Тема 23

«Ипотечное  жилищное кредитование в России» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Содержание 

Введение 

    По  данным статистики, более 60% населения  России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

    В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

    В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

    Аргументы противников хорошо известны, и среди  них выделяются три основных. Первый: в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России - в любой момент может наступить кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям и т.п. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

    Тема  ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

    По  мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют  выдвинутые задачи, то в ближайшие  несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

     Проблема  развития системы ипотечного кредитования в России является очень актуальной в социально-экономическом плане. Ипотечное жилищное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного социально - экономическом развитии.

    Объектом  в работе является система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.

    Предметом -  организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации.

    Целью данной  работы  является оценка современного состояния российской системы ипотечного жилищного кредитования, обоснование перспективных направлений ее развития.

    Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются: выявление  организационно – правовых основ, созданных  для развития ипотечного жилищного  кредитования на сегодняшний день; выявление основных проблем и  возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране; разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в регионах России, определить роль государства в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования

    Информационной  базой работы является Федеральное  законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая  литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

     Курсовая  работа включает в себя введение, три главы, заключение, список литературы и приложения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1 Теоретические основы  ипотечного кредитования 

1.1 Понятия  и основные элементы системы  ипотечного жилищного кредитования

          Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [15, с. 34]

    Ипотека несет в своем содержании две  составляющие – экономическую и  правовую.

    В экономической литературе можно  встретить различные подходы  к определению социально-экономической  сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

     Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический  инструмент, с помощью которого сданное  заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством  обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

    Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами: Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, — это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл. Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения. В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.

    В случае неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

    Таким образом, ипотечный кредит — это  кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

    Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

    Система ипотечного кредитования – это система  отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

    Несмотря  на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место и смысл.

    Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам 7.с.34].

1. По  объекту недвижимости: земельные  участки; предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

3.По  виду кредитора: банковские; небанковские.

4.По  виду заемщиков: как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков;  сотрудникам фирм — клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим  в данном регионе; всем желающим.

5.По способу  рефинансирования. Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

6.По  срокам кредитования. В ряде стран  классификация кредитов различается  по срокам: краткосрочные, долгосрочные  и среднесрочные.

7. По  способу амортизации долга: постоянный  ипотечный кредит; кредит с переменными  выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По  виду процентной ставки: кредит  с фиксированной процентной ставкой;  кредит с переменной процентной  ставкой.

9.По  возможности досрочного погашения:  с правом досрочного погашения;  без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По  степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма  кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

    Одним из видов кредитования населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование[9]. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства[5].

Предметом ипотеки  может быть жилой дом, квартира.

    Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных  средств[6,с.7].

          Заемщик и все  совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Право собственности на жилое помещение  должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

    Передаваемое  в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для  проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

    Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

    Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов  совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

    Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России должна опираться  на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры. 
 
 

1.2 Институты    жилищного кредитования в России 

    В системе ипотечного кредитования взаимодействуют специализированные ипотечные институты, сберегательные институты, коммерческие банки.

    Основными участниками российской системы  ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти [17,с.19].

    Основные  участники ипотечного кредитования: 

1) заемщики - физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы  жилья - физические и юридические  лица, продающие жилые помещения,  находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим  и юридическим лицам, по их  поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).[Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ]

          Основными функциями  кредитора являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление  кредитного договора (договора займа)  и договора об ипотеке;

- оказание  кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

5) органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Основными функциями этих органов являются:

- регистрация  сделок купли-продажи жилых помещений,  оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация  договоров об ипотеке и права  ипотеки;

- хранение и  предоставление информации по  правам собственности и обременению  залогом жилья всем участникам  ипотечного рынка;

6) страховые  компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлторские  фирмы - юридические лица, являющиеся  профессиональными посредниками  на рынке купли-продажи жилья.

9) инвесторы  - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

10) инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и другие организации,  обеспечивающие необходимое юридическое  сопровождение сделок с жилыми  помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью[Иванова,с.9].

11)  Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства: привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;   формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

      За  счет собственного капитала и заемных средств Агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования.

      Ипотечные агентства в нашей стране еще  не получили полноценного развития.  В качестве примера можно привести Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агенство создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования.

      В Москве основным оператором Московской ипотечной программы является специально созданное Московское ипотечное  агентство (МИА). К функциям МИА относятся: разработка и внедрение единых ипотечных  стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных МИА кредиторов; выкуп у квалифицированных МИА кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА;   привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы.

12) Фонд - специальный орган по финансированию, организации строительства жилья  и возврату кредитов залогодателям.

В последние  годы в ряде регионов нашей страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных фондов.

    Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные  при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

    В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие  законы, целевые программы, положения  о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

    Сокол П.В. отмечает, что анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы [18].

    Первую  группу составляют субъекты, в которых  приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

    Вторую  группу составляют субъекты, регулирование  ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных  ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

    Третью  группу составляют субъекты, в которых  практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых  отношений.

    Ипотечное кредитование отличается наличием множества участников, взаимодействие которых обеспечивает функционирование ипотечного кредитования. На рынке ипотечных кредитов присутствуют не только специализированные ипотечные институты, но и универсальные банки, страховые компании. Ипотечное кредитование предлагает также тесную взаимосвязь государственных и частных структур, регистрирующих недвижимость органов, оценочных фирм, судебных органов, пенсионных и инвестиционных фондов. 

1.3 Особенности  российского ипотечного кредитования 

    Становление системы жилищного ипотечного кредитования в России происходит в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на реальных доходах значительной части населения. Ряд крупнейших системообразующих банков практически прекратили свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам.