Ипотекалық несиелеу. 2

Ипотекалық несиелеу

I бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

1.1  Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі

1.2  Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі үлгілері

1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру

II бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын бағалау мен талдау

2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмі

2.2 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын талдау

2.3 “банк” Акционерлік Қоғамның ипотекалық несие беру механизмін талдау

III бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие нарығының даму перспективалары

3.1 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығын дамыту мәселелері және оны шешу жолдары

3.2 Қазақстандағы тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасы

Қорытынды

Қолданылған әдебиеттер тізімі

I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері   

1.1. Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі

Халықаралық тәжірибе, дүниежүзінің әр мемлекеті дағдарысқа тап болып, экономикалық қиындықтарды басынан кешіргенін көрсетеді. Экономиканы тапшылықтан шығаратын, халықтың төлем қабілеттілігін арттыратын, яғни елеулі пайда әкелетін, жойылмайтын  экономикалық механизм - жылжымайтын мүлік нарығын дамыту механизмі болып табылады. Капиталды тартудың әсерлі тұтқасы болып қазіргі таңға дейін ипотека болып табылады.

Экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ. Ипотека - бізге дамыған капиталистік елдерден келген, осы заманда пайда болған сөз    емес.    Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.

Ипотека, көкейкесті арманы - жеке баспана сатып алу болғандықтан, үй сатудың жаңа әдіс-тәсілін үйреніп тапқан диірменші арқасында пайда болды. Батыстан келген диірменші бар мүлкін үй сатушыға беріп, баспанасының алғашқы ақысын төлейді. Қалған соманы ай сайын  2 қап ұнмен жауып отырумен 15 жылда қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің шетіне тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер алушыдан талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар «ипотека» деген атауға ие болды.[1]

Ипотека Қазақстан банктерінде 8 жылдан бері қолданысқа ие болып келе жатқан несиенің түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде болса,  екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп, ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса, бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен сатып алуға болады.

Ипотека (грек тілінен “кепілзат”) жылжымайтын мүлік кепілі, яғни бұл кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека затына – жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.

Кепілдік - қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге  қарағанда күрделі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы кредиторға кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі  мерзімде төлем міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік банктің меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.

Ипотекаға сұраныс тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауынан көбееді. Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда жауапты тұлға емес мүлік болып табылады. Сонымен кепілділік құқығы абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді, сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады. Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес «Ипотека - кепілге салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, көп қабатты үйлердегі пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б. азаматтардың мүліктік айналысынан алынбаған заттар болып табылады.[2]

Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтық кодекске сәйкес өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.

Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыратын несиелік мекемелерге классификацияланады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ қайта қаржыландыру моделі бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу керек болса, үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесі болып табылатынын көріп отырмыз.

Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі - бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын жақсарту үшін кейін несие алуға құқық беретін тұрмысты қаржыландыру жүйесі. Құрылыс жинақтық жүйеде тұрғындар өз жағдайын жақсарту мақсатында қажетті соманың жарты бөлігін банктегі қарыз жинақтық шотында жинайды, ал банк өз кезегінде қарыз салушыға келісім сомасы мен меншік сомасы арасындағы көлемге байланысты қарыз береді. Мұндай жүйе қазіргі уақытта Қазақстанның «Тұрғын үй құрылыс жинақтық банкінде» жүргізіледі.

Құрылыс жинақтық жүйенің отаны - Германияда, тұрғындардың 35 % құрылыс жинақтық келісімге отырған және салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% құрылыс жинақтық құралдар арқылы қаржыландырылады. Германияда мұндай жүйе бірінші дүниежүзілік соғыстан кейін дами бастады. Қазақстан нарығында Еуропалық құрылыс жинақтық банктер 2001 жылы шыға бастады.[2, 54бет]

Жоғарыда аталғандай, ипотекалық несиелендірудің келесі моделі - ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру болып табылады. Бұл моделдің негізгі қағидасы капиталдың сыртқы нарықтарындағы ипотекалық несиелендіру үшін ресурстарды тарту болып табылады. Моделдің спецификалық сипаттамасы оның айналымдылығы, ипотекалық кепілдің екінші нарықта болуы, яғни кепілдің бірінші кредитор тұлғаның басқа кейінгі үшінші инвестор тұлғаға сату мүмкіндігі болып табылады.

Ипотекалық несиелендірудегі барлық модельдердің жалпы ерекшелігі оның бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру икемділігінің болуы болып табылады.

Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.

Сурет 1. Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы

*Дерек көзі: [3] әдебиеттен алынған

Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік келісім-шарт болады.

Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік мекемелер - ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың қарыз алушы клиенттері.

Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен көптеген мәселелер туды. Олардың пайда болуына келесілер әсер еткен:

Біріншіден, ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған жағдайда. Несие кезеңінің ұзақтылығына байланысты кредитордың тәуекелі пропорционалды өсіп отырады.

4

Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы, яғни несиелік ресурстың ұзақ мерзімге салынуы болып табылады.

Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың туындауына әкеліп соқты. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен байланысты.

Екінші нарық - жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына - секъюритизация, және оларды инвесторлар арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік портфелінің жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл нарықтың басты мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта қаржыландыру арқылы банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары үшін, сонымен қатар екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін несиелік ресурстарды арзандатады.

Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:

             Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала деңгейінде эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз қажетіне қамтамасыз ету мақсатында сату;

             Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар жылжымайтын мүлік пен капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;

             Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір аймақтардан олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз ету үшін аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға салымдар төмендегенде байқалады;

             Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау бойынша көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақталуы аймақтар арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфелді аймақтық тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі.

Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау болып табылады.

Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды. Жүйе енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі  кейбір ипотекалық заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келді. Қабылданған өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді дамытуға септігін тигізді. Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе - оған тартылатын қаражаттарды дамыту. Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі Отандық институционалдық инвесторлар зейнетақы жинақтық қорлар мен сақтандыру компаниялары болып табылады.

Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің келесідей қағидаларын белгілеуге болады:

1)мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің пайдалануына

беру;

2) кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;

3) кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;

4) несиені сақтандыру есебінде беру;

5) несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу немесе оны басқа тұлғаға беру.

Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік,            экономикалық дамуына әсер ететін фактор  болып табылады. Ол әсіресе елдің экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Рузвельттің «Жаңа курсы» мұнда үй сатып алушылардың несиелендіруінен басталғаны кездейсоқ жағдай емес. Мұндай жағдай тек АҚШ-та ғана емес, басқа елдерде де экономикасын көтеру мақсатында қолданды. Қазақстанның экономикасында созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте бірте қалпына келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі - нарықтық шаруашылықтың ең негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі болып табылады.[4]

Ипотека - материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына, яғни экономиканың нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз тұрғын құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін жасайтын және т.б. салалардың дамуына септігін тигізеді.

Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына, өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі. Біріншіден, әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден, әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй қажеттілігін қанағаттандырады. Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз етілу - әрбір жанұяның басты қажеттілігі.

Ипотека - сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып табылады. Ипотекалық несиелендіру  әлеуметтік және экономикалық дамыту қызметін қамтамасыз етеді.

Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:

1) тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі – ипотекалық қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;

2) экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;

3) экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі. [5]

Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге көмектеседі, яғни банктердің ипотекалық несие берудегі басты талаптары клиенттің төлем қабілеттілігін растайтын ресми құжат және салықтық декларация талап етеді.

Ипотекалық несие түрінің  келесідей артықшылықтары бар:

   басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;

   жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы тұрақты төлемдер;

   несиені мақсатты қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу;

   салу.

Ипотека - бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Сонымен, ипотека елдің экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып табылытындығы айқын деуге болады.

1.2 Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі үлгілері

Ипотекалық несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр елдегі жағдайлар мен факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы, сыртқы қауіп-қатердің бар немесе жоқ болуы, басқа мемлекеттің әскери немесе экономикалық экспансиясы, экспроприоциондық шаралардың мүмкіндігі. Осының барысындағы саяси жағдайдың тұрақсыздығы ипотекалық несиелеудің дамуына әсер етеді. Керісінше, ипотеканың жетісті дамуына, мемлекеттік саясатқа мүмкін болатын протекционизм шараларының бүтіндей жүйесін енгізу маңызды көмегін тигізуі мүмкін. Келесілер сияқты протекционизм шараларын ұсыну: мақсатты несиелік ресурстар, екінші нарық үшін бағалы қағаздар шегінде іске асырылатын ипотекалық несиелер мен қарыздар қамсыздандыруындағы мемлекеттік кепілдемелер, тұрғын үй құрылысына немесе бизнестің дамуына ипотекалық несие алатын нақты азаматтардың мекен-жайлық қолдауының көп түрлі нысандары. Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық аясының жалпы жағдайымен анықталады. Осының барысында ипотеканың дамуына құқықтық аяның меншік қатынастарын, әсіресе, қозғалмайтын мүлік объектілерін қорғау қабілеті әсер етеді.[5, 27бет] Осы факторлардың тобына қозғалмайтын мүлік тіркеуінің, сонымен бірге кепіл тіркеуінің нақты жүйесінің, бар немесе жоқ болуын жатқызуға болады. Әдетте, ипотеканың жетісті дамуы, ипотекалық операциялардың олардың қатысушыларымен іске асырылуының мазмұны мен тәртібін жариялайтын заңдар мен қаулылардың арнайы блогын бөлу барысында ғана мүмкін.

Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторларға мыналар жатады: елдегі қаржы-несие нарығы мен бағалы қағаздар нарығының жалпы дамуы, валюта қатаңдығы және инфляция деңгейі, қозғалмайтын мүлік нарығының жалпы масштабын және динамикасын анықтайтын тұрғындардың төлем қабілеттілігі. Факторлардың осы тобында ерекше маңызға ие, бұл – ипотекамен байланысты барлық мүмкін болатын экономикалық тәуекелдердің сақтандыру жүйесінің дамуы. Осы бойынша ипотеканың қалыпты дамуы үшін қозғалмайтын мүлік объектісінің өзін, қарыз алушылардың өмірін және берілетін несиелерді, сонымен қатар қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың өтімділігі мен табыстылығын сақтандыру қажет.

Тарихи жағдайлар мен факторлар ипотекалық несиелеудің дамуы мен формаларына белгілі бір мөлшерде әсер ете алады. Осы бойынша негізгі рөлді қаражаттарды жинау дәстүрі, сонымен қатар тұрғындардың несиеге деген қатынасы атқарады. Ипотека дамуының нақты формасына экономикалық ойдың дамуы мен өткізуінің арнайы сәттері ықпал етеді. Жоғарыда қарастырылған барлық факторлардың көп түрлілігі әлемде ипотекалық несиелеу ұйымының ондаған түрлерін және варианттарын құру үшін негіз болды.

Осының барысында ипотекалық несиелеу ұйымының әр түрлі сызбалары мен варианттары бір уақытта өткізіледі. Тағы да, түрлердің арасында жиі болатын айырмашылықтар принциптік жоспарды бар болып есептелмейді. Сан алуан елдердің ипотекалық бизнес практикасы ипотекалық несиелеу ұйымы жүйеінің әр түрлі үлгілерінің тууына алып келеді.

Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін «қарапайым-ашық» үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану жүргізілмейді. Осы үлгі «ипотеканың қарапайым құрылымының» - арнайы әрекет ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын әмбебап банктерде қолданылады. [6]

Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар «кеңейтілген-ашық» үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі. Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану, экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі «ипотеканың американдық үлгісі» деп те атайды.

Американдық үлгінің принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам сол мезетте дайын тұрғын үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін қолма-қол ақшамен төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы қарыз ақшаларымен төлейді, олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе клиенттің иелігіндегі қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл несиенің қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған ипотека типіне байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.

Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды, бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады. Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға бағалы қағаздарды сатады.

Кепілзат портфелінің сатылуынан түскен қаражаттарды ипотекалық банктер жаңа қарыздар бере отырып, қайта айналысқа жібереді. Олардың пайдасы несиелерді және төлемдерді ұсынудан және оларға қызмет көрсетуден түскен алымдардан қалыптасады. Ипотекалық банктер, компаниялар несиелерді сатса да, олардың артынан несиелерге қызмет көрсету жауапкершілігі сақталады. Тұрғын үйді қаржыландыру ұйымы үлгісінің дамуы, берілген ипотекалық кепілзаттардың сатылып жатқан нарығының болуын түсіндіреді. Ипотекалық эмиссиондық компаниялардың американдық үлгісі, ұзақ мерзімді қаржылық тәуекелдердің дефицит мәселелерін шешумен байланысты көптеген банктерді тартады.

Осы сияқты үлгі бағалы ипотекалық қағаздардың екінші нарығын реттейтін және бағыттайтын, әрі банктерден тікелей ипотекалық несиелерді сатып алатын, әрі банктер шығаратын бағалы ипотекалық қағаздар бойынша өздерінің кепілдемелерін ұсынатын «Фенни Мэй», «Джинни Мэй», «Фредди Мак» сияқты Үкімет құрған ұлттық қаржылық институттар АҚШ-та жоғары дамыған деңгейге ие.

Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған «Фенни Мэй» 1968 жылы жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған «Джинни Мэй» корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес «Фенни Мэй» корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың, басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді. [2, 159 бет]

Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің барлық процедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.

Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы есебінен екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі, яғни банктік жүйенің тұрақтылығына қол жетімділік.

Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, қаржылық жағдайы әр түрлі азаматтарға ипотекалық несиенің қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы бар азаматтар) несие алудың қолайлы жағдайларын қамтамасыз етеді.

Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің ерекшелігі, ипотеканың таза нарықтық сызбаларын сипаттайды. Олардың шектеулеріндегі ақшаның сұраныс және ұсыныс көлемі мен балансы негізінен екі кілттік және өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: қарыздар бойынша банктік пайыздармен және екінші нарықта орналастырылатын, бағалы қағаздардың табыстылығымен анықталатын несиелік ресурстардың бағасымен. Сонымен қатар, сақтандыру компаниясын қоса отырып, ипотекалық нарықтың барлық маманданған қатысушыларының көрсетілген қызметтерді төлеуге аударымдар мөлшерлемелерімен.

Ерекше қарауды талап ететін үшінші үлгі – «балансталған автономды». Бұл үлгінің ерекшеленетін белгісі, оның атқарылымының жинақ қарыз принципі болып табылады. Осы принцип бойынша несиелік ресурстардың жиынтық портфелі капиталдың ашық нарығында қарызға алынбайды, ол өзара көмек кассасының принципі бойынша болашақта қарыз алушылардың жинақтарын тарту есебінен мақсатты бағыт қалыптастырады. Осы үлгі шеңберінде қарыз алушының қарыз алуға құқығы, егер ол ертерек өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаса ғана пайда болады, жинақ сомасы несие сомасына сәйкес келуі мүмкін.