Контрольная работа по "Земельному праву"

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ВАРИАНТ 3.

Задача 01. Производственное предприятие на используемом им земельном участке самостоятельно, без оформления разрешительной документации возвело два кирпичных склада. Орган архитектурно-строительного надзора предъявил требование предприятию о сносе возведенных построек, мотивируя свое требование тем, что в соответствии с генеральным планом развития города предприятие подлежит выводу за пределы города, а земельный участок им занимаемый - изъятию и последующему предоставлению под жилищное строительство. Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на возведенные постройки. Каков порядок осуществления застройки используемых земельных участков? Изменится ли ситуация, если земельный участок был выкуплен предприятием в процессе приватизации? Решите дело.

Решение.

В соответствии с ч.2 ст. 85 Земельного Кодекса РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно ч.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража  на земельном участке, предоставленном  физическому лицу для целей,  не связанных с осуществлением  предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции  объектов, не являющихся объектами  капитального строительства (киосков,  навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов  капитального строительства и  (или) их частей, если такие  изменения не затрагивают конструктивные  и другие характеристики их  надежности и безопасности и  не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если  в соответствии с настоящим  Кодексом, законодательством субъектов  Российской Федерации о градостроительной  деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Если у данного производственного  предприятия возведенные два  кирпичных склада являются строениями вспомогательного использования, то разрешение на их возведение и не требовалось. Однако же если данные строения не подходят под перечень, указанных в ч.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса, то разрешение на их возведение  необходимо было получить.

Разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство  на земельном участке, не указанном  в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Разрешение на строительство  выдается уполномоченными федеральным  органом исполнительной власти, органом  исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный  орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие  документы на земельный участок;

2) градостроительный  план земельного участка;

3) материалы,  содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная  записка;

б) схема планировочной  организации земельного участка, выполненная  в соответствии с градостроительным  планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной  организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации  строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации  работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное  заключение государственной экспертизы  проектной документации положительное  заключение государственной экологической  экспертизы проектной документации 

5) разрешение  на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех  правообладателей объекта капитального  строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению  может прилагаться положительное  заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта  объекта индивидуального жилищного  строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие  документы на земельный участок;

2) градостроительный  план земельного участка;

3) схема планировочной  организации земельного участка  с обозначением места размещения  объекта индивидуального жилищного строительства.

Не допускается  требовать иные документы для  получения разрешения на строительство, за исключением указанных документов.

Уполномоченные  на выдачу разрешений на строительство  федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку  наличия документов, прилагаемых  к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение  на строительство или отказывают  в выдаче такого разрешения  с указанием причин отказа.

Обратившись в  Арбитражный суд, предприятие может отстоять свои права на возведенные строения. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако,  право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности  на самовольную постройку не может  быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поэтому если  предприятие выкупило земельный  участок в процессе приватизации, то строения на принадлежащем на праве  собственности земельном участке будут признаны собственностью предприятия. При этом, возведенные склады предприятием не нарушают права и интересы других лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, что должно подтверждаться техническим заключением.

Требование органа архитектурно-строительного надзора к предприятию о сносе возведенных построек, мотивируя свое требование тем, что в соответствии с генеральным планом развития города предприятие подлежит выводу за пределы города, а земельный участок им занимаемый - изъятию и последующему предоставлению под жилищное строительство являются незаконными. Поскольку статья 49 Земельного Кодекса РФ регламентирует изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. А именно: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением  международных обязательств Российской  Федерации;

2) размещением  следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных  энергетических систем и объекты  энергетических систем регионального  значения;

объекты использования  атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и  связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и  связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую  деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами  в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд устанавливаются  статьей 55 Земельного Кодекса.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных  или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных  или муниципальных нужд у его  собственника; порядок определения  выкупной цены земельного участка, выкупаемого  для государственных или муниципальных  нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Задача 02. ОАО выкупило земельный участок площадью 47000 кв.м. по договору с Фондом имущества. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. ОАО обратилось в орган градостроительства и архитектуры за разрешением на снос строений и о выдаче разрешения о строительстве нового здания на своем участке. В выдаче разрешений было отказано, на том основании, что земельный участок попадает в зону предполагаемого размещения автомобильной дороги в соответствии с Генеральным планом развития города и подлежит выкупу для государственных и общественных нужд. Правомерен ли отказ в выдаче разрешения на снос строений на земельном участке ОАО? При каких условиях и в каком порядке может быть выкуплен земельный участок у ОАО?

Решение.

Отказ в выдаче разрешения на снос строений на земельном участке ОАО  неправомерный.

В соответствии с ч.13 ст. 51 Градостроительного Кодекса  уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган  исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации  или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство лишь при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного Кодекса, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Изъятие, в том  числе путем выкупа, земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением  международных обязательств Российской  Федерации;

2) размещением  следующих объектов государственного  или муниципального значения  при отсутствии других вариантов  возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования  атомной энергии;

объекты обороны  и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики  и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной  границы Российской Федерации;

линейные объекты  федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными  пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем  выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Условия и порядок  изъятия, в том числе путем  выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 земельного Кодекса.

Принудительное  отчуждение земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд может быть проведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения стоимости  земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных  или муниципальных нужд у его  собственника; порядок определения  выкупной цены земельного участка, выкупаемого  для государственных или муниципальных  нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 279 Земельного Кодекса земельный  участок может быть изъят у  собственника для государственных  или муниципальных нужд путем  выкупа.

В зависимости  от того, для чьих нужд изымается  земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд принимается  федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии  земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем  за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Задача 03. Гражданин Кравченко получил по наследству земельный участок площадью 0,20 га, использовавшийся наследодателем, на котором располагался жилой дом. Однако при оформлении наследства выяснилось, что площадь земельного участка, на котором располагался жилой дом, составляла 0,15 га. Участок 0,05 га использовался наследодателем по договору аренды сроком на 5 лет под огород. Срок договора не истек. Администрация поселка предложила Кравченко освободить участок площадью 0.05 га после сбора урожая. Гражданин не согласился с таким требованием, полагая, что в данном случае изъятие земельного участка не допустимо. Правомерны ли требования Кравченко? Какое решение может быть принято в случае обращения гражданина в суд?

Решение.

В соответствии со статей 1112 Гражданского Кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в  состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью  наследодателя, в частности право  на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и  обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Статья 617. ГК РФ предусматривает сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности  по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель  не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды в ряде случаев сохраняется в силе при изменении сторон, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне происходит перемена лица.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве - праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.

Если перемена лица происходит на стороне арендатора, то договор сохраняется в силе не всегда. В указанной статье регулируются отношения, в которых арендатор представлен физическим лицом, и перемена лица на стороне арендатора в договоре происходит ввиду его смерти (или объявления этого лица умершим в судебном порядке). Содержащаяся в данном пункте норма диспозитивна. Правопреемство имеет место лишь в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель вправе даже при отсутствии в договоре условия о расторжении договора аренды по причине смерти арендатора отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве.

Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора. По договору, заключенному без указания срока, стороны, в данном случае арендодатель, имеют право в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор по правилам п. 2 ст. 610 ГК.

Основанием для изъятия земельного участка или  прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками в Гражданском кодексе РФ является в соответствии со ст.287  является ненадлежащее использование участка этими лицами.

Статья 46 Земельного Кодекса РФ регламентирует основания  прекращения аренды земельного участка.Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования  земельного участка не в соответствии  с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель

2) использования  земельного участка, которое приводит  к существенному снижению плодородия  сельскохозяйственных земель или  значительному ухудшению экологической  обстановки;

3) неустранения  совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования  земельного участка, предназначенного  для сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного  участка для государственных  или муниципальных нужд в соответствии  с правилами, установленными статьей 55 Земельного Кодекса;

6) реквизиции  земельного участка в соответствии  с правилами, установленными статьей  51 Земельного Кодекса;

7) в иных предусмотренных  федеральными законами случаях.

Таким образом, требования Кравченко правомерны и в случае его обращения в суд, судом его исковые требования будут удовлетворены, а именно за Кравченко будет сохранено право аренды на оставшийся срок.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский Кодекс РФ
2. Земельный Кодекс РФ
3. Градостроительный Кодекс РФ
4. Комментарий к Гражданскому Кодексу под ред. О.Н. Садиков. М. 2007г.