Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образовательния

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

НОВГОРОДСКИЙ  ФИЛИАЛ 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

НА  ТЕМУ : «Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России» 
 

                                                                                                   РАБОТУ ВЫПОЛНИЛ

                                                                                                   СТУДЕНТКА ГРУППЫ:

                    Д.08.Ф.3

                            Стародубцева А.И.

ПРЕПОДАВАТЕЛЬ

Харитонова  И.Б. 
 
 
 

Великий Новгород

2011

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1. Теоретические основы управления рисками жилищного ипотечного кредитования……………………………………………………………………6

1.1 Параметры кредита и отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования .......................................................................................................6

1.2 Виды рисков ипотечного кредитования и система управления ими ……8

1.3 Нестандартные риски ……………………………………………………..26

Глава 2. Анализ кредитных рисков ипотечного жилищного кредитования Сбербанка РФ ………………………………………………………………….30

2.1 Организация  кредитного процесса при ипотечном жилищном кредитовании Сбербанка РФ ………………………………………….............30

2.2 Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ ……………………………………………………………………………….39

2.3 Анализ кредитного риска Сбербанка РФ ипотечного жилищного кредитования…………………………………………………………………....47

Глава 3. Проблемы и пути снижения кредитных рисков коммерческого банка в России ………………………………………………………… ……………..55

3.1 Проблемы управления  кредитными рисками коммерческого банка……55

3.2 Пути снижения кредитных рисков коммерческого банка……………….62

3.3 Рекомендации  по управлению рисками ипотечного  жилищного кредитования в Сбербанке  РФ…………………………………………………71

Заключение…………………………………………………………………...…73

Список использованной литературы…………………………………………..76

       ВВЕДЕНИЕ

      Важность  ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

      Кредитные операции - самая доходная статья банковского  бизнеса. Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

      При ипотечном кредитовании риски увеличиваются  в связи с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора.

      Поэтому вопрос управления кредитным риском заслуживает особого внимания, потому что от его качества зависит успех работы банка. Исследования банкротств банков всего мира свидетельствуют о том, что основной причиной явилось низкое качество активов. Ключевыми элементами эффективного управления являются: хорошо развитые кредитная политика и процедуры; хорошее управление портфелем; эффективный контроль за кредитами; и, что наиболее важно, хорошо подготовленный для работы в этой системе персонал.

      Актуальность  выбранной темы обусловлена тем, что грамотно организованная система управления рисками ипотечного жилищного кредитования позволит достичь более выгодных условий для всех участников сделки.

      Объектом  исследования в выпускной квалификационной работе является процесс ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России», предметом исследования – система управления рисками ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России».

      Цель  исследования – на основе изучения теории и практики разработать рекомендации по совершенствованию системы управления рисками ипотечного кредитования российских коммерческих банков на примере Сбербанка РФ.

      В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

      - изучение и определение наиболее  эффективных методов управления  рисками ипотечного жилищного  кредитования на основе зарубежного  и российского опыта;

      - анализ возможности применения  этих методов в банковской  системе России;

      - выявление проблем управления  рисками, связанных с профессиональной  банковской и российской общегосударственной  спецификой;

      - определение путей совершенствования  банковских методик управления  рисками ипотечного жилищного  кредитования.

      В ходе исследований применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод, изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики и другие.

      Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. В первой главе рассмотрена сущность и классификация рисков всех участников ипотечного жилищного кредитования; во второй главе приводится анализ кредитных рисков коммерческого банка на примере Сбербанка РФ; в третьей главе изложены проблемы и пути снижения кредитных рисков коммерческих банков в современных условиях.

      Научная новизна исследования заключается  в комбинировании направлений, по которым совершенствуется система управления рисками банка, что позволяет добиться более высокой эффективности вложений.

      Результаты  данного исследования имеют практическую значимость и могут быть применены в ОАО «Сбербанк России» с целью повысить доход от кредитной деятельности.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Параметры кредита и отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования

риск  ипотечное кредитование жилищное

      Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования [9, с. 79]. По обыкновению, вступая в любые договорные отношения, стороны договора несут определенные риски, связанные с неисполнением этого договора или его нарушением. Правоотношения, возникающие в связи с ипотечным кредитованием, не являются исключением и также влекут ряд рисков для участников таких правоотношений [13, с. 135]. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

      Социальный  характер ипотечного кредитования, большие  риски невыплат по кредиту, работа с  депозитами населения, а также вхождение  основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им специальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье [20, с. 190].

      Специфика ипотечного кредитования нуждается  и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие  объемы кредитования, определяемые высокой  стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются: государственная регистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание определенных технологий привлечения средств, особенный подход к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т.д. [9, с. 94].

      Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования.

      Кредитные организации как финансовые посредники в своей деятельности подвержены всем основным видам риска, которые  сопутствуют финансовой деятельности: кредитному риску (риску неплатежа по ссуде), риску ликвидности, риску процентных ставок [21, с. 120].

      Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д. [9, с. 101].

      При ипотечном кредитовании риски увеличиваются  в связи с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора [21, с. 121].  

1.2 Виды рисков ипотечного кредитования и система управления ими 

      Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами. Среди них — экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски ценных бумаг, риски недополучения прибыли, риски банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.

      Рассмотрим  основные риски с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного кредитования (рис. 1), а также различные механизмы управления этими рисками [20, с. 195].  

      1 – процентный риск; 2 – кредитный  риск; 3 – валютный риск; 4 – риск  ликвидности; 5 – риск реинвестирования

      Рисунок 1. Риски участников ипотечного жилищного кредитования

       1.2.1 Риски заемщика

      Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR (London Interbank Offered Rate – годовая процентная ставка, принятая на Лондонском рынке банками первой категории для оплаты их взаимных кредитов в различных видах валют и на различные сроки). По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)). Риски заемщика, — это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3). Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально [20, с. 198].

      Возможно  несколько вариантов управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования требуется достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps), флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которая в России отсутствует [20, с. 199].

      Для хеджирования процентного риска  должна быть реализована схема, представленная на рис. 2.

      Рисунок 2. Схема управления процентным риском с помощью процентных кэпов [25, с. 131] 

      В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) — ставку «потолок» (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки «потолок», равной текущей ставке LIBOR, например 5%. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную 

      CF = max [LIBOR - «потолок», 0] х NP x LPP, (1.1) 

      где CF— денежный поток, получаемый покупателем  кэпа; NP (notional principal) — условная основная сумма, которую страхует заемщик; LPP — длина расчетного периода.

      Вторым  вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%. Данная схема представлена на рис. 3.

      Рисунок 3. Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов [25, с. 132] 

      Третьим вариантом может стать использование  процентно-флорового свопа (рис. 4).

      Рисунок 4. Схема управления процентным риском с помощью процентно-флорового свопа [25, с. 132] 

      Если  заемщик уже имеет своп, то, приобретя  флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной  выплаты по флору) от превышения фиксированной  ставки над ставкой LIBOR.

      Продавец  флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки «флор» (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки «флор» = 5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную: 

      CF = max [ставка «флор» - LIBOR, 0] х NP х LPP, (1.2)  

      где CF - денежный поток, получаемый заемщиком; NP — условная основная сумма, которую страхует эмитент; LPP — длина расчетного периода.  

1.2.2 Риски вкладчика

      Если  потенциальный заемщик открывает  накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску (см. рис. 1).

      Управление  процентным риском вкладчика — это  страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически  не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

      Управление  кредитным риском вкладчика заключается  в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства.

      Валютный  риск вкладчика возникает в случае, когда вклад производится в национальной валюте (рублях). Технология управления данным риском не отличается от рассмотренной ранее [20, с. 199].  

      1.2.3 Риски кредитора

      Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск .

      Кредитный риск — это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого денежного потока по ипотеке в связи с некредитоспособностью заемщика. Это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту [20, с. 200].

      Кредитный риск зависит от внешних (связанных  с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных  недобросовестным поведением заемщиков  или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка.

      Рассмотрим  основные источники кредитного риска [6, с. 188].

      1. Условия кредитования (конструкция  продукта).

      2. Способность выплаты кредита.

      3. Качество обеспечения кредита.

      4. Мотивация заемщика производить  своевременные платежи в течение длительного периода времени.

      Условия кредита должны соответствовать  финансовым потребностям клиента и  его способности выплачивать  кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Стремление кредитора повысить прибыль от ипотечных операций может привести к увеличению кредитного риска. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск. Снижение коэффициента платежеспособности заемщика (соотношение ежемесячного платежа к совокупным доходам заемщика) облегчает ему погашение долга, но в то же время снижает доступность кредита, увеличивает срок кредитования и соответственно общую сумму выплат по кредиту. На величину кредитного риска оказывает влияние размер первоначального взноса. Чем больше доля собственных средств стоимости приобретаемой недвижимости, тем больше вероятность погашения кредита.

      Играет  роль валюта кредита. Если кредиты предоставляются  в долларах или евро, то обязательства  заемщика по кредиту также рассчитываются в соответствующем эквиваленте, а доходы большинства заемщиков имеют рублевый номинал [21, с. 114].

      Способность выплаты кредита в значительной степени зависит от условий кредитования. Однако на нее также оказывают  влияние следующие факторы, которые необходимо принимать во внимание кредитору при предоставлении кредита:

      • долгосрочность и стабильность дохода заемщика;

      • наличие различных источников дохода;

      • множество доходов семьи или  доступ к расширенной семейной финансовой поддержке;

      • наличие других ликвидных активов [21, с. 115].

      Качество  обеспечения кредита. При обращении  взыскания на объект залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств кредитор может столкнуться со следующими проблемами.

      • Невозможность обращения взыскания  на объект залога (правовые проблемы).

      • Выручки, полученной от реализации предмета залога, недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

      Таким образом, на качество обеспечения оказывают  влияние следующие факторы:

      • качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами, в том числе его месторасположение;

      • ликвидность объекта;

      • соотношение стоимости залога к  сумме кредита (величина первоначального  взноса);

      • стабильность (предсказуемость) цен  на рынке недвижимости и на данный объект в частности [21, с. 115].

      Мотивация заемщика производить своевременные  платежи в течение длительного  периода времени может быть психологического (желание обладать жильем, страх перед публичным порицанием в случае выселения или неспособности делать платежи) и экономического (нежелание терять часть вложенных денег, рост цен на недвижимость) характера.

      Основным  способом страхования кредитного риска  является проведение тщательного андеррайтинга  кредита, который включает в себя:

      • оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

      • оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять  принимаемые финансовые обязательства  на основе анализа его кредитной истории);

      • оценку достаточности собственных  денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный  заемщик для выплаты первоначального  взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

      • оценку достаточности обеспечения [21, с. 116].

      Обязательным  элементом ипотечного кредитования является страхование прежде всего  заложенной недвижимости. Некоторые  кредиторы предъявляют требования к страхованию жизни и трудоспособности заемщика, а также прав собственности  на недвижимое имущество.

      В качестве дополнительной гарантии возврата ипотечного кредита предполагается обязательный крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной  оплаты недвижимости продавцу.

      Кредитор  не только может застраховать себя от кредитного риска, но и переложить его на других участников ипотечного кредитования путем рефинансирования его на вторичном рынке. При этом выдаваемые кредиты должны соответствовать стандартам той организации, которая приобретает права требования по ипотечным кредитам. В России это прежде всего Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

      В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения  риска и степень его влияния  на результаты работы банка. На основании  этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя:

      • контроль за качеством предоставляемых  кредитов;

      • распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними  инструкциями банка;

      • создание резервных фондов на возможные  потери по ссудам;

      • своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий  по работе с ними;

      • разработку программ по возврату кредитов [21, с. 116].

      Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первичного взноса. Большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга [9, с. 157].