Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

Оглавление

Введение …........................................................................................................... 3

Глава 1. Общая правовая характеристика залога недвижимости ................... 6

       1.1 История развития залога недвижимости (ипотеки)............................. 6

        1.2 Понятие и предмет залога недвижимости ………………................... 10

Глава 2. Особенности гражданско-правового регулирования залога недвижимости……………………………………....…...................................... 14

       2.1 Понятие, форма и условия договора о залоге недвижимости……… 14

       2.2 Понятие и значение государственной регистрации   договора ипотеки ……………………………………...…………………………………. 19

      2.3 Ипотека: особенности правового регулирования …………………... 24

Глава 3. Ипотека отдельных видов недвижимого имущества…………….... 27

      3.1 Проблемы и особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений………………………….................................................................. 27

      3.2 Особенности ипотеки жилых домов и квартир…………………….... 32

Заключение …...................................................................................................... 36

Список использованных источников и литературы …................................... 39

Введение

Залог недвижимости является классическим правовым институтом, начало развития, которого положило римское частное право, а также наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

Говоря об ипотеке, стоит  отметить, что сущность залога заключается в предоставлении кредитору – залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. А главной особенностью залога является выделение какой-либо вещи, которая обременяется возможностью кредитора удовлетворить из её стоимости свои требования по основному обязательству при невыполнении последнего должником.

Институт залога в  российском праве прошел длительную эволюцию от древнерусского залога, который  во многом был сходен с римской  фидуцией, до современного, закрепленного  в главе 23 ГК, других правовых актах, где в качестве доминирующей формы ипотеки представлен залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.

Вместе с тем для  России залог недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым институтом гражданского права. Начало развития этого  института в России положено вступлением  в силу первой части Гражданского кодекса и получило развитие в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости. Отдельные специальные положения содержатся в Земельном кодексе и в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Благодаря данным законам создан рынок ипотечного кредитования, нарабатывается позитивная судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области. Однако развитие ипотеки происходит медленно и сопровождается многочисленными правовыми конфликтами не только гражданско-правового, но и уголовно-правового характера, что говорит о необходимости дальнейшего совершенствования государственно-правового механизма в сфере ипотечных отношений.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие  при ипотеке (залоге недвижимости).

Предмет исследования –  ипотека и ее значение в рыночной экономике современной России.

Целью курсовой работы является комплексное исследование понятия залога недвижимости и выявление особенностей заключения договора ипотеки, его государственной регистрации и проблем правового регулирования ипотеки.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть историю развития залога недвижимости (ипотеки);
2. раскрыть понятие и определить предмет залога недвижимости;
3. дать понятие договора о залоге недвижимости и раскрыть существенные условия и форму договора о залоге;
4. определить понятие и значение государственной регистрации договора ипотеки;
5. рассмотреть особенности правового регулирования ипотеки;
6. исследовать особенности и проблемы ипотеки предприятий, зданий, сооружений;
7. охарактеризовать особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В ходе исследования применялись различные методы познания: историко-правовой, формально-юридический, метод системного подхода, сравнительно-правовой метод и другие.

Теоретическую основу работы составляют идеи отечественной юридической  науки о праве и законности, труды ученых, посвященные залогу недвижимости и его правовому регулированию. Исследуемые вопросы были освещены в следующих источниках: М.И. Брагинского, З.И. Цыбуленко, А.М. Русецкого, М.Ю. Тихомирова, А.Р. Кирсанова, Л.В. Гантовер, Д. Майер, Л.Л. Кофанова, О.Н. Щербакова и других исследователей в данной области. Использованы также нормы действующего законодательства, монографии, периодические издания.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, которые поделены на параграфы и заключения.

Глава I. Общая правовая характеристика залога недвижимости 1.1. История развития залога недвижимости (ипотеки)

В историческом развитии институт залога прошел несколько этапов и является одним из старейших  гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издавна стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота, и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия. При этом дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Смысл отношений, которые  устанавливаются между должником  и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил  М. Брагинский. Он пишет: «В отличие  от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте верит должнику, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор верит вещи».¹ Первоначально, когда залога не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Если проследить историческое развитие залога, то  можно увидеть  следующую закономерность, о которой  пишет Д. Майер: «Законодательства  народов всегда строги к должнику не платящему, о праве же залога едва в них упоминается», а затем «законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним или, по крайней мере, более редким».²

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

Институт ипотеки в  течение относительно небольшого времени  прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки (hypotheca).  Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. «Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению».³

Должник же лишался права  собственности на предмет залога,  следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права истребования его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Стоит также отметить, что для обеспечения интересов  должника-залогодателя государство  давало последнему возможность предъявления иска к кредитору о возврате безосновательно удерживаемой им заложенной вещи.

Наряду с fiducia римское  право выработало другую форму залога — pignus. Такой вид залога предусматривал договор, в силу которого должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь во владение, а не в собственность. В фрагменте 35, титула 7, книги 13 Дигесты говорится: при залоге типа «pignus» собственность остается у должника и только владение переносится на кредитора.⁴ При этом кредитор обязан был вернуть вещь после удовлетворения.

Кроме того, fiducia и pignus имели  ряд общих недостатков, которые  вытекали, прежде всего из того, что  установление залога связывалось с  передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее:

«как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною»;

«с передачей залога кредитору, в особенности, когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества».⁵

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога — hypotheca, сложившегося под  влиянием существующего одноименного института в Греции. Этот вид залога предусматривал более благоприятное положение должника: о «pignus» в собственном смысле мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору (Дигесты, книга 13, титул 7, фрагмент 9).⁶

Развитие института  залога, потребности экономического оборота диктовали необходимость  разработки таких форм залога, при  которых должник мог владеть  и пользоваться заложенной вещью. В  первую очередь это касается залога недвижимости, так как цель его нередко состоит в том, чтобы получить кредит, который позволил бы улучшить использование вещи. Подобная форма залога довольно рано появилась в греческих провинциях под названием ипотека

Итак, ипотека — это такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. В случае неисполнения обязательства кредитор имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Стоит обратить внимание и на то, что залоговое право  прекращалось в случае: гибели предмета залога; слияния залогового права  и права собственности на заложенную вещь; прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

Таким образом, история  развития залога (ипотеки) складывалась на протяжении длительного времени  и в настоящее время залог  приобрел несколько иные, но не менее интересные формы. Однако сформированные  древними юристами общие принципы залога успешно используются и по сей день.

1.2. Понятие  и предмет залога недвижимости

Одним из важнейших способ обеспечения обязательств (особенно при долгосрочном кредитовании и других долгосрочных обязательствах) является залог недвижимости. Это связано с тем, что недвижимое имущество меньше другого подвержено инфляции, его трудно укрыть, спрятать; дополнительную надежность такого способа обеспечения несет обязательность государственной регистрации ипотеки.⁷

Согласно ст.334 ГК РФ, залог  – это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного  имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому это имущество принадлежит.⁸

В гражданском обороте  недвижимости все чаще применяется  ипотека – особый вид залога, когда его предметом является недвижимое имущество. При этом ипотека  обеспечивает удовлетворение таких требований кредитора, как: основная сумма долга; уплата процентов; возмещение убытков; неустойка; процент за неправомерное пользование чужими денежными средствами; судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение  расходов по реализации заложенного имущества.⁹

Таким образом,  в соответствии с Законом РФ «О залоге» ипотека  – это залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечной  ссуды.¹⁰ При этом сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Предметом залога является имущество, специальным образом  выделенное в составе имущества  залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.

Недвижимые вещи как  предмет залога обладают существенными особенностями, получающими свое отражение в законодательстве, в частности в Законе об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК).

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». ¹¹

Отметим, что ч.2 п.1 ст.130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество, то есть фактически перечень недвижимого имущества, трактуемый в ст.130 ГК РФ, может быть изменен путем принятия соответствующей нормы в рамках какого-либо закона. Например, к неупомянутым в ст.130 ГК РФ объектам недвижимости относится, такой объект, как предприятие.

В соответствии с МСО  «недвижимость включает земельный  участок и все вещи, которые  являются естественной частью земельного участка – например, деревья и  полезные ископаемые, а также вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения – как подземные, так и наземные».¹² Из вышесказанного видно, что может быть такая ситуация, когда в состав объектов недвижимости включается прочно присоединенное и по сути неотделимое движимое имущество. Например, системы вентиляции, кондиционирования, энергообеспечения, подъемные встроенные механизмы ворот, встроенные холодильные камеры и т.д.¹³

Предметом ипотеки может  быть любое недвижимое имущество:

земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ об ипотеке. Согласно п.1 ст. 63 ФЗ об ипотеке это земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 ФЗ об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.¹⁴

Также, следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона «Об ипотеке» вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.¹⁵

Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, такое же согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого имущества. Например, допускается ипотека имущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевой собственности.

ФЗ об ипотеке установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения  закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения  такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает на основании общей  нормы права, которая допускает  заключение договора ипотеки в отношении  определенного имущества, и договора ипотеки между сторонами.¹⁶

Таким образом, стоит  отметить, что особенностью залога недвижимого имущества является тот факт, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и быть переданными залогодержателю.

Глава 2. Особенности  гражданско-правового регулирования залога недвижимости

2.1. Понятие,  форма и условия договора о залоге недвижимости

В отечественной литературе (да и в законодательстве) термин «договор» трактуют: во-первых, как юридический факт, лежащий в основе обязательства, во-вторых, как само договорное обязательство (в данном случае, вернее сказать как совокупность прав и обязанностей сторон), и в-третьих, как документ, закрепляющий факт установления правоотношения. Указанные трактовки полностью относятся и к договору залога.¹⁷

Договор ипотеки – залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 ФЗ об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя».¹⁸

По обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога. Заложенная недвижимость остается у залогодателя, залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ. Залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом абсолютным образом.¹⁹

Ипотечный договор является двухсторонней сделкой. Для его заключения необходимо волеизъявление двух сторон - залогодержателя и залогодателя. Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.²⁰

Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма (п. 2 ст. 339 ГК), несоблюдение которой  влечет недействительность договора о  залоге (п. 4 ст. 339 ГК).²¹

Договор об ипотеке должен содержать существенные условия, которые перечислены в ст.9 ФЗ об ипотеке. К их числу относятся:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого  имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием  его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, т.е. обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости, его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Оценка предмета залога ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем. В определенных законодательством случаях свобода сторон может быть ограничена (например, в силу ст.67 ФЗ об ипотеке, оценка земельного участка не может быть ниже нормативной цены). Оценка предмета ипотеки указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.²² Так, согласно ст.8 Закона «Об оценочной деятельности в РФ»²³ проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости ипотеки.

Установленная в договоре оценка предмета залога влияет на многие обстоятельства, например, на размер пошлины, сумму кредита, предоставление заемщику.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре о залоге с указанием  его суммы, основания и срока исполнения. В тех случаях, когда это обстоятельство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.²⁴

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор  считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Если существенные условия в договоре об ипотеке отсутствуют или нарушены правила п. 4 ст. 13 ФЗ об ипотеке, данный договор не полежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Такой договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.²⁵ Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п.2 ст.13 ФЗ об ипотеке).²⁶ Перечень обязательных реквизитов закладной содержится в ст.14 ФЗ об ипотеке, в частности в тексте закладной должны быть четко определены первоначальный залогодержатель, первоначальное обязательство, сроки его исполнения, заложенное недвижимое имущество, записано само слово «закладная».

Договор об ипотеке может  содержать элементы различных договоров (п.3 ст. 421 ГК РФ), предусмотренных законом  или иными правовыми актами (смешанный  договор). Он может быть самостоятельным по отношению к договору, из которого вытекает обеспеченное ипотекой обязательство, либо составляет часть последнего, т.е. когда в основной договор, например, в кредитный, включается раздел, содержащий специальные условия об ипотеке; либо сторонами составляется единый документ, что более распространенно.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором  не предусмотрено иное (п.1 ст. 47 ФЗ об ипотеке). Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается (п.5 ст.47 ФЗ об ипотеке).²⁷

Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально  заверена и подлежит государственной  регистрации (п.1, 2 ст. 389 ГК РФ).

Стоит также отметить, что в соответствии с договором  ипотеки залогодержатель (ипотечный  банк) вправе проверять состояние  и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования  имуществом, а также обязанности  по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.²⁸

Из вышесказанного следует, что договор о залоге недвижимого  имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации по местонахождению  имущества, являющегося предметом  ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Кроме того, договор о залоге недвижимого имущества должен обязательно содержать все существенные условия, иначе он будет признан недействительным.