процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок.

Основным методом снижения процентного риска является использование  моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.

Риск досрочного погашения  связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения

Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной  базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

 

2.  Эволюция развития ипотечного кредитования

 

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу  завещания, по которой имущество  уже не обязательно переходит  к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и  завещать «собственность» по своему усмотрению.