Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Содержание. 
 

Введение

Глава I. Понятие  изъятия земельных участков для  государственных и муниципальных  нужд.

Глава II. Условие  и порядок изъятия земель для  государственных и муниципальных  нужд.

Раздел 1. Понятие  «государственных и муниципальных  нужд».

Раздел 2. Порядок и условия изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.

Раздел 3 . Гарантии прав собственников земельных участков.

Глава III. Проблемы изъятия земель для государственных  и муниципальных нужд.

Заключение

Список литературы 

Введение. 

      Актуальность темы «Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего,  несколькими факторами. Во-первых, отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются сразу несколькими отраслями права – гражданским, земельным, жилищным правом.

Во-вторых, в  настоящее время арбитражные  суды и суды общей юрисдикции рассматривают  все большее количество гражданских  споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.

В-третьих, большой  интерес к данной теме и проблемам, связанным с ней, вызван принятием  Федерального закона "Об организации  и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от положений гражданского, земельного и жилищного законодательства.

      Объектом исследования данной работы являются своеобразные общественные отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Предметом исследования в данной работе выступает такой институт земельного и гражданского права, как изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

     Указанная тема исследуется с целью выявления особенностей, специфических черт такого института, как изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи: 

 - сформулировать понятие изъятия (выкупа) земельного участка;

 - выявить условия изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

 - определить порядок изъятия земельного участка;

 - сформулировать понятие государственных и муниципальных нужд;

- рассмотреть отдельные проблемные вопросы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. 
 

ГЛАВА І. ПОНЯТИЕ  ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД. 

     Проведя анализ законодательства и правоприменительной практики можно сделать вывод, что изъятие земельного участка путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, элементами (стадиями) которого являются:

     • принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;

     • уведомления об изъятии;

     • определение порядка выкупа и возмещения убытков;

     • оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;

     • прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества¹

     Институт  принудительного прекращения права  собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как "выкуп" земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как "изъятие, в том числе выкуп" земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

      В юридической литературе существуют расхождения мнений авторов по поводу вопроса, связанного с определением правовой природы выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. При этом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой . ²

     Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который делает вывод, о  том, что отношения по поводу изъятия земельного участка формально не считаются сделками, так как здесь нет "автономии воли" в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть³.

     С точки зрения Н.П. Кабытова, выкуп  относится к правомерным действиям: юридическим актам, а именно - сделкам. При этом автор справедливо замечает, что хотя зачастую выкупу предшествуют принятие административного акта (решение об изъятии земельного участка) или судебного решения, данные юридические акты существуют наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка; и их не следует смешивать. Выкуп земельного участка - это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплате выкупной цены⁴.

     Исходя  из положений статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов.

     Изъятие земельного участка может осуществляться и у лица, не являющегося его  собственником. Статья 283 ГК РФ применительно  к таким случаям не употребляет  понятие "выкуп", а предусматривает  прекращение прав владения и пользования на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным для выкупа участка у собственника.⁵

     Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды – это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава II. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ИЗЬЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ. ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД.

Раздел 1. Понятие «государственных и муниципальных нужд».

     Первоначальным условием выкупа земельного участка согласно статье 279 ГК РФ является наличие государственных либо муниципальных нужд. Следует отметить, что действующее законодательство Российской Федерации для данного случая не содержит легального определения "государственных и муниципальных нужд". Земельный участок может быть изъят только для государственных и муниципальных нужд.

     Вопрос  об определении понятия "государственных  и муниципальных нужд" и его  соотношение с понятием "общественный интерес" широко обсуждается и  в российской юридической литературе.

     Г.Н. Андреева отмечает, что изъятие имущества, не оправдываемое существенным общественным интересом, воспринимается обществом  как произвол и создает общую  атмосферу вседозволенности государственных  органов, даже если последние руководствуются благими намерениями.⁷

     Н.А. Сыродоев считает, что целесообразно  было бы вернуться к понятию "общественные нужды", так как понятие "государственные  и муниципальные нужды" не всегда совпадают с действительными  потребностями общества. Понятия "нужды" и "цели" часто употребляются в качестве синонимов, хотя это далеко не бесспорно. В ЗК РФ указываются такие цели использования земельных участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых и т.д. Очень часто указанные виды деятельности осуществляются не государственными, а частными коммерческими организациями. Однако, вряд ли такие случаи правомерно подводить под государственные нужды.⁸

     По  мнению В.А. Евсегнеева, понятие "государственные  и муниципальные нужды" может  включать не только публичные потребности, но и частно-хозяйственные интересы указанных органов как обычных собственников. Целью земельной операции могут быть денежные интересы соответствующего административно-территориального образования. Например, строительство кинотеатра или ипподрома для последующей сдачи его в аренду.⁹

     По  мнению Н.П. Кабытова, под государственными и муниципальными нуждами следует  понимать потребность соответствующего публично-правового образования  в использовании данного участка  в соответствии с его законодательно установленными функциями.¹⁰

     Под государственными, а также муниципальными нуждами Е.А. Конюх подразумевает  определенные законом объективно возникшие  общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями.¹¹

     О.И. Крассов замечает, что применяемое  отечественным законодательством  словосочетание "государственные  и муниципальные нужды" "не отражает в полной мере комплекса всех тех целей, для которых может быть изъят земельный участок" и более точным был бы термин "общественное использование".¹²

Раздел 2. Порядок и условия изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.

     Порядок изъятия земельных участков для  государственных или муниципальных нужд определен в ст. 49 и 55 ЗК РФ. Изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд возможно лишь в исключительных случаях, установленных в ст. 49 ЗК РФ: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обстоятельства установленные федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

     В декабре 2004 г. ст. 49 ЗК РФ была дополнена  перечнем объектов для размещения которых могут изыматься земельные участки для государственных или муниципальных нужд это, в частности это:

1. объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
2. объекты использования атомной энергии;
3. объекты обороны и безопасности;
4. объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

     Таким образом, в соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно при соблюдении двух условий: размещении объектов, перечисленных в статье, и при отсутствии иных вариантов их размещения.

     Земельный кодекс не содержит исчерпывающего перечня  оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отсылает к иным федеральным законам и разрешает в законах субъектов федерации устанавливать основания изъятия земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципального образования.

     В комментарии к Земельному кодексу  РФ приводится Федеральный закон  от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях», в соответствии с которым при создании особо  охраняемых природных территорий (национальных парков, заповедников, заказников) земельные участки могут изыматься у их правообладателей (ст. 26 Закона).

     При изъятии земель для государственных  или муниципальных нужд обязательно  должны учитываться требования законодательства, ограничивающие или запрещающие  перевод земель из одной категории в другую. Указанные требования содержаться в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

     Выяснив случаи, при наступлении которых  возможно изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных нужд, необходимо охарактеризовать процедуру принятия соответствующего решения.

     Решение об изъятии земельного участка принимается  органами государственного управления или местного самоуправления, компетенция  которых определяется в зависимости от цели изъятия земельного участка¹³. В соответствии со ст. 9-11 ЗК РФ земельные участки для федеральных нужд изымаются федеральными органами управления; для нужд субъекта Федерации – органами исполнительной власти субъекта Федерации; для муниципальных нужд – органами местного самоуправления. Однако в данных нормах не учитывается форма собственности на земельный участок, поэтому применять их необходимо с учетом того, что земельные участки могут находиться в государственной или муниципальной собственности.

Раздел 3 . Гарантии прав собственников земельных участков.

     Законодатель  устанавливает определенные гарантии прав обладателей земельными участками. Собственник земельного участка  должен быть, не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлен об этом органом управления, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника.

     Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

     Правообладателю земельного участка до вынесения  решения об изъятии должны быть полностью  возмещены причиненные убытки. В  соответствии с п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельного участка, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

     1) предоставления по желанию лиц,  у которых изымаются, в том  числе выкупаются, земельные участки,  равноценных земельных участков;

     2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

     3) возмещения в соответствии со  ст. 62 ЗК РФ в полном объеме  убытков, в том числе упущенной  выгоды.

     Порядок возмещения причиненных убытков определен в ст. 57 ЗК РФ, Постановлении Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»¹⁴

     Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

     Согласно  ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

     При определении выкупной цены в нее  включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем  недвижимого имущества, а также  все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая  убытки, которые он несет в связи  с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

     В соответствии с п. 2 Постановления  Правительства РФ указанного выше основанием для возмещения убытков собственникам  земельных участков является:

     а) соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

     б) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

     в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

     г) решение суда.

     Основанием  для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

     а) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд;

     б) соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

     в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

     г) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

     д) решение суда.

     Возмещение  убытков осуществляется за счет средств  соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные  участки или ограничиваются права  на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

     При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.¹⁵

     Если  собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Кодекса (282 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

     В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных  или муниципальных нужд, находится  во владении и пользовании на праве  пожизненного наследуемого владения или  постоянного пользования, прекращение  этих прав осуществляется применительно  к правилам, предусмотренным ст. 279 –282 ГК РФ.¹⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава III. Проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. 

     Институт  изъятия земель для государственных и муниципальных нужд включает множество проблем и вопросов, связанных с понятием изъятия земельного участка, соотношением государственных и муниципальных нужд с общественными интересами, порядком изъятия земельного участка. К таким вопросам относится также и определение и оценка рыночной стоимости в рамках процедуры изъятия. В большинстве стран оценка рыночной стоимости для целей определения выкупной цены при изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд регулируется специальными методическими рекомендациями, которые позволяют конкретизировать все требования к такой работе. Необходимы такие рекомендации и в России. Не случайно, единственное упоминание об оценке рыночной стоимости имущества в ГК РФ происходит именно в статьях кодекса, посвященных выкупу и изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Российское законодательство определило главное отличие оценки рыночной стоимости в рамках процедуры изъятия от определения рыночной стоимости в обычных условиях – это особый подход к формированию самого объекта оценки земельного участка (или его части) с улучшениями, что связано с разграничением даты, на которую определяется состояние изымаемого земельного участка (уровень его градостроительного освоения), и даты оценки его стоимости.¹⁷

     К сожалению, законодатель не последователен в окончательном закреплении даты определения состояния оцениваемого для данных целей участка. Сама дата определения состояния земельного участка формулируется по-разному:

– состояние земельного участка на день, предшествующий принятию решения об изъятии;

– дата регистрации решения об изъятии, после которой новые улучшения земельного участка, даже связанные с необходимостью его использования в соответствии с целевым назначением, могут быть исключены из объекта этой особой оценки;

– дата информирования о зарегистрированном решении затрагиваемых лиц.

     Сложившаяся в России практика в качестве объекта оценки формирует

земельный участок со всеми улучшениями, которые существуют на дату оценки, которая наступает после вручения собственнику земельного участка решения об изъятии. Учитывая реальности всех этапов процедуры изъятия, этот срок значительно отличается от даты принятия собственно решения об изъятии,  как по времени, так и по состоянию объекта оценки и условий на рынке недвижимости. В итоге необходимо уже сейчас ориентировать оценщиков на установление в качестве даты определения состояния, как земельного участка, так и условий рынка, именно того дня, когда предстоящее изъятие еще не было закреплено актом о выборе площадки под соответствующий объект и не оказало существенного влияния на рынок недвижимости.¹⁸

     В первую очередь необходимо выделять следующие уровни градостроительного освоения земельного участка:

     1. Сельскохозяйственные и лесные угодья. Это незастроенные и не предназначенные для строительства земельные участки, входящие в состав

категорий земель, не предназначенных для размещения объектов капитального строительства  и предоставление которых физическим и юридическим лицам для строительства  не планируется.

     2. Земельные участки перспективной застройки. К ним относятся

земельные участки, включенные в зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, установленные в документах территориального планирования публичных образований. На практике к этой группе относятся  и земельные участки, которые  отсутствуют в градостроительной  документации в составе зон планируемого размещения объектов капитального строительства, однако в реальности существует вероятность того, что на них будет разрешено капитальное строительство.