Макроэкономическая ситуация в экономике

    1. Макроэкономическая ситуация в экономике

    Рынки недвижимости существуют и развиваются  не сами по себе, а под влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие и политическую стабильность как страны в целом, так и отдельных  регионов в частности. Немаловажная роль в этом влиянии принадлежит макроэкономическим факторам, характеризующим общеэкономическую ситуацию в Российской Федерации или в конкретном субъекте федерации. Определение величины зависимости цен от макроэкономических факторов необходимо для понимания процессов, происходящих на рынках, и обоснования прогнозов дальнейшего развития рынков недвижимости.  
        Необходимость проведения анализа макроэкономических факторов определяется изучения количественного влияния различных макроэкономических величин на развитие рынка коммерческой недвижимости, которая в первую очередь должна отталкиваться от развития национальной экономики. Анализ исследований на данную тему указывает на то, что эти показатели нередко рассматриваются в основном изолированно или как взаимодействие между отдельными переменными. Поэтому для выявления результатов комплексного влияния на рынок коммерческой недвижимости и функционирования национальной экономики сначала необходимо выделить имеющиеся жёсткие взаимосвязи между основными макроэкономическими факторами. Такие жесткие количественные взаимосвязи рынка коммерческой недвижимости существуют между чистыми инвестициями, дефицитом госбюджета, чистым экспортом, сбережениями населения, доходами населения по процентам и дивидендам, чистыми кредитами.

      В свою очередь существуют и такие макроэкономические переменные, между которыми нет жёстких количественных взаимосвязей. Например, нет таких взаимосвязей между производительностью труда и средним номинальным доходом на душу населения, между уровнем заработной платы и степенью занятости населения, между доходами населения и его склонностью к потреблению.

    Определяющим  фактором в развитии национальной экономики, в том числе и рынка коммерческой недвижимости, является Валовой внутренний продукт (ВВП). В условиях мирового кризиса, когда происходит падение стоимости нефти, экспортные доходы России существенно снижаются, что в свою очередь, меняет ситуацию с бюджетом и динамикой изменения ВВП. Если сравнивать динамику ВВП от начала года до октября 2009 года с аналогичным периодом в 2008 году, то мы видим, что ВВП снизился на 9,8%. 

   Также видна отрицательная динамика и других важнейших макроэкономических показателей. Уровень инфляции в России в 2009 году составил около 13%, в позапрошлом году уровень инфляции был 13,3%. Инвестиции в основной капитал в 2009 году упали почти на 19%. В 2010 году общий объем инвестиций в основной капитал может вырасти на 1-2%, а в 2011 и в 2012 годах - на 6-9% в год. (Об этом сообщает  заместитель председателя правительства РФ, министр финансов РФ Алексей Кудрин). При этом Кудрин отметил, что государство из-за дефицита бюджета будет снижать свои инвестиции, но общий их объем вырастет за счет частных инвестиций, ИПЦ увеличился на 12,2%, реальная заработная плата уменьшилась на 3,6%, а общая численность безработных выросла почти на 37%. По показателям финансового рынка - с 28 декабря 2009 года установлена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,75 % (Указание Банка России от 25.12.2009 № 2369-У "О размере ставки рефинансирования Банка России"). Предыдущая ставка рефинансирования действовала чуть больше месяца. Наблюдается стремительное (практически ежемесячное) снижение ставки. Это одиннадцатая ставка рефинансирования за 2009 год.                

        Специфичным и оказывающим большое влияние на макроэкономическое состояние России является такой фактор, как цена на нефть. 
         Как неоднократно показывали маркетинговые исследования аналитического центра www.irn.ru, прямой и однозначной взаимосвязи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Тем не менее, нефть (и другие сырьевые ресурсы) – основной экспортный товар России, влияющий на торговый баланс страны. Главное в российской экономике — ориентация на добывающий сырьевой сектор. В последнее время он получал сверхдоходы при максимально высоких ценах на нефть. Это повлекло за собой необходимость появления новых инвестиционных инструментов, и они были предоставлены недвижимостью. Нефтяные и газовые компании обладают мощными финансовыми ресурсами и имеют возможность открывать девелоперские подразделения и строительные компании. У них также есть крупные земельные активы. Благодаря средствам, полученным от нефтяного бизнеса, и развивается девелоперская деятельность, и стимулируется спрос на недвижимость. Так как переориентация экономики — дело, которое растянется на несколько десятилетий, можно утверждать, что нефтегазодобывающий сектор останется ее локомотивом. А рынок недвижимости будет подпитываться средствами данного сектора. Примечательно, что после заметного падения в прошлом году, с конца февраля 2009 года цены на нефть показывают устойчивый стабильный рост. Так, если в феврале стоимость нефти марки Brent опускалась ниже отметки $40 за баррель, то сейчас она уже превысила отметку в $60. Аналогичная ситуация происходит и нефтью российской марки Urals: в последние дни она торгуется в пределах $55-60 за баррель.

Эти показатели, по оценкам чиновников, вполне достаточны для дальнейшего благоприятного развития российской экономики.  

2. Характеристика торговой недвижимости 

       Торговый  центр — это совокупность предприятий  торговли, услуг, общественного питания  и развлечений, подобранных в  соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

       Пока  в России существует несколько классификаций, составленных участниками рынка  торговых помещений, но сами участники признают только свою классификацию, считая разработки конкурентов лишь очередной PR-акцией. Однако рынку необходима классификация, чтобы иметь точку опоры. И все профессионалы понимают это. Недаром, начиная с проведения Российским советом торговых центров (РСТЦ) рейтинга торговых центров в 2003 году, РСТЦ работал над созданием классификации. Ориентиром для составления единой классификации торговых центров РСТЦ является международная европейская классификация. В основе этой классификации лежат:

       - величина торговых площадей;

       - зона охвата торгового центра;

       - состав арендаторов;

       - специфика продаваемых товаров.

       Немного отличается от европейской, но не менее  часто применяема, классификация  американской компании Urban Land Institute (ULI). «Основное отличие классификации ULI от других заключается в том, что в качестве основного параметра оценки принят не один из количественных (классификация ТЦ по площади: большой - средний - малый, площадь «от - до») и не один из качественных (классификация торговых центров, аналогичная классификации офисов по категориям А, В и С в зависимости от ценового сегмента, в котором работает ТЦ), - отмечает Елена Флоринская. - Эти классификации уязвимы, так как не учитывают других важных характеристик и не дают однозначного понимания предмета».

       Классификация ULI, по словам Елены Флоринской, наиболее емко и четко характеризует предмет  классификации. Она базируется на основных характеристиках: составе арендаторов, который, в свою очередь, зависит  от портрета целевого потребителя и обуславливает размер торгового центра и масштаб его влияния (торговые зоны). 

       1. Классификация ТЦ компанией Urban Land Institute (ULI) 

       Микрорайонный торговый центр (Convenience center)

       Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоит как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв. м. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10-минутной пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 тыс. человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).  

       Районный  торговый центр (Neighborhood center) 

       Районный  ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв. м, на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10 000 кв. м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от  3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примерами районного торгового центра являются «Европа», «ГУМ-Прага», «Магнит», «Галерея Аэропорт», расположенные в Москве.  

       Окружной  торговый центр (Community center) 

       Окружной  ТЦ предлагает широкий спектр товаров  и услуг, с большим выбором  «мягких» (мужская, женская, детская  и спортивная одежда) и «жестких» товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной ТЦ, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик, чтобы процветать за счёт ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной ТЦ расположен ближе к своим покупателям.

       Многие  центры строятся вокруг детских универмагов, дискаунт-универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих  разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14 000 кв. м, может занимать от 9500 до 47 000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичными примерами окружного торгового центра являются «Глобал Сити», «Золотой Вавилон», «Пятая Авеню», «БУМ», расположенные в Москве. 

       Суперокружной торговый центр (Super community center) 

       Центры, которые соответствуют общему профилю  окружного центра, но имеют площадь  более 23 000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв. м. В результате окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

       Представителем  суперокружного ТЦ является «Л-153». 

       Региональный торговый центр (Regional center) 

       Региональные  центры обеспечивают покупателей широким  выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также  местами отдыха и развлечения. Они  строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадью обычно не менее 5000 кв. м каждый. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 кв. м, на практике она варьируется: 23 000 - 85 000 кв. м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. Типичным примером регионального торгового центра является «Рамстор-Сити» (Москва).  

       Суперрегиональный центр (Super regional center) 

       Предлагает  широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часа транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является торговый центр «Мега» (Теплый стан) и «Мега» (Химки) в Москве, «Мегакомплекс на Московском» (Самара), «Атриум».  

       Specialty centers (специализированный торговый  центр) 

       Существует  множество вариантов названных  основных категорий, которые можно  объединить словом «специализированные», то есть это подтипы других, более  или менее традиционных видов  ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи-фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр, с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.  

       Специализированные  торговые центры часто разделяют  по темам: 

       Развлечения (Entertainment)

       Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)

       Скидки (Off-price)

       Товары для дома (Home improvement)

       Стрип-центр (Strip Center)

       Исторический (Historic)

       Мегамолл (Megamall)

       Стиль жизни (Lifestyle)  

       Также среди специализированных ТЦ выделяют несколько типов:

• Фестивальный центр (Festival Center)

       Якорем  является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться «Охотный ряд» (Москва).

• Торгово-общественный центр

       Якорем  в таком центре могут выступать  детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница  и универмаг. В своем составе  они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить Центр Международной торговли на Красной Пресне (Москва).

• Торговый центр моды (Fashion Center)

       Якорем  является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в  центре города и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды в Москве являются Петровский пассаж, «Галерея Актер», ТОЦ «Аркадия».

• Аутлет центр (Outlet Center).

       В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов, предприятия-производители одежды и обуви и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать предприятия услуг: автосервис, АЭС и т.д. Могут располагаться в спальных и удалённых районах города.

• Пауэр центр (Рower Сenter).

       Пауэр центр является разновидностью суперокружного ТЦ. Он содержит по крайней мере 4 якоря, специфичных для данной категории, площадью более 1900 кв. м. Такими якорями  являются «жесткие» товары: бытовая  техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узконаправленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85% общей арендуемой площади. Располагаются пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра могут являться «Вэймарт», «Лига» (Москва). 
 
 
 

        Анализ спроса и предложения на торговую недвижимость 

Москва  и Московская область

    Обывательское представление о том, что Москва – это скопление магазинов, беспрестанно открывающихся, где только можно, не подтверждается статистическими данными специалистов. Они свидетельствуют: Москва хронически отстает от мировых столиц по такому показателю, как соотношение квадратных метров на душу населения. Если в Париже на 1000 человек приходится 350 торговых квадратов, а в Лондоне – 210, то в Москве только 160.

    Правда, эти подсчеты, касаются лишь качественных площадей, — торговых помещений  класса А и В. В этом сегменте в  ближайшее время насыщения не произойдет, спрос будет превышать  предложение.

    Причины объясняют специалисты компании Jones Lang Lasalle: доходы растут, россияне все больше покупают товаров, ускоренными темпами развивается потребительское кредитование. Растет численность среднего класса и групп населения с высокими доходами. Потребление становится более интенсивным, повышаются требования к качеству торговых площадей.

    Дефицит помещений класса А и В трудно преодолим. Положение более-менее  спасает обилие помещений более  низких классов (открытые рынки, киоски, павильоны), но их доля тоже снижается: по данным Jones Lang Lasalle, за период с 2005 по 2008 г. их количество уменьшилось в столице почти на 50%.

    По  оценкам управляющей компании «Уникор», в Москве еще около  3 - 5 лет «некачественные» торговые площади будут замещаться на новые. В целом же, в Москве торговая недвижимость развивается по трем направлениям – торговые центры, магазины формата «street retail» и сетевые магазины. Они постепенно и вытесняют неорганизованную торговлю, которая представлена различными рынками (они, кстати, есть не только в Москве, но и в других европейских столицах), несетевыми магазинами, всевозможными палатками и ларьками.

    В целом, учитывая все направления, в  Москве существует, по оценкам «Уникор», около 15 млн. кв.м. общих торговых площадей. Исходя из этой цифры, в компании делают вывод: учитывая «плавающие» показатели численности населения столицы, а это примерно 15 млн. человек (вместе с гостями столицы), получается, что  сегодня в городе на 1000 жителей приходится 1000 кв. м общих торговых площадей, включая "некачественную торговлю". В этом смысле московский рынок можно считать вполне насыщенным.

    Что же касается дефицита качественных торговых площадей последних, то по данным компании Praedium, уровень вакантных качественных площадей находится на крайне низком уровне и составляет менее 1%.

      Также можно отметить продолжающуюся тенденцию размещения торговых центров в составе жилых и многофункциональных комплексов. Распределение торговых площадей по округам Москвы, в целом, не изменилось и осталось относительно равномерным. В продолжение наметившейся тенденции исключение составляют Центральный и Восточный административные округа, в которых наблюдается наименьший и наибольший дефицит торговых площадей соответственно. Наименьшая инвестиционная привлекательность ВАО относительно других округов, с точки зрения торговой недвижимости, обусловлена такими факторами, как высокая транспортная загруженность, неблагоприятная экологическая ситуация и имиджем округа в целом. Дефицит площадок под строительство торговых центров в Москве повышает привлекательность для девелоперов рынка торговой недвижимости Московской области. В связи с этим в Подмосковье, как в ближнем, так и в дальнем, ожидается ввод большого количества торговых площадей.

    Рынок торговых площадей Москвы сохраняет  значительные темпы роста. Несмотря на это, спрос на торговые помещения  остается достаточно высоким и превалирует  над уровнем предложения. Это  проявляется, в том числе, в досрочном  заключении договоров на аренду помещений в торговых центрах на этапах строительства и проектирования. Рост доходов, сопровождающийся увеличением потребительской активности, провоцирует выход на рынок еще большего числа иностранных ритейлеров. Так, в числе сетей, заявивших о своем выходе на московский рынок, в Blackwood назвали такую крупную сеть универмагов как H&M, сетевых продуктовых ритейлеров — Wal-Mart,Carrefour, Selgros. Среди основных тенденций спроса можно отметить его смещение в сторону торговых помещений, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, обусловленное транспортными проблемами в центре города и инвестиционной привлекательностью торговой недвижимости спальных районов Москвы, а также дефицитом площадей в центре.

    Уровень вакантных помещений в Центральном административном округе составляет около 1-3%. Для остальных районов данный показатель варьируется в пределах 3-7%. Основная доля запросов на аренду торговых помещений приходится на операторов рынка общественного питания. Незначительный рост спроса зафиксирован на торговые площади, предназначенные для размещения различных операторов рынка услуг и развлечений. Стабильно высоким остается уровень инвестиционного спроса на торговые площади, предъявляемого со стороны зарубежных инвестиционных фондов и самих торговых операторов.

    Рост  арендных ставок в торговых центрах  по итогам третьего квартала составил около 1-2%. Повышение ставок было вызвано  совокупностью таких факторов как  инфляция, сохраняющийся дефицит  качественных торговых площадей, перенос  сроков открытия заявленных торговых центров, рост доходов населения, ослабление доллара, усиление конкуренции между ритейлерами. Тем не менее, можно говорить о тенденции снижения темпов роста арендных ставок, вызванного снижением доходности торговой недвижимости за счет первичного насыщения рынка торговыми площадями. Рост цен на объекты торговой недвижимости также связан с ростом инфляции и превышением спроса над предложением. Необходимо учитывать тот факт, что в основном на продажу выставлены объекты формата стрит-ритейл, предложение на рынке которых увеличивается значительно медленнее, чем количество площадей в торговых центрах. Кроме того, максимальная стоимость кв. м иногда достигает необоснованно высокого уровня, поскольку ряд предложений по продаже помещений не имеет аналогов. В ближайшее время на рынке торговой недвижимости прогнозируется сохранение существующих тенденций. В соответствии с наиболее вероятным сценарием развития рынка, можно ожидать дальнейшего замедления темпов роста ввода новых торговых площадей, развития новых форматов торговых центров, обусловленного повышением уровня конкуренции между объектами за потребителя. Ожидаемый ежемесячный рост арендных ставок в течение последних месяцев года составит не более 1-1,5%, и будет происходить за счет таких факторов, как инфляция, сохраняющийся дефицит качественных торговых площадей, поддерживаемый планами выхода на московский рынок крупных западных ритейлеров. В четвертом квартале 2010 г. прогнозируется сохранение задерживания сроков сдачи в эксплуатацию торговых объектов, что предположительно значительно снизит общий объем качественных торговых площадей, которые выйдут на рынок по итогам года. Постепенное снижение нормы доходности вложений в торговый сегмент недвижимости, с одной стороны, и увеличение доходов населения Московской области, с другой, повышают инвестиционную привлекательность этого региона. Таким образом, ожидается продолжение наметившейся тенденции смещения активного строительства объектов торговой недвижимости в крупные города Подмосковья.

Показатели  в других регионах.

      Эксперты соглашаются, что в большинстве городов России спрос на торговые центры еще далек от удовлетворения. Однако, подчеркивают эксперты, если брать в расчет не только современные продовольственные гипер- и супермаркеты, а все торговые объекты в целом, то показатели обеспеченности торговыми площадями в стране будут выглядеть еще хуже. По данным аналитика отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles & Riabokobylko Екатерины Заволокиной, в среднем к концу третьего квартала 2010 года общее количество торговых площадей всех видов в России на тысячу человек составило всего 67 квадратных метров.

     В региональных центрах уровень обеспеченности торговой недвижимостью очень разнится. В частности, указывает руководитель проектов консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Елена Бухарова, если в Краснодаре на тысячу жителей приходится 150 квадратных метров, в Нижнем Новгороде - 143 квадратных метров, Рязани - 70 квадратных метров, то в Смоленске - всего 13 квадратных метров. 
Неудивительно, что при таком дефиците торговых площадей специалисты ожидают существенного прироста объемов строительства в российских регионах.  
          А эксперты Finstar Properties вообще предполагают, что емкость рынка торговой недвижимости России может достичь к 2012 году 42 - 45 миллионов квадратных метров, из которых 28 - 30 миллионов квадратных метров будет приходиться на региональный рынок. 
         Как рассказали РИА Новости в компании "Торговый квартал", настоящий "бум" рынка торговой недвижимости пришелся в этом году на города - "миллионники", среди которых - Омск, Новосибирск, Уфа, Пермь, Красноярск, Челябинск. Пока наиболее качественные торговые центры в регионах строят крупные девелоперские компании, имеющие опыт строительства в Москве.

        Предполагается, что уже в ближайшей перспективе Россию ожидает "третья волна" торговых центров, которые в самом скором времени начнут появляться в городах с населением 500 тысяч человек и меньше. 
В числе таких городов, к которым уже сейчас проявляют интерес девелоперы, находятся, например, Калининград, Саратов, Тула, Астрахань, Красноярск, Тюмень и Краснодар.

     В то же время, активное развитие рынка  региональных ТРЦ имеет и свою обратную сторону: на фоне отсутствия развитой инфраструктуры начинают резко дорожать земельные участки, а одновременное появление нескольких крупных торговых комплексов в относительно небольшом городе может привести к перенасыщению местного рынка и, как следствие, к убыткам девелоперов.