Мировой рынок недвижимости

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное учреждение

Высшего профессионального образования

«ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине

 

Мировая экономика

 

По теме : «Мировой рынок недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:  студентка

                                                                         3 курса ЭЗК 379

                                                                          Дубравка З.

                                                                          Проверила: Яровая Н.В.

 

 

                                                                   

Волгоград 2012

Содержание
Введение	3
1. Структура рынка недвижимости              1.1 Функции и особенности рынка недвижимости              1.2  Структура рынка недвижимости	5 5 6
2 Анализ современного состояния мирового рынка недвижимости             2.1 Формирование спроса и предложения на мировом рынке недвижимости	12   12
2.2 формирование цены на рынке недвижимости           2.3 Современное состояние мирового рынка недвижимости 2.4 Основные тенденции  мирового рынка недвижимости             2.5 Формы государственного регулирования рынка недвижимости             3 Прогнозы мирового рынка недвижимости             Основные выводы работы             Список использованных источников	14 15 23 24 26 28 30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Одним из неотъемлемых условий  эффективного функционирования экономики  в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Наличие развитой сферы  недвижимости способствует ,во многом, реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества. 
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается его высокой  долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Поэтому изучение этого  рынка является особо актуальным. Важно изучать основные изменения на нём.

Целью данной работы является охарактеризовать мировой рынок недвижимости; представить перспективы  развития этого рынка.

В соответствии с целями данной работы были поставлены следующие  задачи:

- Описать структуру  рынка

- Проанализировать современное состояние мирового рынка недвижимости

- Сделать прогноз развития  рынка недвижимости в мире

Предметом исследования является состояние мирового рынка недвижимости.

Объект исследования- мировой рынок недвижимости.

Методологической базой  работы является сравнительный, статистический и структурно-географический анализ, методы экономической группировки эмпирических данных, моделирования динамических рядов, методы экстраполяции( индексный метод, метод экспоненциального сглаживания, регрессионные модели), моделирование технологических сдвигов.

Основная гипотеза исследования состоит в том, что рынок недвижимости будет расти и развиваться. Но делать прогнозы затруднительно, из-за нестабильности мировой экономики и большого количества факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Структура рынка недвижимости

 

1.1 Функции и особенности рынка недвижимости

 
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и  культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как  сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

            - колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

-  большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в  национальной экономике выполняет  следующие функции:

· эффективное решение  социальных задач, связанных с созданием  и использованием полезных свойств  недвижимости;

· отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

·  свободное формирование цен на объекты и услуги;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет  ряд специфических особенностей:

· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· значительно меньшее  число сделок купли-продажи;

· владение недвижимостью  и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание  объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

· сравнительно высокая  степень государственного регулирования  рынка законодательными нормами  и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

· рынок недвижимости несовершенен.

 

1.2 Структура рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

·   объектов недвижимости;

·   экономических субъектов, оперирующих на рынке;

·   процессов функционирования рынка;

·   инфраструктуры рынка

Объекты рынка недвижимости - это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих  профессиональных участников: институциональные  и неинституциональные участники  рынка недвижимости.

Институциональные участники  рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

·организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

·федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

·федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

· органы экспертизы градостроительной  и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных  и строительных проектов;

· органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

· органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией  зданий и сооружений;

·проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

· органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

· государственные нотариусы.

Неинституциональные участники  рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

· брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

· оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;

· финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

· девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного  проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

· редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной  застройкой) территорий;

· управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

· проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

· страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

· участники фондового  рынка недвижимости, занимающиеся созданием  и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул  закладных при ипотечном кредитовании);

· аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для  принятия стратегических решений по его развитию;

· финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

· маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

· информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

· специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

· специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

· любые специалисты  – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие  основные процессы:

1. Создание развития  объекта недвижимости;

1.1 Организация системы  развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта  недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации  и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот  объектов недвижимости;

3.1.Организация системы  товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и  регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного  оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие  рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка  недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

·   законодательную и нормативную базы рынка;

· систему общественного  контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками  рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

· систему мониторинга  и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

· специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации  усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в)саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка  недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и  инициаторов реформирования отдельных  сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический  механизм, включающий в себя:

· эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке  недвижимости при проведении операций всех категорий;

· стандарты описания объектов недвижимости всех видов в  интересах операций с ними всех категорий;

· единое информационного  пространства рынка недвижимости и  обеспечение информационной открытости рынка;

· законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому  имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

· нормативные, инструктивные  и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

· банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

 
            2 Анализ современного состояния мирового рынка недвижимости

 

2.1 Формирование спроса и предложения  на мировом рынке недвижимости

 

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в  обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты  формируется под влиянием многочисленных факторов

· экономические факторы: темпы экономического роста и  научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

· социальные факторы: структура  населения; плотность населения; число  семей; миграция населения; численность  населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

· природно-климатическая  среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип  почв; запас питательных веществ  в почве; экология.

· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

· национальные и культурные условия, традиции населения.

· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может  быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке  новой фабрики может вызвать  значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли.

Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

· ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

· продуктивностью земли;

· ценой конечного  продукта.

Предложение – это  количество объектов недвижимости, которое  собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения  объектов недвижимости на рынке может  быть реализовано:

· за счет строительства  новой или реконструкции существующей недвижимости;

·   за счет изменения типа использования;

· за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

 

2.2 Формирование цены на рынке недвижимости

 

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под  воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы  характеризуют экономические условия  в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у  населения;

• доходы населения;

• уровень занятости  трудоспособного населения;

• состояние торгового  баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

 

2.3 Современное состояние мирового рынка недвижимости

 

На протяжении 2012 года мировая экономика демонстрирует стойкие тенденции к замедлению ее темпов, однако, эти показатели не обязательно могут сказаться негативно на рынке недвижимости. Еще с конца прошлого года рейтинговые агентства упорно занижали прогнозы динамики развития мировой экономики из-за кризиса, который проявился в некоторых странах Европейского Союза. Однако с начала 2012 года прогнозы стали изменятся в лучшую сторону. Положительные сдвиги были связаны со смягчением денежной политики мировых центральных банков и выделением финансовым институтам дополнительных сумм, которые должны пойти на санацию некоторых банков и кредитование реального сектора.

В настоящее время  во многих странах мира недвижимость постепенно дешевеет. Но на этом фоне заметно, что рынки недвижимости отдельных стран и городов с трудом переваривают инвестиции, которые хлынули в них со всего мира.

С 2000 года недвижимость во всем мире начала стремительно дорожать. Но в 2007 году начали лопаться пузыри на рынках недвижимости различных стран. В результате мировой рынок недвижимости распался на множество сегментов, которые стали развиваться по различным законам. 

Среди всех сегментов  мирового рынка недвижимости наибольший интерес вызывают два сегмента: значительно  перегретые до 2008 года рынки недвижимости и стабильные рынки недвижимости, которые идеально подходят для инвестиции капиталов в настоящее время.

К первому сегменту можно отнести недвижимость Ирландии, Греции, Португалии и Испании, которая стремительно падает в цене. Причем недвижимость этих стран дешевеет стабильно на 10% в год. 
Ну а ко второму сегменту можно отнести недвижимость Берлина, Лондона и Швейцарии. Именно в эту недвижимость активно хлынули инвестиции со всего мира.

В 2012 году самым большим позитивным моментом на мировом рынке недвижимости стало начало восстановления рынка недвижимости США, где падение цен на недвижимость приостановилось. Причем в 2012 году на 34% возросло количество новостроек по сравнению с 2011 годом.

Если перевести в  цифры темпов падения цен на недвижимость США, то можно заметить, что жилье, приобретенное шесть лет назад  за 200 тысяч долларов, в настоящий  момент стоит всего 124 тысячи долларов. Поэтому о полном восстановлении рынка недвижимости США говорить еще рано.

Восстановлению рынка недвижимости США будет способствовать то, что  население страны постоянно растет, а недвижимость существенно подешевела. Кроме того, правительство США  смогло удержать ипотечные ставки на очень низком уровне. Ну а обвалить американский рынок недвижимости в 2013 году могут банки, к которым в 2013 году должно перейти 1,5 миллиона объектов недвижимости. Это недвижимость ипотечных должников. Быстрая реализация этих объектов недвижимости может привести к очередному падению цен на недвижимость США.

Но гораздо больше проблем на рынке недвижимости Испании, где  цена за последние шесть лет упала  в два раза. Если в 2006 году стоимость квадратного метра жилья составляла 3,5 тысяч евро, то в 2012 году – 1633 евро. Но даже по самым низким ценам продать недвижимость Испании очень сложно – рынок сильно переполнен предложениями.

За последние 4 года около 400 тысяч испанских семей потеряло жилье, которое банки отобрали у ипотечных должников.

В настоящее время мировой рынок  недвижимости переживает перетекание  капиталов в стабильные регионы, что может привести к образованию пузырей на местных рынках недвижимости. Причем Центробанк Швейцарии уже признал эту опасность. Ведь местная недвижимость дорожает слишком быстро.

Другим аккумулятором мирового капитала стал рынок недвижимости Лондона, где стоимость элитной недвижимости за последние три года увеличилась на 52%. Произошло это за счет увеличения инвестиций из стран Ближнего Востока. Ведь зажиточные люди пытаются вывести свои средства из этого беспокойного региона.