Методы оценки промышленной недвижимости

Содержание

Введение 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ, ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1 Понятие недвижимости 6

1.2 Стоимость недвижимости и основные ее виды 11

1.3 Особенности и цели оценки недвижимости 16

2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 20

2.1 Принципы оценки недвижимости 20

2.2 Оценка объектов недвижимого имущества затратным методом 24

2.3 Доходный метод оценки промышленных объектов 34

3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 42

3.1 Оценка промышленной недвижимости в США 42

3.2 Оценка промышленной недвижимости в Белоруссии 45

Заключение 48

Список использованных источников 50

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений  обусловил появление потребности  в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению  ряда новых профессий, одной из которых  стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие  предприятия, природные ресурсы. Оценочные  данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинженеринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка  – инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учётом конкретных условий. Оценочная деятельность за последние годы быстро развивалась  и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном  Законе «Об оценочной деятельности». Как известно, все важнейшие решения  органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки – приватизация государственной  собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и  амортизационной политики и т.д. и т.п.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин, и  оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а  в обстановке неустойчивости экономики  России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий  подобная оценка приобретает особое значение.

Профессиональная  оценка необходима:

- при  выдаче и получении кредитов  под залог имущества;

- для  принятия обоснованного решения  о партнёрстве;

- при  преобразовании и ликвидации  предприятий;

- для  принятия инвестиционных решений;

- для  принятия решений о санации  или банкротстве предприятия;

- при  страховании имущества;

- при  оптимизации налогообложения;

- в целях  переоценки основных фондов и  др.

Так что  же представляет из себя современная  оценка недвижимости в России и какими качествами должен обладать российский оценщик?

Давая общее  определение, можно сказать, что  сегодня оценка – это искусство  или наука определения стоимости  для специфических целей.

Фактически  оценка является совокупностью науки  и искусства, причём пропорция их зависит от множества факторов. К  научной части оценки относятся  анализ данных и математические расчеты  стоимости. К искусству относятся  способности получения нужной информации для анализа, прогнозирование будущей  ситуации на рынке и процесс формирования мнения о стоимости.

Как бы её ни называли, оценка не является просто процессом подстановки исходных данных в формулы, хотя так может  показаться когда работает опытный  оценщик, имеющий достаточную практику работы на рынке.

В силу вышесказанного, оценка также может быть определена как искусство выражать мнение в  математической форме для обоснования  стоимости частного интереса в определённой доле собственности на заданный момент времени.

Хотя, на первый взгляд, для определения стоимости  недвижимости достаточно быть в курсе  событий местного значения, фактически работа на современном рынке недвижимости требует специально подготовленного  профессионала-оценщика, обладающего широким кругозором и синтетическими познаниями в целом ряде специального набора инженерных и экономических дисциплин. Именно по причине высокой ответственности за результаты работы, прямо влияющие на финансовые итоги деятельности участников рыночных отношений, современный российский оценщик обязан владеть всем современным теоретическим и методологическим инструментарием оценки.

Целью курсовой работы: рассмотреть  основные методы оценки промышленной недвижимости.

Предметом курсовой работы является оценка промышленной недвижимости.

Объектом курсовой работы является промышленная недвижимость орловской  области.

Задачи: рассмотреть  теоретические аспекты и основные понятия недвижимости, проследить основные принципы и методы оценки промышленной недвижимости, в конце курсовой ознакомиться с зарубежным опытом в оценке недвижимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ, ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых  ценных объектов гражданских прав.

  Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории.

   Первая категория определений  включает в себя нормативные,  прежде всего законодательные  термины и определения, которые  призваны вносить однозначность  и конкретность в правовое  регулирование отношений, связанных  с недвижимым имуществом. Данные  определения являются основополагающими,  концентрируют в себе суть  и правовой статус недвижимого имущества.

   Ко второй категории следует  отнести определения и толкования, присутствующие в научной и  научно-практической литературе. Данных  определений существует великое  множество, некоторые из них  являются производными от нормативно-правовых  определений, некоторые имеют  целью уточнить или расширить  понятие недвижимого имущества.  Среди них встречаются как  общепризнанные, так и спорные  определения. Сюда же можно  отнести и профессиональную терминологию  практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.

   Третья группа понятий  включает формулировки и толкования  бытового плана, профессиональные  жаргонизмы, общеупотребительные термины.  Иногда смыслы, заключаемые в  подобные толкования, близки к  нормативным, чаще –весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей[1].

   Грамотное владение терминологией  и знание основных понятий  способствует эффективному взаимодействию  в сфере отношений, связанных  с недвижимым имуществом. В профессиональной  терминологии необходимо свободно  ориентироваться прежде всего  профессиональным игрокам на  рынке недвижимого имущества:  инвесторам, риэлторам, девелоперам.  Однако и рядовому покупателю  недвижимого имущества заботящемуся  о собственной финансовой и  правовой безопасности, крайне желательно  прояснить для себя суть этих  терминов, поскольку в многих  из них отражаются правовые  особенности оборота недвижимого  имущества. Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

   Современное понятие недвижимости  или недвижимого имущества получило  значительное развитие. Статья 130 Гражданского  кодекса РФ определяет критерии  отнесения объектов гражданских  прав к недвижимому имуществу.  Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:

1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр;
2. объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам[2].
3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ

   Особый правовой режим  недвижимого имущества характеризуется  тем, что оборот объектов недвижимости  подчинен специальным закрепленный  законодательно правилам, в том  числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.

   В российском законодательстве  в различных нормативных актах  помимо упоминаются следующие  объекты недвижимости, прочно связанные с землей:

1. земельные участки, в том числе лесные участки;
2. участки недр;
3. здания;
4. сооружения;
5. нежилые помещения;
6. жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
7. части жилых домов;
8. квартиры;
9. части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
10. комнаты;
11. дачи;
12. жилые строения на дачных участках;
13. гаражи;
14. другие строения потребительского значения, в том числе  хозяйственные постройки, хозяйственные строения и   сооружения на садовых и дачных участках;
15. объекты незавершенного строительства;
16. предприятия как имущественные комплексы.

   Однако данное перечисление  объектов недвижимого имущества  не может претендовать на четкую  классификацию. Для практического  применения имеют особое значение  две классификации объектов недвижимости: классификация объектов капитального  строительства согласно Градостроительному  кодексу РФ , подразделяющая указанные  объекты на  здания, строения, сооружения  и объекты незавершенного строительства  (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных  построек) и классификация объектов  недвижимости, введенная Законом  о кадастре недвижимости. Кадастровая  классификация предусматривает  следующие виды объектов недвижимости:

1. земельный участок;
2. здание;
3. сооружение;
4. помещение;
5. объект незавершенного строительства.

  Верное определение вида  объекта недвижимости крайне  важно, поскольку от этого зависит  квалификация правового режима  объекта недвижимости. При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид[4].

   Вид объекта недвижимости  имеет значение как с формальной  точки зрения, так и с экономической.  Например, от данной характеристики  объекта недвижимости зависит  налоговый режим, то есть те  виды и размер налогов, которые  уплачиваются владельцем такого  объекта недвижимости, в том числе  различные налоговые послабления и льготы.

   Сложно преувеличить общественную  значимость недвижимого имущества.  Грамотное и адекватное законодательное  регулирование в этой области  является необходимым условием  эффективного развития экономики  и соблюдения интересов государства,  предпринимателей и частных лиц.  Эффективное регулирование оборота  недвижимого имущества является  неотъемлемой составляющей социальной политики государства.

   Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное  и социальное значение и являющихся  государственной собственностью, в  силу публичных интересов изъяты  из оборота и не могут быть  предметами гражданско-правовых  сделок. Основная масса таких  объектов является невозобновляемыми,  такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают  стратегическую и экономическую  безопасность государства, принадлежа  к объектам военной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых[5].

   Ряд объектов недвижимого  имущества ограничен в обороте,  подобное ограничение устанавливается  в порядке, определенном законом.

   Следует упомянуть, что  если для большинства объектов  недвижимости существует принцип  «все, что не запрещено законом,  включено в оборот», то для земельных участков и участков недр действует принцип обратный «включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом».

   Подобный принцип нельзя  признать несправедливым, поскольку  земля является не только не  возобновляемым, но и ограниченным по определению ресурсом.

   С этой ресурсной ограниченностью  связан и постоянный рост стоимости  земельных участков, влекущий за  собой ожидаемый рост и иных  объектов недвижимого имущества,  связанных с землей. Вложение  средств в недвижимость всегда  было выгодной и перспективной  инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою очередь, сами по себе  ведут к росту цен. Несмотря  на сезонные колебания, в настоящее  время следует говорить скорее  об устойчивой тенденции к  росту цен на земельные участки  и иное недвижимое имущество.  Тот факт, что владельцы недвижимости  в больше степени защищены  от негативных последствий инфляции  делает подобные вложения еще более привлекательными.

   Несомненно, стоимость недвижимости  зависит от ряда факторов, среди  которых экологический (наличие  поблизости вредных производств  может значительно снизить цену  недвижимого имущества), экономический  – например стоимость прилегающих  земель (удачное соседство может  значительно способствовать росту  цен на землю и здания), фактор  уникальности, территориальный фактор  и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне  сложно изменить без существенных  затрат).

2. Стоимость недвижимости и основные ее виды

Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного  эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение  их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость выражает полезность объекта  недвижимости с точки зрения конкретного  пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования.

Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы  формируют потребительскую стоимость.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При  этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают  деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости  является фактором, уравновешивающим спрос и предложение.

Меновая стоимость выражает полезность объекта  недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных  случаях меновая стоимость может  иметь отрицательное значение, когда  недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных  работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, превышающих стоимость  этого имущества.

Исследование  экономического содержания стоимости  невозможно без изучения тесно с  ним связанных понятий цены и  затрат.

Цена  – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между  покупателем и продавцом в  конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. В зависимости от целей  оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости  могут быть объединены в две большие  группы:

- стоимость  в обмене как выражение меновой  стоимости;

- стоимость  в пользовании как выражение  потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность  объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит  объективный характер и лежит  в основе проведения операций с недвижимостью  на рынке:

- купли-продажи,  передачи в залог, в том числе  и под кредиты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды  предприятий и т.п.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная.

В Федеральном  Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее  определение рыночной стоимости. «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

- стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект  представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты;

- цена  сделки представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей либо стороны  не было;

- платёж  за объект оценки выражен в денежной форме».

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы  между доходами от ликвидации объекта  недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной  продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному  числу потенциальных покупателей  ознакомиться с объектом и условиями продажи[6].

Это стоимость  объекта недвижимости, обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной  продаже на рынке данного объекта  недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости  служит верхним пределом ссуды, которая  предоставляется под залог объекта недвижимость.

Под страховой  стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными  методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Величина  арендной платы, за которую может  быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Арендная  стоимость оценивается при сдаче  объекта недвижимости в краткосрочную  или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В  определённых случаях местные органы власти специально утверждают методику расчёта размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты  недвижимости.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью  объекта недвижимости при определённом варианте его использования. Она  носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка  стоимости в пользование объекта  недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования  и тех финансово-экономических  параметров, которые наблюдались  в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании  могут быть отнесены следующие:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость  для целей налогообложения и другие.

Инвестиционная  стоимость представляет собой стоимость  объекта недвижимости для конкретного  инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях  и предпочтениях. Расчёт инвестиционной стоимости основан на дисконтировании  потока доходов, ожидаемых от использования  данного объекта недвижимости в  перспективном инвестиционном проекте[7].

Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора может отличаться от её рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия  в собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой  недвижимости. Она рассчитывается при  застройке вакантных земельных  участков, расширении и реконструкции  объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в  уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отражённая в балансе предприятия  или организации. Она состоит  из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведённых улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определённые статьи баланса предприятий и организаций.

3. Особенности и цели оценки недвижимости

Нетрудно догадаться, что случилось  со многими маленькими и средними предприятиями, которые с начала “романтических” девяностых финансировались  государством в наименьшей степени. В результате экономического кризиса Россия получила целую россыпь промышленных предприятий, которые представляют собой пустые и заброшенные цеха. Во время постепенной динамики рынка промышленной недвижимости устаревшие, плохо функционирующие или вовсе неработающие предприятия начинают ощущать на себе спрос со стороны отечественных бизнесменов и иностранных инвесторов. В таком случае важно получить как можно более полную картину состояния предприятия за всю его историю. Предлагаем в общих чертах заглянуть в процесс оценки, который оказался сложным и кропотливым делом.

При принятии решения о перепрофилировании того или иного промышленного  здания, четкое видение того, во что  оно превратится впоследствии, не является приоритетным. Куда важнее получить как можно более полную картину, чтобы ясно понимать возможные перспективы: инвестирование в данный проект или, наоборот, решение о продаже или ликвидации. Помочь в этом могут только эксперты-оценщики, которые, проанализировав ситуацию и взвесив все за и против, сделают выводы из настоящего (перспективность — бесперспективность), и дадут прогнозы насчет будущей рентабельности промышленного объекта[8].

По словам Андрея Шульги, председателя международной юридической компании “Соломон-Групп”, оценка промышленной недвижимости, может осуществляться тремя подходами: имущественным (затратным), доходным, сравнительным (рыночным). В  рамках каждого из них применяются  методы, в зависимости от конкретных характеристик объекта, поставленных целей оценки и множества других факторов.

При оценке объектов промышленной недвижимости каждый из приведенных методов имеет  свою специфику и трудности использования. Все зависит от поставленных целей. Так, при оценке промышленной недвижимости рыночным подходом могут возникнуть проблемы с подбором объектов сравнения, поскольку крупных специальных  промышленных комплексов пока не так  уж и много. На сегодняшний день практика продаж подобных объектов — явление  довольно нечастое, и даже в тех  редких случаях, когда эти сделки заключаются, информационному рынку  становится доступным минимум подобной информации. Однако перспективы использования  этого подхода довольно оптимистичны, особенно в свете желания инвесторов вкладывать капитал в новые стандарты  развития промышленных и логистических  комплексов с целостной инфраструктурой  и коммуникациями.

В случае применения доходного подхода  возникают проблемы с подсчетом  стоимости аренды, определяющей будущий  доход собственника, который он получит  в течение того или иного периода  времени, в силу того, что, как правило, подобные крупные промышленные объекты  строятся исключительно под специфический  вид производства и определенного  собственника: фармация, пищевая, химическая промышленность, специализированное производство.

В случае применения имущественного подхода для оценки сложных промышленных объектов возникают трудности с  определением величины затрат на воспроизведение  подобной копии данного объекта  в первоначальном виде. В связи  с тем. что пока далеко не каждая оценочная компания привлекает к  выполнению работы профессиональных сметчиков  и других специалистов, способных  наиболее точно определить стоимость  строительных работ (сметные расчеты), оценочные компании, не имеющие в  штате подобных специалистов, запрашивают  информацию о строительно-монтажных  работах у заказчика. А отсюда иногда возникают проблемы с предоставлением  наиболее полной и объективной информации по разным причинам: конфиденциальность, противоречивость или частичное  отсутствие сведений.