Ипотечное кредитование молодых семей на примере Твери Тверской области

Федеральное агентство по образованию

Тверской  государственный технический университет

Кафедра экономики и управления производством 
 
 

Курсовая  работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Ипотечное кредитование молодых семей на примере Твери Тверской области» 
 
 

Выполнил  студент группы

ЭУП (ОНИ)-22з  2 курса ИДПО

Чижова  Ирина Валерьевна 

Проверил:

Глебова А.Г.

Кандидат  экономических наук,

доцент

Тверь

2010

     Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования…………………...6

1. Ипотечное кредитование: сущность и особенности……………………..6
2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России…………………………………………………………………………….10
3. Общие условия ипотечного кредитования……………………………...14

Глава 2. Теоретические аспекты понятия  «молодая семья»………………….18

2.1 Характеристика  молодой семьи…………………………………………….18

2.2 Юридические  признаки молодой семьи……………………………………22

Глава 3. Особенности ипотечного кредитования в Твери и Тверской области. Рекомендации молодым семьям………………………………………………..26

3.1 Ипотечная  программа «Молодая семья» Сбербанка  России…………..26

3.2 Ипотечная   программа   ВТБ24   «Квартира   на   вторичном рынке жилья»……………………………………………………………………………29

3.3 Программа  Тверского областного фонда ипотечного  жилищного кредитования……………………………………………………………………..32

3.3 Рекомендации  молодым семьям по выбору программы  ипотечного кредитования……………………………………………………………………..35

Заключение……………………………………………………………………….38

Библиографический список……………………………………………………..40 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

     Исходя  из этого, реализация конституционных  прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая  социально-политическая и экономическая  проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и  мотивация поведения.

     До  перехода на рыночные отношения основными  источниками пополнения жилого фонда  страны являлись государственное жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную  роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

     При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность  в жилье возрастает за счет притока  в Россию беженцев из ближнего зарубежья  и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает  потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию  инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный  кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран  свидетельствует о том, что при  правильной организации и ведении  взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники и т.д.

     Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог  самого приобретаемого жилья.

     Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский  указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских  выборов 1996 г. Тогда были приняты  сразу два правительственных  постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу  было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию  развития ипотеки в стране.

     Надлежащим  образом функционирующая система  финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и  способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья  в достаточной мере будут удовлетворять  спрос населения.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования.

     Хотя  само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной  неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать  средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия  должна быть в состоянии реагировать  на спрос, вводя в строй новое  жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

     Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных  с функционированием ипотечного кредитования в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

     Целью написания курсовой работы является исследование программ ипотечного кредитования молодых семей и разработка рекомендаций. Поставленная цель, обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных заданий:

• изучить понятие ипотечного кредитования и основные нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос;
• проанализировать и выявить основные условия ипотечного кредитования;
• изучить понятие молодая семья и ее юридические признаки;
• исследовать программы ипотечного кредитования Сбербанка России и ВТБ24;
• разработать рекомендации молодым семьям по выбору программы ипотечного кредитования.

     Структура работы. Курсовая работа состоит из вступления, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задачи. Основная часть посвящена исследованию научно-теоретической основы ипотечного кредитования в России и молодой семьи. Общие выводы по исследованию сформулированы в соответствующем разделе работы. 

     Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредита 

1. Ипотечное кредитование: сущность и особенности 

     Ипотека – залог недвижимого имущества  при получении ссуды в кредитном  учреждении, дающий право кредитору  преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

     Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя¹.

     Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий².

     Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

     Во-первых, ипотека, как и всякий залог, —  это способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного) обязательства  — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

     Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки и все, что прочно с  ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

     В-третьих, предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней  мере, без согласия.

     И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной³.

     Таким образом, ипотечный кредит — это  кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

     Основными субъектами классической ипотечной  схемы являются: заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья; продавцы жилья - физические  и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению; кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы); органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; страховые компании – страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании; риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья; инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие; инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования⁴.

     Ипотечные кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания.

     Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

            1) Постоянный ипотечный кредит, главной  разновидностью которого является  самоамортизирующийся кредит.

            Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

            - максимальную величину основной  суммы кредита в процентах  от стоимости собственности;

            - срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

            - процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

            2) Кредит с переменными выплатами,  разновидностями которого являются:

            - кредит с шаровым платежом, который  подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

            - пружинный кредит или кредит  с фиксированным платежом основной суммы;

            - кредит с участием в доходах  и в приросте стоимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

     Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса⁵.

     Принятие  части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации  стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

     В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения  о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

              Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости⁶.

     Вторым  немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон  значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита.

     Согласно  Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

     Раньше  Законом было установлено, что договор  об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной  регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность.

     На  сегодняшний день нотариальное удостоверение  договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в  связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О  внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил  в силу с 01.01.2005.

     Закон предусматривает также возможность  обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский  и коммерческий оборот новый вид  ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных⁷.

     Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"⁸.

     Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые  подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том  числе и по ипотеке. Государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению  залогодателя или залогодержателя  прилагается договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами.

     Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются  особенности создания, ликвидации и  реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной  истории, заемщиками, органами государственной  власти, органами местного самоуправления и Банком России.

     Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года⁹.

     К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует  отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно  важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.

     Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в  которой определены основные цели и  принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и  существующих социально-экономических  условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также  на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с  развитой рыночной экономикой, так  и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации. 
 

3. Общие условия ипотечного кредита

     Не  смотря на великое разнообразие программ ипотечного кредитования,  условия  ипотеки, тем не менее, можно в  целом свести к общему списку требований:

1. Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро).

     Существует  два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье  в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно  так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом  является юридическая фирма. На вторичном  же рынке ситуация обратная и преобладают  расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.

     В зависимости от того, на каком рынке  заемщик намерен приобретать  жилье, ему требуется кредит на покупку  жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют  разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости  от потребностей заемщика.

2. Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита.

     По  условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

3. Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США.

     Процентная  ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать  реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

4. Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья.

     Размеры предоставляемого кредита, как и  прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с  процентами, прежде всего он будет  исходить из благонадежности клиента  и его финансовых возможностей, а  также обязательно будет учитывать  оценочную стоимость приобретаемого жилья.

5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет.

     Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может  сам выбрать наиболее оптимальный  срок для себя. Некоторые банки  определяют фиксированные сроки  на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и  устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

6. Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья

     Первоначальный  взнос - это та часть стоимости  приобретаемого жилья, которую заемщик  платит самостоятельно¹⁰. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

     Первоначальный  взнос довольно тесно связан с  процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.