Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

КІРІСПЕ 

    Нарықтық  қатынастар жағдайында тұрғын үй құрылысының  даму перспективалары негізінен  тұрғын үй сатып алуды несиелендірудің  ұлттық жүйесінің даму жетістіктерімен  және тиімділігімен анықталады.Қазақстанда  сатып алынатын тұрғын үйдің құнын  бір реттік төлем жүргізу арқылы және құрылысқа үлестік қатысумен бірге ипотекалық несиелендіру жүйесі дамуда.

    Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007 - жылғы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» деп аталатын халыққа Жолдауында тұрғын үй салуды дамыту мәселесі қарастырылған. Оны нақты «Жаңа кезеңнің негізгі міндеттері» бөлімінің  жетінші міндетінде көруге болады: « ... Жетінші міндет – атаулы әлеуметтік қолдау және әлеуметтік саланы нарық қағидаттары негізінде дамыту.

    Біз шын мәнісінде зәру адамдарға атаулы қолдау көрсету жөніндегі саясатымызды жалғастыра береміз, бірақ оны нақты нарықтық қағидаттар негізінде шешеміз, бұлар:  қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мәселелері. Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда...»,- деп, елбасы атап өткендей, тұрғын үй мәселесі қазіргі таңдағы маңызды мәселелерінің бірі болып отыр, оны шешудің бір жолы - ипотекалық несиелендіруді дамыту болып табылады/1/.

    Қазақстанның  «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында» деп аталатын әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті  50 елдің қатарына кіру стратегиясында халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету мен ипотекалық несиелендіру үшінші басымдықта дербес мәселе ретінде көрсетілген: «... Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша тұрғын үй  сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,- деп елбасымыз Үкімет алдына міндеттер қойды /2/.

    Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған бағдарламасында келесі мәселелер қарастырылған: «...Әр түрлі деңгейлі табысы бар халықтың қажеттіліктерін кешенді қанағаттандыруға бағытталған тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында, төлем қабілетінің сұранысын ынталандыру мақсатында ипотекалық несие беру және тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі  жетілдірілетін болады...»/3/

    Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру саласы Қазақстан Республикасының Конституциясымен, Азаматтық Кодексімен және «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңмен реттеледі. Қазақстан Республикасының Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру, жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған/4/. Ал  «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңда ипотекалық ұйымдар, оларды құру шарттары, қызметтері, ипотекалық келісімнің жасақталуы туралы, ипотекалық куәлік туралы, ипотеканы өткізу, мүліктің қамтамасыз етілуі және қарыздың өтелуі, ипотеканың аяқталуы туралы негізгі мәселелері қарастырылған /5/.

     Ипотека - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі . Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.

     Ипотеканың  дамуы кепілзаттың меншік иесінің  болуымен байланысты, себебі жер мен  жылжымайтын мүлікті кепілге  беруді тек қана оның иесі жүзеге асыра  алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді.

    Ипотекалық  несие кәсіпорындардың, фирмалардың  және тұрғын құрылыстарының мемлекеттік  қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін  банктік несиемен ауыстыруда маңызды  рөл атқарады.

      Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу жолдарын анықтау.

    Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - нарықта қызметін жүзеге асырып жатқан «Астана-Финанс»Ипотекалық Ұйымы» Акционерлік Қоғамындағы ипотекалық несиелендірудің  іс жүзінде жүзеге асырылуы.

         Дипломдық жұмыс мақсаты – ипотекалық несиелендіру түсінігін, қалыптасу тарихын, оның заңдық негізделуін ашу, Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайын, негізгі мәселелерін және жетілдіру жолдарын анықтау.

    Қойылған  мақсатқа жету үшін келесі міндеттер  орындалуы қажет:

• ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілерін анықтау;
• ипотекалық несиелендірудің ұйымдастырылуы мен заңдық қамтамасыз етілуін қарастыру;
• ипотекалық несиелендіруді шетел тәжірибесінде қарастыру;
• ипотекалық несиелендіру нарығының қызмет ету жағдайына сипаттама беру;
• «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ–ның ипотекалық несиелендіру қызметін, қаржылық жағдайын талдау;
• анықталған мәселелерді шешу және ипотекалық несиелендіруді жетілдіру жолдарын ұсыну.

      Дипломдық жұмыс кіріспе негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады.

      Бірінші бөлімде ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасу тарихы, ипотекалық несиелендірудің мәні мен әдістері, ұйымдастырылу ерекшеліктері қарастырылған.

      Екінші  бөлімде «Астана- Финанс»ИҰ»АҚ –ның қаржылық және шаруашылық жағдайына, ипотекалық несиелендіру қызметіне, ұйымның қарыздық портфеліне талдау жүргізіліп, қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен ипотекалық несиені рәсімдеу тәртібі, берілу процедурасы анықталды.

      Үшінші  бөлімде  «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ –ның даму стратегиясы, сонымен қатар еліміздегі ипотекалық несиелендіру мәселелері мен оларды шешу жолдары туралы,  ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі туралы жазылған.

      Дипломдық жұмысты жазу барысында ипотекалық несиелендіру саласын реттейтін заңдар, отандық және шетел авторларының әдебиеттері, мерзімді басылымдар, ұйымның қаржылық есептілігі мен бухгалтерлік құжаттары пайдаланылды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

     Бұл бөлімде  ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілері, яғни ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасуы, ипотекалық несиелендірудің мәні мен әдістері, принциптері, оны ұйымдастырудың заңдық негіздері қарастырылған. 
 

1.1 Ипотекалық нарық түсінігі және оның қалыптасу тарихы 

       Ипотека – бұл дамыған нарықтық экономикасы бар елдерде пайда болған, қазiргi заманғы термин деп  көпшiлiк ойлайды. Бiрақ тарихи деректерге жүгiнсек, бұл Ежелгi Грецияда пайда болып,   әлемдiк қаржылық және экономикалық жүйеге енген. Солонның iзбасары Драконт өз заманында меншiкке байланысты тәртiп енгiзген. Оның енгiзген тәртiбi бойынша жеке меншiкке және оның қандай да бiр бөлiгiне жасалған қастандық үшiн қатаң жаза қолданылатын болған. Осыған байланысты тарихта «Драконт заңы» деген түсiнiк қалыптасқан. Солон өз заманында жер қарыздарын алып тастау, мүлiктi мұрагерге қалдыру өсиетхатын енгiзуге байланысты iрi реформаларды жүзеге асырған. Солон реформасы бойынша әр адам өз меншiгiндегi мүлiктердi мұраға қалдыруға немесе мұрагерлiк құқығынан айыруға байланысты өсиеттi қалдыруға құқылы болған.

       Бұдан  кейiн әр адам өз меншiгiн  мұраға қалдыру немесе мұрагерлiк  құқықтан айыру туралы өсиеттi өз еркiмен қалдыруға мүмкiндiгi болды. Ең алғаш Афинада мұндай  мiндеттемелерге борышкер жеке  тұлға ретiнде кепiл болған, яғни борышкер қарызды қайтаруға мүмкiндiгi болмаған жағдайда құлға айналу мүмкiн болған. Солон жеке бастың жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке айналдыру үшiн борышкердiң жерiне қарыздың бедгiлi бiр сомасын өтеудi қамтамасыз ететiн жер деген жазуы бар бағанды тұрғызуды ұсынған. Бұл бағанды ипотека деп атаған.

      Жалпы  ипотека гректiң ²hypotetheka² деген сөзiнен шыққан, яғни кепiлзат немесе кепiлге беру деген ұғымды бiлдiредi. Қысқаша айтқанда, ипотека – несиеге үй сатып алу деген  мағынаны бiлдiредi.

      Ипотекалық жүйенiң мақсаты – тұрғын үйге иелiк ету құқығын белгiлеу кезiндегi құпиялық әдiске байланысты қауiптi төндiрмеу болып табылады.

      Жер  – оңай айналымға түсетiн тауар болғандықтан алынған қарыз үшiн кепiлдiкке қойылған. Осыған байланысты сатып алушы да, несие берушi де үлкен тәуекелдiлiкке барған.

      Ипотека  меншiк иесiнен екiншi бiреудiң иелiгiне  берiлген мүлiктiң құнын қамтамасыз  етедi.

      Уақыт  өте келе «ипотека» сөзiн кепiлдi белгiлеуге қолдана бастады. Римдiктерде ипотекалық құқық қажеттi екi сапаға ие болмаған, олар «жариялылық» және  «арнайылылық», сондықтан да несие берушiнiң алдындағы борыштық өтелуiне сенiмдi кепiл бере алмаған. Римдiктер ипотеканың заңдылық өрiсiн ұлғайта бастады. Ендiгi жерде  борышкердiң меншiгiндегi барлық мүлiктер заңдастырылды. Бұл бiр жағынан несие берушiнiң сенiмдiлiгi үшiн борышты кез келген өзге де мүлiкпен емес,  нақты және белгiленген мүлiкпен өтеудi қамтамасыз еттi.

      Екiншi жағынан, римдiк заң несие берушiге  қарыздың ерекшелiгiне байланысты  келiсiм – шарттан  тыс ипотекалық құқық бердi.

      Өзгеше  айтқанда, құпиялы немесе жариясыз заңды ипотекаға байланысты қарыз берушi борышкердiң мүлкiне келiсiлген ипотеканы белгiлеуіге аса сенiмдi болмаған. Себебi борышкер несие берушiнiң. Бiрте-бiрте ипотека орта ғасырлық Еуропалық заңдылықтарға ене бастады.

      Германияда  XVI ғасырда пайда болды, ал Францияда XVI ғасырдың соңында жариясыз ипотека қызмет еттi.

      Еуропалық  мемлекеттiң заңдылықтарында ипотеканың  екi сипаты болды. Бiр жағынан – ол тек жылжымайтын мүлiкке ғана қолданылады, ал екiншi жағынан, кепiлге қойылған мүлiк несие берушi арқылы емес, сот арқылы сатылатын болған. Несие берушi үшiн борышкердiң иелiгiне берiлген қарыздың қайтарылуына ипотека сенiмдi құрал болып табылады /6,98 б./.

      Еуропада  мүлiкке меншiктi иелiк ету құқығынан  мәжбүрлеп айыру басты орын алған. Оның механизмi ипотекалық талаптар мен заттық ипотекаға арыздану арқылы жүзеге асқан. Соңғысы мүлiктiң кiмнiң қолында екендiгiне қарамастан, оны жариялы түрде сату арқылы талап ету құқығын қанағаттандыруды бiлдiредi. Ипотекалық кiтапта ипотеканы жабу құқықтың  соңғы тоқтатылу элементi емес. Тек материалдық шарттар орындалғанда ғана ипотека өз күшiн жойған. Ипотека тек ерекше ипотека туралы арнайы кiтапқа жазылғаннан кейiн ғана берiк мүлiктiк құқыққа айналған. Ортағасырлық кодекстер  бойынша ипотека бiртұтас, мұқтаждықты қанағаттану құқығына негiзделген деген анықтама сақталған.

      «Нypotheka est toto in toto, et toto in qyalibet parte» - ипотекаға жүктелген мiндеттемелердiң орындалуына қанағаттану құқығы  ипотекаға қойылған затқа негiзделген. Мүлiктiң жеке бөлiктерiн сатуға байланысты несие берушi қарыздың толық сомасының өтелуiн қанағаттандырылуын талап етуге құқылы.

      Ипотекалық  құқық жеке  қызмет ете алмайды. Мүлiк иесiнiң өзгеруiне қарамастан жылжымайтын мүлiктер ипотекасы кең таралған. Талап етудiң жарамсыздығы немесе тоқтатылуы ипотеканың жарамсыздығын немесе тоқтатылуын бiлдiредi. Ипотеканың бұл мағынасы ең алғаш тек римдiк құқықпен ғана танылмаған, ол еуропалық мемлекеттер заңнамаларымен де әйгiлi болған.

      Римдiк  құқық бойынша несие берушiнiң жұмсаған шығындарына, ипотекалық пайызға және оның талаптарына ипотека кеңiнен таралған.

      XVIII - XIX ғасырларда көптеген мемлекеттердiң ипотекалық заңнамалары бойынша талап етiлетiн жалпы сома жариялылығына байланысты және  де ол жазылу кiтабында белгiленген жағдайда ғана сомаға пайыздың өсуiмен оның көлемi анықталған/6, 121 б./.

      Ресейде  ипотека заңды құқық ретiнде  тек ипотекалық кiтапқа жазылған  уақыттан бастап қана қызмет  еткен. Қарыз алушы мiндеттеменi орындамаған  жағдайда мүлiк кiмнiң қолында болса да,  мүлiкке қойылған талаптардың қанағаттандырылуын талап ету құқығына ие болған. Ипотекалық несиеге кепiлдiкке қойылған мүлiк төтенше жағдайлар әсерiнен бүлiнiп немесе жойылған жағдайда меншiк иесiнiң шығындарының орнын толтыру үшiн сақтандыру сыйақысы белгiленiп отырған. Мүлiк иесiнiң пайдалануға ғана құқығы болған, егер де ол мүлiкке залал немесе зиян келтiрген жағдайда несие берушi қосымша  төлем төленуiн талап етуге құқығы болған. Ипотекалық құқық ипотекалық кiтаптағы формальды жазуларды жою арқылы тоқтатылған.

      Ресей  территориясында ипотека 1881 жылы 19 мамырда заңмен бекiтiлген. 1882 жылы заңды жүзеге асыру және жекелеген баптарына толықтыру еңгiзу мақсатында ерекше ипотекалық комиссия құрылды.          1889 жылы өсиетхаттың жариялылық жүйесiн алып тастап, «жариялылық» және «арнайылық» тәртiбiн бекiттi. Тәжiрибеде шаруалар iсiнiң жаңа реестрлiк нысаны енгiзiлдi. Бұл жерде бұрынғы тәртiптен өзгешелiгi мүлiк иесiнiң аты жарияланатын болған. Осылайша арнайылылық қағидасы тереңдей түстi.

        XIX ғасырда Ресейде негiзгi ипотекалық ұйымдар болып, қалалық несиелiк ұйымдар болып табылған. Олардың iшiнде: Петербургтiк, Мәскеулiк, Одессалық, Варшавалық ұйымдарды атап айтуға болады. Олардың қолында ипотекалық несиелендiру қорының 80 пайызы болған /7, 325 б./.

      Ғасырлар  аралығында және белсендi қалалық  құрылыс кезiнде қаланың жылжымайтын мүлiкпен келiсiм жасауға жергiлiктi ипотекалық банктер құқық алды. Бiрақ Кеңестiк басқару кезiнде ипотека капитализмнiң элементi болып саналғандықтан мүлдем жойылған. Бiрақ дүниежүзiнде ипотека дамып отырған және әр мемлекеттiң салт - дәстүрi мен әдет - ғұрпына байланысты ипотеканың ерекше нысандары қалыптасқан.

      Нарықтық  экономикаға көшкеннен кейiн Қазақстанда  да ипотеканың негiздерi қаланып, бiздiң елiмiзге қолайлы деген малайзиялық үлгi қалыптаса бастады.

      Қазақстанда  ипотеканың дамуы - Республика Президентiнiң 1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» заңды күшi бар Жарлығын қабылдаудан бастау алады. Үкiметтiң осы бағыттағы жұмысының бiрiншi кезеңi 2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту тұжырымдамасын бекiту болды.

      Ұсынылған  тұжырымдаманың  негiзi жаңадан салынған  тұрғын үйдi, сондай-ақ қайталама нарығындағы тұрғын үйдi қоса алғанда еркiн нарықта дайын тұрғын үй сатып алу үшiн азаматтарға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға келiп саяды. Ұлттық банктiң шешiмiмен 2000 жылғы 20 желтоқсанында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» жабық акционерлiк қоғамы құрылды. Бүгiнгi таңда оның бiрден-бiр акционерi Ұлттық банк болып табылады/8, 24 б/. 

1.2 Ипотекалық несиелендірудің мәні, әдістері және принциптері 

     Жылжымайтын мүлік кепілдігіне, сондай-ақ жер  меншігі кепілдігіне берілетін ипотекалық несие нарықтық экономика жағдайында кең тараған несиелендірудің түрі болып табылады. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне меншігінде жекешелендірілген пәтерлер, жер учаскелері, тұрғын қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды және тұрғындарды қосады.

     Ипотекалық  несие кәсіпорындардың, фирмалардың  және тұрғын құрылыстарының мемлекеттік  қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін  банктік несиемен ауыстыруда маңызды  рөл атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді несиелік ресурстарға деген тапшылық пен жоғарғы қарқынды инфляция жағдайында шаруашылық жүргізуші субъектілердің инвестициялық активтілігін ұлғайтуға әсер етеді.

     Ипотекалық  несиелендіру жүйесі өзіне екі бағытты  қосады:

• шаруашылық жүргізуші субъектілерге және тұрғындарға ипотекалық несиелерді беру;
• екінші нарықта ипотекалық несиелерді сату/ Қосымша А/.

     Бірінші бағыт бойынша көбіне ипотекалық банктер қызмет етеді, ал екінші бағыт  бойынша ипотекалық банк активтерін сатып алып, кейін солардың негізінде  өз атынан бағалы қағаздар шығаратын қаржылық ұйымдар және қорлар айналысады.

     Ипотекалық  несиенің екінші нарығының бар болуы  ипотекалық банктердің активтерінің өтімділігін  қамтамасыз етеді, айналыстағы ақша массасын байланыстырады, мемлекет аумақтары  бойынша капиталдың қайта бөлінуіне әсер етеді, несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.

     Ипотекалық  несиелендірумен айналысатын банктер  мұндай жағдайларда несиелік ресурстары жеткілікті болады, себебі банкке қажет  ақша  құралдарын жинақтап, жаңа несиелер беру арқылы қайта айналысқа шығару мүмкіндігі туады.

     Ипотекалық  несиелендіруді дамытудың негізгі  мәселелері болып: жылжымайтын мүлікке  деген төмен төлемқабілетті сұранысқа  негізделген банктердің ресурстық  базасының жеткіліксіздігі, жоғарғы  қарқынды инфляция. Банктер үшін өтімділіктің ең басты мәселесі ипотекалық несиелендіру кезіндегі ресурстарды орналастыру мерзімдерінің алшақтығында/9, 134 б./ .

     Ипотекалық  несиелер жылжымайтын мүлік кепілдігі  – ипотеканы талап етеді.

     Ипотеканың  дамуы кепілзаттың меншік иесінің болуымен байланысты, себебі жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге беруді тек қана оның иесі жүзеге асыра алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстан Республикасының Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру, жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған.

     Ипотека – бұл міндеттемелерді жылжымайтын  мүлікпен қамтамасыз етудің бір әдісі  болып табылады, бұл жағдайда кепіл  ұстаушы кепіл беруші өзінің міндеттемелерін орындамаған кезде кепілге берілген жылжымайтын мүлік есебінен қанағаттанады. Ипотека кез-келген ақшалай міндеттемелерді қамтамасыз етуге, сондай-ақ несиелік келісім шарт бойынша міндеттемелерді қамтамасыз етуге қолданылады.

     Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.

     Ипотекалық  несиелендірудің принциптері мен  мақсаттарын қарастырайық.

     Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіруді дамытудың  басты мақсаты- орташа табысты азаматтарды қолайлы бағамен тұрғын үйлермен қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін тиімді қызмет ететін жүйені құру. Бұл жүйе ұзақ мерзімді ипотекалық несие мен азаматтардың меншікті қаражаттары есебінен  тұрғын үйлерді сатып алуды нарықтық прициптерге негізделіп құрылады.

     Жоғарыда  көрсетілген жүйені құру келесілерге  қол жеткізуге мүмкіндік береді:

• азаматтардың төлемқабілетті сұранысын көбейту және тұрғындардың негізгі бөлігіне тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізуге мүмкіндік беру;
• тұрғын үй нарығының қызметін жақсарту;
• нақты экономикалық айналысқа жекешелендірілген тұрғын үйлерді қосу;
• тұрғын үй саласына халық жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту;
• құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету;
• ел экономикасын жалпы жақсарту.

     Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесі шетел  тәжірибесіне сүйене отырып қазақстандық базаға сәйкестендіріліп, өтпелі экономикаға  тән макроэкономикалық шарттарды, тұрғындардың шектеулі төлемқабілеттілігін, жоғары қарқынды инфляцияны ескеруі  қажет.

     Ипотекалық несиелендіру жүйесі ең алдымен тартылған қаржылық ресурстарды тиімді пайлануға сүйенуі шарт. Аумақтардағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму қарқыны аумақтағы жалпы экономикалық жағдайға байланысты жүргізілуі керек.

     Ипотекалық  несиелендіру жүйесінің құрылуы мен дамуы үшін негізгі мәселелерді шешу қажет:

      - несиелендірудің бұл түрінің механизмін іске асыру және ипотекалық несиелердің алғашқы және екінші нарықтарының тиімді қызмет етуі  үшін заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру;

      - ипотекалық несиелендіру нарығын ұзақ мерзімді бюджеттен тыс қаржылық ресурстармен қамтамасыз етудің әмбебап механизмін құру және енгізу;

      - ипотекалық несиелер нарығына қатысушылардың бір-бірімен тиімді әрекет етуін қамтамасыз ететін инфрақұрылымды қалыптастыру;

      - ипотекалық несиелерді алатын азаматтар мен несиелерді қайта қаржыландыруды қамтамасыз ететін несие берушілер мен инвесторларды салықтық ынталандыру;

• ипотекалық несиелер нарығы субъектілері арсында еркін бәсекелестік үшін бірдей шарттар қалыптастыру;
• ипотекалық несиені өтеу мүмкіндігі жоқ болған кезеде несие берушілердің заңға қайшы әрекеттерінен қарыз алушыларды әлеуметтік қорғау механизмдерін қалыптастыру.

      Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін  қалыптастыру стратегиясын құру жағдайында келесі аспектілерді ескерген жөн:

• ең алдымен шағын ипотекалық несиеге қажеттілігі бар тұрғындарды ипотекалық несиелендіруге бағыт талу. Бұл шектеулі ресурстар жағдайында көбірек адамдарды несиелендіруді қамтамасыз етеді;
• иелікте бар тұрғын үйді сату арқылы жаңа тұрғын үйдің бір бөлігін төлеу мүмкіндігін жасау.

       Ипотекалық несиелермен жылжымайтын мүлiктердi қаржыландыру әдiстерiн  тәжiрибеде қолдану үшiн келесi шарттардың орындалуын қамтамасыз ету керек:

• пайдалылыққа жету және қаражаттын қайтарымдылығын;
• несие берушiнiң ақша қаражатын инфляциядан сақтау;
• тәуекелдiлiктен қорғау;
• қарыз алушыға несиенi беру жағдайларын жасау.

      Ипотекалық  несиелендiрудiң негiзгi әдiстерi және жылжымайтын мүлiктi ерекше жағдайларда қаржыландыру әдiстерiн қарастырайық/ Қосымша Ә/.

      Ипотекалық  несиелендiрудiң әдiстерi:

      Аннуитеттiк  несиелендiру әдiсi. Аннуитеттiк (типтiк  ипотекалық несие) кезеңдiк бiркелкi төлемдер көзделген, тiркелген пайыздық мөлшерлi, өзiн-өзi амортизациялайтын  несие.

      Кезеңдiк  төлемдерге қарызды өтеу шоты және несие бойынша пайыздарды төлеу кiредi. Төлемнiң көлемi несиелiк шарттың қолданылу мерзiмiнде белгiлi пайыздық мөлшерлеме бойынша ай сайын төлеуге қажеттi сома болып анықталады. Төлем ақша ағымының ағымдық құнын ескерiп анықталады.

      Несиелендiрудiң  максималды мерзiмi қаржыландыру объектiсiнiң экономикалық өмiрiнiң  мерзiмiнен қысқа болады.

      Ипотекалық  несие бойынша төлемдерiн есептеу  үшiн 3 фактор ескертiледi:

• несиенiң негiзгi сомасы;
• несиенi өтеу мерзiмi;
• пайыз мөлшерлемесi.

      Ипотекалық  несиенiң осындай түрi қарыз қаражатын бiр қалыпты өтеуге мүмкiндiк бередi.

      Ипотекалық  мiндеттемелердiң басқа түрлерi өзгермелi төлемдермен сиппатталады. Өзгермелi төлемдермен ипотекалық несиелер табысты  әкелетiн инвестициялар сияқты талданады. Өзгермелi төлемдерiмен несиелендiру әдiстерiн қарастырайық.

      Негiзгi соманы тiркелген төлемақымен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Несиенiң осындай  түрiн «серпiлмелi» деп атайды. Осындай жағдайда несиелендiрудiң  шарттарының ерекшелiктерi осындай:

• кезеңдiк тiркелген төлемдер қарыздың негiзгi сомасын өтеу

шотына  бағытталады;

• қарыздың қалған бөлiгiне пайызды төлеу.

      Ерекшелiгi: тек бiрнеше жыл пайыздық төлемдер  қалған  уақытта қарыз шотына бiркелкi төлемдер және пайыз өтелмеген несие бөлiгiне есептеледі.

      «Шарлы» төлеммен несиелендiрудiң әдiсi. Осы  жағдайда несиенiң көп бөлiгiн өтеу немесе несиенің толық өтелуі, яғни ипотекалық несиелендiру мерзiмiнiң соңында шарлы төлеу жағдайы қарастырылады.

      «Шарлы» төлеммен несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:

• пайыздық төлемдердiң несие мерзiмiнiң аяғына дейiн болмауы.

      Несие мерзiмiнiң соңында күрделi мөлшерлемемен есептелген пайыз және несие сомасы толық өтеледi. Мысалы, жердi игеруге алған несие.

• Несие мерзiмiнiң iшiндегi тек пайыздарды төлеу берешек өтеу мерзiмiнiң аяғында «шарлы» төлеммен iске асырылады;
• Iшiнара амортизациялық жинақты «шарлы» төлеммен жинақтайды;
• «Шарлы» төлеммен  несиелендiру сызбанұсқалары жаңа құрылысты игеру жобаларын қаржыландыру кезiнде қолданылады.

      Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелерге тән негiзгi ерекшелiктер:

• нарықта қаржылық жағдайдың өзгеруiнен пайыздық мөлшерлеме өзгередi және несиелiк шартта көрсетiлген қаржы индексiмен түзетiледi;
• пайыздық мөлшерлеменiң максималды немесе минималды деңгейiн белгiлеуге болады.

     Реттемелi мерзiмi ұзартылған төлеммен несиелендiру әдiсi. Осы әдiс табысты қамтамасыз ететiндiгiмен ерекшеленедi. Осындай несиенiң төлемақылары бүкiл несие мерзiмi бойында жанұя табысының 30%-нан аспайды. Мерзiм ұзартылған төлемдердi реттеу кезiңде екi пайыздық мөлшерлеме қолданылады. Бiрiншiсi, ай сайынғы қарыз алушының берешек сомасын есептеу кезiнде қолданылады, екiншiсi бiрiншiге қарағанда төменiрек, ай сайынғы төлемдермен есеп айырысу кезiнде қолданылады. Пайыз бойынша берешектердi есептеу кезiнде қолданылатын мөлшерлеме «шартты» деп аталады. Төлемдi есептеуде қолданылатын мөлшерлеме «төлем мөлшерлемесi» деп аталады.