Ипотекалық несиелеу

Жоспар:

Кіріспе.....................................................................................................................3

1.   Ұзақ мерзімді несиелендіру............................................................................4-14

1.1. Ұзақ мерзімді несие түсінігі,  түрлері...........................................................4-6

1.2. Ипотекалық ұзақ мерзімді  несиелендіру ................................................... 6-14

2.   Жобалық қаржыландыру..............................................................................15-24

2.1. Жобалық қаржыландыруға талдау  жасау, қаржыландыру ережесі.........15-20

2.2. Инвестициялық  жобалық қаржыландыру................................................20-26

3. Қазақстан Республикасындағы шетелдік инвестициялар...........................27-30

Қорытынды.........................................................................................................31-32

Пайдаланылған әдебиеттер..................................................................................33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

 

Осы курстық жұмыстың басты мақсаты ұзақ мерзімді несиелендіру  және жобаға сәйкес қаржыландыру болып  табылады. Ұзақ мерзімді несие деп  негзіген 12 айдан асатын несиелерді жатқызамыз.  Мұндай несиелер  ипотека және кәсіпорындарды инвестициялқ қаржымен қамтамасыз ету болып табылады.  Сәйкесінше ,ұзақ мерзімді несиелер, инвестициялық мақсаттарда қолданылады. Орташа мерзімді несиелер сияқты, бұларда негізгі қаражаттар қозғалысына қызмет етеді, тек берілетін несие ресурстарының үлкен көлемдерімен ерешелінеді. Қайта құруды, техникалық қайта қарулануды, қызмет көрсетудің барлық аймақтарының кәсіпорындарындағы жаңа құрылыстарын несиелендіру кезінде қолданылады. Ерекше өркендеуді күрделі құрылыста, отынды – энергетикалық кешендерде, экономиканың шикізаттық салаларында алды. Оларды өтеудің орташа мерзімі әншейінде үштен бес жылға дейін болады, бірақ жиырма бес және оданда көп жылдарға жетуі мүмкін, әсіресе мемлекет тарапынан сәйкес қаржылық кепілдік алған кезде.

        Ипотекалық несиелеу – жылжымайтын  мүлік объектілерін сатып алуға  және салуға (қайта құруға) несиелер  беру – көптеген нарық субъектілерінің  өзара әрекетін білдіретін маңызды  экономикалық және әлеуметтік  функцияларды орындайтын несиелік  қатынастардың  нысаны болып табылады. Жылжымайтын мүлікті несиелеудегі ең ірі бағыттар – тұрғын үйді сатып алу және салуға, жер учаскелерін игеруге, коммерциялық және өнеркәсіптік мақсаттағы тұрғын емес құрылысқа берілетін ссудалар.

Ипотекалық несие берілген жылжымайтын мүлікті сатып алу (салу) мақсатында жылжымайтын мүлік объектісінің кепіліне ақшалай немесе ипотекалық облигациялар нысанында берілетін несие болып табылады. Ипотекалық несиенің мәні жылжымайтын мүлікті арнайы құжаттармен – ипотека келісім-шртымен жасалатын қамтамасыз ету формасы ретінде емес, оның мақсатты пайдаланылуы – жылжымайтын мүлікті сатып алу немес салу болып табылады.

         Жобалық қаржыландыру – бұл кредит беруші негізгі кредит төлеу көзі ретінде осы объектінің (қарыз алушының ақшалай түсімдері мен активтері/кірістерін емес) ақшалай түсімдері мен кірістерін, сондай-ақ кредитті қамтамасыз ету ретінде шаруашылық объектісінің активтерін қарайтын және бағалап отыратын белгілі бір шаруашылық объектісін (инвестициялық жоба) қаржыландыру. Яғни, кредит берушілер кредиттің қайтарылу мүмкіндігін бағалай отырып, жобаның акционерлерін емес, жобаның өзінің тиімділік және өмір сүру қабілетінің деңгейін қарайтын болады.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ұзақ мерзімді  несиелендіру

1.1. Ұзақ мерзімді  несие түсінігі,  түрлері

 

         Несие (лат. creditum — несие, credo - сенемін, сенім білдіремін), несие белгілі-бір мерзім бойы пайдаланып, қайтарылу үшін әдетте, пайыз төлеу шартымен ақшалай немесе тауар түрінде берілетін қарыз.

         Несиеге толық анықтама берейік.  Несие – кеңейтілген қайта  өндіру мақсатында жеделдік, төлемдік, қайтару талаптарына сай оларды  ақшаны бөлу және халықтың, экномиканың бос ақшалай  қаражаттардың жұмылдырылуын қамтитын несие капиталының қозғалысы себепті экномикалық қарым – қатынасты көрсетеді.

       Несие  мәні қатынастардың несиенің  – қайтару, төлемдік, мерзімдік,  қолма – қол ақша, мақсатты сипат сияқты маңызды принциптерімен анықталады.

     Несие түрлері – бұл белгілі бір түрдегі экономикалық қатынас ретінде несиеден келіп шығатын белгілі – бір қасиеттерге ие оның бір түрі.

     Түрдің  формадан айырмашылығы – түр  диалектика категориясы болып табылмайды, ол несиені ерекше түрдегі экономикалық қатынастар ретінде түсінуді анықтайтын жіктеудің категориясы болады.

     Осыған  байланысты несие түрлері төмендегідей жіктеледі:

1. мерзімдері бойынша:

а) қысқа мерзімді ( 1 жылға  дейін );

ә) орта мерзімді ( 1 жылдан 3-5 жылға дейін );

б) ұзақ мерзімді ( 3-5 жылдан жоғары );

       Осының  ішінде ұзақ мерзімді несиені  қарастырамыз. Ұзақ мерзімді несие — банк несиесін өтеу мерзімімен айқындалатын несие нысаны. Ұзақ мерзімді несиені банк немесе бейбанкілік несие мекемелері береді. Жалпы Ұзақ мерзімді несие үшін төм. шек ұлттық экономиканың орнықтылығы мен дамуы үрдісіне байланысты. Қазақстанда 3 жылдан жоғары мерзімге берілетін несие Ұзақ мерзімді несиеге жатады. Ол негізгі капиталды, қаржы активтерін, сондай-ақ айналым капиталының азырақ жұмылдырылатын бөлігін қалыптастыру үшін қажетті қаражатты қаржыландыруға қызмет етеді. Халыққа берілетін Ұзақ мерзімді несиенің негізін ипотекалық несие құрайды. Тұрақты ресурстардан: банктердің меншікті ресурстарынан, облигациялар шығарудан, жартылай өтімді жинақ ақшаларынан алынған қаражат олардың дәстүрлі көздері болып табылады.

Ұзақ мерзімді несиелеу объектілеріне жататындар мынадай түрлерге бөлінеді:

• өндіріс объектілерінің құрылысы;
• өндіріс объектілерін қайта құру, техникалық жағынан қайта 
  каруландыру, кеңейту;
• техникалар, құрал-жабдықтар және көлік құралдарын сатып алу;
• жаңа өнім шығаруды ұымдастыру;
• өндірістік емес маңызы бар объектілерді салу.

Ұзақ және орташа мерзімді несиелер (1 жылдан астам мерзімге) – негізгі құралдарды (жылжымайтын мүлікті, машиналар мен жабдықтарды) сатып алу, құрылысты инвестициялау, жылжымайтын мүлікті қайта құру, бизнесті дамыту, ауыл шаруашылығы қызметін жүзеге асыру кезінде;

- Ұзақ мерзімді несиелер, инвестициялық мақсаттарда қолданылады. Орташа мерзімді несиелер сияқты, бұларда негізгі қаражаттар қозғалысына қызмет етеді, тек берілетін несие ресурстарының үлкен көлемдерімен ерешелінеді. Қайта құруды, техникалық қайта қарулануды, қызмет көрсетудің барлық аймақтарының кәсіпорындарындағы жаңа құрылыстарын несиелендіру кезінде қолданылады. Ерекше өркендеуді күрделі құрылыста, отынды – энергетикалық кешендерде, экономиканың шикізаттық салаларында алды. Оларды өтеудің орташа мерзімі әншейінде үштен бес жылға дейін болады, бірақ жиырма бес және оданда көп жылдарға жетуі мүмкін, әсіресе мемлекет тарапынан сәйкес қаржылық кепілдік алған кезде.

2009-2011 жылдары  аралығында берілген  ұзақ мерзімді  несиелдердің көлемі,  мың теңгеде.   

Көрсеткіштер	2009	2010	2011
Берілген  несиелердің  жалпы сомасы	57471439	72227123	82333860
Тұтынушылық  несиелердің  сомасы, барлығы	32288933	42106559	51277446
Оның ішінде:
Ипотекалық  несиелендіру	25182506	30120564	31056414

 Ескерту:  Пайдаланылған ақпарат Қ.Р. Үлттық  банкі

Несие ақшалай  капиталдың ссудалық капиталға өтуін қамтамасыз ете отырып несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы несиелік қатынасты бейнелейді. Несиенің көмегімен заңды және жеке тұлғалардың уақытша бос қаражаттары мен табыстары экономикалық жүйе төңірегінде жинақтала отырып уақытша және ақылы негізде пайдалануға берілетін ссудалық капиталға айналады.

            Ипотекалық неселеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

         Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың,  фирмалардың және құрылыстың  қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы  көздерінің орнын басуында үлкен  рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің  дамуы  инфляцияның жоғары  қарқынды жағдайында және ұзақ  мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

        Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:

-       Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)

-       Кепілзаттың қарыз  алушысының қолында қалуы.

 

1.2.Ипотекалық ұзақ  мерзімді несиелендіру

 

          Ипотекалық несиелеу – жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алуға және салуға (қайта құруға) несиелер беру – көптеген нарық субъектілерінің өзара әрекетін білдіретін маңызды экономикалық және әлеуметтік функцияларды орындайтын несиелік қатынастардың  нысаны болып табылады. Жылжымайтын мүлікті несиелеудегі ең ірі бағыттар – тұрғын үйді сатып алу және салуға, жер учаскелерін игеруге, коммерциялық және өнеркәсіптік мақсаттағы тұрғын емес құрылысқа берілетін ссудалар.

Ипотекалық  несиелеу екі бағыттан тұрады:

-    Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

-  Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

    Бірінші ипотекалық несиелеудің бағытымен көбінесе ипотекалық банктер айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын, кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілген және өзінің атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады.  Бағалы қағаздар кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады және бұл сенімді болып келеді.

   Тұрғын  үйге ипотекалық несиелеу қайталама  нарығының жұмыс істеуі ипотекалық  банктердің капиталдарының ликвидтілігін  қамтамасыз етеді, айналымдағы  ақша массасын байланыстырады, елдің  аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.

    Ипотекалық несиелеумен айналысатын  банктер аталған шарттарда несиелік  ресурстармен шектелген болмайды. өйткені қайталама нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді.

   Қазақстан  банктеріндегі ипотекалық несиелеудің  проблемалары келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.

    Ипотекалық банктердің ірі облигациялық  тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық  несиелеу үшін ресурстарды тарту  проблемасының шешімі болды. 

Несиелеу  субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

Тұрғын  үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген  тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

     Тұрғын үй салуға несие көзделген  жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне  және құрылыстың бағасына байланысты  беріледі.

     Ипотекалық несиелеу объектілері  болатындар:

-       Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

-        Ғимараттың салынуы;

-        Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу объектісіне  байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

-         Жер несиесі;

-         Құрылыс несиесі;

-         Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

   Құрылыс  несиесін беру жөніндегі шешім  қарыз алушының өтініші бойынша  банк-кредитормен қабылданады.

    Несие беруші банк өтінішті  қарастырған уақытта қарыз алушының  несиені қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік  анализ жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк пен  қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде  несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.

    Несиелік келісім шартта ссуданы  алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері, несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.

   Негізгі  қарыздың соммасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын үй сатып алу үшін  берілетін несиенің беру шарттары  мен схемасы банк пен қарыз  алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде  ауыспалы пайыздық ставкасының  қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын  индекстеу, қарыз алушының төлемінің  мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.

Ипотекалық  несиенің анықтамасынан және оның бірқатар ерекшеліктерінен шыққанда оның келесі спецификалық белгілерін бөлуге болады:

-      Несие берушінің талаптары жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген.

-      Ипотека кепіл беруші ипотека объектісіне жеке меншік құқығына ие болған жағдайда ғана туындайды.

-          Ипотека белгілі мерзімде және талап ету мөлшерінде болады.

-          Ипотека ұзақ мерзімді сипатқа ие (ипотека 10–25 жылға беріледі).

-          Берілетін қарыз сома бойынша маңызды болады.

        Жылжымайтын мүлік кепілдігіне  берілетін ссуданың мөлшері ипотека  объектісінің нарықтық құнынан төмен болады – 40–70%  (қалған бөлігі сот шығындарын және егер талап (несиелік келісім-шарт) орындалмайтын болса, ипотека объектісін сатумен байланысты несие берушінің басқа шығындарын жабуға жұмсалады).

         Кепілдің (кепілге салынған жылжымайтын мүлік) несиелік келісім-шарт біткенге дейін қарыз алушының қолында қалады.

          Ипотекалық бизнестің құрылуы  экономиканың нақты секторында  позитивті жақтарға ие (құрылыстың  өсуі, өндірістің модернизациясы  және т.б.), әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуге оң әсер етеді, елдің банктік және жалпы несиелік жүйесінің тұрақтылығы мен тиімділігн арттыруда маңызды рөл атқарады.

-Несиелік қызметтің  берілген түрі несие берушілерге  белгілі артықшылықтарды береді.

-Несиелеу кезіндегі  салыстырмалы төмен тәуекел, себебі ипотекалық несиелер сенімді және өтімді актив – жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген.

-Несиелердің ұзақ  мерзімді сипаты қаржылық жоспарлау  тұрғысынан несие беруші үшін  белгілі қолайлылық туғызады.

-Жылжымайтын мүлікті  қаржыландыру дамыған жүйесінің бар болуы кезінде ипотекалық несиелер және кепілдер екінші нарықта сатуға болады.

-Мемлекеттен салықтық  және басқа жеңілдіктерді алу  мүмкіндігі.

-Ипотекалық бағалы  қағаздарды шығару жолымен қосымша  қаржылық ресурстарды тарту.

            Сол уақытта жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде қарыз қаражаттарын пайдалану мүмкіндігі қарыз беруші (инвестор) үшін бірқатар артықшылықтарды құрайды.

-     Өзіндік қаражаттардың көлемінен асатын жылжымайтын мүлік объектісінің төлем мерзімін ұзарту арқылы сатып алу мүмкіндігі.

-     Шектеулі өзіндік қаражаттарды аралас қаржыландырумен бірнеше жобаларға салу мүмкіндігі, ол инвестициялық портфельдің диверсификация дәрежесін жоғарылатуға мүмкіндік береді.

-     Өзіндік капиталға табыстың жоғары ставкасын алу үшін қаржылық левередж (тұтқа) тиімділігін қолдану мүмкіндігі.

-         Жылжымайтын мүлікті сату кезінде жүзеге асырылатын өтелген қарыз мөлшеріне иневтициялық кезең соңына өзіндік капитал құнының ұлғаюы.

-       Жылжымайтын мүліке салынатын инвестициялардың болашағы бар, себебі жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар келешек құндылыққа ие, яғни олар уақыт өткеннен кейін қайтарымдылықты береді.

-      Жылжымайтын мүлікке қаражаттарды салу инфляцияға қарсы тұрақты құрал болып табылады.

           Ипотека туралы келісім  жазбаша түрде жасалып,  нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің   едәуір еркіндігін  көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер  көзделуі мүмкін:

а)  кепілге  қойылған  мүлікті  міндеттеме бойынша  қарызды сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;

ә) мүлікті  жалға беру;

б) мүлікке  жаңа қарыздар  жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

    Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге салынған мүлік  кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша  міндеттеме орындалғанша  беріледі.

Кәсіпорынның  ипотекасы  оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым қаражатына,  сондай-ақ, егер  заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

   Ипотека  туралы келісімде келесідей деректер  көрсетілуі тиіс:

-  кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының  атауы  және олардың орналасқан жерлері;

-  орындалуы  осы кепілге салу шартымен  қамтамасыз етілетін  несиелік  келісімнің  немесе  өзге де  міндеттеменің  атауы,  келісімді   жасау күні және орны;

-    ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;

-     ипотекамен қамтамасыз етілген  сомаларды төлеу  мерзімдері;

-   кепілге қойылған  жылжымайтын мүліктің  сипаты  және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

-      иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын  құжаттардың атауы;

-     кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;

-        кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

-        ипотеканы тіркеген органның  атауы,  тіркелген   күні мен жері.

        Тараптардың келісімі  бойынша  кепіл шартына өзге де жағдайлар  енгізілуі мүмкін.

        Ипотека  кепілзатты ұсташыға  негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша проценттердің   төленуін,  несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека  затын  сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті

органдарда  міндетті түрде  тіркелуге жатады.   Ипотека  затына  меншік құқығы  ауысқан  кезде  өзге тұлға  ипотека  қай жерде тіркелген болса, сол жерде  ол да тіркелуі тиіс.

        Несиелендіру  субъектісіне  қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және  мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.

    Тұрғын үй  құрылысына несие  құрылыс  салушыға  белгіленген тәртіппен   жер телімінің  бөлініп берілуімен  және  тиісті органдардың  тұрғын  үй салуға берген рұқсаты   болғанда беріледі.

    Тұрғын үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие  жобалармен және  құрылыс-монтаждық жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен  көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

     Несиелендіру  объектілеріне мыналар жатады:

тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

-        тұрғын үй салу (реконструкциялау);

-       тұрғын үй сатып алу.

     Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер   тұрғын үй  несиелерінің үш 

түрін  ұсынады:

-      жерге берілетін  несие;

-     құрылысқа берілетін несие;

-     тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

     Тұрғын  үй несиелері  туралы ережеде   тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы  жүзеге асырылады деп атап  көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда   қарызданушыға, құрылыс-монтаждау  жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

     Құрылысты  қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты  жұмсалуына  және  құрылыс графигінің  сақталуына бақылау  жүргізіп  отырады. 

    Банк беретін  несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

   Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны   қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін  ссуда бөлу туралы  өтінішпен  қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

-    заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

-     жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын  растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

     Тапсырысты  қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру  кезінде банк пен  қарыз  алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін   негізгі құжаттарға   несиелік  келісім  мен  кепілзат (ипотека)  туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

     Несиелік  келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді  бұзу  тәртібі, несие беруші мен  қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың  және  ссуда бойынша проценттердің   толығымен өтелуіне дейін   қарыз алушының  банктің  жазбаша  келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке   деген мүліктік  құқықтарын үшінші  тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім  жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының  несиені қайтаруға  мүмкіндігі  болмаған жағдайда,  банктің шығындарын  өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және  сату жүргізіледі. 

    Тұрғын үй  сатып алуға  несиелер берудің   сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

            Халықтың әлеуметтік проблемаларын шешу үшін Қазақстанда 2001 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі енгізілді. Оның бірінші деңгейі банктер және ипотекалық несиелер беретін банктік емес ұйымдар, ал жоғары деңгейі – басты міндеті қайталама нарықта ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын Қазақстан Ипотекалық компаниясы Ипотекалық несиенің ұзақ мерзімді қарыздық бағалы қағазға айналуы ипотеканың секъюритизация процесі деп аталды. Ал несиені ұйымдастыру, оған қызмет көрсету мен қаржыландыру – ипотеканың фрагментациясы деп аталады. Ипотеканың фрагментациясы мен секъюритизациясы қаржылық мекемелерге белгілі қызмет түріне мамандануға және әр қызмет түрімен байланысты тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік береді. Ипотекалық облигациялар нарығының қатысушылары арасынан келесі қызметтерді атқаратын институттарды алға қоюға болады: