Ипотечное жилищное кредитование. 3

Федеральное агентство по образованию

РФ Нижегородский государственный университет им. Н.И.Лобачевского 
 

ПЕРВЫЙ  ФАКУЛЬТЕТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБУЧЕНИЯ (г. Бор) 
 
 
 

Специальность «Финансы и кредит» 

Дисциплина  «Деньги, кредит, банки» 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

по теме:   Ипотечное жилищное кредитование 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила студентка 4 курса 

Группы 1-24 ФК/14 з/о

Овчиникова  Наталья Валентиновна 

Научный руководитель

       Шашкина Мария Евгеньевна 
 
 
 
 
 
 

г. Бор

2010

Содержание

Введение 

    Поставленная  в курсовой работе проблема является в настоящее время очень актуальной.  Цены на квартиры и дома с каждым годом растут. Многие семьи хотели бы приобрести жилье за наличные деньги, но доходы не могут им этого позволить. Остается один выход – взять кредит в банке.

    Банки аккумулируют огромные денежные средства, за которые они выплачивают проценты. Им необходимо эти деньги разместить с целью получения прибыли  и возмещения понесенных затрат. Таким образом, банки также заинтересованы в предоставлении  долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

    Целью работы является выбор программы ипотечного жилищного кредитования, которая будет оптимальной для семьи со средними доходами в г. Бор.

    Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

• понять сущность, нормативное регулирование ипотечного жилищного кредитования;
• рассмотреть имеющиеся в банках г. Бор программы ипотечного жилищного кредитования;
• рассчитать понесенные расходы и выбрать оптимальную для меня программу;
• рассмотреть основные проблемы ипотечного жилищного кредитования и пути их решения.

    Объектом  исследования в курсовой работе является ипотечное жилищное кредитование, а предметом – программы ипотечного жилищного кредитования, предоставляемые банками г. Бор. 
 
 

Глава 1. Сущность и нормативно - правовое регулирование  ипотечного жилищного  кредитования

    1.1. Понятие ипотечного  жилищного кредитования

    Ипотечный жилищный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый физическим лицам (гражданам) на цели приобретения жилья. Кредит предоставляется под обеспечение. Обеспечением кредита выступает приобретаемое жилье, на которое оформляется договор залога (ипотеки).

    Ипотечный жилищный кредит носит долгосрочный характер. Он предоставляется на срок до 30 лет. Чем больше срок кредита, тем меньше сумма ежемесячных платежей в счет его погашения и тем большую сумму заемщик может запрашивать в банке.

    Первоначальный  взнос – это часть стоимости жилья, которую покупатель должен оплатить из собственных средств (ими могут считаться сбережения, субсидии, подарки, текущие доходы, получение которых вы можете подтвердить документально). Наличие этих средств у клиента позволяет банку судить о нем как о платежеспособном заемщике, умеющем делать сбережения.

    Процентная  ставка по кредиту, может быть фиксированной или переменной (плавающей). Фиксированная процентная ставка означает, что величина процента, устанавливаемая при предоставлении кредита, является неизменной в течение всего срока кредита. Во втором случае величина процентной ставки может меняться на протяжении срока кредита. Основанием для изменения процентной ставки является, как правило, существенное изменение стоимости ресурсов на финансовом рынке. Банк должен известить заемщика об изменении процентной ставки не менее чем за 30 дней до вступления в силу новой процентной ставки. Ипотечный жилищный кредит предоставляется в рублях либо долларах США путем перечисления средств на оплату приобретаемого жилья на счет продавца¹.

    Приобретенное в кредит жилье может служить обеспечением кредита, и оно  передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

    Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В  последнем случае при достижении договоренности о начале обращения  взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободно от каких - либо ограничений (обременений) и не может быть заложено в обеспечение другого обязательства. Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном соглашении².

    Ежемесячный платеж заемщика по кредиту состоит из двух частей: платежа в счет погашения части основного долга по кредиту и платежа в счет уплаты процентов за пользование кредитом. Размер ежемесячного платежа зависит от суммы кредита, срока, процентной ставки по кредиту.

      Заемщиком по ипотечному жилищному кредиту может стать любой совершеннолетний гражданин, имеющий достаточные и стабильные источники дохода для погашения кредита. Кредит может быть предоставлен не одному, а нескольким гражданам, которые становятся в этом случае созаемщиками.

    Созаемщик – это лицо, несущее солидарную ответственность по кредиту. Созаемщик отвечает по обязательствам заемщика в случае, если последний перестает платить по кредиту. Созаемщиками могут быть члены семьи заемщика, непосредственно с ним проживающие, близкие родственники, другие граждане, берущие на себя совместно с заемщиком кредитные обязательства. Как правило, банки устанавливают ограничения на возраст заемщика: срок возврата кредита должен наступать до достижения заемщиком пенсионного возраста. 

    Заемщик обязан:

• осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, а также риска утраты права собственности;
• принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенной квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;
• немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
• своевременно вносить  квартирную оплату, налоговые и коммунальные платежи;
• не сдавать заложенную квартиру в наем  или передавать в безвозмездное пользование, не распоряжаться ею иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя;
• предоставлять возможность залогодержателю периодически (не менее двух раз в год) проверять фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры³.

    Как правило, банк придерживается определенных правил расчета суммы стандартного долгосрочного ипотечного кредита, на основании которых определяется максимально возможная сумма кредитных средств, которую банк может предоставить заемщику.

    Сумма кредита определяется на основе двух факторов: стоимости приобретаемого жилья и дохода заемщика. Сумма предоставляемого кредита, как правило, не превышает 70 – 80% стоимости приобретаемого жилья. В расчет принимается меньшая из двух величин: оценочная стоимость жилья или цена его продажи.

    Сумма предоставляемого кредита ограничивается совокупным семейным доходом заемщика: размер ежемесячного платежа не должен превышать 30 – 40% от суммы месячного  совокупного дохода (за вычетом налогов). ⁴ 

    Кредитный договор

   Финансовые  и правовые взаимоотношения, возникающие между заемщиком и кредитором, регулируются кредитным договором. Кредитный договор заключается между банком и заемщиком. Кредитный договор – это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. Любые изменения к этому договору возможны только по соглашению обеих сторон. Заемщики практически ничего не могут поправить в тексте договора. Подписание кредитного договора происходит в банке в день сделки или накануне. Заемщик подписывает также график платежей по кредиту⁵.

   До  подписания кредитного договора заемщик  оплачивает за счет личных средств  комиссию за выдачу кредита. Обычно такая  комиссия составляет порядка 1 % от суммы  кредита. Но иногда эту сумму ограничивают нижней и верхней планками. Например, может быть указано, что размер комиссии составляет 1 % от суммы кредита, но не менее 250 долл. (6000 руб.) и не более 1000 долл. (30 000 руб.).

   К числу основных договоров, которые  заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, можно отнести договор кредитования, договор ипотеки и договор купли-продажи жилого помещения, договор об инвестировании строительства и другие. Данные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  и другими федеральными законами.

   По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

     На практике зачастую учитываются  доходы мужа и жены. Равно как  и кредитный договор оформляется  на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, что повышает ответственность семьи за возврат кредита и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.

   Ст. 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным⁶.

    Договор ипотеки

    Договор ипотеки также составляется в  письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

    Суть  договора в том, что кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет  право в случаи неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

    Согласно  Федеральному закону от 16. 07. 1998 г. №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  в договор об ипотеке жилого помещения  обязательно должны быть включены следующие  существенные положения:

• предмет ипотеки: жилое помещение, передаваемое в залог;
• оценка передаваемого в ипотеку помещения;
• суть основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой: предоставление кредитных средств;
• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и процентов за пользование денежными средствами.);
• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит)⁷.

    1.2. Требования и оценка кредитоспособности заемщика

    Прежде, чем подавать в банк заявление о предоставлении ипотечного кредита, каждому заемщику полезно оценить свое соответствие требованиям банка. Как правило, эти требования формулируются банком по следующим параметрам:

• стабильность трудоустройства заемщика;
• доход, достаточный для погашения кредита;
• наличие собственных денежных средств в сумме, достаточной для оплаты первоначального взноса, а также для покрытия других расходов, связанных с оформлением кредита и покупкой жилья;
• возможность обеспечения возвратности кредита в форме залога приобретенной на кредитные средства квартиры (дома);
• согласие всех членов семьи и в требуемых случаях органов опеки и попечительства на ипотечный кредит  с оформлением залога на приобретаемое жилье.

    Банк  оценивает платежеспособность заемщика на основании анализа его доходов и расходов. Доходы заемщика должны быть стабильны, а источники и размеры их получения подтверждены документально⁸.

    Оценку  заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник Отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт. Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, минимальный набор которых, может выглядеть следующим образом:

• документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика, созаемщика, а также наличие детей;
• документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика, созаемщика (копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
• документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика, созаемщика (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
• документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика, созаемщика (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье).

    Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика в зависимости от политики банка.

    Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы:

    1. тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика;

    2. системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения);

    3. изучение личности потенциального заемщика.

    Основания для отказа в предоставлении кредита:

1. Недостаточный уровень платежеспособности клиента;
2. Отсутствие законных прав собственности на приобретаемую квартиру;
3. Несоответствие стоимости обеспечения и требуемой суммы кредита;
4. Нарушение требований банка при заполнении заявления илиста предварительной квалификации, предоставление недостоверных данных;
5. Намерение клиента приобрести квартиру, несоответствующую требованиям банка (например, в старом, подлежащем капитальному ремонту доме, в «хрущевке», в запущенном состоянии;
6. Отсутствие у клиента собственных средств в размере первоначального взноса⁹.

    1.3. Последовательность ипотечной сделки

    Этап 1. Получение предварительного разрешения

• Заемщик обращается к представителю банка в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа).
• Предоставление кредитору необходимых документов, подтверждающих доходы заемщика, а также дополнительных документов по требованию кредитора для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита на предусмотренных для этого условиях. При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно

    Этап 2. Подбор жилого помещения

   Подбор  жилого помещения с учетом суммы  кредита и требований к жилому помещению.

    Этап 3. Сбор документов для  андеррайтинга (оценки банком вероятности погашения заемщиком кредита) предмета залога.

• Предоставление заемщиком копий необходимых документов для предварительного одобрения банком выбранной квартиры, а также дополнительных документов по требованию кредитора.
• Оценка подобранного и имеющегося жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных с банком.
• Передача кредитору и страховой компании копий документов на жилое помещение для принятия кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения.
• Заполнение заявления на ипотечное страхование в страховую компанию

    Этап 4. Оформление кредита

• Заключение кредитного договора происходит до фактической выдачи кредита.
• Заключение договора купли-продажи жилого помещения – до фактической выдачи кредита.
• Заключение договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной – до фактической выдачи кредита.
• Заключение договоров страхования. Оплата страховой премии – до фактической выдачи кредита.
• Первоначальный взнос – оплата продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита (до фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором).
• Выдача кредита заемщику. Зачисление кредитных средств на счет заемщика или выдача наличными через кассу – в день фактической выдачи кредита.
• Распоряжение заемщика кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по договору купли-продажи (договору об ипотеке) – в день фактической выдачи кредита.
• Государственная регистрация договора купли-продажи, договора об ипотеке жилого помещения, права собственности заемщика.

    Оформление  акта приема-передачи жилого помещения осуществляется после государственной регистрации права собственности заемщика

    При положительном решении о предоставлении клиенту ипотечного жилищного кредита  банк заключает с заемщиком кредитный  договор и договор ипотеки (залога приобретаемого жилья), а также подписывает, нотариально удостоверяет и регистрирует договор купли – продажи квартиры. После подписания всего комплекта договоров деньги путем безналичного перечисления направляются на счет продавца квартиры¹⁰. 

    1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного кредитования

    Задача  формирования законодательной и  нормативной базы, необходимой для  развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».

    Во  исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Вторым  важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита¹¹.

    Имущество, которое может быть предметом ипотеки, включает в себя:

    1)   земельные участки;

    2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;

    3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

    4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

    5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты¹².

    Ипотека подлежит государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

    Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В концепции перечислены основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования, такие как:

    1) заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами.

    2) продавцы жилья  – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

    3) кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

    4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

    5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    6) страховые компании – страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

    7) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

    8) риэлтерские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

    9) инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

    10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

    Особую  роль особенно на начальном этапе  создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

    Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

    Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний).

    Однако  необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование  правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение  долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать  благоприятную налоговую среду  для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

     Глава 2. Основные программы  ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор

    2.1. Программы, предлагаемые Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России